Parte 3 - ANALISI dei BENI 3-0 INTRODUZIONE
La guida di riferimento di FHA per l'analisi dei beni comprende i requisiti specifici a cui gli esperti devono aderire affinchè la valutazione riflettano una valutazione esatta che vincono: > Denotare tutte le mancanze nei beni tematici
> Proteggere l'interesse del HUD in quei beni L'analisi dei beni comprende i test di verifica generali di accettabilità per la conduzione della valutazione per richiamare i requisiti minimi dei beni di FHA.
3-1 REQUISITI DI VALUTAZIONE
> L'esperto deve fare un controllo visivo completo dei beni tematici - interni ed esterno - e completare il formulario VC.
> L'esperto deve prendere le fotografie che mostrano i lati, anteriore e posteriore dei beni tematici e di tutti i miglioramenti sui beni tematici con tutto il valore contribuente. Una fotografia del frontage della via inoltre è richiesta.
> L'esperto è tenuto a presentare una singola fotografia di ogni transazione di vendita paragonabile nelle aggiunte al rapporto di valutazione.
> Il programma di costruzione proposta deve mostrare chiaramente le carreggiate proposte.
> L'esperto deve fornire una copia di un programma di via locale che mostra la posizione dei beni e di ogni vendita paragonabile.
> Se i beni tematici sono proposti che la costruzione ed il miglioramento non cominci, l'esperto dovrebbe prendere una fotografia che mostra il grado del lotto libero.
3-2 ANALISI DEL LUOGO
Per sia costruzione proposta che attuale, l'esperto deve determinare l'più alto e migliore uso attuale per il luogo, disconsiderando i miglioramenti che possono esistere o sono proposti per il luogo. Questa conclusione servisce da base del confronto per la valutazione del prezzo di mercato della terra e rileva il limite a cui il attuali o proposto di sviluppare i miglioramenti sono adatti o inadeguati per il luogo. Ciò inoltre costituisce la base per la selezione delle vendite paragonabili della terra. L'esperto deve analizzare il luogo: > Stabilire la base per il paragone dei preventivi del mercato dei luoghi nel preventivo di costo di rimontaggio dei beni
> Determinare l'idoneità all'uso attuale o proposto Considerare con attenzione la topografia, l'idoneità di terreno, i miglioramenti off-site, le servitù prediali, le limitazioni o le invasioni.
A. TOPOGRAFIA
La classificazione adeguata del luogo e di topografia può essere elementi importanti nell'impedire gli scantinati bagnati, gli spazi di crawl di umido, l'erosione dei terreni ed i sistemi di straripamento di eliminazione di acque luride. Per accertare la protezione adeguata, l'esperto deve analizzare il rapporto dei gradi della via, delle altezze del pavimento e dei gradi del lotto. Se il fondamento o i relativi terreni del cuscinetto può essere influenzato da infiltramento o da gelo, la dimora è inaccettabile a meno che l'acqua di superficie e sotto la superficie sia deviata dalle strutture per assicurare il drenaggio positivo a partire dal fondamento.
B. IDONEITÀ di TERRENO
Considerare gli stati prontamente osservabili del sottosuolo e del terreno del luogo compreso il tipo e la permeabilità del terreno, della posizione della tabella di acqua, degli stati di superficie di drenaggio, del consolidamento, delle formazioni rocciose e di altre caratteristiche fisiche che pregiudicano il valore del luogo o la relativa idoneità allo sviluppo. Inoltre osservare gli effetti delle caratteristiche avverse della terra confinante.
C. MIGLIORAMENTI OFF-SITE
Considerare i miglioramenti off-site che raggiungono i beni tematici, compresi la superficie della via, bordi, marciapiedi, tagli del bordo, strade private, grembiuli, ecc., che non sono contenuti nei limiti legali del luogo ma aumentare l'accettazione sul mercato e l'uso ed il livability dei beni. Inoltre considerare queste situazioni: > Paragonare i beni tematici alla vicinanza immediata per determinare i miglioramenti off-site dominanti richiesti dal mercato. Notare tutti i miglioramenti off-site necessari che non sono in atto o sono proposti per i beni tematici e registrare per ottenere loro nel valore di mercato.
> Tutte le proposte di installazione dei miglioramenti off-site ed imposizione delle valutazioni dal consiglio di amministrazione locale in un prossimo futuro possono pregiudicare il valore. Queste proposte renderanno necessario uno stato di impegno di che richiede l'installazione dei miglioramenti ed il pagamento della valutazione prima o subito dopo dell'approvazione di assicurazione.
D. SERVITÙ PREDIALI, LIMITAZIONI O INVASIONI
Considerare tutte le servitù prediali, limitazioni o invasioni ed il loro effetto sul valore di mercato dei beni tematici e quotarle sulla valutazione. Questi fattori sono scoperti spesso durante il rapporto di titolo e di indagine una volta che la valutazione ha cominciato. Effettuare la dovuta diligenza limitata per verificare l'esistenza di questi tipi di fattori di limitazione significativi. Inoltre registrare questi articoli nei URAR che sono stati considerati nel preventivo di valore.
E. INVASIONI
Come regola generale, un'invasione indurrà i beni ad essere ineleggibili per assicurazione di credito ipotecario di FHA. Tuttavia, ci sono eccezioni a questa norma e le ulteriori informazioni possono essere trovate denominando il prestatore. L'esperto dovrebbe identificare qualcuno di questi circostanze: > Invasione di una dimora, del garage, di un'altra struttura fisica o dell'altro miglioramento su una servitù prediale adiacente dei beni, della precedenza o di programma di utilità
> Invasione di una dimora, del garage, di un'altra struttura fisica o dei miglioramenti sui beni tematici
> Invasione di una dimora, del garage o di un'altra struttura fisica nel requisito di battuta d'arresto Un'invasione può essere accettabile se il proprietario terriero contiguo o l'autorità governante locale fornisce una servitù prediale perpetua di invasione che è archivata nell'ufficio del segretario di Contea e del registratore. Il sottoscrittore diretto di approvazione tratterà questa emissione sotto la guida di riferimento generale di rinuncia.
