Parte 2 - ANALISI del LUOGO 2-0 INTRODUZIONE
Questo capitolo richiama i requisiti del luogo dei crediti ipotecari degli FHA-assicurati. Prima che il processo di valutazione possa cominciare, i beni tematici devono fare fronte alle richieste specifiche del luogo. Il processo di valutazione è l'attrezzo del prestatore per la determinazione se i beni rispettano i requisiti minimi ed i campioni di eleggibilità per un credito ipotecario degli FHA-assicurati. In più, questi campioni forniscono un contesto per l'esperto nel realizzare il controllo fisico dei beni.
2-1 REQUISITI DEL LUOGO
Lo scopo dell'analisi del luogo è di identificare le varie caratteristiche del luogo che pregiudicano la negoziabilità ed il valore dei beni tematici. L'analisi del luogo richiede quanto segue: > Determinazione l'opportunità e del programma di utilità del luogo
> Determinando il grado ed il limite a cui il luogo, a causa delle influenze esterne, delle parti del mercato per i luoghi paragonabili e competitivi nella comunità
> Previsione dei cambiamenti probabili al luogo a causa delle tendenze future giustificabili
> Valutando la situazione attuale e la conoscenza di varie tendenze che potrebbero pregiudicare la valutazione dei beni immobili Il principale di cambiamento è fondamentale alla proprietà immobiliare di valutazione e correttamente ad analizzare un luogo. Il valore è generato e modificato dai cambiamenti economici, sociali e governativi che si presentano fuori dei beni. Valutare il senso di queste tendenze e determinare il loro effetto, all'occorrenza, sul valore corrente dei beni tematici.
A. DEFINIZIONE della VICINANZA
L'esperto deve definire chiaramente i contorni - nord, sud, est ed ovest - della vicinanza tematica. Definendo la vicinanza, l'esperto può estrarre le informazioni pertinenti su cui basare le conclusioni di valutazione.
B. LUOGHI COMPETITIVI
I luoghi sono competitivi quando sono migliorati con, o si appropriano per, beni residenziali che sono simili nella gamma dei prestiti e di prezzo o dell'affitto di vendite per i simili residenti o gli occupanti futuri. Paragonare le caratteristiche del luogo tematico alle stesse caratteristiche dei luoghi competitivi all'interno della comunità. Un luogo accettabile deve essere collegato con i bisogni degli occupanti futuri ed alle alternative disponibili a loro in altre posizioni competitive.
C. DEFINIZIONI - CONDIZIONE della COSTRUZIONE
Proposto - nessun materiale concreto o permanente è stato collocato. La scavatura del basamento e del collocamento del tondo per cemento armato non è considerata permanente.
In costruzione - dal primo collocamento di calcestruzzo (materiale permanente) a completamento 100%. Finito e ready per occupare.
L'esistenza - 100% completo ed ha permesso di occupazione.
Esistenza meno di un anno - la valutazione ha effettuato meno di un anno poiché la ricevuta del permesso definitivo di occupazione ha pubblicato. Per le case di modello, l'età comincia con l'emissione del permesso usare come modello.
Per tutta la casa meno di 2 anni, il mese e l'anno della lista hanno completato nella scatola di età sul URAR.
D. CONGIUNTURE
L'esperto deve considerare to ed include nella valutazione, nelle congiunture di una vicinanza e nella zona generale, includenti: > Livelli di stipendio e di prezzi (il potere di acquisto degli occupanti della comunità)
> Caratteristiche di occupazione
> Domanda ed offerta correnti delle dimore residenziali, compreso i progetti in costruzione
> Livelli di tasse
> Costi di costruzione
> Movimenti demografici
> Attività del mercato di vendite della proprietà immobiliare e delle tariffe di interesse da contratto ipotecario
E. LIMITAZIONI di UTILIZZAZIONE DELLE TERRE
L'analisi del luogo determina gli effetti di utilizzazione delle terre reale e potenziale della vicinanza sul luogo tematico. I seguenti fattori formano i modelli per le utilizzazioni delle terre presenti e future:
1. Suddivisione in zone
L'esperto dovrebbe considerare l'effetto sul valore delle ordinanze di suddivisione in zone adatte e bene-ritirate. I controlli del territorio che ricevono l'approvazione pubblica e rigorosamente sono fatti rispettare proteggono i luoghi residenziali dalle influenze avverse che diminuiscono l'opportunità dei luoghi. Ciò deve essere notata sul URAR ed il relativo effetto deve essere misurato nell'analisi di valutazione.
