Parte 4 - Il processo di valutazione - 2/19/2006 - consiglio esperto della proprietà immobiliare

Parte 4 - Il PROCESSO di VALUTAZIONE

4-0 INTRODUZIONE 
Questo capitolo richiama lo sviluppo dei tre metodi al valore: 

> Metodo di confronto di vendite 
> Metodo di capitalizzazione di reddito 
> Metodo di costo 

Inoltre richiama il loro effetto nell'arrivare ad una conclusione definitiva di valore che riflette le circostanze denotate sulla forma di stati (VC) di valutazione. Questi metodi formano il fondamento per sviluppare un valore e conducono alla riconciliazione definitiva per un valore di mercato valutato. La forma VC identifica le componenti chiave dell'analisi dei beni e richiede l'esperto: 

> Descrivere i risultati del controllo visivo 
> Identificare le circostanze conosciute, se ce ne sono 
> Riconciliare i loro risultati con i metodi per stimare 

Questo capitolo risponde ai campioni uniformi correnti di pratica professionale di valutazione (USPAP) ed ai requisiti del URAR. Nello sviluppo e nel giungere ad una conclusione circa il valore, l'esperto deve essere informato di ed aderire a tutti i condizione e leggi e requisiti federali. Ancora, la conformità rigorosa with USPAP è richiesta per tutte le valutazioni di FHA. 
 
4-1 PREVENTIVI DI VALORE DI MERCATO 
In conformità con i requisiti di HUD/FHA, un esperto deve fare quanto segue: 

> Definire il tipo di valore che è considerato per la valutazione di beni 
> Accertare della definizione di valore di mercato adatta per la valutazione 
> Indicare se il preventivo è il prezzo più probabile che i beni venderanno per sul mercato libero 
> Seguire i campioni di USPAP. Chiud a chiave le sezioni che sono le più applicabili sono fornite sotto. 
 
A. DEFINIZIONE di VALORE DI MERCATO 
La definizione di valore di mercato che si applica a HUD/FHA è citata dai campioni uniformi di pratica professionale di valutazione. Ciò è la definizione del valore che deve essere usata per tutte le valutazioni effettuate per i crediti ipotecari degli FHA-assicurati. 

“Il prezzo più probabile che i beni dovrebbero sottoporre in un mercato libero competitivo ed a tutte le circostanze richieste per una vendita equa, il compratore ed il venditore ciascuna che si comporta prudentemente ed informato e presupporre il prezzo non è influenzato dallo stimolo eccessivo.„ 
Implicita in questa definizione è la realizzazione di una vendita a partire da una data specificata e del passaggio del titolo dal venditore al compratore nelle circostanze per cui: 

1. Il compratore ed il venditore sono in genere motivati. 
2. Entrambi i partiti sono bene informati o raccomandati bene e ciascuno sta comportandosi in che cosa considerano il loro interesse. 
3. Un tempo ragionevole si concede per l'esposizione nel mercato libero. 
4. Il pagamento è effettuato in termini di incassa dentro i dollari di Stati Uniti o in termini di disposizione finanziaria paragonabile a ciò. 
5. Il prezzo rappresenta la considerazione normale per i beni venduti inalterati dalle concessioni speciali o creative di vendite o di finanziamento. 
 
B.I DIRITTI di PROPRIETÀ HANNO VALUTATO 
Identificando i diritti di proprietà essere stimato determina i test di verifica per la selezione dei dati del mercato e per le transazioni paragonabili. La seguente tabella è un esempio dei diritti di proprietà.

L'esperto esamina i diritti di proprietà determinare che diritti, all'occorrenza, il proprietario ha trasportato ad altri. Il trasporto dei diritti ad altri urta il valore dei beni. Per esempio, i beni occupati dal proprietario unifamiliari hanno diritti di proprietà semplici della tassa che sono assoluti e non appesantiti - diverso di una proprietà leasehold in cui i diritti di proprietà sono specificati usare ed occupazione per un termine specificato. L'esperto deve determinare in che misura, all'occorrenza, il trasferimento dei diritti di proprietà urta il valore dei beni. 

Semplice di tassa è definito come proprietà assoluta non appesantita da qualunque altro interesse o proprietà. 

La tassa del leasing è definita come interesse di proprietà tenuto da un proprietario con la destra di uso e di occupazione trasportati dal leasing ad altri; consiste solitamente della destra ricevere l'affitto e della destra al riacquisto alla chiusura del leasing. 

La proprietà Leasehold è definita mentre la destra usare ed occupare la proprietà immobiliare per un termine specificato ed in determinate circostanze che si sono trasportate da un leasing. 
 
