I prezzi della Silicon Valley saltano, ma l'agente delle imposte abbassa i valori per le migliaia - 3/9/2007 - tasse degli avvocati di assicurazione

I prezzi della Silicon Valley saltano, ma l'agente delle imposte abbassa i valori per le migliaia

da Broderick Perkins

Il prezzo mediano della Silicon Valley delle case unifamiliari ha ruggito in febbraio a $790.000, su $740.000 un il mese in anticipo e su $765.000 più in anticipo.

Il salto sorprendente viene in gennaio 2006 sui talloni di una mediana di gennaio di $740.000, che era la stessa un l'anno più in anticipo. Il prezzo piano di Gennaio--Gennaio inoltre ha riflesso che cosa era stato una tendenza verso il basso nei prezzi domestici dall'estate scorsa in anticipo, secondo il bollettino del mercato immobiliare di zona della baia del Richard Calhoun Jose-basato San del mediatore del Realty di Creekside.

Tuttavia, l'alto salto di febbraio nei prezzi sembra immettere una rotazione positiva sul mercato.

“Sto vedendo molto più di i compratori che sono attivi. Stanno venendo a realizzare che forse i prezzi non stanno andando giù,„ ha detto Warren Winsness, presidente dell'associazione della contea del Santa Clara degli agenti immobiliari.

Winsness, inoltre broker il proprietario del Realty di Winsness nel Los Gatos, ha detto che ci è più attività della casa aperta che negli ultimi mesi ed i venditori stanno richiedendo tempo preparare le loro case per il mercato per renderle più visivamente attraenti ai compratori potenziali.

“L'occupazione è migliore, la gente sta ottenendo realistica. Vuole muoversi,„ lui ha aggiunto.

Il prezzo elevato di alloggiamento aveva limitato il movimento.

I prezzi domestici in Silicon Valley hanno alzato a $819.950 in giugno di 2006, ma entro gennaio prezzi di questo anno erano caduto quasi 10 per cento a $740.000. Il mercato di febbraio tagliato profondamente in quelle perdite, rimettente lo $50.000 nel prezzo mediano delle case unifamiliari, ma può essere troppo in anticipo per celebrare.

Calhoun dice che il mese al salto di prezzi di mese probabilmente non segnala il piano e tendenza dei prezzi di caduta sta cambiando.

“Dovete stare attento. I dati sono mensili e quando li esaminate su una base settimanale, quei $50.000 hanno accaduto tutti in ultimi tre giorni di febbraio in cui molti valori domestici di qualità superiore si sono chiusi. Ci era un aumento sproporzionato nei closings di qualità superiore,„ ha detto Calhoun.

Effettivamente, un numero considerevole di di diverse città e di più piccole comunità rivelano Gennaio-al febbraio 2007 o alle riduzioni dei prezzi di anno in anno, o ad entrambe.

“Ci è una diversità geografica enorme in quanto velocemente i beni stanno vendendo. Le zone geografiche costose stanno componendo una grande percentuale delle vendite e stanno vendendo con le offerte multiple. Altre zone stanno avendo deprezzamenti di prezzi. Lo mostrano che il mercato non è nell'equilibrio,„ Calhoun ha aggiunto.

Il mercato è inoltre fuori un whack per tipo di alloggiamento. Invece di aumentare, il prezzo mediano dei condomini ha preso un colpo, muoventesi in febbraio da $515.000 fa giù verso $505.000 questo anno. In gennaio questo anno, il prezzo mediano del condominio era $518.880.

Mentre l'agente delle imposte della contea del Santa Clara ancora non ha geografico o il bene-tipo specifics sulle case che rivaluterà, né un numero specifico esatto, il movimento abbassare i valori valutati è un segno dei tempi.

La mania furiosa del mercato degli alloggi della Silicon Valley durante la prima metà della decade ha indotto molti compratori ad offrire sul prezzo dei beni, gonfiante spesso artificialmente i valori. I compratori, specialmente coloro che ha approvvigionato le case all'altezza dell'asta e deve ora vendere, sono trovando devono fissare il prezzo della loro casa per vendere. Quello significa l'abbassamento del prezzo. I compratori che hanno approvvigionato le case durante il picco del mercato sono quelli molto probabilmente per avere valori valutati eleggibili per riduzione.