2. Servitù prediale/convenzioni protettive
Le convenzioni protettive correttamente estratte hanno dimostrato più efficace delle regolazioni di suddivisione in zone nell'assicurare la protezione dalle influenze ambientali avverse. Una volta unite con le ordinanze adeguate di suddivisione in zone, queste convenzioni assicurano la protezione legale massima per assicurare che una zona residenziale sviluppata effettui le caratteristiche desiderabili o che proposta o la vicinanza parzialmente composta si sviluppi in un modo desiderabile. Le servitù prediali e le convenzioni protettive dovrebbero essere superiori a tutto il credito ipotecario e dovrebbero legare a tutti i partiti ed a tutte le persone che sostengono sotto loro. Questi devono essere notati sul URAR ed il relativo effetto deve essere misurato nell'analisi di valutazione.
3. Utilizzazioni delle terre Inharmonious
L'esperto deve identificare tutte le utilizzazioni delle terre inharmonious in una vicinanza che pregiudicano il valore. Definire chiaramente l'effetto corrente ed a lungo termine che gli usi inharmonious avranno sul valore di mercato e sulla durata economica dei beni tematici. Se l'utilizzazione delle terre inharmonious rappresenta un detrimento serio alla salubrità o alla sicurezza degli occupanti o all'obbligazione economica dei beni, notare chiaramente la sicurezza degli occupanti o all'obbligazione economica dei beni, chiaramente notare questo sul VC e sul URAR. Suggerire che i beni be sono rifiutati dal prestatore.
4. Caratteristiche fisiche naturali
L'esperto deve considerare le caratteristiche favorevoli ed underlying del luogo e di topografia, compreso le viste piacevoli, i lotti di legno, i vasti vistas ed i vantaggi climatici. Vie che sono presentate con riguardo adeguato a drenaggio, atterrano i profili e disegno di esposizione di intensità di traffico il buon ed aumentano l'opportunità della vicinanza. Ciò deve essere notata sul URAR ed il relativo effetto deve essere misurato nell'analisi di valutazione.
5. Attrattiva dei beni immobili della vicinanza
L'appello generale di una vicinanza è rinforzato se i beni immobili in una vicinanza armonizzano con a vicenda ed i loro dintorni fisici. Una varietà piacevole che provoca i beni armoniosamente mescolati è desiderabile ma non mandatario. L'età della struttura non è in sè una considerazione importante; tuttavia, il mantenimento della struttura ha col passare del tempo un effetto importante. Considerare la quantità di riabilitazione che ha avvenuto o sta avvenendo in una vicinanza. Ciò deve essere notata sul URAR ed il relativo effetto deve essere misurato nell'analisi di valutazione.
6. Carattere della vicinanza
La mobilità e lo sviluppo economico possono alterare i modelli della vicinanza. L'acquisto, la ricreazione, i tempi, le scuole e le sedi di servizio dovrebbero essere facilmente accessibili. Ciò deve essere notata sul URAR ed il relativo effetto deve essere misurato nell'analisi di valutazione.
7. Carattere delle strutture della vicinanza
L'esperto deve analizzare con attenzione l'età, la qualità, l'obsolescenza e la convenienza dei beni tipici in una vicinanza. Considerare l'atteggiamento del gruppo di utenti così come le scelte alternative disponibili al mercato specifico allo studio. Ciò deve essere notata sul URAR ed il relativo effetto deve essere misurato nell'analisi di valutazione.
