Chiedere Realty periodi l'8 giugno 2007 da Peter G. Miller
Domanda: Ho firmato un accordo di approvvigionamento con una clausola di controllo. Durante il controllo, abbiamo trovato che il metro ad acqua ha funzionato quando l'acqua è stata spenta. L'ispettore ha ritenuto sospetto che un tubo fuori della casa cola. Dopo i circa dieci giorni la contingenza di controllo è stata eliminata, il venditore mi ha detto che il problema è che una toletta sulle perdite del secondo piano e che i tubi all'interno delle pareti possono colare anche. Ho veduto le grandi macchie dell'acqua sul massimale del primo piano anche se sono coperte da nuova vernice. Posso uscire del contratto? Il mio ragionamento è che la casa ha un difetto drammatico che è duro da essere riparato. Risposta: Il dramma non conta, ma qui è che cosa fa: In primo luogo, perché avete eliminato la clausola di controllo? Ha richiesto che i venditori facessero tutte le riparazioni? Ha permesso che terminaste l'accordo ed otteneste indietro il vostro deposito? In secondo luogo, che cosa ha fatto il venditore la dichiarazione di comunicazione che dice? Ha notato le perdite? In terzo luogo, per chi il mediatore ha funzionato? Avete usato un mediatore del compratore? Prendere prego l'accordo di approvvigionamento ad un avvocato della proprietà immobiliare nella vostra comunità. Domanda: Recentemente ho fatto un'offerta di prezzi completi per approvvigionare una casa. I venditori già hanno avuti altre due offerte ma hanno cambiato semplicemente alcune date quindi hanno accettato la mia offerta. Il mio agente lo ha denominato e che mi ha detto che i venditori avévano accettato la mia offerta ma dovessi firmare con le iniziali i pochi cambiamenti secondari ed inviare via fax il contratto di nuovo lei. Non appena ho ricevuto l'offerta accettata del venditore ho riconosciuto i cambiamenti ed ho inviato via fax il contratto di nuovo al mio agente immobiliare. Ho ritenuto che il contratto ora fosse sicuro. Tuttavia, uno short mentre più successivamente il mio agente ha denominato indietro ed ha detto l'agente del venditore gli ha detto i proprietari decisivi per accettare un'più alta offerta anziché mie. Il mio agente ha detto dall'agente dell'elenco già la aveva informata che che i venditori stavano andando con un'altra offerta prima che il mio agente potrebbe ottenere i miei cambiamenti inviati via fax di nuovo all'agente dell'elenco là era niente potremmo fare ma offrire pagare più moneta anche. Così, per consiglio del mio agente ho allineato con il mio prezzo originale ed ho aumentato la mia offerta di $15.050 e la ho inviata via fax al mio agente. Il mio agente ha denominato l'agente del venditore che stava guidando alla casa del venditore e che gli ha detto che avevo aumentato la mia offerta. Allora il mio agente lo ha denominato ed ha detto l'agente dell'elenco gli ha detto che l'altro partito ora stava offrendo $16.000. (Questo era mentre stava guidando in sua automobile.) A questo punto ho cominciato a ritenere molto scomodo con la situazione. È sembrato che le offerte verbali stessero facende ed il venditore stava acconsentendo ad accettare un'altra offerta prima che la ricevesse fisicamente. È la mia comprensione che tutti i contratti per approvvigionare la proprietà immobiliare devono essere nella scrittura. Può un venditore ritirarsi di un approvvigionamento e di un contratto di vendite per del motivo? Risposta: Non ci era contratto fra voi ed il venditore come capisco la vostra lettera. Quando un'offerta è accettata conforme all'“pochi cambiamenti„ non è accettato. Invece, una controfferta sta facenda. Avete rispedetto il fax che accetta la controfferta al vostro mediatore. Tuttavia, quello non significa che deve essere accettato dal venditore -- un'offerta può essere ritirata ad un punto qualunque prima dell'accettazione. Avete sentito parlare una controfferta ed avete risposto. Tuttavia, la vostra risposta può bene essere dopo i proprietari aveva accettato un'offerta scritta da un altro partito. In avvenire, raduno all'ufficio del mediatore dell'elenco per tritare fuori un accordo e per evitare i termini. Domanda: Siete il mio ultimo ricorso. Come scopro chi possiede i beni locativi in Troy, MI? Risposta: Chiedere all'ufficio di annotazioni dei beni. O, in linea, ricerca dell'ufficio di annotazioni dei beni sulla lista nazionale effettuata tramite la Research Ventures. Domanda: Il miei marito ed io stanno passando con un divorzio, benchè ancora stia vivendo nella nostra casa. Pianificazione vendere la casa nell'anno prossimo. Il mio marito (presto essere ex) fa pochissimo intorno alla casa, forse falcia il prato inglese una volta o due volte al mese. Ci sono lotti delle riparazioni cosmetiche da fare e sto ritenendo ora che debba pagare qualcuno per fare le riparazioni. Non ritengo che le monete fatte dalla vendita della casa dovrebbero essere divise ugualmente fra noi poiché sarò quello che paga le riparazioni e gli aggiornamenti. Che cosa posso fare per accertarmi che la maggior parte della moneta fatta dalle vendite vada a me? Risposta: Quando la gente ottiene divorziata ci sono spesso molte cose nella controversia. Potreste negoziare per una più grande azione della moneta dalla casa. Migliore, potreste ora fare un accordo con il vostro marito che