C. SCOPO 
Lo scopo di una valutazione è il motivo addotto per realizzare un'assegnazione di valutazione. Lo scopo è specificato tipicamente come la base per una decisione di sottoscrizione. Per HUD, lo scopo è di determinare il valore di mercato per gli scopi di assicurazione di credito ipotecario. 
 
D. USO PROGETTATO di APPRAISAL/FUNCTION 
L'uso o la funzione progettato per tutte le valutazioni ha preparato per FHA è di sostenere i requisiti di sottoscrizione di un credito ipotecario degli FHA-assicurati. 
 
E. USO della VALUTAZIONE 
L'uso della valutazione è di sostenere la decisione del FHA per fornire l'assicurazione di credito ipotecario sui beni immobili che sono l'argomento di valutazione. Di conseguenza, gli utenti progettati includono il prestatore e il HUD. 
 
F. DATA EFFETTIVA di VALORE 
La data effettiva del valore è la una o la altra la data in cui l'esperto controlla fisicamente i beni tematici o un'altra data specificamente definiti dal prestatore. 
> Se un'altra data è usata come la data effettiva, indicare la data alternativa e la data in cui i beni tematici sono stati controllati fisicamente. 
 
G. PORTATA 
L'esperto deve effettuare una valutazione completa come definita da USPAP, tenendo conto di tutti metodi applicabili al valore ed a sviluppare i metodi adatti identificati in questo manuale. La partenza non è permessa. 
 
H. CIRCOSTANZE DI LIMITAZIONE E PRESUPPOSTI SPECIALI 
L'esperto deve identificare, segnalare e misurare adeguatamente tutti i presupposti straordinari o circostanze di limitazione che direttamente urtano la valutazione. Gli esempi includono: 

> Un'influenza esterna negativa (vicinanza di un materiale di riporto comunale, per esempio) 
> Miglioramenti proposti della strada 
> Di un cambiamento in attesa di zona 
 
4-2 REQUISITI DI HUD/FHA 
I requisiti di HUD/FHA dei preventivi di valore di mercato sono come segue: 

> L'esperto deve valutare i beni per determinare il valore di mercato nell'ambito dei requisiti ha dettagliato nel capitolo 4-1 di questo manuale. 
> L'esperto deve valutare la condizione fisica dei beni e notarli sugli stati di valutazione (VC) formar del pacchetto completo di valutazione. Notare tutte le riparazioni necessarie. Se le riparazioni sono in lavorazione, rilevare il limite o la condizione di quelle riparazioni ai tempi della valutazione. Sempre basare il valore sul completamento delle riparazioni ed includere questo come stato di limitazione speciale quando le riparazioni sono richieste e si pensano che completino. 
> L'esperto deve valutare se i beni sono esenti dai rischi, dagli odori nocivi, grossolanamente dalle viste di offensiva o dagli eccessivi rumori che possono: 
>> Mettere in pericolo i miglioramenti fisici 
>> Pregiudicare il livability dei beni o della relativa negoziabilità 
>> Pregiudicare sanità e sicurezza dei relativi occupanti 
> Se qualcuno di questi circostanze esistono, suggerire la correzione del problema o del rifiuto dei beni e spiegare. 
Per più informazioni, vedere il capitolo 2-2 di questo manuale. 
> L'esperto deve determinare se i beni tematici possiedono la vita economica restante sufficiente per autorizzare un credito ipotecario a lungo termine, ammettendo un livello ragionevole di mantenimento continuo. Se i beni non autorizzano un credito ipotecario a lungo termine saranno ineleggibili per assicurazione di credito ipotecario di FHA. 
> L'esperto deve indicare se i beni rispondono ai requisiti applicabili dei beni di minimo HUD/VA dettagliassero nel capitolo 3. 
> Se i beni non rispondono ai requisiti minimi dei beni, non li notano nella sezione VC del rapporto di valutazione e non richiedono la correzione della mancanza o del rifiuto dei beni e non spiegano. 
> Se ci è tante riparazioni necessarie che “come-ha riparato„ il valore non possono essere risolute, o se correggere le mancanze abbia richiesto la riabilitazione/alterazioni importanti, restituiscono la valutazione al prestatore con una spiegazione dettagliata. 
 