F. SERVIZI ALLA COMUNITÀ
I servizi alla comunità comprendono i centri commerciali, civici e sociali. Affinchè una vicinanza rimanga stabile e per mantenere un alto livello di opportunità, dovrebbe essere servita adeguatamente da elementare e scuole secondarie, centri commerciali della vicinanza, chiese, campi da giuoco, parchi, corridoi della comunità, biblioteche, ospedali e teatri. Una mancanza di servizi nella comunità dovrebbe essere notata e misurata nell'analisi di valutazione. L'esperto deve notare un cambiamento in questi servizi e misurare l'effetto sul valore.
G. TRASPORTO
L'accesso immediato alle sedi di servizio, acquisto, i centri cittadini, i centri sociali e le vicinanze adiacenti è un requisito della stabilità della vicinanza. L'esperto deve prendere in considerazione i requisiti del trasporto della famiglia tipica e misurare l'effetto sul valore.
H. PROGRAMMI DI UTILITÀ E SERVIZI
L'esperto deve considerare questi programmi di utilità e servizi della vicinanza: polizia e protezione antincendio, servizi telefonici, elettricità, gas naturale, eliminazione di immondizia, illuminazione stradale, rifornimento idrico, eliminazione di acque luride, drenaggio, miglioramenti della via e manutenzione. I servizi pubblici ed i programmi di utilità possono pregiudicare il valore e devono essere misurati. Una mancanza di questi servizi dovrebbe essere notata e misurata nell'analisi di valutazione.
I. CONSIDERAZIONI del CAMBIAMENTO della VICINANZA
Col passare del tempo, l'opportunità cambia le zone residenziali in tutta la posizione. Di conseguenza, dare la considerazione speciale a quanto segue: > Infiltrazione di uso commerciale, industriale o non conforme
> Effetto positivo e negativo su valore del gentrification
> Cambiamenti nella mobilità della gente (spostamenti di occupazione)
> Regolazione o convenzioni di suddivisione in zone debolmente fatta rispettare
J. NEGOZIABILITÀ
La domanda della proprietà domestica in una vicinanza direttamente è collegata con la negoziabilità delle case nella vicinanza o in vicinanze competitive. Le tariffe di proprietà domestica, i posti vacanti ed il periodo di vendita delle dimore in un aiuto della vicinanza l'esperto determinano la resistenza della domanda del mercato ed il limite di offerta.
K. PICCOLE PREFERENZE del MERCATO della COMUNITÀ
Una cittadina può avere relativo proprio insieme dei campioni nel disegno architettonico, il livability, lo stile di apparecchiatura meccanica, il formato di lotto, il collocamento delle strutture, natura dei miglioramenti della via ed in tutte le caratteristiche della proprietà fisica e dell'ambiente. Giudicare ciascuno alla luce dei campioni e delle preferenze locali.
L. LUOGHI PERIFERICI E LUOGHI ISOLATI
Il segmento del mercato interessato ad approvvigionare le case in questi luoghi confronta i vantaggi e gli svantaggi di altre posizioni periferiche o isolate.
M. STUDIO su PROGRAMMA DI UTILITÀ FUTURO
Lo studio su programma di utilità futuro è coperto tipicamente nell'più alta e migliore di uso analisi dell'esperto ed include: > Selezione degli usi possibili
> Rifiutando gli usi che sono ovviamente più bassi o più superiore all'uso più probabile
> Analizzare i motivi differenti di quei compratori Lo studio sugli usi futuri e sul programma di utilità dei beni particolari condurrà l'esperto all'più alto e migliore uso dei beni.
N. CONSIDERAZIONE delle TASSE GENERALI E delle VALUTAZIONI SPECIALI
Nel valutare il valore, rappresentare le tasse generali e le valutazioni speciali: > Le tasse generali della proprietà immobiliare relative ai luoghi specifici sono una spesa periodica di ricorso nella proprietà dei beni immobili tassabili e devono essere rappresentate nel preventivo di valore.
> Le valutazioni speciali di vari tipi sono frequentemente una spesa supplementare della proprietà e devono essere rappresentate similmente nel preventivo di valore. Determinare l'effetto relativo della difficoltà di imposta della proprietà immobiliare e/o della valutazione speciale sull'opportunità del luogo. Fornire questi informazioni sul URAR.
