Abbuoni & motivi:

Abbuoni & motivi: Intorno a due
da Peter G. Miller

La colonna ha prodotto tantissimi email con un allineamento delle prospettive. Alcuni erano d'accordo con la spinta generale delle mie osservazioni -- che l'argomento per i divieti e le limitazioni il Texas, Oklahoma e nel Kentucky non è coercitivo e che comunque il reparto di giustizia e la Commissione commerciale federale non dovrebbero partecipare alla condizione importa -- mentre altri commentatori hanno perorato per le azioni federali e più duro specificare i campioni.

I nostri corrispondenti sono un gruppo perspicace ed hanno sollevato un certo numero di osservazioni che meritano il commento, l'aerazione e la risposta. Qui -- con una certa pubblicazione, la combinazione e la parafrasi -- sono alcune delle questioni e delle illazioni che sono state sollevate:

I mediatori stanno andando potere offrire l'accesso di MLS per $500 senza nuova responsabilità del fiduciario o di responsabilità?

La materia del prezzo non è un'emissione -- i mediatori sono liberi di caricarsi qualunque vogliono. Non ci è legge che stabilisce un prezzo per i servizi della proprietà immobiliare.

La materia dell'obbligo del mediatore è differente. Che cosa servizi un mediatore offre, devono essere forniti all'interno delle regolazioni di condizione. A loro volta, le leggi della proprietà immobiliare definiscono la mediazione come comportandosi per un altro e per una tassa nella vendita, nell'approvvigionamento, nell'affitto o nell'amministrazione della proprietà immobiliare. Così brokers tipicamente hanno obblighi dell'agenzia per quanto riguarda cura, l'obbedienza, la responsabilità e la lealtà ad un cliente che deve essere incontrato senza riguardo a che tassa è riscossa o servizi è offerta.

Il parallelo è questo: Un deposito di pistola non può distribuire appena i fucili a chiunque che cammini nel portello. Ci sono campioni di base da incontrare semplicemente perché il posto è conceduto una licenza a per vendere le pistole.

Perché dovrei lavorare con un cliente del compratore per le settimane o i mesi ed allora mostrare una casa con una tassa molto piccola? Non posso fornire i servizi completi senza ottenere pagato la mie esperienza ed abilità professionali.

Assolutamente a destra. Che cosa il venditore paga un mediatore dell'elenco è un aspetto privato fra loro e non dovrebbe diminuire la vostra capacità di utile una vita.

Tuttavia, con un accordo di mediazione adeguato del compratore, la vostra tassa sarà interamente pagata qualunque cosa i beni voi mostrino o che cosa il mediatore dell'elenco carica.

La nostra organizzazione rappresenta 750 miliardo proprietari domestici appena in questa galassia. Commentiamo tutto ed i lotti dell'emissione delle dichiarazioni ai mezzi. Siamo d'accordo interamente con il reparto di giustizia ed il FTC. Così là.

Non ricordo l'elezione -- chi dice esattamente che rappresentate tanti proprietari domestici? Quanti membri di pagamento attualmente avete? La vostra organizzazione ha redditi più di di $25.000 all'anno? Se sì, invii una forma 990 di IRS in linea, una forma che dettaglia le vostre finanze? Includere prego il vostro corrente, formato paid-in-pieno di insieme dei membri e dove la forma 990 può essere letta quando dopo scriverete.

Quanto al reparto di giustizia ed alla Commissione commerciale federale, una volta ultimo ho osservato abbiamo una forma di governo federale -- cioè un sistema che comprende sia un'amministrazione centrale che i governi statali. Le diverse condizioni hanno vasti diritti di stabilire le loro proprie norme e regolazioni, altrimenti perché hanno condizioni? Inoltre, se il governo federale è così intelligente, perché è il disavanzo del bilancio così enorme, i bordi così porosi o il dollaro così poco costosi?

Se i proprietari possono vendere i beni da soli, perché non dovrebbero i mediatori essere permessi offrire appena alcuni servizi che fanno appello a a tali venditori? È una scelta affinchè i proprietari faccia.