4-3 NUOVI E REQUISITI PROPOSTI DELLA COSTRUZIONE 
Prima dell'effettuazione della valutazione per nuova o costruzione proposta, l'esperto deve avere le pianificazioni e le specifiche e la certificazione del costruttore completamente completato. Il prestatore deve fornire questi informazioni all'esperto prima della pubblicazione dell'assegnazione. Senza questi articoli, i beni non saranno accettabili per gli scopi di assicurazione di FHA. 
 
A. NUOVA COSTRUZIONE 
L'esperto deve sviluppare il metodo di costo per nuova costruzione meno di un anno. Valutare la nuova costruzione nello stesso senso che i beni attuali sono stimati nell'ambito delle specifiche descritte in questo capitolo del manuale.  Inoltre, studiare la possibilità di usando il metodo lordo di moltiplicatore di affitto quando sviluppano il metodo di reddito per tre o i beni immobili four-unit. 
 
B. COSTRUZIONE PROPOSTA 
Valutare ha proposto la costruzione costante con la metodologia presentata in questo capitolo. USPAP richiede che l'esperto be sia fornito delle specifiche scritte della struttura proposta. Specificamente, il prestatore deve fornire all'esperto questi documenti: 

> Pianificazioni del costruttore, specifiche e documenti di costruzione 
> Certificazione del costruttore completato (forma HUD-92541)
> Garanzia del costruttore (forma HUD-92544) 
> La garanzia di dieci anni, una volta required (la segretaria ha proposto un periodo di garanzia di un anno del proprietario di abitazione) 
> Tutti i rapporti e informazioni disponibili (cioè accordo di vendite, rapporto di titolo, valutazioni ambientali o studi e rapporti d'ispezione) 
> Se questi documenti non sono forniti, restituire la valutazione incompleta al prestatore. Controllare la scatola che specifica che la valutazione è conforme a completamento ed il valore è contingente sulla struttura che riceve un certificato di occupazione. 
 
4-4 VALUTAZIONI DI BENI UNICHE 
Gli esperti a volte sono affrontati ai beni unici: una casa del ceppo, una piccola casa supplementare, le altezze di massimale più basse del normale, l'eleggibilità ecc. di questi beni dipende sopra indipendentemente da fatto che i beni sono strutturalmente sani e prontamente commerciabili. Se i beni rispondono a questi test di verifica, l'esperto valuta il valore di mercato. Tuttavia, secondo l'unicità dei beni, la determinazione definitiva per accettare o rifiutare i beni è fatta dal sottoscrittore dell'istituto di credito. La terra eccedente è un'altra zona in cui esercitare attenzione. La terra è considerata come eccedente se è: 

> Più grande di che cosa è tipico nella vicinanza 
E 
> Capace di un uso separato 
 
> Se ci è terra eccedente, descriverla ma non stimarla. Su questo caso, la valutazione è basata su uno stato ipotetico. Una descrizione legale della parte che è valutata è richiesta. 
 
4-5 COSTATO METODO 
Il metodo di costo è un'indicazione del valore basata sui locali che un compratore non pagherebbe più i beni che il costo per costruire i beni con programma di utilità uguale. Il metodo di costo non è necessariamente la migliore indicazione di valore di mercato per molti beni, ma è spesso applicabile per nuova (er) o costruzione proposta ed i beni speciali di uso. Tali situazioni includono quanto segue per uno unifamiliare alle dimore four-unit:

A meno che il metodo di costo sia reputato certo sulla tabella di cui sopra o è considerato applicabile nel giudizio dell'esperto, sviluppare questo metodo non è richiesto per una valutazione di HUD/FHA. Il requisito di segnalazione di USPAP conosciuto come la norma di partenza non si applica perché l'esperto deve usare sempre il metodo di costo per stimare una volta considerato applicabile. 
 
Requisiti di USPAP 
La conformità rigorosa with i campioni di USPAP è richiesta per tutte le valutazioni di FHA. 
 
Requisiti di segnalazione 
> Se il metodo di costo si escluda, segnalarlo nella riconciliazione ed inserire la spiegazione razionale per la relativa esclusione. 
 
A. COSTARE la METODOLOGIA di METODO 
 
1. Preventivo di valore di terra 
Norma standard 1-3 (b) di USPAP richiede gli esperti “riconoscono che la terra sia valutata come se libero…„. L'esperto valuta il valore della terra perché è considerato generalmente come un bene permanente e non-depreciating. Ci sono eccezioni a questo generalmente riconosciuto sui locali, ma le eccezioni saranno raramente un fattore nelle valutazioni riferite FHA/HUD. Le eccezioni possono includere la terra con un problema di erosione o i beni inquinanti. 
 
