Ingranaggi di spostamento in un mercato di spostamento Da Beth McGuire
Per Kim Rehnquist, le vendite professionali con il Realty di prudenza della California in Contea di Orange costosa, il mercato cambiante è a mala pena distinguibili.
“Gli elenchi possono essere sul mercato un poco più lungamente di erano un anno fa,„ Rehnquist dice. “Ma le case bene-effettuate in vicinanze desiderabili definitivamente ancora stanno vendendo.„
Secondo la Jones-Chiesa di Nyda, il Direttore Operativo, Realty di prudenza della California, basato a San Diego, case del sud della California è ancora inoltre apprezzare-ad un 5-6% valutato annualmente. Ma mentre un consenso dai leader dell'industria intorno al paese conferma queste tendenze, inoltre conferma quella che la chiave più importante alle vendite closing più costantemente oggi è fissazione dei prezzi realistica.
“Il venditore è sempre quello per fissare il prezzo,„ note Dottie Herman, proprietà immobiliare di prudenza del CEO Douglas Elliman a Manhattan. “Ma oggi siamo encouraging loro per osservare con attenzione la concorrenza e per fissare il prezzo di conseguenza delle loro case.„
Il one-way da fare che, secondo Jeff Christiana, la proprietà terriera di prudenza si dirige a Albany, New York, è di usare la strategia di introduzione sul mercato-un della valore-gamma quella case delle liste all'interno di una fascia di prezzo anziché ad un prezzo della domanda fisso. È una strategia Prudential Real Estate Affiliates, Inc. sta usando, nell'ambito del titolo, la gamma di prudenza MarketingSM di valore (PVRM) dal 1996.
“La fissazione dei prezzi realistica è il punto di riunione che cosa il compratore è disposto a pagare e che cosa il venditore è disposto a prendere,„ di Christiana dice. “In un mercato caldo, fissazione dei prezzi della gamma può aumentare il processo di offerta ed incoraggiare un prezzo più elevato di vendita che l'estremità superiore della gamma. In un mercato più lento, offre i parametri ragionevoli che possono contribuire ad ottenere le trattative che vanno.„
Il più importante, aggiunge, permette che il venditore controlli il prezzo di vendita mentre invita più compratori e che offre-spesso riunire i compratori ed i venditori che non potrebbero al contrario essere nello stesso ambito.
“Un compratore che vuole spendere fino a $250.000 non potrebbe esaminare una casa fissata il prezzo di ai $275.000 fissi,„ Christiana spiega. “Ma lui probabilmente lo esaminerebbero se fosse fissato il prezzo di all'interno di una gamma di $225.000 - $275.000. Il semplice fatto è che aumenti di fissazione dei prezzi della gamma il vostro universo del compratore.„
Rehnquist, che recentemente ha venduto una casa in Contea di Orange all'estremità superiore della relativa fascia di prezzo, conviene. “Il compratore in questo caso era disposto ad aumentare il suo limite di spesa perché amava i beni li ha veduti una volta che,„ dice. “Ma non sono sicuro lui lo avrei veduto in primo luogo se sia stato quotato al prezzo più elevato e fisso.„
Le buone notizie per i venditori, secondo proprietà immobiliare del John Maxfield, Prudential Maxfield & Company a Boston, Massachusetts, sono che effettuano il controllo del prezzo di vendita perché non sono costrette per accettare un'offerta sotto PVRM più che sotto la fissazione dei prezzi fissa tradizionale.
“Il venditore è costretto soltanto a rispondere per iscritto a tutte le offerte all'interno della gamma,„ dice. “Nella maggior parte dei casi, quello apre la strada per ulteriore trattativa.„
E nell'analisi definitiva, Maxfield crede, esso è migliore da ottenere un'offerta alla parte inferiore di una gamma che non avere niente accendere affatto. “Se i beni siano quotati per le settimane o i mesi e voi avete avuti soltanto offerte all'estremità inferiore della gamma, quello è molto dire la situazione. Il fatto è, esso è probabilmente troppo costoso anche all'interno della gamma che è dentro.„
Nell'odierno mercato, con tre su quattro compratori domestici che cercano le informazioni dei beni sul Internet, il programma di PVRM della proprietà immobiliare di prudenza contribuisce ad ottenere i beni che compaiono in più “gamma ricerche di accessibilità„. Mentre il mercato ammorbidice, Maxfield precisa, può essere il migliore senso ottenere più compratori e venditori comunicare.