3-3 ANALISI DEI MIGLIORAMENTI FISICI
L'analisi dei miglioramenti di fisico medica provoca le conclusioni quanto all'opportunità, al programma di utilità ed alla convenienza dei miglioramenti fisici come fattori nella determinazione il rischio di credito ipotecario e di ultimo preventivo di valore.
A. ZONA VIVENTE LORDA
La zona vivente lorda è l'area totale di finished, spazio residenziale del sopra-grado. È calcolata misurando il perimetro esterno della struttura ed include soltanto finished, abitabile, spazio vivente del sopra-grado. Gli scantinati Finished e le zone non finite della soffitta non sono inclusi nella zona vivente lorda totale. L'esperto deve abbinare le tecniche di misura usate per conforme alle vendite paragonabili. È importante applicare questa tecnica di misura e segnalare costantemente le dimensioni del bene immobile perché l'omissione di agire in tal modo può alterare la qualità del rapporto di valutazione.
B. CAMERE DA LETTO dello SCANTINATO, APPARTAMENTI dello SCANTINATO
In generale lo spazio dello scantinato non conta come spazio abitabile. Se la camera da letto non ha la luce e ventilazione adeguate, la stanza non può essere inclusa nella zona vivente lorda. I seguenti requisiti si applicano alla valutazione delle stanze del sotto-grado: > Il finestreill non può essere superiore a 44 pollici dal pavimento.
> Il finestreill deve avere un'apertura libera netta (altezza di larghezza x) almeno di 24 pollici da 36 pollici.
> La finestra dovrebbe essere al livello del suolo; tuttavia, i fattori compensanti possono concedere di meno. In tutti i casi, utilizzare la cura ragionevole ed il giudizio. Se questi campioni non sono rispettati sostanzialmente, la zona dello scantinato non può essere contata come spazio abitabile.
C. DISEGNO
Il disegno è l'elemento coesivo che mescola gli elementi strutturali, funzionali e decorativi dei beni in un tutto. Con il buon disegno, le parti dei beni saranno nell'armonia (ogni parte con tutte le altre parti). Gli interi beni, a sua volta, saranno nell'armonia con il relativi luogo ed ambiente immediati. Poiché il buon disegno è riconosciuto e voluto, la durata economica dei beni e delle vicinanze sarà estesa ed i prezzi supereranno tipicamente quelli per i beni che offrono lo stesso numero delle stanze e della zona ma che difettano di buon disegno. Questo vantaggio competitivo continua solitamente con l'intera durata economica dei beni. L'esperto deve riconoscere questo differenziale dimostrabile di prezzi e rifletterlo nelle registrazioni comparative dei dati del mercato e dell'individuazione definitiva del valore.
D. CONFORMITÀ dei BENI alla VICINANZA
I beni residenziali con le buone caratteristiche fisiche non possono necessariamente essere buona obbligazione per un mutuo ipotecario, anche se sono situati in una buona posizione. I beni possono essere interamente adatti ad un'altra posizione, ma non nella relativa posizione reale. I beni possono displeasing una volta osservati rispetto ai relativi dintorni e non possono conformarsi in altri rispetti all'uso più commerciabile nella vicinanza particolare. Nel determinare l'effetto dei rapporti della bene-vicinanza alla negoziabilità, considerare gli elementi tranne somiglianza delle caratteristiche fisiche.
Analisi degli elementi di conformità. L'analisi di conformità richiede la considerazione dell'idoneità di Usare-Tipo, della convenienza delle caratteristiche funzionali, dell'armonia del disegno e del rapporto di spesa della proprietà ai livelli di reddito della famiglia. > Idoneità di Usare-Tipo. Il Usare-Tipo di termine si riferisce l'uso per cui una dimora è progettata - unifamiliare, la due-famiglia, ecc. Nella maggior parte delle vicinanze soltanto un usare-tipo è adatto. In alcune vicinanze, tuttavia, a causa del loro sviluppo eterogeneo, parecchi usare-tipi possono essere trovati adatti.
> Convenienza delle caratteristiche funzionali. Le caratteristiche funzionali si riferiscono alle facilità viventi fornite nei beni residenziali. Si riferiscono ad uso del luogo ed alla disposizione, al numero ed al formato delle stanze. Le preferenze solitamente ben definite del mercato della vicinanza sono osservabili.
La discordanza angolare può esistere a causa del collocamento della casa sul luogo. Considerare con attenzione tutta la deviazione dal collocamento abituato o accettato di determinare se pregiudichi avversamente l'opportunità. Se un luogo è sostanzialmente più piccolo del formato tipico nella vicinanza, la negoziabilità può essere limitata. La figura o la topografia di un lotto particolare può renderla meno desiderabile che quelli tipici della zona. Il numero, la disposizione ed il formato delle stanze si conformano frequentemente alle preferenze definite in vicinanze date. In alcune località dove le dimore ad un piano dominano, una dimora a due piani può incontrare la considerevole resistenza del mercato. > Armonia del disegno. La conformità del disegno esterno di una struttura con altre strutture nella vicinanza immediata non è importante a meno che contrapponga inharmoniously con loro. Ci può essere considerevole varietà nel disegno esterno delle dimore in una vicinanza ma ciascuno può presentare un'apparenza piacevole una volta osservato rispetto ai relativi dintorni. Da un lato, una dimora può essere senza alcuni difetti architettonici ma essere in disaccordo così violentemente con il disegno dei beni vicini che la negoziabilità può essere seriamente limitata.