2. Terra eccedente 
La terra eccedente è definita mentre la zona da cui il diagramma supera la zona di un ente prontamente commerciabile della proprietà immobiliare. Ciò accade quando il lotto tematico è considerevolmente più grande di i lotti tipici nella vicinanza e nell'eccesso è capaci di uso separato. Generalmente, la caratteristica di definizione è una parte eccedente che può essere suddivisa ed introdotta come pacchetto determinato. Tuttavia, nelle piccole comunità e nelle zone periferiche, gli esperti devono utilizzare i test di verifica differenti perché il mercato può accettare una varianza larga nei formati di lotto. Questo segmento del mercato può evidenziare le ampie differenze nell'uso del lotto. 
> Se il diagramma contiene la terra eccedente, delineare esclusivamente e valutare l'ente prontamente commerciabile della proprietà immobiliare ed i miglioramenti attuali o proposti. Descrivere la terra eccedente ma non valutarla con l'edificio residenziale primario delle 1 - 4 famiglie che è conforme ad un credito ipotecario. 

Il prestatore richiederà che il valore di terra eccedente be si escluda dall'importo massimo di credito ipotecario che sarà calcolato soltanto su una quantità ragionevole di terra e di miglioramenti. 
 
3. Metodo di confronto di vendite per valore di terra 
Nelle zone con un mercato immobiliare attivo, il metodo di confronto di vendite è generalmente il metodo primario impiegato. Questo metodo tiene conto la raccolta, la verifica ed analizzare delle vendite recenti e simili della terra da paragonare alla terra tematica. Prima che una conclusione sia raggiunta, le vendite paragonabili della terra sono registrate per ottenere le differenze fra le vendite ed i beni tematici. 
 
4. Alsite 
Nelle zone con una mancanza significativa di vendite paragonabili per sviluppare il metodo di confronto di vendite, utilizzare il metodo di Alsite, che presuppone un rapporto mercato-accettato fra il valore di terra ed il valore di una proprietà. Anche se il preventivo di valore da questo metodo è inerentemente meno esatto che quello del metodo di confronto di vendite, è ancora un metodo accettabile. 
> L'esperto deve documentare, sostenere e giustificare il rapporto scelto di Alsite. 
 
5. Estrazione 
L'estrazione è un metodo per dedurre il contributo svalutato del miglioramento dell'oggetto dal prezzo di vendite totale dei beni. Il resto rappresenta un preventivo del valore di terra. Questo metodo è inoltre inerentemente meno esatto che il metodo di confronto di vendite. 
> L'esperto deve documentare, sostenere e giustificare il preventivo del contributo svalutato dei miglioramenti. 
 
B. PREVENTIVO DI SPESA di MIGLIORAMENTO 
Il costo di rimontaggio è il metodo preferred per sviluppare il costo nuovo dei miglioramenti tematici. L'esperto usa tipicamente il costo di rimontaggio nuovo e misura tutte le forme di deprezzamento, tranne l'obsolescenza. Un'alternativa è il costo di riproduzione. HUD non richiede un metodo specifico. Il costo di rimontaggio dei beni è valutato per permettere all'applicazione del principio della sostituzione. I preventivi del costo riproduzione/del rimontaggio dei beni non sono preventivi del valore, anche se indicano la possibilità che il valore, in un importo equivalente, può esistere. Il valore dipende interamente dall'utilità, non dal costo. Il valore tende a conformarsi a costo, ma questo non è di implicare che sia sempre equivalente a costo. 
 
C. COSTO di RIMONTAGGIO TIPICO 
Il preventivo di spesa del rimontaggio deve riflettere i costi trovati tipicamente in una zona - non necessariamente i costi di un costruttore o di un proprietario particolare. Questo metodo è in genere preferred al costo di riproduzione. 
 
D. COSTI di NON-TYPICAL ED INSOLITI 
Alcuni degli articoli o degli abbuoni nel preventivo di spesa non possono rappresentare il valore equivalente in un caso particolare. Un proprietario potrebbe erigere una casa che avrebbe costato più delle case che caratterizzano generalmente la vicinanza, ma il valore della casa al proprietario futuro tipico in quella vicinanza potrebbe essere di meno che il costo di rimontaggio dei beni. Il costo di costruzione anche può essere al di sopra del valore in un dato momento. In alcune circostanze, una riduzione del costo può essere nel prospetto. Se i costi di costruzione diminuiscono, il valore può anche diminuire se fosse originale uguale a costo. 
 