1. Valutazione
La responsabilità di imposta della proprietà immobiliare è computata moltiplicando il valore valutato per la tariffa millage/di imposta, che è espressa tipicamente in dollari per cento o dollari per mille del valore valutato. Nell'addenda al VC, specificare la valutazione, la responsabilità di imposta della proprietà immobiliare e l'anno di imposta. Specificare il valore di mercato valutato dei beni tematici nelle aggiunte. > Se non ci è metodo per collegare la valutazione a valore di mercato, quale nuova costruzione in cui la valutazione ragionevole non può esistere, contrassegnare la risposta valutata di valore di mercato come “n A„.
2. Valutazione speciale
Una valutazione speciale può essere calcolata in due sensi: > Lo stesso senso delle tasse della proprietà immobiliare, o
> Su una base divisa proporzionalmente Determinare come la valutazione speciale è calcolata e segnalare la responsabilità di valutazione speciale sul URAR. > Se i beni non hanno valutazione speciale, contrassegnare il URAR “N/A„. Per esempio: Un'organizzazione che fornisce un servizio ad una comunità genera un bilancio di gestione annuale. Ogni beni diventano responsabili per la relativa percentuale di quel preventivo basato sulla percentuale dei piedi che anteriori i loro beni hanno confrontato alla somma totale di piedi anteriori come valutazione speciale in questa comunità.
2-2 RISCHI E FASTIDI SPECIALI DELLA VICINANZA
Le condizioni fisiche in alcune vicinanze sono pericolose a sanità e sicurezza personali dei residenti e possono mettere in pericolo i miglioramenti fisici. Queste circostanze comprendono la topografia insolita, il cedimento, le zone dell'inondazione, i terreni instabili, i rischi di traffico ed i vari tipi di fastidi grossolanamente offensivi. Nel segnalare la valutazione, considerare i rischi del luogo ed i fastidi. > Se i rischi del luogo esistono e non possono essere corretti ma non incontrano il livello di inaccettabilità, la valutazione deve essere basata sullo stato attuale.
> Se il rischio e/o il fastidio mette in pericolo sanità e sicurezza degli occupanti o la negoziabilità dei beni, contrassegnare “SÌ„ in VC-1 e restituire la valutazione non finita al prestatore. Il prestatore, che è infine responsabile del rifiuto del luogo, conta sull'analisi del luogo dell'esperto per fare questa determinazione. La guida di riferimento per la determinazione dell'accettabilità del luogo segue. L'esperto è tenuto a notare soltanto quelle circostanze prontamente osservabili.
A. LUOGHI INACCETTABILI
La guida di riferimento di FHA richiede che un luogo be sia rifiutato se i beni che sono valutati sono conforme ai rischi, agenti inquinanti ambientali, odori nocivi, viste di offensiva o eccessivi rumori al punto di mettere in pericolo i miglioramenti fisici o di pregiudicare il livability dei beni, la relativa negoziabilità o sanità e sicurezza dei relativi occupanti. Il rifiuto può anche essere adatto se la durata economica futura dei beni è ridotta da pressione evidente e coercitiva ad un più alto uso, rendendo un credito ipotecario a lungo termine poco pratico. Queste considerazioni per il rifiuto si applicano caso per caso, considerando i bisogni ed i desideri dell'acquirente. Per esempio, un luogo non dovrebbe essere considerato inaccettabile semplicemente perché intesta un uso commerciale; alcuni usi commerciali non possono fare appello a ad un settore di mercato specifico mentre altri usi commerciali possono. Se la -condizione è chiaramente una violazione di sanità e sicurezza, rifiutare la valutazione e restituirla al prestatore. Se ci è del dubbio quanto alla severità, segnalare la circostanza e presentare il rapporto completato. Il prestatore deve eliminare la circostanza e può richiedere un controllo o rifiutare i beni. Per quei termini che non possono essere riparati, quale il luogo scompone, il valore valutato è basato sui termini attuali.
B. TOPOGRAFIA
Ci sono rischi speciali causati dalla topografia unica. Per esempio, i pendii, l'erosione di terreno e le frane spogliati pregiudicano spesso avversamente la negoziabilità delle zone del pendio di collina. Nel valutare il luogo, considerare la terra ed il fango fa scorrere dai beni contigui, dalle rocce di caduta e dalle valanghe. Questi avvenimenti sono associati con i gradi ripidi e devono essere considerati nell'analisi del luogo.