> Rapporto di spesa di proprietà ai redditi della famiglia. Le famiglie selezionano solitamente le case in vicinanze in cui gli occupanti tipici hanno mezzi finanziari simili ai loro propri. Una casa che è troppo costosa affinchè queste famiglie approvvigioni o per effettuare avrà limitato la negoziabilità.
3-4 DURATA ECONOMICA RESTANTE DEI MIGLIORAMENTI DEL BENE IMMOBILE
Poiché un bene immobile è conforme a deterioramento ed all'obsolescenza fisici, il relativo periodo di utilità è limitato. Mentre un bene immobile si deteriora o diventa obsoleto, la relativa capacità di avere gli scopi utili diminuisce e finalmente estremità. Ciò può accadere gradualmente o velocemente.
A. VITA ECONOMICA CONTRO VITA FISICA
> La durata fisica totale di un bene immobile è il periodo a partire da completamento fino a non misura esso più o cassaforte per uso o quando effettuando il bene immobile in un modo sicuro e utilizzabile non è più praticabile.
> La durata economica totale di un bene immobile è il periodo dal relativo completamento fino a che non possa più non produrre i servizi o i rendimenti netti in aggiunta ad un rendimento sul valore di terra. La vita economica può mai non essere più lunga della vita fisica, ma può essere e frequentemente è più breve. Una struttura che è sana e nella buona condizione fisica con molti anni di vita fisica rimanere può raggiungere la conclusione della relativa vita economica - se i relativi anni restanti di utilità fisica non siano vantaggiosi.
B. VALUTAZIONE di VITA ECONOMICA RESTANTE
Nella predizione della durata economica restante di un bene immobile, considerare questi fattori: > I precedenti economici della comunità o della regione e l'esigenza dei prestiti del tipo hanno rappresentato
> Il rapporto fra i beni e l'ambiente immediato il disegno architettonico, stile e programma di utilità da un punto di vista funzionale e la probabilità di obsolescenza attribuibili alle nuove invenzioni, nuovi materiali e cambiamenti nei gusti
> Le tendenze e la tariffa di cambiamento delle caratteristiche della vicinanza e del loro effetto sui valori di terra
> Esecuzione, durevolezza di costruzione e la tariffa con cui le forze naturali causano il deterioramento fisico
> Lo stato fisico ed il costo di manutenzione probabile e riparazione, la polizza di manutenzione dei proprietari ed occupanti e l'uso o l'abuso a cui le strutture sono sottoposte
C. CONCLUSIONE di DURATA UTILE dei MIGLIORAMENTI del BENE IMMOBILE
La durata utile di un bene immobile ha terminato: > Quando il bene immobile può più non produrre il reddito annuo o i servizi sufficienti per sfalsare la spesa, l'assicurazione e le tasse di manutenzione per produrre i rendimenti sul valore della terra
E
> Quando la riabilitazione non è fattibile I miglioramenti sul lotto allora non hanno valore che l'importo disponibile ad un acquirente che li comprerà e li eliminerà dal luogo.
3-5 APPLICAZIONE DI CODICE PER I BENI ATTUALI
I comuni locali progettano i campioni locali di codice dell'alloggiamento; quindi, l'applicazione di tali campioni dell'alloggiamento riposa con l'autorità locale. HUD non ha l'autorità o la responsabilità dell'applicazione dei codici locali dell'alloggiamento tranne i crediti ipotecari sui beni da assicurare nell'ambito della parte 221 (d) (2) - un programma con i limiti di credito ipotecario a $36.000. Assicurati di prestiti nell'ambito della parte 221 (d) (2) della legge sugli alloggi nazionale richiedere l'applicazione di codice. L'esperto dovrebbe mettersi in contatto con il prestatore per ulteriori istruzioni se il credito ipotecario deve essere assicurato nell'ambito della parte 221 (d) (2).
3-6 TEST DI VERIFICA GENERALI DI ACCETTABILITÀ PER I CREDITI IPOTECARI DI FHA-INSURED
Questi test di verifica definiscono i campioni affinchè i beni attuali siano eleggibili per assicurazione di credito ipotecario di FHA. I sottoscrittori hanno la responsabilità primaria della determinazione dell'eleggibilità; tuttavia, l'esperto è il rappresentante sul posto per il prestatore e fornisce la verifica preliminare che questi campioni sono stati rispettati. Molti dei requisiti sono tecnici ed oltre la perizia dell'esperto. Sono presentati qui per riferimento e la responsabilità dell'esperto è notata per la categoria. Questi test di verifica costituiscono la base per l'identificazione delle mancanze dei beni che l'esperto deve notare nella forma VC e che devono essere indirizzati dal prestatore prima della chiusura. Quando l'esame di costruzione attuale rivela la mancanza di conformità ai test di verifica generali di accettabilità, uno stato specifico adatto per correggere la mancanza è richiesto se la correzione è fattibile. Se la correzione non è fattibile e la conformità può essere effettuata soltanto tramite le riparazioni importanti o le alterazioni, il prestatore rifiuterà i beni. L'esperto è tenuto soltanto a notare le circostanze che sono prontamente osservabili.
Valutazione Come-Riparata. L'esperto prepara la valutazione “come-riparato„ conforme alle circostanze celebri sulla forma VC. Quegli articoli non quotati sul VC costituiranno la base del confronto ai beni paragonabili per le condizioni fisiche.
Le riparazioni Required sono limitate a quelle riparazioni necessarie per conservare la negoziabilità continuata dei beni e per proteggere sanità e sicurezza degli occupanti.
Manutenzione rinviata. Tutto l'elemento operabile o utile che avrà raggiunto la conclusione della relativa vita utile entro due anni dovrebbe essere sostituito. Riguardo a tali articoli di manutenzione rinviata, esercitare il buon giudizio nella richiesta della riparazione.
Rimontaggio a causa dell'età. Se un elemento stia funzionando bene, non suggerire semplicemente il rimontaggio a causa della relativa età. > Se il sistema settico mostra la prova di guasto a causa dell'età, suggerire un controllo specifico.