E. METODOLOGIE SUGGERITE 
Generalmente, il Marshall ed il metodo rapido di piede quadrato è il metodo più applicabile per la valutazione del costo di rimontaggio nuovo. Ciò è una procedura semplificata e tutti gli esperti devono avere la conoscenza e l'abilità per applicare questa metodologia. Questo metodo non può essere usato per le case su misura o i beni immobili unici che richiedono segregato per costare il metodo. L'edilizia residenziale tipica con cui HUD è implicato dovrebbe essere “equo rated,„ “media„ o “buona„ qualità. Le case prodotte in serie e tratto-costruite sono “equo„ valutato o “media,„ riunione soltanto i requisiti minimi della costruzione degli istituti di credito, agenzie di assicurazione di credito ipotecario e regolamentazioni edilizie. Gli esperti devono esaminare la descrizione di base per determinare il tipo di costruzione corretto. L'esperto completerà il metodo di costo per ogni caso proposto della costruzione basato sul tipo di costruzione e sulla valutazione di qualità dei beni secondo le indicazioni del Marshall e del manuale rapido di costo. 
> Riferire sulla forma le pagine e la data di revisione in cui le figure sono state ottenute (solitamente due pagine). 
> Comprendere una spesa di vendita con il costo di rimontaggio dei miglioramenti e moltiplicatori correnti applicabili. 
 
F. VITA ECONOMICA RESTANTE 
La vita economica restante è un preventivo del periodo di tempo restante in où i miglioramenti continuano a contribuire il valore ai beni (bene immobile e miglioramenti). L'esperto deve considerare l'effetto, all'occorrenza, delle modifiche o dei rinnovamenti sui miglioramenti. Questo effetto è espresso tipicamente in anni. 
 
4-6 METODO DI CONFRONTO DI VENDITE 
Ciò è spesso il metodo più applicabile nella valutazione del valore di mercato di un uno unifamiliare ai beni four-unit. Questo metodo conta sopra: 

> La disponibilità dei dati di vendite 
> Il volume di transazioni 
> Affidabilità di segnalazione dei dati di transazione confermati ed elaborati nell'ambito di questo metodo 

Nel sviluppare un'indicazione di valore tramite il metodo di confronto di vendite, comprendere sempre i presupposti ed i dati dagli altri metodi sulla forma VC. 
 
A. REQUISITI di DATI 
 
1. Dati di vendite contro la vendita paragonabile 
Tutta la transazione nel mercato è una vendita, ma non tutte le vendite sono paragonabili. Considerare il tipo di transazione e le caratteristiche fisiche di tutta la vendita prima della considerazione della vendita un paragonabile. 
 
2. Selezione delle vendite paragonabili per analisi 
Identificare il mercato relativo basato sulla zona in cui i beni fanno concorrenza e sulle forze/dinamica che pregiudica i beni paragonabili di vendita. Ciò è necessaria nel collegare le vendite all'oggetto. Considerare il tempo che è trascorso fra la data di vendita e la data effettiva della valutazione. I dati di vendite non dovrebbero superare sei mesi fra la data della valutazione e la data di vendita del paragonabile e non devono superare dodici mesi. Una spiegazione è richiesta per le date di vendite al di sopra di sei mesi. Considerare la vicinanza ed altri fattori di external che influenzano il valore di beni, compreso la proprietà immobiliare e le influenze non-real della proprietà. Per esempio, quando la maggior parte dei residenti della vicinanza sono occupati da un datore di lavoro principale che sta riassegnando dalla regione, la vicinanza può avvertire un declino nei valori. Il termine “proprietà non-real influenzata„, tuttavia, deve non comprendere mai la composizione razziale. Considerare la qualità e la quantità di dati disponibili per l'assegnazione data. Una mancanza di dati di qualità in un mercato può forzare il ricorso ai dati in simile il mercato non necessariamente la zona immediata del mercato dell'oggetto. Tuttavia, chiaramente spiegare e giustificare tutte le vendite dall'esterno della zona immediata del mercato dell'oggetto 
 
3. Transazioni di vendite escluse 
Nel usando i dati convenzionali di vendite, l'esperto deve essere informato dei termini della vendita e registrare il prezzo di vendite convenzionale per riflettere tutti i termini insoliti. Per esempio, ci sono vendite che devono escludersi; tuttavia, alcune transazioni possono essere incluse ma registrate per ottenere i fattori quale finanziamento below-market per fornire un prezzo di vendite equivalente dei contanti. 
 