avrebbe fa parte della disposizione di divorzio. Prima di fare qualche cosa, parlare con un avvocato per gli specifics. Domanda: Un associazione di proprietari di casa ha un lien contro i beni del proprietario domestico; parzialmente paga ogni due o quattro mesi. Se paga oggi, potremmo applicare questo alla sua delinquenza di otto mesi fa ed effettuare che data verso il test di verifica di 12 mesi per preclusione o l'odierna data sarebbe stata stabilita per il conteggio giù? Risposta: Dovete seguire le norme di associazione di proprietari di casa, qualunque sono ed applicarli ugualmente a tutti i proprietari domestici. Se ci è un'ambiguità allora potreste volere stabilire una polizza. Ci è un dilemma terribile qui perché una preclusione è difettosa per tutto ma se un associazione di proprietari di casa ha gran quantità delle tasse non pagate a causa di una polizza permettendo i pagamenti in ritardo non può potere da onorare i relativi obblighi. In effetti, volete fare la cosa umanitaria ma “essere piacevole„ può rimbalzare in un senso che danneggia tutto. Tre idee: In primo luogo, parlare al proprietario dell'unità e vedere se qualcosa può essere risolto che sia stato accettabile nel quadro delle norme correnti di associazione di proprietari di casa. In secondo luogo, chiedere se il proprietario dell'unità stia quotando i beni da vendere. In caso affermativo, il associazione di proprietari di casa si raccoglierebbe alla chiusura e fare più può essere discutibile. In terzo luogo, vedere se l'avvocato di associazione di proprietari di casa può trovare uno short accettabile della soluzione di preclusione. Domanda: Poiché il mercato degli alloggi nella mia comunità non è così buono ora, il miei marito ed io stanno studiando la possibilità di vendere la nostra casa su un contratto di terra. Se il termine di contratto della terra ha luogo 5 anni o più con un pagamento di aerostato dopo cinque anni, potete però ammortizzare il reddito di capitale? Abbiamo comprato i beni 17 anni fa per $195.000 e li venderemo per il senso $309.900 sotto i $500.000 permessi una coppia sposata. Risposta: Un contratto di terra è una vendita di rata, il titolo realmente non paga al compratore fino ad alcuno o tutti i pagamenti sono stati effettuati. Così in questa situazione i beni non possono “essere venduti„ per cinque anni -- all'occorrenza. Se i beni sono occupati da qualcun'altro per cinque anni non potrete esigere una perdita residenziale di redditi di capitale perché non avrete occupato i beni per un periodo sufficiente. “Per escludere il guadagno,„ spiega il IRS, “un contribuente deve entrambe propri ed usare la casa come residenza principale per due dei cinque anni prima della vendita. I periodi di uso e di proprietà non devono essere simultanei. I due anni possono consistere di 24 mesi completi o dei 730 giorni. Le brevi assenze, quale per una vacanza di estate, contano come periodi di uso, ma le rotture più lunghe, quale un sabbatical di un anno, non fanno. Il contribuente anche non deve escludere il guadagno su un'altra casa venduta durante i due anni prima della vendita corrente.„ Per gli specifics, vedere un professionista di imposta. Se fosse me, richiederei al compratore ora di finanziare e depositarmi sui beni o di trovare un altro acquirente. Domanda: Sono interessato nei beni commerciali che sono senza littorale. Sono detto dall'azienda della proprietà immobiliare che i beni circostanti DEVONO darmi la a subito per ottenere a questi beni. È questo allineare? Risposta: Quale proprietario circostante deve dargli una precedenza? Uno di loro? Tutti? Chi ottiene di scegliere? Un vicolo o due vicoli? Pavimentato o non pavimentato? Se sterà considerando questi beni che osserverei l'accesso come il problema del venditore, qualcosa affinchè lui risolvano. Potrebbe negoziare una servitù prediale con un vicinot che passa con i beni; citare, sostenendo lui è autorizzato “ad un senso privato della necessità„ o citano per ottenere una servitù prediale normativa. Quando ottiene tutto diritto e nella scrittura, quindi potrei avere più interesse. Per gli specifics, ottenere un mediatore del compratore che tratta la proprietà immobiliare commerciale o parlare con un avvocato locale della proprietà immobiliare. Domanda: Ho un figlio che sta andando vendere la sua casa e vuole muoversi verso il Texas. Sta chiedendo $470.000, lui deve $270.000 -- quali mezzo gli utili $200.000 e le pianificazioni sull'acquisto della casa per intorno $150.000. Deve pagare di utile del capitale su c'è ne di questa moneta? Il suo mediatore ha detto che potrebbe deve avere uno scambio 1031. Risposta: Per determinare generalmente gli utili di vendita dei beni prendere il prezzo di vendita e sottrarre il costo di aquisizione, le spese di vendita e tutti gli incrementi di capitale. Che cosa è dovuto non fa parte dell'equazione. Allora chiedere: Ha la persona ha vissuto nei beni per due dei cinque anni scorsi? Se sì, allora una persona può potere ottenere fino a $250.000 ($500.000 se una coppia sposata) senza pagare di utile del capitale, moneta che può essere usata per tutto lo scopo. Per i particolari, vedere la pubblicazione 523 di IRS, vendendo la vostra casa e parlare con un professionista di imposta.
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