Stati di valutazione. Gli stati di valutazione si formano ed il relativo aiuto che di protocollo l'esperto valuta i campioni ha richiesto dai test di verifica generali di accettabilità. I test di verifica sono descritti qui sotto. L'esperto deve accertare di se la circostanza richiesta esiste e contrassegnare sì se fa. > Se le mancanze osservate esistono, il contrassegno “SÌ„ nella posizione adatta sulla valutazione condiziona la forma, condiziona la valutazione sul requisito della riparazione o di ulteriore controllo e prepara la valutazione “come-riparata„ conforme alla soddisfazione della condizione.
La seguente guida di riferimento è test di verifica generali di accettabilità del HUD per i beni attuali. Fornisce il consiglio generale per la determinazione dell'eleggibilità dei beni per assicurazione di credito ipotecario di FHA. Per le istruzioni sulla compilazione della forma VC, vedere il protocollo nell'appendice D.
A. TEST DI VERIFICA GENERALI di ACCETTABILITÀ
Questi requisiti minimi di alloggiamento esistente si applicano ai beni immobili attuali ed ai luoghi su cui sono situati. I beni immobili possono essere: > Detached
> In comune
> Multiplex
> Case a schiera
> Diverse unità del condominio Questi requisiti inoltre riguardano l'ambiente immediato del luogo per la dimora, compreso le vie, altri servizi e le facilità connessi con il luogo.
1. Beni tematici
I beni tematici devono essere identificati adeguatamente come singolo, ente commerciabile della proprietà immobiliare. Tuttavia, un diagramma primario con un diagramma secondario per un garage appartenente o per un altro uso che contribuisce alla negoziabilità dei beni sarà accettabile se i due diagrammi sono attigui e conterrà un ente prontamente commerciabile della proprietà immobiliare.
2. Rischi
I beni devono essere esenti da tutti i rischi conosciuti e circostanze sfavorevoli quello: > Influenza di maggio sanità e sicurezza degli occupanti
> Influenza di maggio solidità strutturale dei miglioramenti
> Può alterare l'uso ed il godimento consueti dei beni Questi rischi comprendono i prodotti chimici tossici, i materiali radioattivi, l'altro inquinamento, le attività pericolose, danno potenziale da terreno o l'altri acqua sotterranea a terra differenziale, del movimento, drenaggio di superficie inadeguato, inondazione, erosione, eccessivo rumore ed altro azzarda il luogo inserita/disinserita. > Se i beni incontrano la guida di riferimento di accettabilità nel protocollo VC (appendice D), misura l'effetto della mancanza nella valutazione dei beni.
> Se i beni non incontrano la guida di riferimento di accettabilità, notare il rischio adatto in VC-1 e spiegare.
Nella valutazione di nuova e costruzione proposta, le circostanze speciali possono esistere o presentare durante la costruzione che erano impreviste e rendere necessario preventivo o azzardano le misure di diminuzione. HUD richiederà il lavoro correttivo di attenuare secondo i bisogni gli effetti contrari di potenziale dalle circostanze speciali. Le circostanze speciali includono:
> Formazioni rocciose
> Terreni o pendii instabili
> Livelli d'acqua del terreno alto
> Molle
> Altre circostanze che possono avere un effetto negativo sul valore di una proprietà Il costruttore deve assicurare la progettazione adeguata, la costruzione e la prestazione soddisfacente quando qualcuno di questi emissioni sono presenti. Per le istruzioni specifiche circa la nota delle questi informazioni nella forma VC, vedere VC-1 nel protocollo (appendice D).
3. Sporcare la contaminazione
a. Settico ed acque luride
Se un sistema settico fa parte dei beni tematici, l'esperto deve determinare se la zona è esente dalle circostanze che quella pregiudica avversamente l'esercizio del sistema. Considerare quanto segue: > Il tipo di sistema
> Topografia
> Profondità ad acqua sotterranea
> Permeabilità del terreno
> Il tipo di terreno ad una profondità parecchi piedi sotto la superficie In caso di dubbio circa il funzionamento dei sistemi di eliminazione di acque luride nella vicinanza, il contrassegno “SÌ„ in VC-2, condiziona la valutazione su ulteriore controllo e prepara la valutazione “come-riparata„ conforme alla soddisfazione della condizione. Il prestatore si metterà in contatto con il servizio sanitario locale o un professionista per determinare l'attuabilità del sistema. b. Altri agenti inquinanti del terreno
Le seguenti circostanze possono indicare i livelli inaccettabili di contaminazione del terreno: gli stagni di liquido, pozzi, stagni, lagune, hanno sollecitato la vegetazione, terreni o pavimentazione macchiata, tamburi o odori. > Se ci è prova delle sostanze pericolose nel terreno, richiedere ulteriore controllo. Contrassegnare “SÌ„ in VC-2, condizionare la valutazione su ulteriore controllo e preparare la valutazione “come-riparata„ conforme alla soddisfazione della condizione. c. Serbatoi sotterranei
Durante l'ispezione in loco, l'esperto deve camminare i beni e cercare prova prontamente osservabile dei serbatoi sotterranei. La prova includerebbe i tubi del materiale di riempimento, le pompe, le protezioni di ventilazione, ecc. > Se ci è prova dei serbatoi sotterranei, richiedere ulteriore analisi. Contrassegnare “SÌ„ in VC-2, condizionare la valutazione su quel requisito e preparare la valutazione “come-riparata„ conforme alla soddisfazione della condizione.
