La strada a lavoro di squadra di associazione di proprietari di casa
da Richard Thompson
Ciò è come un consiglio d'amministrazione si è occupato con successo di un'emissione che tutto frequenta troppo frequentemente le associazioni di comunità -- valutazioni speciali. Tom, il presidente della cartolina dei condomini litoranei del villaggio, ha sbattuto la ricevente di telefono giù dopo la conversazione con responsabile di beni ed ha respirato un sospiro pesante. Dopo avere dovuto occuparsi di parecchi progetti significativi del dryrot in questi ultimi cinque anni, era più tuttavia venire. Come potrebbe questo accadere? L'associazione aveva speso già diverse centinaia mille dollari per riparare il dryrot… che cosa ora? Il villaggio litoraneo ha avuto la sfortuna di costruzione con il prodotto favorito del bene immobile del nord-ovest, legno -- inquadramento di legno, punti di legno, raccordo di legno, assicelle di legno. Era bello esaminare, sì, ma il freddo, i beni immobili piovosi di legno e del tempo, a meno che costruito correttamente ed effettuato, fossero una formula per il disastro. Nel caso del villaggio litoraneo, i condomini sono stati sviluppati con T-111 il raccordo, un tipo di pannello decorativo del compensato con le scanalature del presawn per l'accento. Dove le pareti laterali si sono incontrate, le strisce decorative “dell'asse„ sono state installate per coprire le giunture. Su parecchie ispezioni in loco recenti, è stato notato che nei posti ci era sviluppo di fungo che viene sotto dalle assi. I picchi inoltre erano stati luoghi di perforazione nel raccordo, un'indicazione ulteriore di dryrot. Così che cosa è comunque dryrot? Nel riassunto, il dryrot è cancro di legno. Realmente misnamed, il dryrot si presenta nelle circostanze bagnate, fredde, nuvolose quel frequente gran parte del nord-ovest. Le spore che prosperano in queste circostanze si sviluppano e si moltiplicano, suddividendo le fibre di legno e l'integrità strutturale dei materiali da costruzione di legno. Le spore di Dryrot amano i posti nascosti scuri sotto il raccordo come gli studwalls, subflooring ed i travetti del pavimento. Diverso delle termiti e delle formiche del legno, non ci sono spesso segni rivelatori fino a che non erompano sulla superficie. Un punto del dryrot nel raccordo è spesso indicativo di un problema molto più difettoso sotto… la punta proverbiale dell'iceberg. Dryrot causa il danno strutturale principale ed è una richiesta per azione. Il consiglio d'amministrazione e l'amministratore di beni si è incontrato per discutere i risultati preliminari. È stato suggerito che un rapporto d'ispezione be è sviluppato che potrebbe essere usato come base per azione. Chi era di sviluppare questo rapporto? Mentre un ispettore di bene immobile autorizzato può identificare il dryrot, la correzione richiede solitamente la conoscenza tecnica dei materiali da costruzione e delle tecniche. La cartolina ha approvato un architetto con esperienza nel dryrot e gli ha dato l'operazione fisicamente di controllo di tutti i beni immobili. Infine, una comunicazione scritta è stata spedetta a tutto l'informare domestico dei proprietari dell'allarme del dryrot. Ha richiesto all'architetto parecchi giorni per completare l'ispezione in loco. Il raccordo è stato sondato per la morbidezza ed è stato contrassegnato, i crawlspaces sono stati controllati nel possibile per i sottopavimenti o i travetti marci, le cartoline dell'asse sono state eliminate e tutti i tetti sono stati controllati. Era evidente che ci era stato una svista originale importante della costruzione: Il raccordo non era stato innescato prima che le assi fossero inchiodate in lasciare il legname grezzo sotto le assi. Col passare del tempo, l'acqua piovana aveva filtrato dietro le assi, impregnanti il legno e danti a dryrot un appiglio. I lati “del tempo„ dei beni immobili hanno mostrato un maggior deperimento ma virtualmente tutti i lati di tutti i beni immobili hanno mostrato i vari livelli di deterioramento. L'architetto ha lottato con la soluzione adeguata: Fa una riparazione correttiva (zona) o una ricostruzione completa? La cartolina aveva avvertito parecchie difficoltà “parziali„ per rinviare soltanto al problema tutto troppo presto. Una riunione speciale della cartolina è stata indetta e tutti i proprietari domestici sono stati invitati ad assistere. L'architetto ha presentato un rapporto completo che dettaglia i suoi risultati. La sua raccomandazione: Sostituire tutto il raccordo ed assettare le cartoline che effettuano le riparazioni necessarie alla struttura underlying. La risposta logica della cartolina era: Quanto è tutto il questo che va costare? Il processo di offerta Un invito ad offrire il progetto è stato trasmesso agli appaltatori con esperienza di zona. “L'esperienza„ ha significato l'esperienza specifica e verificabile di riparazione del dryrot. Gli appaltatori di zona sono stati scelti per prossimità e facilità del lavoro di seguito dato della garanzia. L'uso di installa gli appaltatori inoltre ha significato più ricorso per le