4. Offerti ed analisi correnti degli elenchi 
Using questi tipi di vendite sono scoraggiati. Tuttavia, nell'ambito di determinate condizioni di mercato lente o nei mercati con la fissazione dei prezzi velocemente aumentante, può essere accettabile comprendere i beni offerti per la vendita. Continuare con prudenza quando analizzano e registrando queste offerti. Riconoscere la negoziabilità inerente nel prezzo fra un'offerta e una vendita completata. Identificare chiaramente questi comparables come offerta, quotante, sotto l'accordo, ecc., ma presentarli come dati paragonabili supplementari soltanto. 
 
5. Vendite in impegno 
Se una transazione autentica è imminente, le vendite in impegno sono considerate come indicazioni certe della fissazione dei prezzi del mercato. Esercitare la cura nell'identificazione della data prevista di chiusura per la vendita e tutte le circostanze estranee che possono impedire il closing alla data sporgente. 
 
6. Vendite afflitte 
Using le vendite afflitte è scoraggiato forte a causa delle circostanze speciali che circondano queste transazioni. 
 
7. Vendite di Resite 
Using Resite le vendite da un venditore corporativo alla a sotto valore di mercato è scoraggiata forte quando l'acquirente è l'azienda di Resite a causa delle circostanze insolite che circondano queste transazioni. Sia le vendite di Resite che afflitta sono forte perché non riescono ad incontrare la prova “di valore di mercato,„ specialmente articolo scoraggiato il no. 1: “Il compratore ed il venditore sono in genere motivati.„ Tuttavia, queste vendite possono superare la transazione normale del mercato e pregiudicare i valori di mercato. 
 
8. Conferma delle vendite e delle informazioni di transazione 
L'esperto deve verificare tutti i mercato ed informazioni paragonabili utilizzati nel processo di valutazione ed è responsabile per tutta l'informazione presentata come “fatto„ usato per sviluppare il preventivo tematico di valore dei beni. La verifica assicura che le informazioni siano esatte ed espressive e fornisce all'esperto una comprensione costante delle motivazioni del mercato e tende. L'obiettivo del processo di verifica è di accertarsi che quelle soltanto informazioni che riflettono esattamente le condizioni di mercato e le tendenze correnti sia presentato e che le conclusioni espressive possono essere raggiunte da questi informazioni. Durante il processo di verifica, è necessario affinchè l'esperto guadagni una comprensione delle motivazioni che circondano la vendita per: 

> Determinare se la vendita fosse lunghezza del braccio e non afflitto 
> Capire le condizioni di mercato correnti che influenzano il valore 

Per quanto possibile, intervistare un partito alla vendita per determinare le aspettative e le motivazioni per l'approvvigionamento dei beni. Inoltre, determinare se le spese in conto capitale significative costituite un fondo per dal venditore sono state fatte poco tempo dopo che la transazione accadesse. in caso affermativo, determinare se il dispendio deve aggiungersi nuovamente dentro il prezzo di vendita per riflettere le circostanze reali che circondano la vendita. L'esperto deve verificare le informazioni di vendita con il compratore, il venditore o uno dei loro rappresentanti (mediatore, prestatore, avvocato, ecc.). Se la vendita non può essere verificata con qualcuno che abbia conoscenza di prima mano della transazione, il pubblico di uso registra. Tuttavia, l'esperto deve specificare chiaramente come la vendita è stata verificata ed in che misura. Non usare molto o non contare su alcuna vendita che non è stata verificata con un implicato partito o dei loro rappresentanti perché le concessioni sono diventato più comuni nel mercato. 
 
B. PROCESSO di REGISTRAZIONE 
Altri fattori che pregiudicano l'uso delle vendite paragonabili devono essere considerati. Rappresentare le differenze fra i beni tematici ed ogni vendita paragonabile. L'analisi delle vendite comprende sia i fattori quantitativi che qualitativi. Ricordar che i dati paragonabili sono registrati ai beni tematici. Presentare queste registrazioni come figure di quantità del dollaro e giustificare e spiegare la spiegazione razionale per tutte le registrazioni. Questi informazioni devono essere contenute nella lima dell'esperto. La sequenza delle registrazioni dovrebbe seguire questa disposizione: 

> La sequenza delle registrazioni fa parte del URAR. Tutti gli esperti di FHA dovrebbero avere una conoscenza di con la griglia di registrazione all'interno del URAR. Le registrazioni sono indicate come importo del dollaro. Se una registrazione non è necessaria, l'esperto può impostare “l'uguale„ o $0 come la registrazione. 
> Una linea determinata registrazione dell'articolo non dovrebbe superare +/- 10%. Le registrazioni totali ai comparables non dovrebbero superare 15% netto e 25% lordo del prezzo di vendite. Se la registrazione supera un parametro, l'esperto deve spiegare perché come componente del rapporto di valutazione. 
 