4. Drenaggio
Il luogo deve essere classificato per fornire il drenaggio positivo a partire dalle pareti di perimetro della dimora e per impedire l'acqua stagnante sul luogo. I segni di scarico inadeguato includono l'acqua stagnante prossima alla struttura ed a nessun misure di diminuzione quali le grondaie o gli incanalamenti. Per le istruzioni specifiche circa la nota delle questi informazioni nella forma VC, vedere VC-3 nel protocollo (appendice D). > Se il drenaggio è inadeguato ed ha bisogno del miglioramento, contrassegnare “SÌ„ in VC-3, fare un requisito di riparazione, condizionare la valutazione su quel requisito e preparare la valutazione “come-riparata„ conforme alla soddisfazione della condizione.
5. Sistemi del rifornimento idrico e di acque luride
Ogni unità vivente deve contenere quanto segue: > Acqua calda per uso domestico
> Una continuazione e un'offerta sufficiente di acqua potabile sotto pressione sufficiente e di qualità adatta per tutti gli usi della famiglia
> Facilità sanitarie e un metodo sicuro di eliminazione di acque luride Il collegamento deve essere fatto ad un sistema pubblico fognatura/dell'acqua o ad un sistema dell'acqua/fognatura della comunità, se i costi del collegamento al sistema della comunità o del pubblico sono ragionevoli (3% o di meno di valore valutato dei beni). Se i costi del collegamento superano 3%, i sistemi sul posto attuali accettabile saranno forniti stanno funzionando correttamente e fare fronte alle richieste del reparto locale di salute. > Se la correzione è fattibile, richiedere il collegamento. Contrassegnare “SÌ„ in VC-4, condizionare la valutazione sul requisito e preparare la valutazione “come riparata„ conforme alla soddisfazione della condizione. a. Diversi sistemi del rifornimento idrico e di eliminazione di acque luride
Se i sistemi di fognatura e dell'acqua non sono collegati ai sistemi pubblici, il pozzo d'acqua e/o il sistema settico devono fare fronte alle richieste del servizio sanitario locale con la giurisdizione. Se l'autorità locale non ha requisiti specifici, i carichi massimi dell'agente inquinante stabiliti dall'agenzia di protezione dell'ambiente (EPA) si applicheranno. Se l'autorità non può effettuare l'analisi di qualità dell'acqua tempestivamente, un laboratorio di prova commerciale privato o un assistente tecnico sanitario autorizzato accettabile all'autorità può prelevare e provare i campioni di acqua.
> Ogni unità vivente deve essere fornita di un sistema di eliminazione di acque luride che è sufficiente avere tutti gli sprechi nazionali e non genera un fastidio o in tutto il senso mettere in pericolo la sanità pubblica.
> I diversi privies del pozzo sono consentiti dove tali facilità sono consuete e sono gli unici mezzi fattibili di eliminazione dei rifiuti e, se sono installate in conformità con le raccomandazioni del ministero della sanità locale.
> Se ci è un sistema buono o settico sui beni, contrassegnare “SÌ„ in VC4, condizionare la valutazione su ulteriore controllo dal prestatore e preparare la valutazione “come-riparata„ conforme alla soddisfazione della condizione. Un pozzo nazionale deve essere un minimo di 50 piedi da un serbatoio settico, di 100 piedi dal campo dello scarico del serbatoio settico e di un minimo di 10 piedi da tutta la linea di beni. > Mostrare chiaramente la posizione dei pozzi privati e dei sistemi settici sull'abbozzo del luogo e notare la distanza fra i due. b. Circostanze inaccettabili
I seguenti stati del pozzo d'acqua sono inaccettabili e devono essere notati in VC-4: > Apparecchi per clorare meccanici
> Scorrimento dell'acqua che diminuisce notevolmente quando simultaneamente acqua corrente in parecchi dispositivi di impianto idraulico (il pozzo non può potere fornire un'offerta continua e sufficiente dell'acqua)
> I beni sono servito dai pozzi scavati a meno che un'indagine completa eseguita da un assistente tecnico fosse trasportata al prestatore e successivamente fosse data all'esperto
> I beni sono servito dalle molle, dai laghi, dai fiumi o dalle cisterne (3-6)
Per essere considerato accettabile, l'indagine dell'assistente tecnico deve comprendere questi articoli:
> Un rapporto di salute senza le qualificazioni
> Indicazione che in una cassa un pozzo inoperativo è stato messo, sigillato e ricoperto con calcestruzzo ad una profondità almeno di 20 piedi
> Una prova della pompa che indicano un flusso almeno di 3-5 galloni per offerta minuscola per un'esistenza bene e 5 galloni al minuto per un nuovo pozzo
> Un rapporto settico accettabile
> Nessun'indicazione di esposizione a contaminazione dell'ambiente, a clorazione meccanica o a niente altro che pregiudicano avversamente sanità e sicurezza
> Se queste richieste di diversi pozzi o dei serbatoi settici non sono soddisfatte, notarli in VC-4 e preparare la valutazione “come-riparati„ conforme ad ulteriore controllo.
Il prestatore richiederà il rapporto di seguito dato dell'assistente tecnico ed assicurerà tutte le misure correttive required.
6. Componenti strutturali di legno: Termiti
Le termiti possono causare i problemi gravi nelle componenti strutturali di legno di una casa e possono andare inosservate per un lungo periodo di tempo. FHA richiede le assicurazioni massime che una casa sia esente da tutta l'infestazione. Un controllo del parassita è richiesto sempre per: > Qualsiasi struttura che è livello del suolo
> Qualsiasi struttura dove il legno tocca la terra Le strutture in una zona geografica senza l'infestazione attiva della termite non possono richiedere un controllo del parassita. Tuttavia, l'esperto deve notare sempre: > Qualsiasi infestazione
> Qualsiasi danno derivando dall'infestazione precedente
> Se il danno dall'infestazione è stato riparato o è necessitante la riparazione Osservare tutte le zone dei beni che hanno potenziale per l'infestazione della termite, compreso le parti inferiori dei portelli esterni e dei telai e del raccordo di legno in contatto con gli spazi di crawl e di messa a terra. Esaminare i trafori del fango che si allontanano dalla terra sul lato della casa per prova possibile dell'infestazione della termite. > Se ci è della prova dell'infestazione della termite, richiedere un controllo da un'azienda conceduta una licenza a stimabile della termite. Contrassegnare “SÌ„ in VC-5, condizionare la valutazione sul requisito e preparare la valutazione “come-riparata„ conforme alla soddisfazione della condizione.