C. CEDIMENTO
Il pericolo di cedimento è un rischio speciale che può essere incontrato in varie circostanze: > Dove i beni immobili sono costruiti su incontrollato riempiono o inadatto sporcare contenere la sostanza estranea quale materiale organico
> Dove il sottosuolo è instabile e conforme a slittamento o ad espansione Nelle zone di estrazione mineraria, considerare la profondità o il limite dei lavori minerari ed il luogo del di gestione o pozzi o trafori abbandonati di determinare se il pericolo è imminente, probabile o trascurabile.
L'esperto deve notare tutte le circostanze prontamente osservabili, che indicano i problemi potenziali. I segni includono la fenditura o le crepe nel terreno, nei fondamenti nocivi, negli inghiottitoi o nei problemi di regolamento.
Se ci è il pericolo di cedimento, il luogo specifico sarà reputato ineleggibile a meno che la prova completa e soddisfacente possa essere assicurata per stabilire che la probabilità di tutta la minaccia sia trascurabile. > Se ci è prova di cedimento, i beni sono ineleggibili. Contrassegnare “SÌ„ la colonna in VC-1 nell'ambito di cedimento.
D. FUNZIONAMENTO E POZZI DI GAS ABBANDONATI O del PETROLIO
Il funzionamento ed i pozzi di gas abbandonati e del petrolio propongono i rischi potenziali ad alloggiamento, compreso l'incendio potenziale, l'esplosione, lo spruzzo e l'altro inquinamento.
1. Costruzione attuale
Nessuna dimora attuale può essere situata più vicino di 300 piedi da un active o da un luogo drilling previsto. Si noti che questo si applica al cantiere, non al luogo buono reale.
2. Nuova o costruzione proposta
Se un pozzo di di gestione è situato in una suddivisione unifamiliare, nessuna nuova o costruzione proposta può essere sviluppata all'interno di 75 piedi del pozzo di di gestione a meno che le misure di diminuzione siano approntate. Questa misura è progettata: > Evitare il fastidio durante la manutenzione
> Diminuire i livelli acustici causati pompando
> Diminuire la probabilità di contaminazione dalle cadute potenziali L'esperto deve esaminare il luogo per l'esistenza di o tutta la prova prontamente osservabile di un pozzo.
3. Abbandonato bene
Una lettera può essere ottenuta dall'autorità responsabile nel governo statale che specifica che il pozzo dell'oggetto sicuro e permanentemente è stato abbandonato. > Quando una tal lettera è fornita, una dimora può essere individuata no più vicino di 10 piedi dal pozzo abbandonato.
> Quando una lettera non è fornita, la dimora deve essere situata almeno 300 piedi dal pozzo abbandonato. Il prestatore è responsabile dell'ottenere la lettera; l'esperto deve notare la posizione del pozzo e verificare l'esistenza della lettera.
4. Pozzi proposti, attuali o abbandonati di caso speciale -
Il gas del solfuro di idrogeno emesso dai pozzi del prodotto petrolifero è tossico ed estremamente pericoloso. Lo spazio minimo dai pozzi di gas acidi può essere stabilito solo dopo che un assistente tecnico del petrolio ha valutato il rischio e le autorità statali hanno concordato sulle raccomandazioni di spazio per la regolazione di industria petrolifera e per sanità pubblica e la sicurezza. > Se ci è prova prontamente osservabile che le circostanze esistono, contrassegnare “SÌ„ la colonna in VC-1 sotto il di gestione ed i pozzi abbandonati.
> Se un controllo da una persona qualificata verifica che la circostanza esista e sia accettabile basata sui campioni definiti sopra, rappresentare la presenza di pozzi nella valutazione dei beni.