Le registrazioni alle vendite includono: 

> Diritti di proprietà trasportati. Riferir alla sezione valutata di diritto di proprietà di questo capitolo. Questa registrazione è sempre la prima registrazione procedere a a tutte le vendite. 
> Vendite o concessioni di finanziamento. Rappresentare e registrare per ottenere tutta la vendita speciale o i termini di finanziamento, compreso le concessioni di vendite, termini non destinabili alla vendita di finanziamento, i punti, buy si scola, chiudersi chiama ed operazione swap/scambi. Il piano d'azione più comune fa partecipare il venditore che paga i punti sotto forma di l'aiuto di regolamento al compratore. Per riflettere l'importo, registrare il prezzo di vendite della vendita paragonabile verso il basso. Questo importo non supererà tipicamente sei per cento del prezzo di vendite per le transazioni tipiche. 
> Stato della vendita. Rappresentare le circostanze che circondano la vendita, compreso la vendita afflitta preclusione, approvvigionata da un proprietario contiguo, venduto fra fattore venduta all'asta o tutto il insolita dei membri di famiglia, che potrebbe essere riflesso nel prezzo pagato. 
> Condizioni di mercato. Rappresentare i cambiamenti che si sono presentati o stanno presentando a partire dalla data della vendita della transazione paragonabile alla data della valutazione, compreso apprezzamento, novità, disponibilità di finanziamento, i termini di prestito, la domanda e l'offerta. 
> Registrazioni dei beni. Questi sono richiesti se la differenza fra la vendita e l'oggetto è quantificabile e sono sostenuti dal mercato. 
>> Posizione - rappresentare le considerazioni di posizione. 
>> Caratteristiche fisiche - rappresentare le differenze fisiche fra i comparables e l'oggetto, compreso lo stato, la vista, l'appello di disegno e la qualità di costruzione. Questi sono inseriti tipicamente come diverse categorie. 
>> Caratteristiche economiche - rappresentare le caratteristiche economiche fra i comparables e l'oggetto, compreso occupazione, il livello di affitto, la struttura del leasing o i termini. 
 
> elementi del Non-realty. gli elementi del Non-realty, quale i beni personali, possono essere inclusi nel valore. Questi articoli sono dedotti da o si aggiungono alla considerazione totale per riflettere il prezzo equivalente dei contanti pagato i beni immobili soltanto. 
> Altre registrazioni. Comprendere le caratteristiche fisiche che possono essere basate su un importo del dollaro. La qualità e la quantità di dati del mercato dovrebbero guidare la selezione del metodo più applicabile. 
 
1. Contributo alle registrazioni 
Le registrazioni devono essere sostenute dal mercato. L'esperto deve utilizzare l'attenzione nelle registrazioni di sviluppo; non tutte le differenze fra i beni di vendita ed i beni tematici sono riconosciute come fattori d'influenza nel mercato. Soltanto quei fattori che sono accettati mentre valore-influenzando scompone le registrazioni in fattori della cedola. 
 
2. Spiegazione delle registrazioni 
L'esperto deve spiegare perché una registrazione è stata procedere a. Se le registrazioni sono procedere a, l'esperto deve spiegare le differenze che sostengono le registrazioni procedere a a ciascuno dei comparables mentre si riferiscono ai beni tematici. 
> Segnalare la spiegazione sul URAR ed effettuarla nelle carte di lavoro. 
 
3. Riconciliazione dei prezzi di vendita registrati 
L'esperto deve considerare le resistenze e le debolezze di ciascuna delle vendite paragonabili ed elaborare questi dati in un'indicazione del valore tramite il confronto di vendite si avvicinano a. 
> Segnalare l'indicazione riconciliata definitiva di valore tramite il metodo di confronto di vendite sul URAR. 

4-7 METODO DI REDDITO 
Quando le motivazioni del compratore e la negoziabilità dei beni sono basate sul relativo potenziale diproduzione, il metodo di reddito deve essere sviluppato. Questo metodo si applica quando gli interi beni o uni o più delle unità sono affittati, senza riguardo all'importo locativo ed all'occupazione. La capacità dei beni di essere attraente ad un renter e/o ad un investitore sostiene lo sviluppo del metodo di reddito. Le situazioni dove il metodo di reddito si applica sono presentate sulla seguente tabella.