Per le istruzioni specifiche sulla nota delle questi informazioni nella forma VC, vedere VC-5 nel protocollo (appendice D).
7. Vie
Ogni beni devono essere forniti della cassaforte e dell'accesso per veicoli sufficiente e del pedone da una via pubblica o privata. Le vie private devono essere protette dalle servitù prediali registrate permanenti ed avere accordi di manutenzione uniti o essere possedute ed effettuate da un associazione di proprietari di casa. Tutte le vie devono consentire l'accesso per qualsiasi tempo a tutti i beni immobili per uso essenziale ed emergency, compreso accesso per l'apparecchiatura di consegne, di servizio, di manutenzione e del fuoco. FHA definisce la superficie per qualsiasi tempo come fondo stradale sopra cui i veicoli emergency possono passare in tutti i tipi di tempi. Le vie devono l'uno o l'altro essere: > Dedicato ad uso ed a manutenzione pubblici
O
> Mantenuto come vie private protettive dalle servitù prediali registrate permanenti (una volta approvato da HUD)
> Se queste richieste non sono soddisfatte, contrassegnare “SÌ„ in VC-6 e preparare la valutazione “come-riparata„ conforme alla correzione di questa mancanza.
8. Circostanze difettose
I beni con le circostanze difettose sono inaccettabili fino a rimediare i difetti o le circostanze e la probabilità di ulteriore danno si sia eliminata. Le circostanze difettose includono: > Costruzione difettosa
> Esecuzione difficile
> Prova di continuazione del regolamento
> Eccessiva umidità
> Colaggio
> Deperimento
> Termiti
> Altre circostanze prontamente osservabili che alterano la sicurezza, il risanamento o la solidità strutturale della dimora Gli articoli descritti in VC-7: Le circostanze strutturali, sono destinate per avvisare l'esperto ed il prestatore alla possibilità delle circostanze difettose. Questi articoli sono caratteristiche prontamente identificabili che potrebbero indicare una delle circostanze difettose.
9. Ventilazione
Ventilazione naturale di spazio strutturale - quali le soffitte e gli spazi di crawl - deve essere fornito per diminuire l'effetto del calore eccedente e dell'umidità che sono favorevoli a deperimento ed a deterioramento della struttura. Tutte le soffitte devono avere ventilazione per permettere che l'umidità e l'eccessivo calore fuoriescano. L'esperto deve controllare le zone della soffitta per determinare se la ventilazione è sufficiente. > Se la ventilazione non è fornita, fare un termine per la riparazione, contrassegnare “SÌ„ in VC7 e preparare la valutazione 'come-riparata„ conforme alla soddisfazione del termine.
10. Fondamenti
Tutti i fondamenti devono essere sufficienti sostenere tutti i carichi normali imposti. I fondamenti del mattone e della pietra sono accettabili se sono in good condition. L'esperto deve esaminare i termini in VC-8 per prova dei termini che potrebbero indicare la sicurezza o le mancanze strutturali che possono richiedere la riparazione. > Se il fondamento è carente, contrassegnare “SÌ„ in VC-8 e preparare la valutazione “come-riparata„ conforme alla riparazione delle mancanze.
11. Spazio di Crawl
Per assicurare contro le circostanze che potrebbero indurre i beni a deteriorarsi e pregiudicare seriamente la negoziabilità dei beni, è richiesto quello: > Ci deve essere accesso sufficiente allo spazio di crawl; l'esperto deve potere accedere allo spazio di crawl per controllo. L'accesso è definito come capacità di esaminare visivamente tutti i campi lo spazio di crawl. Specificamente, la distanza minima è di 18 pollici.
> I travetti del pavimento devono essere sufficientemente sopra il livello del suolo per consentire l'accesso per il mantenimento e la riparazione della canalizzazione e plumbing.
> Lo spazio di crawl deve essere chiaro di tutti i residui e trash e deve essere scaricato correttamente.
> Lo spazio di crawl non deve essere eccessivamente umido e non deve avere alcun'accumulazione dell'acqua.
> Se queste richieste non sono soddisfatte, contrassegnare 'SÌ " in VC-8 e preparare la valutazione “come-riparata„ conforme alla riparazione della mancanza.
12. Tetto
La copertura deve impedire l'umidità entrare e deve fornire il programma di utilità, la durevolezza e l'economia futuri ragionevoli di manutenzione. Quando il re-tetto è necessario per un tetto difettoso che ha tre strati delle assicelle, tutte le vecchie assicelle devono essere eliminate prima di re-tetto. I particolari del processo sono forniti nel protocollo. L'esperto deve osservare il tetto per determinare se le mancanze presentano un rischio di sanità e sicurezza o non tiene conto programma di utilità futuro ragionevole. L'esperto è tenuto soltanto a notare le circostanze prontamente osservabili. > Se il tetto è carente, contrassegnare “SÌ„ in VC-9 e preparare la valutazione “come riparata„ conforme alla riparazione della mancanza.
I tetti piani hanno tipicamente durate di scarsità e quindi richiedono il controllo.
> Se ci è un contrassegno del tetto piano “SÌ„ in VC-9 e preparare la valutazione “come riparata„ conforme ad ulteriore controllo.
13. Sistemi meccanici
Questi sono i requisiti dei sistemi meccanici: > Deve essere sicuro da funzionare
> Deve essere protetto dagli elementi distruttivi
> Deve avere il programma di utilità, la durevolezza ed economia futuri ragionevoli
> Deve avere la capienza e qualità sufficienti L'esperto deve osservare i sistemi in VC-10 e determinare se c'è ne delle circostanze non rispondono ai test di verifica sopra specificati. > Se i sistemi richiedono la riparazione, gli SÌ del contrassegno “in VC-10, condizionano la valutazione sulla riparazione o su ulteriore controllo e preparano la valutazione “come-riparata„ conforme alla soddisfazione della condizione.