“La cosa di che volete assicurarti siete che il di qualità superiore della gamma sia costante con che cosa l'analisi di vendita genera,„ dice. “In un caso recentemente, il CMA ha indicato un prezzo di $510.000 - $520.000. PVRM ha 80 fascie di prezzo distinte ed abbiamo scelto per fissare il prezzo di questa casa ad una gamma di $459.000 - $528.876. Che cosa è accaduto era l'inferiore di $459.000 ha ritirato tanti compratori nella casa aperta ed ha generato tale eccitamento, che la casa ha venduto rapidamente a $525.000, che era superiore al CMA.
Abbiamo chiesto Maxfield se ci sono alcuni mercati in cui PVRM non funzionerà come efficace.
“Non a meno che sia una zona dove eBay non lo funziona, perché ci è molta somiglianza fra loro,„ dice. “PVRM è un'occasione affinchè la gente entri e cominciare offrire faccia a faccia. Infatti, era l'idea australiana di vendita all'asta dei beni che hanno iniziato questo concetto di PVRM. E potete vedere dal successo di eBay che questa è una riuscita metodologia. Se eBay gli impianti nel vostro mercato, PVRM funzionino nel vostro mercato, anche.„
In MLSs dove nessun trattino è usato, Maxfield suggerisce di mettere la parte superiore della gamma nel prezzo campo-ma di specificare nel campo di osservazioni che il proprietario intratterrà le offerte all'interno di una gamma della X - la X, con il di qualità superiore come quotato nel campo di prezzi.
Chiave, dice, è che professionisti di vendite che lo usano al loro migliore vantaggio sono coloro che vede il valore in una nuova idea, che vedono il potenziale, che che vedono il mercato cambiare e che è disposto ad ottenere dentro e mescolarlo in su.
Maxfield crede che la gamma introduzione sul mercato-e specialmente la proprietà immobiliare di prudenza well-thought-out PVRM-sia un'occasione da vendere i professionisti distinguersi nelle loro comunità e fra i loro competitori a causa della loro compiacenza sfidare il quo di condizione.
“Dovete avere fiducia ed essere abbastanza emozionante e professionista abbastanza, apprezzare l'arte della trattativa,„ dice. “Potete venderli ai vostri venditori perché PVRM ritira ed attrae le offerte diverso di qualunque altro programma.„
Secondo Carlton Lund, le vendite veteran professionali con il Realty di prudenza della California a Carlsbad, la California, 57% delle transazioni chiuse nella contea di San Diego in 2005 sono state introdotte con successo using la fissazione dei prezzi della gamma.
Lund parla da esperienza. Recentemente ha chiuso il suo 517th tale transazione ed ha ricevuto il premio della sua azienda per la chiusura delle maggior parte transazioni using la fissazione dei prezzi di PVRM per i cinque anni scorsi in una fila.
“Il concetto si è dimostrato,„ dice. “Li ha mantenuti andare durante il mercato dell'ultimo compratore indietro in 1995 e non ci è domanda, sia per i beni appena-elencati che per gli elenchi che stanno languendo, è allineare il senso andare.„
Per usarlo il più con successo, dice, dovete essere il tipo di persona che può andare dentro e negoziare e lavorare con i compratori ed i venditori. “Dovete amarli e vedere il valore in esso-e nell'odierno mercato particolarmente, dovete essere impegnato nell'idea di sguardo per ottenere il dollaro superiore per i vostri venditori quotando la loro casa all'interno di una gamma realistica,„ dice. |