E. POZZI della MELMA
Un pozzo della melma è un bacino in cui “il fango„ di perforazione è mixed e circolato durante la perforazione per lubrificare e raffreddare la punta di trivello e per irrigare le trincee in roccia assenti. Il fango di circolazione contiene normalmente i gran quantità di bentonite - un materiale molto espansivo del terreno. Ciò provoca un luogo con il potenziale per la grande variazione di volume del terreno e, pertanto, il danneggiamento delle strutture. Per essere eleggibili per assicurazione di credito ipotecario di FHA, tutti i materiali instabili e tossici devono essere eliminati ed il pozzo deve essere riempito di materiali selezionati compressi. > Se i beni sono proposti vicino ad un active o sono abbandonati bene, richiesta per un'indagine per individuare i pozzi ed il loro effetto sui beni tematici.
> Se ci è della prova prontamente osservabile dei pozzi della melma, contrassegnare “SÌ„ la colonna in VC-1.
F. TRAFFICO PESANTE
Grande prossimità a molto - le carreggiate viaggiate possono avere un effetto negativo sulla negoziabilità e valore dei luoghi a causa di rumore e del pericolo eccedenti. I beni che appoggiano alle autostrade senza pedaggio o ad altre vie pubbliche che sono selezionate molto o dove il traffico è bene sotto il grado e ad una distanza sufficiente dai beni non possono pregiudicare il valore. Per i livelli dettagliati di accettazione di rumore, riferire 24 CFR 51.103. > Se ci sono rumore significativo o stati pericolosi di traffico che mettono in pericolo gli occupanti o pregiudicano la negoziabilità dei beni, contrassegnare “SÌ„ in VC-1. Tipicamente, i rischi di traffico non possono essere corretti. Di conseguenza, l'esperto deve misurare l'effetto sul valore se i beni sono commerciabili. Questa registrazione dovrebbe essere sostenuta tramite le transazioni paragonabili. Questa circostanza potrebbe essere la ragione per cui un prestatore infine rifiuta i beni. Non rifiutare i beni attuali soltanto a causa di traffico pesante se ci è prova dell'accettazione all'interno del mercato e se l'uso della dimora si pensa che continui.
G. RUMORE E RISCHI dell'AEROPORTO
I luoghi vicino, un aeroporto possono essere sottoposti al rumore ed ai rischi dei velivoli low-flying. Gli esperti devono identificare i beni commoventi, esaminare i programmi di profilo dell'aeroporto e condizionare di conseguenza la valutazione. Non rifiutare i beni attuali soltanto a causa delle influenze dell'aeroporto se ci è prova dell'accettazione all'interno del mercato e se l'uso della dimora si pensa che continui. La posizione del HUD è che perché i beni sono in uso e si pensano che siano in uso nel prossimo avvenire, la loro negoziabilità dovrebbe essere il più forte indicatore della loro accettabilità. La negoziabilità dovrebbe rappresentare quanto segue: > Pianificazioni per espansione futura delle facilità dell'aeroporto
> Aumenti futuri nel numero degli aerei o dei voli using il campo o le piste specifiche
> Sincronizzazione e la frequenza del volume di voli
> Qualsiasi altri fattori che possono aumentare il disturbo di avere rumore vicino dell'aeroporto l'eccessivo Se i cambiamenti sono probabili, l'esperto deve prevedere tutto l'effetto contrario che questi cambiamenti sono probabili avere sulla negoziabilità dei beni. L'esperto dovrebbe giudicare ogni situazione sui relativi meriti. Paragonare l'effetto di attività dei velivoli sull'opportunità di un luogo particolare ad altri luoghi che sono: > Migliorato con le simili strutture
> Considerato competitivo con quelli situati nella vicinanza tematica
H. RISCHI SPECIALI dell'AEROPORTO
HUD richiede che il compratore dei beni situati in una zona libera della pista/zona libera si raccomandi che i beni sono situati in una tal zona e delle implicazioni connesse con quel luogo. Ciò comprende la possibilità che l'operatore dell'aeroporto potrebbe accedere alla proprietà in avvenire.