I venditori dovrebbero avere le scelte, ma allo stesso tempo mediatori -- in virtù della loro condizione e destra di licensure rappresentare altre per una tassa -- deve rispettare determinati campioni. La domanda dovrebbe essere indipendentemente da fatto che i campioni proposti limitano efficace le scelte pubbliche come pure la destra dei mediatori offrire liberamente qualcosa tranne un pacchetto completo dei servizi.

Non è allineare che le comunicazioni adeguate e complete devono essere fatte dai mediatori di servizio limitato per eliminare l'agenzia accidentale?

Sure. E lo stesso campione dovrebbe applicarsi a tutti i mediatori.

Sono stato coinvolgere negli affari con i mediatori che forniscono i servizi minimi e lo credo quando dico che non hanno rappresentato l'interesse dei loro clienti. Il mondo è abbondante tutto il pronto con gli artisti di raggiro e frode, perché vorreste renderli ancora più facile?

Le emissioni sono differenti.

In primo luogo, non è un aspetto di either/or -- se ci dovrebbero essere campioni o non ci dovrebbero essere campioni, è che ci dovrebbero essere campioni che non limitano inutilmente la concorrenza del mercato.

In secondo luogo, la mediazione minima di servizio non uguaglierà la frode o i raggiri più che Enron rappresenta tutte le società per azioni. Ci è stanza nel mercato per sia alimenti a rapida preparazione che spesa-spiega pranzi -- ma non ci è stanza per le cucine sporche.

Quanto a quei casi dove credete i clienti sono stati rappresentati male, abbiamo avvocati di prova vigilanti e rapacious pronti ad estrarre sia la giustizia che i contanti dai mediatori ribelli. Possono fare questo perché tali reclami, se allineare, violano le regolazioni attuali della proprietà immobiliare che si applicano ugualmente a tutti i mediatori.

Lasciarlo ottenere questo diritto. Che cosa state dicendo siete che gli obblighi dell'agenzia del mediatore di servire il pubblico dovrebbero sempre essere in place, senza riguardo a che cosa è caricato o a se il cliente è un compratore o un venditore?

Esattamente. Per le decadi abbiamo avuti mediatori che hanno offerto qualcosa tranne un pacchetto completo dei servizi della proprietà immobiliare così come una gamma delle tasse. Ci era ed è, un livello dato di domanda del mercato di tali mediatori.

Malgrado tutto il chiasso per quanto riguarda gli abbuoni, i menu, gli sconti, i portali della proprietà immobiliare del Internet e la disponibilità delle forme e delle informazioni in linea, il fatto di base è che la mediazione locale non solo domina il mercato, la relativa azione nell'era del Internet è aumentato.

Secondo il profilo 2004 dei compratori domestici & dei venditori dall'associazione nazionale degli agenti immobiliari, i auto-venditori hanno rappresentato 19 per cento del mercato in 1991 -- e 14 per cento in 2004. Quella è una goccia di 26 per cento.

Perché così tanto meno attività (FSBO) del per-vendita-da-proprietario?

Mentre una casa è ancora una casa, negli ultimi anni il processo di transazione ha complesso excruciatingly diventato, così il valore e l'esigenza dei servizi di mediazione è aumentato.

Non importa se le forme sono in linea quando poca gente capisce che cosa dicono. Il pubblico intuitivo rend contoere che le forme libere usate in modo errato possono generare più problemi che chiunque ha bisogno di.

Non importa se qualcuno ha un Web site operato che misura il globo. La proprietà immobiliare è un prodotto localizzato. Il pubblico può guidare giù la via e vedere chi è attivo localmente e chi non è.

Ci è abbondanza di stanza per ogni forma di mediazione ed ogni disposizione della tassa -- finchè tutto che funga da un mediatore in primo luogo onora tutti gli obblighi dell'agenzia.

Se ci è inoltre abbondanza della domanda di ogni forma di mediazione e di ogni disposizione della tassa, quello è qualcosa che il mercato dovrebbe determinare.