   
A. REQUISITI di DATI 
L'esperto deve scegliere i simili affitti del mercato per confrontare ai beni tematici. Considerare la transazione e le caratteristiche fisiche di un affitto prima della considerazione dell'affitto come paragonabile. 
 
1. Conferma dei leasing e delle informazioni di transazione 
L'esperto deve verificare tutte le informazioni paragonabili utilizzate nel processo di valutazione. L'esperto è responsabile e responsabile per tutta l'informazione presentata come “fatto„ nello sviluppare il preventivo di valore. Ciò assicura che le informazioni siano esatte ed espressive e fornisce all'esperto una comprensione delle motivazioni del mercato e tende. Gli obiettivi del processo di verifica sono di accertarsi: 

> Che soltanto le informazioni che riflettono esattamente le condizioni di mercato e le tendenze correnti sono presentate 
> Quel conclusioni espressive possono essere raggiunte da questi informazioni 

Se possibile, intervistare il locatario o il locatore per determinare le loro aspettative e motivazione per prendparteere al leasing. Verificare le informazioni del leasing con il locatore/locatario o quello dei loro rappresentanti (mediatore, agente, avvocato, ecc.). Se questa verifica non è possibile, chiaramente condizione come il leasing è stato verificato ed in che misura. Non contare molto su alcun leasing che non è stato verificato con un implicato partito o dei loro rappresentanti. 
 
2. Processo di registrazione 
L'esperto deve considerare altri fattori che pregiudicano l'uso dei leasing paragonabili. L'esperto deve rappresentare le differenze fra i beni tematici ed i leasing paragonabili per riconciliare il reddito reale del leasing. Questa selezione degli affitti paragonabili è significativa perché il moltiplicatore di reddito lordo non dovrebbe essere registrato, soltanto la tariffa locativa paragonabile. Queste registrazioni sono presentate tipicamente come figure di quantità del dollaro o di percentuale. L'esperto deve potere giustificare e spiegare la spiegazione razionale dietro tutte le registrazioni. La sequenza delle registrazioni dovrebbe seguire la stessa disposizione di quella presentata nella sezione di metodo di confronto di vendite; tuttavia, adeguare alle categorie gli affitti paragonabili. 
 
3. La proiezione di reddito 
Nello sviluppare l'affitto lordo sporgente per l'oggetto, l'esperto deve esaminare ed analizzare i leasing sul posto alla data effettiva della valutazione. Inoltre, considerare i leasing che cominceranno o termineranno intorno alla data effettiva della valutazione e dell'effetto, all'occorrenza, sui beni. L'esperto deve intraprendere le azione adatte per accertarsi che lo sviluppo del metodo di reddito rifletta le circostanze reali ai beni tematici. Se l'oggetto è nuovo, considerare quando il reddito di beni si stabilizzerà. Comprendere la giustificazione per tutto il presupposto fatto - affittare su tempo, per esempio. Il metodo di reddito è basato tipicamente sul “come„ locali stabilizzati. Sostenere giustamente questo metodo e chiaramente indicare la data in cui il reddito stabilizzato sarà realizzato. 
 
B. SVILUPPO delle TARIFFE 
Il moltiplicatore lordo di affitto (GRM) è il rapporto fra il prezzo di vendite dei beni ed il relativo reddito locativo lordo. Questo metodo è usato per sviluppare le indicazioni di un valore di una proprietà. L'esperto deve considerare le resistenze e le debolezze di ogni affitto paragonabile e sviluppare un moltiplicatore valutato che riflette adeguatamente l'abilità digenerazione dei beni tematici. Questo rapporto si applica al reddito valutato per conforme a conclude un'indicazione del valore tramite il metodo di reddito. 
 
4-8 RICONCILIAZIONE DEFINITIVA 
Il punto analitico definitivo nel processo di valutazione è di riconciliare gli indicatori di valore. A questo punto, l'esperto deve misurare le resistenze e le debolezze di ciascuno dei metodi applicabili realizzati ed elaborare questi dati in un singolo preventivo di valore. 
 
4-9 RIESAME DI VALORE VALUTATO 
Il sottoscrittore può chiedere il riesame del valore valutato quando i dati del nuovo mercato esistono che non possono essere riflessi nella valutazione. Il prestatore può selezionare i nuovi comparables e chiedere una rivalutazione. Questa richiesta dal prestatore deve essere nella scrittura ed effettuato nella lima di lavoro dell'esperto. L'esperto deve decidere se usare i nuovi comparables ed effettuare la rivalutazione. Se i comparables fossero disponibili quando la valutazione iniziale è stata effettuata, il prestatore non può offrire la paga per il riesame.