Affittare, prezzo domestico “sconnessione„ un altro gonfiatore della bolla
da Broderick Perkins
La disparità fra gli affitti ed i prezzi domestici crescenti ha potuto essere un altro indicatore di crescente bolla dell'alloggiamento bilanciata per condannare il mercato immobiliare residenziale. Con la noia recente del Fannie Mae, il potenziale affinchè i tassi di interesse aumentino ai livelli insostituibili, i proprietari domestici finanziariamente sovraestesi, i prezzi domestici crescenti ed altri indicatori della bolla, “una sconnessione„ fra i prezzi domestici e gli affitti dell'appartamento hanno potuto essere più Halloween-Orrore-Vengono-Presto prova di una bolla del mercato del bene immobile circa da andare schiocco, secondo una carta da RealFacts, un Novato, monitor locativo Ca-basato del mercato. Teoria William autore Ktsanes, direttore del RealFacts di ricerca ed analisi, concede la sua “spiegazione semplicistica specificamente non esamina l'influenza dei fattori che modellare fornire-e-richiede, quali i tassi di interesse, dati demografici della popolazione, sviluppo di occupazione, ordine pubblico e diverse preferenze,„ ma “la sconnessione„ autorizza l'esame accurato. Generalmente, dice Ktsanes, in molti mercati degli alloggi occidentali in cui i prezzi domestici hanno arrampicato il la maggior parte -- Las Vegas, nanovolt e Contea di Orange, San Diego, riva del fiume e Los Angeles, CA, tra altri mercati occidentali -- gli affitti dell'appartamento non hanno stato al passo appena. A Las Vegas, per esempio, mentre i prezzi domestici sono aumentato 52.4 per cento dal primo trimestre 2003 allo stesso periodo questo anno, gli affitti sono aumentato soltanto 2.6 per cento. Durante lo stesso periodo, gli affitti sono caduto un po'a Boise, l'identificazione e San Francisco, CA, in cui i prezzi domestici hanno aumentato 18 per cento e 15.5 per cento rispettivamente. “È interessante paragonare il cambiamento di anno-sopra-anno nei prezzi domestici unifamiliari al cambiamento negli affitti dell'appartamento. Si potrebbe prevedere che quei “mercati caldi„ con gli più alti aumenti dei prezzi domestici unifamiliari avvertissero gli aumenti similmente alti negli affitti dell'appartamento,„ dice Ktsanes. Quello è perché, dice Ktsanes, valore di una proprietà piuttosto è correlato al rendimento previsto sull'investimento col passare del tempo. In un mercato stretto, quale nella zona della baia (di San Francisco), la terra è insufficiente e nella domanda ed in quella dovrebbe indicare gli più alti affitti che se lo stesso mercato avesse un'ampia offerta di terra e un potenziale per nuova offerta. “Mentre il costo della casa sta aumentando, il relativo valore fondamentale poichè un bene digenerazione non sembra aumentare. Cioè la gente sta pagando sempre più qualcosa che non sembri valere sempre più come “investimento„. La gente sta scommettendo col passare del tempo che il valore sta venendo all'estremità, dall'apprezzamento del prezzo di vendita della casa piuttosto che un aumento constante nel valore degli affitti che potrebbe ottenere nel mercato. Quello è dove la preoccupazione della bolla dà dei calci a dentro,„ lui ha detto. “Senza più alti affitti per sostenere il relativo valore, quando la domanda di “della vendita„ alloggiamento rallenta mentre i tassi di interesse sono in rialzo, i prezzi della casa possono cadere significativamente -- forse fino a 15 o 20 per cento in alcuni mercati,„ ha aggiunto. Prendere Las Vegas. I prezzi elevati che accadono là non possono rimanere là. La ricerca recente delle ordinanze per staccare la marea dal gambo degli speculatori che alcune dicono stava guidando artificialmente sui prezzi. “Da che cosa ho sentito, per quanto riguarda il mercato di Las Vegas in particolare, l'azionamento ascendente nei prezzi è stato influenzato forte dagli speculatori. Realmente conosco la gente che ha approvvigionato parecchie case là. Quello mi rende la domanda se i prezzi più elevati terranno quando gli investitori spostano la loro moneta in avanti,„ hanno detto Janet Houde, presidente dell'associazione della contea del Santa Clara degli agenti immobiliari in San Jose, CA. Dare l'accreditamento di Ktsanes per essere uno dei pochi specialisti in previsioni economiche di sorte avversa per fare meditatamente le concessioni circa che cosa la sua teoria non considera. Non discute le abitudini dei renters. Durante l'ultimo boom economico - e - romper, un grande segmento della forza di lavoro dell'industria di tecnologia forata in su in appartamenti fuori verso ovest per gli anni che sperano di ottenere un appiglio economico nella regione. Dopo il busto, molti di quelli incapaci di comprare, hanno partito semplicemente per gli affitti più poco costosi nell'ovest ed altrove. Gli affitti hanno cominciato soltanto appena a ritornare in alcune regioni occidentali. Richiedere per le case, da un lato, temporaneamente ha calato, ma durante alcuni anni incerati con gli immigranti, le donne non-sposate, i figli del baby boom ed altri che anziché gli investimenti, cercati un tetto sopra le loro teste per denominare il loro propri. L'esodo dalla California questo volta ha abbinato raramente il numero degli emigranti che hanno continuato a andare verso ovest alla ricerca dell'che cosa molti considerano uno stile di vita inestimabile. Operai che potevano incassare dentro prima che la combustione del puntino trovi spesso il prezzo delle case come “a buon mercato„ come gli alti affitti -- quando hanno paragonato l'affitto al mensile ipotecare -- non il prezzo o apprezzamento della casa. Che, dire i critici, è un difetto nella discussione del Ktsanes. Un confronto più equo sarebbe di considerare che cosa i consumatori realmente fanno -- paragonare l'affitto al mese a costo di mese del possesso, qualcosa che la crescente pletora di programmi di prestito faciliti. Mentre i crediti ipotecari finanziari della facile-moneta di attenzione dei consiglieri possono essere penny saggio e martellare insensato, i prestiti hanno venduto i consumatori fuori verso ovest. “Il vero confronto delle mela--mele prenderebbe i pagamenti ipotecari e gli affitti preveduti. Gli affitti riflettono un valore ammortizzato dei beni, più una certa misura degli utili. Poiché i pagamenti ipotecari sono ammortizzati tipicamente in 30 anni, l'effetto di apprezzamento veloce è diluito per quel periodo con i pagamenti mensili,„ ha detto Mitchell Kreeger, esperto principale con la Banca di affinità in Ventura, CA, che ha infornato fuori da una missiva in risposta alla teoria “di sconnessione„ del Ktsanes. Più equo ancora essere di comprendere il valore di un complesso di appartamento, ha detto Gardner Rees con la proprietà immobiliare in colline del terreno boscoso, CA dello strato. “Anche se gli affitti non sono aumentato significativamente di determinati mercati, i valori degli appartamenti hanno,„ ha detto. Gli stessi costi bassi di finanziamento che hanno contribuito ad amplificare negli ultimi anni i valori domestici possono anche essere attribuiti al valore aumentato negli investimenti dell'appartamento. “Gli affitti non sono aumentato perché il reddito personale non è aumentato. La gente ha lo stessa quantità di moneta da pagare il loro affitto o credito ipotecario, possono comprare semplicemente più con quella moneta dovuto i tassi di interesse più bassi,„ Rees ha detto. | 