1. Nuova e costruzione proposta
La nuova e costruzione proposta all'interno delle zone libere della pista (anche conosciute come zone di protezione della pista) agli aeroporti civili o all'interno delle zone libere agli aerodromi militari è ineleggibile per assicurazione di credito ipotecario domestico. I beni situati nella zona potenziale I di incidente agli aerodromi militari possono essere eleggibili per assicurazione di FHA a condizione che i beni sono compatibili con la guida di riferimento del Dipartimento della Difesa. Per più informazioni, vedere 24 CFR 51.303 (b). Se la nuova o costruzione proposta si trova all'interno di queste zone, contrassegnare “SÌ„ in VC-1.
2. Costruzione attuale
Le dimore attuali più di un anno sono eleggibili per assicurazione di credito ipotecario di FHA se l'acquirente futuro riconosce la consapevolezza che i beni sono situati in una zona libera della pista/zona libera. Il prestatore fornirà questa forma di comunicazione al compratore. Per un campione della certificazione di riconoscimento del compratore, vedere il manuale 4150.1, REV-1, capitoli di HUD 4-26 (a) e (b). > Notare se i beni sono in una zona libera e condizionare la valutazione sul riconoscimento del compratore.
I. VICINANZA di GAS AD ALTA PRESSIONE
Una dimora o un miglioramento di beni relativo vicino a gas ad alta pressione, alle condutture liquide del petrolio o ad altri prodotti volatili ed esplosivi - entrambi sopra terra e la sottosuperficie devono essere situati fuori del contorno esterno della servitù prediale della conduttura. > Se i beni sono di meno di dieci piedi di distanza, contrassegnare “SÌ„ in VC-1.
J. LINEE di TRASMISSIONE AD ALTA TENSIONE AMBIENTALI
Nessuna dimora o miglioramento di beni relativo può essere situato all'interno della distanza di caduta di ingegneria (progettata) di tutto il palo, torreggiare su o sostenere la struttura di una linea di trasmissione ad alta tensione, torretta della trasmissione di radio/TV, piatto del relè di a microonde o torretta o riflettore parabolico (radio, cavo della TV, ecc.). Per l'analisi del campo, l'esperto può usare l'altezza della torretta come la distanza di caduta. Ai fini di questo manuale, una linea di trasmissione elettrica ad alta tensione è una linea elettrica che trasporta la tensione fra una centrale elettrica e una sottostazione. Queste linee sono solitamente di 60 chilovolt (kV) e maggiori e sono considerate pericoloso. Le linee con una capienza di 12-60 chilovolt e sopra sono considerate tensione ai fini di questo manuale. Le linee ad alta tensione non comprendono le linee locali di servizio e di distribuzione. Le linee elettriche di bassa tensione sono linee di distribuzione che forniscono comunemente il potere ai progetti abitativi ed alle simili facilità. Queste linee sono solitamente di 12 chilovolt o di meno e sono considerate come un rischio minimo. Queste linee non possono passare direttamente sopra alcuna struttura, compreso gli stagni, sui beni che sono assicurati da HUD. > Se i beni sono all'interno della distanza inaccettabile, contrassegnare “SÌ„ in VC-1.
K. FUMO, VAPORI, RUMORI OFFENSIVI ED ODORI
L'eccessivo fumo, la nebbia, i vapori chimici, gli odori nocivi, gli stagni o le paludi stagnanti, il drenaggio di superficie difficile e l'eccessiva umidità sono pericolosi alla salute degli occupanti della vicinanza ed avversamente pregiudicano il valore di mercato dei beni tematici. > Se queste circostanze minacciano sanità e sicurezza degli occupanti o la negoziabilità dei beni, contrassegnare “SÌ„ in VC-1. Se, tuttavia, il limite del rischio non è pericoloso, rappresentare il relativo effetto nella valutazione dei beni.
> Comprendere altri fattori che possono pregiudicare la valutazione quali gli odori offensivi e le caratteristiche sgradevoli della vicinanza quali le scuderie o il canile.
