Figure di vendite domestiche di San Diego: Non tutti che sembrano da Bob Schwartz
Esaminando i dati recentemente pubblicati di vendite della proprietà immobiliare per San Diego, la persona di disposizione potrebbe concludere che le figure domestiche di apprezzamento di giugno erano giù circa 1 per cento rispetto al giugno 2005. La realtà è il declino è probabilmente molta più vicino a tre o cinque volte le figure pubblicate. I motivi per questo sono realmente abbastanza apparenti quando si considera i seguenti fatti: - Le figure di apprezzamento citate sono i prezzi di vendite mediani. La superiore-fine, mercato interno di lusso è stata estremamente forte nella California del sud ed è relativamente immune ai tassi di interesse aumentanti. Funziona completamente oltre al resto del mercato immobiliare. Le vendite di questi proprietà di lusso della superiore-fine danno ai dati una direzione obliqua mediani di vendite di apprezzamento.
Una figura molto più esatta sarebbe il prezzo di vendite medie. Alternativamente, i dati dovrebbero escludere, o rendere a milione dollari più le vendite una categoria separata. - I dati segnalati di vendite non prendono nei motivi di considerazione utilizzati non solo dai costruttori importanti, ma, nell'odierno mercato la maggior parte dei venditori domestici, per attrarre i compratori insufficienti per approvvigionare i loro beni.
Aprire appena la sezione della proprietà immobiliare di domenica della vostra carta locale e la grandezza di questi motivi diventa abbastanza apparente. Appena alcuni motivi che ho notato in mia carta recente: $15.000 accreditamento closing di costo e $25.000 verso un buy di tasso di interesse giù o gli aggiornamenti; $50K da contribuire a pagare il vostro credito ipotecario; il venditore paga la parte di interesse di vostro nuovo pagamento di prestito i primi 6 mesi, tutti i costi closing nonrecurring, più 12 mesi delle tasse di associazione di proprietari di casa. Potrei accendere, ma, dovete capire che i costruttori non stiano essendo altruistici. No, vogliono appena spostare l'inventario diritto e lo spostano ora prima che affatto avanzare i declini! Mentre a proposito dei motivi del costruttore, era appena un poco in un anno fa quello che la maggior parte dei costruttori neppure non stava cooperando con gli agenti immobiliari. Ora, il costruttore/cooperazione dell'agente è andato 180 gradi più! Tipicamente, i costruttori offrono le commissioni di cooperativo di due o 2.5 per cento. Ora, gli agenti stanno invitandi ai brunches approvvigionati ed il cooperativo offerto incarica fino a 5 per cento, come fatto pubblicità a nel 23 luglio 2006, Unione-Tribuna! Il fenomeno incentive dell'approvvigionamento è per niente il dominio esclusivo di nuovi costruttori domestici. Realmente, direi che la maggior parte di diversi proprietari domestici inoltre sta essendo forzata nel gioco incentive. Benchè non molti stiano offrendo i motivi dall'inizio della loro introduzione sul mercato, dopo sei - otto settimane sul mercato, l'idea diventino più supplichevoli. Anche senza offrire alcuni motivi, la maggior parte delle offerte ora sta presentanda con il built-in di motivi del compratore come stato della vendita! Un anno fa uno essere sovraccarico trovare tutto il venditore domestico determinato o major i nuovi motivi d'offerta del costruttore domestico. Ora, è appena questi motivi che inoltre danno ai dati una direzione obliqua di apprezzamento. Una vendita domestica $500.000 con un tasso di interesse $25.000 costi di chiusura/compra-giù il motivo del pacchetto che sarà registrato come vendita $500.000. Tuttavia, la vendita $500.000, in realtà era soltanto $475.000 o 5 per cento sotto i dati segnalati di vendite! Così se la vendita $500.000 fosse appena 1 per cento sotto l'apprezzamento mediano del giugno 2005, potete vedere che la differenza “reale„ era 6 per cento sotto l'anno scorso! Altri fattori che non sono accennati nella pressa che sono importanti al nostro senso del mercato sono: Il periodo a partire da fine marzo con settembre è tipicamente il più forte per le vendite della proprietà immobiliare. Che cosa fa sia un enorme che mese continuo sopra le vendite di mese rifiuta ed ora una goccia domestica di apprezzamento, durante questo tempo “caldo„, preannunzia per il mercato mentre entra nel periodo più debole inverno/di caduta? Infine, la massa dell'interesse soltanto, i prestiti di 100 per cento usati per prop in su il nostro mercato per gli ultimi anni, ha due o periodi di tempo triennali fino a che il re-rimborso (ai tassi di interesse prevalenti correnti) del prestito non saldi. La maggior parte di queste registrazioni di tasso di interesse si presenterà in 2007 e in 2008. Nel mio parere, questo è “rendimento al normale„ o “alla leggera correzione„ al mercato immobiliare di San Diego. Dall'estremità dell'anno nessun negherà noi avvertirà un declino a due cifre di apprezzamento. Un declino che richiederà gli anni, non mesi, funzionarsi fuori. |
