Chiedere i tempi del Realty - 3 dicembre 2004
da Peter G. Miller
Domanda: L'assicurazione di credito ipotecario privata è basata sul prezzo d'acquisto originale della casa, del valore corrente o dell'importo rifinanziato? Risposta: Quando comprate i beni con meno di 20 per cento giù ed i prestatori convenzionali di finanziamento allora richiederanno l'assicurazione di credito ipotecario o (MI) il self-insurance privata sotto forma d'un'più alta tariffa. Quando rifinanziate otterrete un prestito fresco e l'assicurazione di credito ipotecario o il self-insurance privata del prestatore sarà richiesto se il prestito rappresenta 80 per cento o di meno dell'azione ordinaria dei beni. I premi di MI sono basati su tali fattori come la quantità del prestito, dell'acconto, della storia di accreditamento del mutuatario, del tipo di prestito (riparato o registrabile), se i beni sono occupati dal proprietario o un affitto e del valore dei beni. Per ulteriori informazioni, andare a PrivateMI.com. Domanda: Quanto tempo dovreste mantenere il lavoro di ufficio di transazione da una vendita domestica o da un approvvigionamento? Risposta: Volete mantenere il lavoro di ufficio di regolamento per sostenere i reclami di imposta. Il governo ha generalmente una destra esaminare le dichiarazioni dei redditi per tre anni e sei anni se pensa là erano underpayments lordi. Vedere un professionista di imposta per i particolari. Inoltre volete continu aare chiudere le forme per stabilire una base di prezzi per la vostra casa quando vendete ad un certo punto in avvenire. Ciò è importante perché potete riparare gli utili notevoli secondo le norme correnti (fino a $250.000 se singolo, $500.000 se sposato) dalla vendita della proprietà immobiliare che avete occupato per due dei cinque anni scorsi. La linea inferiore: Mantenere le carte closing con i documenti della proprietà quali le volontà e le volontà di vita. Saranno utili se dovete dimostrare che cosa realmente avete pagato la vostra casa -- un aspetto che non può presentare per 20 o 30 anni da oggi. Vedere la pubblicazione 552, conservazione record di IRS per le persone per ulteriori informazioni. Domanda: Come possiamo vendere la metà del nostro duplex se ora è un bene? Risposta: Dovreste suddividere i beni, significando sia la terra che “i miglioramenti„ -- la casa in se. Tutto il finanziamento corrente dovrà essere sostituito (perché gli interi beni sono obbligazione per il prestito), una nuova indagine sarà necessario ed i nuovi documenti legali dovranno essere generati. Inoltre dovrete risolvere alcune domande: La suddivisione in zone tiene conto la suddivisione? Chi è responsabile di manutenzione se il tetto cola o la strada privata è coperta di neve? Fa le regolazioni di regolamento edilizio di raduno dei beni se suddiviso -- per esempio, è ci una parete comune a prova di fuoco? È ci tester separati per i programmi di utilità? È ci fornaci e sistemi di condizionamento d'aria separati? Potreste considerare la formazione di cooperativo o di condominio -- ma be essere preparato per vasto lavoro legale, lavoro che potrebbe essere costo-proibitivo. Per i particolari, iniziare con un avvocato locale della proprietà immobiliare che tratta le conversazioni di cooperativo e del condominio. Con ogni probabilità, la migliore scelta sarà di vendere o affittare i beni piuttosto che suddivide. Domanda: Ho i beni che ho vissuto soltanto dentro per un anno, ma voglio trovare un renter nelle coppie dei mesi seguenti. Potrò ottenere l'esclusione di utile del capitale quando vendo durante quattro anni? Risposta: La norma generale è che dovete occupare i beni per due dei cinque anni ultimi per riparare gli utili come proprietario-occupante. Tuttavia, all'inizio di quest'anno il IRS ha chiarito le norme ed ha quotato parecchi casi dove un proprietario potrebbe occupare i beni per meno di due anni ed ancora ottenere una certa protezione di redditi di capitale. Come esempio, spostando più di 50 miglia a causa di una modifica della mansione. Per più informazioni, premere qui. Domanda: Nelle dichiarazioni del nostro condominio delle convenzioni, circostanze e limitazioni non dice struttura quale una casa di cane, rimorchio, la tenda, la baracca, il garage, il granaio o l'altro edificio attiguo possono essere costruiti in qualunque momento o utilizzati su qualsiasi lotto, temporaneamente o permanentemente, tranne dallo sviluppatore nel completamento dello sviluppo o il costruttore. Ho una scatola di magazzinaggio in mio cortile posteriore per accomodare le mie offerte dello stagno e sto dicendo dall'associazione che questo non è permesso perché dicono che è “una struttura provvisoria.„ Dico che non è. La mia scatola di magazzinaggio è di 32 piedi cubi. Che cosa posso fare? Risposta: Funzionare per il comitato architettonico durante il ciclo seguente di elezione del condominio. Dadella probabilità, è l'associazione responsabile che la scatola di magazzinaggio può tenere i prodotti chimici pericolosi o non è innocua per i bambini? Se sì, offerta per garantirla ed al contrario per renderla accettabile loro. Domanda: È la responsabilità del venditore di pagare al mediatore una commissione se il venditore decide all'ultimo minuto di non vendere? Risposta: Quando prendparteete ad un accordo dell'elenco con un mediatore è preveduto che il mediatore abbia determinati costi per promuovere la vendita e un periodo di tempo dato per completare la transazione. Cessando un elenco presto limitate la capacità del mediatore di vendere i beni e potete attaccare il mediatore con i costi dei contanti. In tali circostanze, è spesso meglio da offrire compensare il mediatore i costi ragionevoli in moda da potere depositarsi la materia in un senso che funziona per tutto. Gli argomenti cambiano se il mediatore abbia trovato un compratore pronto, disposto ed in grado che fa fronte a tutti i termini e richieste dell'accordo dell'elenco. A questo punto il mediatore ha completato l'operazione assegnata ed ha buon motivo cercare una commissione. Domanda: Ho i beni locativi e una residenza. Se rifinanzio la mia casa ed allora pago fuori il prestito sui beni locativi, le mie deduzioni personali aumenteranno e le mie deduzioni di affari di programma C diminuiranno. Sono per rifinanziare più meglio semplicemente l'affitto e per dedurre l'interesse come spesa di affari? Risposta: Usereste il programma C se siete nel commercio di affitto della proprietà immobiliare. Deducendo nei termini C diminuirebbe il reddito di affari che significa non solo un'imposta sul reddito più bassa ma inoltre più di meno segnalerebbe sul Se di programma per la tassa di lavoro indipendente. Se usate il programma E per reddito supplementare e perdite per rappresentare i vostri affitti, quindi il valore unitario è analogo di una deduzione personale. Oltre che le perdite, è inoltre importante considerare come l'interesse è caricato. Il tasso di interesse su un credito ipotecario residenziale sarà significativamente di meno che la tariffa pagata i beni di investimento. Se pagate 5.75 per cento di interesse finanziamento residenziale ma 7.75 per cento per la proprietà immobiliare di investimento, con un credito ipotecario $100.000 inizialmente conservereste $2.000 all'anno rifinanziando la residenza. Per vedere quale metodo è la cosa migliore, preparare un foglio elettronico che lo lascia vedere l'effetto di ogni opzione. Allora rassegna con la vostra tassa pro.
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