> Se i sistemi non potessero essere di gestione dovuto le condizioni atmosferiche, spiegare quel dentro VC-10, condizionare la valutazione su funzionalità presupposta e prendere nota di questa condizione sul sommario del Homebuyer - la parte 3 del pacchetto completo di valutazione.
14. Riscaldamento
Il riscaldamento deve essere sufficiente per le circostanze di vita healthful e comode: > Dimore che usano le stufe legno-brucianti o i sistemi solari mentre una fonte di calore primaria deve permanentemente installare i sistemi di riscaldamento convenzionali che possono effettuare una temperatura almeno di 50 gradi di F. nelle zone che contengono i sistemi di impianto idraulico. Questi sistemi devono essere installati in conformità con le raccomandazioni del fornitore.
> I beni con le fonti di calore elettriche devono avere un servizio elettrico accettabile che fa fronte alle richieste generali dei campioni comunali locali.
> Tutti i riscaldatori di acqua devono avere una valvola non regolabile di pressione-rilievo e di temperatura. Se il riscaldatore di acqua è nel garage, deve aderire ai regolamenti edilizii locali.
> Tutti i sistemi di riscaldamento non convenzionali - stufe ed altre - devono aderire alla guida di riferimento giurisdizionale locale.
I sistemi a energia solare sono discussi nell'appendice B.
15. Elettricità
L'elettricità deve essere disponibile per l'illuminazione e per apparecchiatura utilizzata nell'unità vivente. Riferir alle istruzioni specifiche nel protocollo (appendice D) per la determinazione dell'elettricità sufficiente.
16. Altre mancanze di sanità e sicurezza
L'esperto deve notare e fare un requisito di riparazione di tutte le mancanze di sicurezza o di salubrità mentre si riferiscono ai beni tematici, includente: > Finestre, portelli o punti rotti
> Portelli inadeguati o ostruiti
> Punti senza un corrimano
> Altri L'esperto deve gestire un numero rappresentativo delle finestre, portelli interni e tutti gli esterno e portelli del garage, così come verificano che l'operatore elettrico del portello del garage inverta o si arresti una volta incontrato la resistenza durante la chiusura. Se le circostanze esistono che richiedono la riparazione, contrassegnare “SÌ„ in VC-11 e preparare la valutazione “come-riparata„ conforme alla soddisfazione della circostanza.
17. Vernice basata del L. a. - ed altri rischi
Se la casa sia sviluppata prima di 1978, l'esperto dovrebbe notare lo stato e la posizione di tutta la vernice difettosa nella casa. Controllare tutte le superfici interne ed esterne - guerre, scale, portico della piattaforma, inferriata, finestre e portelli - per vernice difettosa (scheggiando, sfaldandosi o sbucciandosi). Le superfici esterne comprendono quelle superfici sui recinti, sui garage detached, sulle tettoie di magazzinaggio e su altre strutture appartenenti e dell'edificio attiguo. > Se ci è prova delle superfici difettose della vernice, condizionare la valutazione sulla loro riparazione, contrassegnare “SÌ„ in VC-12 e preparare la valutazione “come-riparata„ conforme alla soddisfazione della condizione.
Per le unità del condominio, l'esperto deve controllare soltanto le superfici esterne e le strutture appartenenti dell'unità che è valutata e richiamare lo stato, il mantenimento e l'apparenza generali del condominio proiettano.
> Se il progetto del condominio sia sviluppato prima di 1978 e mostra i segni di eccessiva manutenzione rinviata o di vernice difettosa, contrassegnare “SÌ„ in VC-13 e preparare la valutazione “come-riparata„ conforme alla soddisfazione della circostanza.
B. ALTRI TEST DI VERIFICA
Ci sono altri test di verifica di eleggibilità che non fanno parte della forma VC. Il prestatore ha la responsabilità primaria di questi; tuttavia, sono forniti qui in moda da potere riferirlo l'esperto se le domande si pongono durante il controllo dei beni.
1. Linea parete del lotto o del partito
Ci deve essere spazio sufficiente - basato su accettabilità del mercato fra i beni immobili per consentire la manutenzione delle pareti esterne per le case detached.
2. Servizio e facilità
Trasgressione. Ogni unità vivente deve avere la capacità di essere effettuato determinato senza trasgredire sui beni contigui.
Programmi di utilità. I programmi di utilità devono essere indipendenti per ogni unità vivente salvo che i servizi comuni - acqua, fogna, gas ed elettricità - possono essere forniti per le unità viventi nell'ambito di singolo credito ipotecario o proprietà. > Ogni unità deve avere interruttori pratici separati di servizio.
> Ogni unità deve avere diversi tester.
> Per le unità viventi nell'ambito della proprietà separata, le infrastrutture collettive comuni possono essere fornite dal servizio principale all'allineamento dei fabbricati una volta protettive da un accordo di servitù prediale o della convenzione e di manutenzione accettabile a HUD.
> I diversi programmi di utilità che serviscono un'unità non devono passare sopra, nell'ambito di o attraverso un'altra unità, a meno che:
>> Le disposizioni sono state adottate per la riparazione ed il mantenimento dei quei programmi di utilità senza trasgredire sui beni contigui.
O
>> Una servitù prediale della convenzione è fatta per la destra permanente di accesso per manutenzione e della riparazione dei programmi di utilità.
> Se una singola linea di scolo nel bene immobile servisce più di un'unità, i pulito-outs dello scolo del bene immobile devono essere accessibili dall'esterno.