emissioni della garanzia attraverso la cartolina dell'appaltatore di costruzione. Gli appaltatori interessati hanno incontrato l'architetto alla progressione dell'offerente tenuta al villaggio litoraneo. Le domande sono state fatte e risposto state a dall'architetto. L'architetto inoltre ha considerato i suggerimenti dagli appaltatori sui materiali e sulle tecniche di correzione di usare. Le tre ore erano descrizioni funzione spese e modificate del pozzo - sono stati spedetti agli appaltatori in parecchi giorni. Sono stati dati i 30 giorni per presentare una domanda scritta. Le domande sono state ricevute una volta, la cartolina hanno fissato un'altra riunione aperta a cui i proprietari domestici sono stati invitati. La riunione di revisione di domanda era più interessante. Le domande di riparazione di Dryrot causano generalmente molto uneasiness. Perché? Ci sono sempre due parti alla domanda: La parte una offre un prezzo dell'insieme per riparare che cosa può realmente può essere veduto. Affari della parte due con che cosa non può essere veduto “su una base del materiale e di tempo„. Così la cartolina ha fatto la domanda logica: Quanto dovremmo pianificazione per nel totale? La migliore congettura dell'architetto: triplicare la parte una offerta. Ci è un'espressione che va, “se stiate andando a New York, non si arresta a Chicago.„ Dopo la discussione del dryrot riparare le domande, un membro di cartolina ha suggerito che se tutto il raccordo dovesse essere eliminato, perché non sostituire le finestre di alluminio antiquate con quelle più di ottimo rendimento allo stesso tempo? Oltre al fatto che il costo della riparazione del raccordo da solo era importante, il suggerimento ha avuto molto significato. La cartolina, mantenente una mente aperta, acconsentiva ad esaminare le opzioni ed i costi. Allora, un membro di cartolina/imprenditore edile decisivo per presentare una domanda per fare il lavoro. Che la domanda era sostanzialmente più poco costosa degli altre ricevute. Poiché ci era un conflitto di interessi evidente, i membri di cartolina restanti convenivano che se la sua domanda fosse accettata, dovrebbe dimettersi dalla cartolina. L'architetto ha controllato il lavoro ed i riferimenti dell'appaltatore ed ha presentato un rapporto alla cartolina che tutto era accettabile. Sulla base della raccomandazione, la cartolina ha accettato la sua proposta e si è dimesso subito dalla cartolina. La fase ora è stata regolata. Sulla base dei preventivi uniti per sostituire tutto il raccordo, vernice, tetti (non ho fatto accenno che il tetto è stato necessario anche?) ed installare le nuove finestre, la cartolina ha approvato una valutazione speciale -- tenere sopra al vostro cappello -- $14.000 per unità. Una presentazione elaborata con attenzione è stata preparata e presentato stata ai proprietari domestici annuali che incontrano più successivamente sei settimane. I campioni del raccordo, delle finestre e del tetto dryrotted sono stati esibiti. Ci erano parecchi proprietari vocali che hanno discusso fortemente il loro argomento contro la valutazione. Una “CATTIVA GESTIONE urlata.„ Alcuni hanno avuti legittime preoccupazioni circa non potere pagare. Tuttavia, ascoltato pazientemente la discussione. Tutti sono stati dati una probabilità fare le domande ed esprimere un parere. Era una riunione lunga. La cartolina richiesta un voto di fiducia ed è caduto soltanto alcuni timidi di approvazione unanime. A seguito della riunione, una messa in mora della valutazione speciale è stata spedetta a tutti i proprietari dell'annotazione. Per quelle dei mezzi limitati, un'opzione triennale di pagamento era inclusa mentre uno sconto è stato offerto a quelli che hanno pag anticipatamenteare. È detto che la scossa secondaria del terremoto è spesso la parte più difettosa di esso. Dopo che l'avviso di valutazione speciale è stato ricevuto da quelli che non avévano presenziato alla riunione annuale, la cartolina è stata bombardata ancora con le chiamate di telefono. Era evidente che ci era ancora più controllo dei danni da fare. Un'altra riunione è stata indetta e molte che mancassero la riunione annuale erano a disposizione, così come altre che fossero venuto prima. Naturalmente, ci era rehashing di vecchie informazioni per quelli che lo hanno mancato la prima volta intorno. La cartolina ha conceduto pazientemente tutti gli input, positivo e negazione. Mentre la riunione era lunga, questo volta era differente. Molti dei proprietari che avévano assistito alla riunione domestica annuale dei proprietari si sono levati in piedi in difesa della cartolina. Dall'estremità della riunione, la stragrande maggioranza ha affermato ancora la valutazione speciale. Alcuni proprietari premurosi realmente hanno offerto i ringraziamenti bene meritati alla cartolina per il loro lavoro del lavoro duro. La morale della storia: Questa cartolina ha intrapreso con successo una sfida ENORME using le seguenti tecniche: Per le strategie maggiori su lavoro di squadra di associazione di proprietari di casa, vedere www.Regenesis.net. | 