L. SOMMERGERE le ZONE PERICOLOSE
Indicazione delle zone pericolose speciali dell'inondazione
L'agenzia Emergency federale dell'amministrazione (FEMA) determina le zone pericolose speciali dell'inondazione in tutta la nazione, (SFHA). Le emissioni di FEMA sommergono i programmi di contorno di rischio per indicare queste zone in una comunità. Un rischio speciale dell'inondazione può essere indicato come zona A, AO, AH, Al-30, EA, A99, Vo o Vl-30, VE o V. > Soltanto quei beni all'interno delle zone “A„ e “V„ richiedono l'assicurazione contro le inondazioni.
> Le zone “B„ o “C„ non richiedono l'assicurazione contro le inondazioni perché il FEMA indica soltanto le zone “A„ e 'V come “zone pericolose speciali dell'inondazione.„ Un rapporto di valutazione con un'indicazione positiva in una zona pericolosa speciale dell'inondazione (SFHA) attiva un requisito di impegno di riempimento dell'assicurazione contro le inondazioni. L'esperto deve misurare l'effetto sul valore, all'occorrenza, per i beni all'interno di un programma indicato dell'inondazione. Un prestatore rifiuterà i beni in qualcuno di questi circostanze: > Se i beni sono conforme all'inondazione frequentemente di ricorso
> Se ci è qualunque rischio potenziale a vita o alla sicurezza
> Se la fuga ad più alta terra non sia fattibile durante l'inondazione severo condiziona
Programmi di FEMA: Per le copie dei programmi di contorno di rischio dell'inondazione del FEMA e dei programmi di tariffa dell'assicurazione contro le inondazioni, contatto:
Agenzia Emergency federale dell'amministrazione (FEMA)
Centro di servizio del programma di FEMA
P.O. Scatola 1038
Jessup, MD 20794-1038
Telefono: 1-800-358-9616 fax: 1-800-358-9620
Eleggibilità dei beni per assicurazione di FHA
Il prestatore è responsabile della determinazione dell'eleggibilità dei beni nelle zone dell'inondazione e conta sulla notazione dell'esperto sul URAR.
1. Nuova e costruzione proposta
Se qualsiasi parte dei miglioramenti di beni essenziali al valore di una proprietà e conforme a danno di inondazione è situata all'interno del terreno alluvionale da 100 anni, quindi di interi beni, migliori ed al contrario, è ineleggibile per assicurazione di credito ipotecario di FHA a meno che una lettera della correzione del programma (LOMA) o una lettera della revisione del programma (LOMR) sia presentata con l'argomento per l'approvazione. La costruzione proposta in cui i miglioramenti sono individuati, o essere situato, all'interno di una zona pericolosa speciale indicata dell'inondazione (SFHA) è ineleggibile per assicurazione di FHA. Ciò è allineare senza riguardo a se i beni sono coperti o saranno coperti da assicurazione contro le inondazioni a meno che il prestatore possa fornire la prova di un LOMA, di un LOMR o di una prova che i beni non sono in uno SFHA. Per i beni attuali situati in uno SFHA, fare la notazione adatta nel URAR. > Se i miglioramenti proposti sono situati in uno SFHA e non ci è contrassegno di LOMR o di LOMA “SÌ„ in VC-1 e restituisce la valutazione non finita al prestatore fino a ricercare questi documenti.
2. Costruzione attuale
L'atteggiamento e l'accettazione del mercato determinano l'eleggibilità dei beni attuali situati in uno SFHA indicato. L'assicurazione contro le inondazioni è richiesta per i beni accettati per assicurazione di credito ipotecario in uno SFHA FEMA-indicato.
3. Condominio
L'associazione domestica dei proprietari è responsabile del mantenimento dell'assicurazione di inondazione sul progetto complessivamente, non ogni unità determinata. L'esperto deve verificare la posizione di un condominio nel terreno alluvionale e fare la notazione corretta nel URAR.
M. SERBATOI STAZIONARI
Serbatoi stazionari che contengono i rischi potenziali di posa del materiale infiammabile o esplosivo all'alloggiamento, compreso i rischi da incendio e dalle esplosioni. > Se i beni sono all'interno di 300 piedi di uno stazionario, il serbatoio che contiene più di 1000 galloni di materiale infiammabile o esplosivo, il luogo è ineleggibile. Contrassegnare “SÌ„ in VC-1 e restituire la valutazione non finita al prestatore. | 
