Le statistiche di alloggiamento della Silicon Valley “Freak voi fuori„ - 4/12/2007 - condominio della casa della Camera della proprietà immobiliare

Le statistiche di alloggiamento della Silicon Valley “Freak voi fuori„

da Broderick Perkins

Gli esperti locali dicono che il salto di $40.000 Febbraio--Marzo nel prezzo mediano delle case detached unifamiliari e nell'aumento $25.000 in condomini e nelle case della città è più una riflessione di acquisto diminuito nelle zone meno costose e, a un grado inferiore, di maggiori vendite nelle zone più ricche.

La tendenza insolita del mercato lo rende cruciale affinchè i compratori si immerga nelle condizioni di mercato d'acquisto locali, consolida sul loro motivo per comprare -- per per occupare o investire -- e per inchiodare giù quanto tempo pianificazione sulla tenuta sulla casa.

“Non è appena circa i prezzi mediani,„ dice Richard Calhoun, mediatore del Realty di Creekside in San Jose.

“Solitamente quando è un buon tempo comprare nella contea, è un buon tempo comprare dappertutto. Non è solitamente caldo ed il freddo nella stessa contea. Stiamo avendo un mercato che sembra essere spaccato lungo i contorni geografici,„ lui abbiamo aggiunto.

Il prezzo mediano delle case unifamiliari ha raggiunto un'annotazione $830.000 in marzo che offusca la vecchia annotazione di $819.950 regolati indietro in giugno di 2006, secondo il bollettino del mercato immobiliare di zona della baia del Calhoun. Il nuovo record rappresenta un salto $90.000 nel prezzo domestico mediano in due mesi.

Il rapporto, che è contenuto le statistiche dal servizio dell'elenco multiplo della zona, CON RIFERIMENTO a InfoLink di Campbell, CA inoltre rivela una nuova annotazione mediana di prezzi per i condomini in marzo, $530.000. L'ultima annotazione è stata regolata all'inizio di quest'anno in gennaio quando la mediana è entrato a $518.880.

Nel frattempo, tuttavia, vendite di tutte le case (unifamiliari e condomini) dove giù a 1.306 in marzo questo anno, rispetto in marzo 2006 a 1.647.

Gli esperti dicono che l'acquisto diminuito nelle zone meno costose direttamente è collegato con l'abbreviazione più rigida di requisiti e dei prestatori di prestito dei prestiti più rischiosi, seguendo un aumento nelle preclusioni e nella pressione più regolatrice stringere le amministrazioni del denaro sulla moneta di credito ipotecario facile.

“È a causa del rafforzamento dei requisiti di prestito al livello di entrata mentre l'più alta estremità ancora sta andando forte e sta generando una più grande parte delle vendite totali,„ dice il mediatore Rick Campbell, che pubblica REReport.com, una ripartizione statistica simile al bollettino del Calhoun.

Con le preclusioni realmente che cadono da 49 per cento a partire dal febbraio 2006 al febbraio 2007, secondo l'inseguitore di preclusione, RealtyTrac.com, Silicon Valley ha esposto all'aria la tempesta di preclusione più meglio della maggior parte delle regioni.

Durante lo stesso periodo, contee vicine Alameda (su 132 per cento); San Francisco (su 93 per cento) e San Mateo (su 53 per cento) tutte le tariffe stanti in rialzo sofferte. Per tutto lo stato, le preclusioni erano su più di 78 per cento e nazionali sono aumentato di 11 per cento durante lo stesso periodo, secondo RealtyTrac.com.

Purtroppo Silicon Valley, come altri mercati in tutta la nazione, non può fuoriuscire la precipitazione radioattiva di preclusione.

“Molti prestatori hanno eliminato 100 per cento di finanziamento e Freddie Mac comprerà soltanto (crediti ipotecari di tariffa registrabile, o “braccia„) i prestiti che si qualificano alla tariffa pieno-spostata ad incrementi. Quello sta avendo un grande effetto sul inferiore,„ ha detto Campbell.

Oltre che i prestatori sopravviventi che recedono il subprime ed altri prestiti rischiosi, lo stagno sta asciugandosi in su perché altri prestatori si sono chiusi sul negozio dovuto gli investitori avversi di rischio, compratori che non possono permettersi i prezzi della alto-casa e l'insolvibilità risultante.

Paul Garcia, proprietario del mediatore di azione ordinaria blu pacifica in San Jose centrale dice i prestiti di 100 per cento che hanno usato per andare ai compratori domestici principianti con i segni di accreditamento di 660 - di 680 e di nessuna storia locativa, è, bene, la storia.

