Norme di reinvestimento in 1031 scambio da Gary Gorman
La parte 1031 del codice degli introiti fiscali permette che rotoliate il guadagno dalla vendita dei vostri vecchi beni di investimento sopra ai vostri nuovi beni di investimento. Ci sono un certo numero di norme che dovete seguire affinchè il vostro scambio siate valido, ma forse il più confusionari sono le norme di reinvestimento. Messo semplicemente, il reinvestimento regola la condizione che per pagare la tassa zero sul vostro scambio, dovete fare due cose: dovete comprare l'uguale o aumentare; e dovete reinvestire tutti i contanti. Prendiamo la prima parte: dovete comprare l'uguale o aumentare. Per non pagare alcuna tassa sul vostro scambio, i vostri nuovi beni devono essere uguali a, o maggiori di, il prezzo di vendite dei vostri vecchi beni. (Mentre la legge realmente permette che registriate i vostri calcoli per ottenere i costi closing sui vecchi e nuovi beni, questo articolo sarà più facile da capire se mettiamo quel fatto da parte per ora). Per illustrare uguale-o-in su la norma, diciamo che Fred e Sue vendono il loro duplex dell'affitto per $100.000. Per pagare la tassa zero sul loro scambio 1031, devono comprare i loro nuovi beni per almeno $100.000. Che cosa accade se, invece di acquisto dei beni nuovi per $100.000, pagano soltanto $90.000 esso. È il loro scambio pane tostato? No. Il loro scambio non è pane tostato, ma pagheranno la tassa sui $10.000 comprano-giù. E gli interi $10.000 di comprano-giù sono tassabili perché, in uno scambio, il guadagno viene in primo luogo e non potete applicare c'è ne del vostro costo contro i $10.000. È tutto il guadagno tassabile. La seconda parte della norma è che, ancora, per pagare la tassa zero, dovete reinvestire tutti contanti. Per illustrare questo, facciamo il nostro esempio dal di cui sopra e cambiamolo un po' -- invece di approvvigionamento dei beni nuovi per $90.000, Fred e Sue stanno pagando $150.000 i nuovi beni. Quando hanno venduto il loro duplex per $100.000, hanno pagato fuori da un debito di $40.000 ed il saldo di $60.000 è stato trasmesso al loro mediatore. Fred e Sue stanno ottenendo un credito ipotecario di $100.000 per questi beni, significando soltanto useranno $50.000 dei ricavati che il loro mediatore sta tenendo. Non hanno uguale-o-in su problema poiché stanno comprando in su (hanno venduto per $100.000 e sono acquisto per $150.000). Ma poiché stanno reinvestendo soltanto una parte dei ricavati che il loro mediatore è holding (il mediatore ha ricevuto $60.000 dalla vendita di vecchi beni, ma Fred e Sue stanno reinvestendo soltanto $50.000), i ricavati non spesi di $10.000 sono tassabili. Come nella nostra discussione sull'uguale d'acquisto o aumentare, gli interi $10.000 è tassabile. Così, riesporre ancora la norma di reinvestimento: per pagarlo a tassa zero devono comprare l'uguale o aumentare e dovete reinvestire tutti contanti. Notare che non ho detto che dovete avere debito sui nuovi beni almeno uguali al debito che è stato pagato fuori sui vecchi beni. Molta gente, particolarmente CPAs ed avvocati, sembra pensare che questa sia una norma. Ma non è -- dovete comprare semplicemente l'uguale o aumentare e dovete reinvestire tutti i contanti. Diciamo che Fred e Sue stanno comprando i nuovi beni per $100.000 (lo stesso prezzo che hanno venduto i loro vecchi beni per.) Hanno pagato fuori da un credito ipotecario di $40.000 sui vecchi beni ed il loro mediatore sta tenendo il saldo di $60.000. Quando comprano i nuovi beni, dopo usando i fondi tenuti dal loro mediatore, stanno andando avere bisogno dei $40.000 supplementari. Questi fondi supplementari possono venire dal loro libretto di risparmio, o un nuovo prestito, o una certa combinazione dei due -- dire $20.000 un prestito e $20.000 dal loro libretto di risparmio; non importa. Per lungamente mentre aderite a queste norme di reinvestimento potete rinviare il pagamento della tassa su c'è ne del guadagno. Facendo uno scambio 1031 non solo potete evitare il pagamento sia federale che tassa di guadagni dei capitali dello Stato, ma potete anche rinviare la ripresa della tassa di deprezzamento che avete preso sui vostri vecchi beni di investimento. Quell'importo può essere significativo poiché l'aliquota di imposta sopra riprende in 25 per cento. | 