> Altre facilità devono essere indipendenti per ogni unità vivente, a meno che i servizi comuni, quali la lavanderia e spazio o riscaldamento di magazzinaggio, possano essere forniti per i beni immobili dell'due--quattro-vivere-unità nell'ambito di singolo credito ipotecario.
Dedica. I programmi di utilità devono essere situati sulle servitù prediali che permanentemente sono state dedicate all'ente locale o all'organismo adatto di utilità pubblica. Questi informazioni devono essere registrate sull'annotazione di documento legale in modo che le infrastrutture collettive abbinino la servitù prediale.
3. Limitazioni di disegno non residenziali di uso
I beni qualificati devono essere in uso principalmente residenziale ed apparenza. Tutto l'uso non residenziale dei beni deve essere secondario al relativi uso, carattere ed apparenza residenziali. I beni, qualsiasi parte di cui è progettata o usata per gli scopi non residenziali, sono eleggibili soltanto se il tipo o il limite dell'uso non residenziale non altera e/o non elimina il carattere residenziale e l'apparenza dei beni.
4. Accedere a sui beni
L'accesso all'unità vivente deve essere consentito senza passare attraverso qualunque altra unità vivente. L'accesso all'iarda posteriore deve essere consentito senza passare attraverso qualunque altra unità vivente. Per un fila-tipo dimora, l'accesso può essere da un vicolo, da una servitù prediale o da un passaggio attraverso la dimora.
5. Requisiti di spazio
Ogni unità vivente deve avere lo spazio necessario per accertare la vita adatta, dormendo, cucinando e pranzando i prestiti e le facilità di risanamento.
6. Uscita della camera da letto
Tutte le camere da letto devono avere uscita sufficiente all'esterno della casa. Se un patio qui accluso (pareti solide) copre la finestra della camera da letto, è possibile che la camera da letto non si qualifichi come camera da letto abitabile. Le barre di obbligazione sono accettabili se aderiscono ai codici di fuoco locali. Gli occupanti di una camera da letto devono potere ottenere fuori della casa se ci è un fuoco.
7. Rendimento energetico
Per nuovi e costruzione e beni proposti meno di un anno, tutte le dimore detached della due-famiglia ed uno e le case urbane unifamiliari non più di tre storie di l'altezza devono aderire all'energia di modello Code, 1992 l'edizione, edifici residenziali di CABO, tranne le parti 101.3.1, 101.3.2, 104 e 105. Queste sezioni rimangono: > Sezione 101.3.2.2, beni immobili storici
> L'appendice
> Riscaldamento solare di supplemento 4930.2 intermedi dei MP di HUD e sistemi a acqua caldi nazionali, edizione 1989
Le procedure di valutazione per i sistemi a energia solare possono essere trovate nell'appendice B.3.
C. CIRCOSTANZE che NON RICHIEDONO le RIPARAZIONI
Le circostanze che ordinariamente non richiedono la riparazione includono tutto il trattamento di superficie, abbellimento o ornamento non richiesti per la conservazione dei beni. Questi sono alcuni esempi: > Il rivestimento del pavimento di legno che ha portato fuori per esporre il legno nudo deve essere smerigliato e refinished. Tuttavia, un pavimento di legno che si è scurito con l'età ma ha un rivestimento accettabile non deve lucidare o refinishing.
> Sbucciando la vernice interna ed intonaco o sheetrock rotto o seriamente cracked richiedere la riparazione e ridipingere, ma verniciare che è comunque fresco sufficiente non deve essere rifatta.
> La piantagione di arbusti mancante o l'erba guasto sui beni attuali non deve essere sostituita.
> La pulitura o eliminare delle moquette è richiesta soltanto quando sono sporcate così male che pregiudicano il livability e/o la negoziabilità dei beni.
> L'installazione le strade private o dei grembiuli pavimentati non dovrebbe essere richiesta se ci è una superficie al contrario accettabile.
> Installando i bordi, le grondaie o la pavimentazione parziale della via non è richiesta a meno che la valutazione per lo stessi sia imminente.
> Il rimontaggio completo dei pavimenti non tappezzati non è necessario se alcune mattonelle non abbinano, ecc. Evitare i requisiti inutili perché aumentano il costo della casa senza aggiungere alcune amenità di base ai beni.
D. RIPARARE i TERMINI PER la COSTRUZIONE di NEW/PROPOSED
L'esperto deve sviluppare il metodo di costo per nuovo o la costruzione proposta ed i costi di realizzazione normali del luogo devono essere inclusi nel valore del lotto. Dove i tagli insoliti, i materiali di riempimento, i muri di sostegno, ecc. sono necessari da preparare il luogo per i miglioramenti di costruzione proposti, valutare l'importo da cui il costo del lavoro supera il costo di preparare i luoghi tipici per le simili strutture dal Marshall e dal manuale rapido di costo. Questo preventivo completa il preventivo del costo di rimontaggio di sviluppo dei miglioramenti. > Nel valutare il prezzo di mercato di un luogo con le caratteristiche insolite del luogo che devono essere corrette, supporre che il luogo è nella circostanza che esisterà dopo che i lavori correttivi sono ultimati. Non prendere in considerazione il costo del trattamento, ma utilizzare il valore del luogo migliore nel preventivo del costo di rimontaggio dei beni.
> Usare il preventivo di spesa supplementare:
>> Determinare il limite a cui il costo di rimontaggio dei beni supererà il costo dei beni sostitutivi prodotti costruendo i miglioramenti identici su un luogo tipico
>> Indicare il limite a cui il valore può essere di meno che il costo di rimontaggio per quella parte al di sopra del costo di preparazione del luogo tipico
> Non comprendere il costo di trattamento delle caratteristiche insolite del luogo nel preventivo di costo di rimontaggio di sviluppo dei miglioramenti. È necessario da evit diare comprendere sia l'effetto del trattamento del luogo che il costo del lavoro nel preventivo di costo di rimontaggio dei beni. | 
