Come vendere il vostro esente da imposte domestico Alto-Apprezzato (o quasi) da Diane Kennedy
È stato di 10 anni da quando il congresso ci ha portato la deduzione domestica di esclusione di guadagno del proprietario -- uno degli attrezzi di tassa-risparmio più potenti e più utili dati mai ai proprietari domestici. La deduzione in se è semplice: Se viviate nella vostra casa per due sui cinque anni precedenti, ottenete una riduzione delle imposte quando la vendete. Se siete sposato ed archivate una dichiarazione dei redditi unita i primi $500.000 di guadagno (la differenza fra che cosa avete pagato comprare i beni e che cosa lo avete venduto per) che fate sulla vendita siete esente da imposte. Se siete singolo, ottenete una riduzione delle imposte sui primi $250.000 di guadagno. In che cosa costituisce “vivere„ è abbastanza flessibile, anche. Quegli due anni non devono essere successivi, né dovete fisicamente vivere nella vostra casa giornaliere. Il IRS permette che ogni anno abbiate assenze provvisorie dalla vostra casa che può essere di fino a 11.5 mesi! Potete comprare letteralmente una casa, in tensione in esso per 2-3 settimane all'anno per due anni e prendere l'intera esclusione esente da imposte di guadagno. Nella maggior parte dei casi, questa è una grande strategia -- buy, stretta per 2 anni e vendita, esenti da imposte. Ma che cosa accade quando l'importo esente da imposte di esclusione di guadagno è di meno che il profitto che realizzate sulla vostra vendita domestica? A volte il percorso di meno resistenza è il migliore percorso di tutti. Semplicemente prendendolo alla deduzione di esclusione di guadagno è il risparmio $75.000 sui primi $500.000 negli utili. Poiché avete posseduto i beni per più di un anno, gli utili restanti saranno tassati soltanto alla tariffa di redditi di capitale di 15 per cento. Un'altra opzione sarebbe di convertire la casa in beni locativi vendendoli a valore di mercato equo (FMV) in struttura di affari voi per possedere. Un'azienda di responsabilità limitata (LLC) è una buona scelta nella maggior parte delle condizioni. I vantaggi a questa opzione sono enormi. In primo luogo, ancora ottenete la deduzione esente da imposte di esclusione di guadagno quando vendete. In secondo luogo, la vostra casa si trasforma in in una fonte di reddito mensile. Potete rifinanziare per estrarre una certa azione ordinaria se la avete bisogno per l'approvvigionamento di un'altra casa e, secondo quanta azione ordinaria estraete, dovreste ancora potere mantenere il vostro “nuovo„ contante-scorrimento dei beni locativi, significante che il prezzo lo affittate fuori per la volontà ancora è più dei costi per effettuarli (credito ipotecario, assicurazione, programmi di utilità, ecc.). Ancora otterrete il beneficio di apprezzamento, anche se il mercato non sta apprezzando come velocemente più. In terzo luogo, perché il vostro LLC ha pagato FMV, ottiene il beneficio del “step-up„ nella base, significante che il prezzo di vendite è la nuova base. Ciò è importante, perché i beni di investimento possono fare qualcosa che la vostra residenza personale non possa: Svalutare. Il deprezzamento è forse il motivo di numeri uno (o forse numero due) entrare nella proprietà immobiliare. Il governo esamina la proprietà immobiliare (i beni immobili, non la terra) come qualcosa che vada giù nel valore. Così ogni anno il bene immobile vale prima un poco di meno che l'anno. Dopo un determinato periodo (27 anni per l'annuncio pubblicitario, 39 anni per residenziale) il bene immobile ha svalutato a zero. In pratica, questo significa che il vostro LLC può prendere una deduzione annuale di deprezzamento contro la base. Ecco perchè potere step-up la base a FMV corrente è così buona cosa -- il vostro LLC ha una base molto più grande da svalutare contro. Il deprezzamento gli non costa una moneta da dieci centesimi di dollaro, l'una o l'altra -- è che cosa denominiamo una spesa “fantasma„ -- quali mezzi è generato senza voi che dovete spendere tutta la moneta, in primo luogo. Il deprezzamento è appena uno delle deduzioni che ora potete sostenere attraverso il vostro LLC. Ci sono centinaia di altre. Ma perché il deprezzamento è una spesa fantasma, può avere un effetto enorme sulla vostra imposta da pagare alla conclusione del giorno. Il deprezzamento contribuisce spesso al LLC che segnala una perdita di carta alla fine dell'anno, che può essere usata per sfalsare il vostro reddito personale W-2, significando che la vostra fattura dell'imposta personale andrà giù, anche. Tuttavia anche se il LLC mostra una perdita di carta, realmente sta rendendo a moneta per voi ogni mese. Così ottenete una riduzione delle imposte enorme in su - fronteggiare con l'esclusione di guadagno, una fonte continua di reddito passivo (dall'affitto) che è tassato ad una tariffa più bassa di quanto W-2 il reddito utile, una fonte gigante di deduzioni, una perdita di carta potenziale che più ulteriormente diminuirà il vostro reddito W-2 (e le tasse) ed ottenete di mantenere il controllo dei beni ed il beneficio dal relativo apprezzamento continuato. Che cosa non è di amare? | 