“Anche con un segno di 760 o più alto è un dolore per ottenere questi prestiti attraverso. Soltanto alcune banche stanno facendoli. E queste sono la gente fanno incassare $150.000 dentro la banca, sono comprare occupato dal proprietario ed hanno buoni redditi. Ha usato per essere un successo di colpo ed ora sono nitpicking,„ Garcia ha detto.

All'altra estremità, comprare nelle zone più ricche è sostenuto lentamente da Silicon Valley ma economia costantemente crescente, che, nella conclusione di anno in febbraio, ha goduto di uno sviluppo di 2.4 per cento nel numero dei lavori. Il settore high-paying del calcolatore era il più grande settore diproduzione della regione durante il periodo, secondo il reparto di sviluppo di occupazione della California.

Il tasso di disoccupazione nella Silicon Valley era 4.6 per cento in febbraio, giù da 5 per cento un annualmente fa e più basso di 5.2 per cento per la California e 4.9 per cento per la nazione, il reparto di condizione ha segnalato.

“Abbiamo molta gente professionale connessa con l'industria di tecnologia,„ ha detto Warren Winsness, presidente dell'associazione della contea del Santa Clara degli agenti immobiliari.

“Non penso che (prestiti rischiosi diminuiti) abbiano reso quello molta differenza. Molti compratori fuori là riconoscono che i tassi di interesse sono bassi e vogliono comprare una casa. Ho venduto la settimana scorsa due case nei piani d'azione multipli di offerta,„ lui ho aggiunto.

Tuttavia, Winsness, proprietario del mediatore del Realty di Winsness nel Los Gatos, conceduto, “non scopro che molta gente cerca i fixer-uppers. Realmente dovete esaminare i mercati differenti.„

Quello è appena che cosa Calhoun ha fatto per spiegare la disparità fra i prezzi di livello più alto e le vendite di caduta.

“È più un aspetto dei prestiti rischioso l'altro e (del subprime) che inducono l'inferiore a andare bye-bye, che è a causa del di qualità superiore ottenendo una più grande percentuale delle vendite,„ Calhoun ha detto.

Secondo Calhoun:

 

• Silicon Valley “inferiore„ (centrale e San Jose del centro, valle orientale, San Jose del sud), dove i prezzi sono più poco costosi, rappresenta tipicamente 16 per cento delle vendite domestiche nel mercato. Ora le vendite contengono soltanto 12 per cento il mercato, una perdita di 30 per cento del volume.

  “L'inferiore è dove avete tutto l'inventario in modo da le zone desiderabili stanno guidando sulla mediana. I numeri sono ingannevoli e freak voi fuori,„ ha detto Manuel De Neves, un agente immobiliare al Realty del focolare nella zona del Glen del salice del San Jose.

   

• Le zone “moderate„ (Santa Teresa, valle del fiore, Evergreen, valletta del salice, valle del nord, Santa Clara e Campbell) rappresentano tipicamente 52 per cento delle vendite domestiche ed è rimanere le stesse a circa 51 per cento.

   

• La regione “moderatamente costosa„ (Cupertino, Sunnyvale, Mountain View, valle di Almaden) rappresenta tipicamente 22 per cento delle vendite domestiche della Silicon Valley ora porta in 26 per cento, su 20 per cento.

   

• Le zone più costose “il di qualità superiore„ (Los Gatos, Saratoga, Palo Alto, negativi per la stampa di cartamoneta di Los e colline dei negativi per la stampa di cartamoneta di Los) rappresentano normalmente 8 per cento delle vendite del mercato, ora rappresentano 11 per cento, uno sviluppo di 20 per cento.

Il prezzo mediano della Silicon Valley inoltre ottiene una spinta quando i contratti entrano con i prezzi superiori ai prezzi della domanda. Quello accade più spesso nei settori moderatamente costosi e di qualità superiore.

Countywide, il prezzo di vendite mediano sulle case unifamiliari era, in media, 99.7 per cento della chiedere o prezzo di catalogo in marzo. Tuttavia, nel Mountain View, il prezzo di vendite mediano era, in media, 105.9 per cento del prezzo della domanda; Sunnyvale, 103.7 per cento; Palo Alto, 102.5 per cento ed in negativi per la stampa di cartamoneta di Los, 101.8 per cento, secondo i numeri del Calhoun.

“Gli agenti immobiliari devono passare più tempo che istruiscono i clienti per scoprire che cosa i loro bisogni sono e che cosa pianificazione in modo da possono rendere ad una decisione informed. Non è appena prezzi mediani, ma anche le informazioni sulle differenze nelle zone,„ hanno detto Calhoun.