In 2006, ci erano 5.246 case della Silicon Valley sui rulli con i valori valutati diminuiti, su 2.962 di 2005, secondo l'ufficio del Santa Clara dell'agente delle imposte della contea.

Il numero esatto delle case con i valori valutati diminuiti per 2007 non sarà conosciuto fino a che l'agente delle imposte non completi il riscontro in maggio.

Tuttavia, grazie all'uso dei modelli elaborati dal calcolatore mantenere le linguette annuali sul valore valutato delle case, l'ufficio prevede il rotolamento dei valori indietro valutati su due - tre volte altretante case come erano già sui rulli valutati diminuiti di valore in 2006.

In Silicon Valley, la fattura di imposta fondiaria annuale del proprietario domestico è circa 1.2 per cento del valore valutato della casa. Ci è alcune eccezioni, ma tipicamente, che il valore è attaccato al prezzo di vendita, o valore di mercato equo, quando i beni sono registrati come venduti o trasferiti.

La proposta 13 della California, in parte, procedure delle guide a valuta i valori e limita a 2 per cento l'annualmente l'importo che l'agente delle imposte può aumentare il livello di valutazione sui beni che non hanno trasferito o sui beni che non hanno completato la nuova costruzione per esempio come in un lavoro di ritocco.

Un'altra norma, la proposta 8, tiene conto le riduzioni provvisorie dei valori valutati quando i valori di mercato scendono sotto i valori valutati di proposta 13.

L'anno scorso, le città con il più grande numero dei beni (in gran parte case, ma anche di alcuni beni immobili commerciali) con i valori valutati diminuiti di proposta 8 erano Sunnyvale (1.134), San Jose (964), Santa Clara (813), Cupertino (586) e Mountain View (548).

I proprietari domestici con i beni hanno accordato ad una riduzione valutata di valore questo anno, come sempre, sarà notificato a di una riduzione di valore di proposta 8 sul loro avviso di valutazione, che è spedetto per dirigersi i proprietari a metà maggio. Molte contee della California utilizzano il calcolatore che modella, ma la contea del Santa Clara era la prima ed è una di soltanto otto contee che forniscono ai proprietari domestici la notifica supplementare dei valori valutati abbassati.

I proprietari che non ricevono una riduzione del valore valutato, ma ritengono che il valore valutato della loro casa sia troppo alto, possa chiedere una revisione, dopo che ricevono la loro notifica a metà maggio. I proprietari domestici dovrebbero cercare no più successivamente una revisione del 15 giugno.

Quel significa tipicamente la presentazione alle prove a sostegno dell'ufficio dell'agente delle imposte che una riduzione è dovuta, (dall'età, dal metraggio quadrato, dalla pianificazione di pavimento, dalla posizione, ecc.) vendite domestiche paragonabili forse tre o più recenti nella vicinanza dei beni. Una valutazione non può danneggiare.

Se una riduzione è nell'ordine, l'ufficio dell'agente delle imposte farà il cambiamento prima del rullo annuale di valutazione è il 1 luglio closed.

I proprietari domestici che non sono d'accordo con i risultati nella revisione, hanno a partire dal 2 luglio al 15 settembre fare appello formalmente alla revisione alla cartolina di appelli di valutazione della contea, che è indipendente dall'ufficio dell'agente delle imposte.

Informazioni di base sulla revisione e sul processo di appelli sono fornite sugli avvisi di valutazione. La legge fiscale dei beni, i valori valutati delle case, le forme d'archivio e le istruzioni dettagliate per le revisioni della limatura e gli appelli nella contea del Santa Clara, con un ospite di informazioni relative, sono tutta disponibile sul Web site dell'agente delle imposte della contea.

Le probabilità sono una revisione o l'appello non può essere necessario.

L'ufficio dell'agente delle imposte registra in anticipo i valori usando i modelli elaborati dal calcolatore alle condizioni di mercato di misura dall'alto settore scolastico. Le circostanze includono quando la casa è stata approvvigionata, quanto tempo il proprietario corrente è stato nella casa, nella posizione ed in altri fattori.

“L'agente delle imposte non è un agente del reddito per l'ente locale. Proviamo a fare il nostro la cosa migliore fornire la giusta valutazione dei beni prima che il rullo di valutazione si chiuda,„ abbiamo detto la pietra del Lawrence E., agente delle imposte della contea.

La modellistica del calcolatore è usata su virtualmente tutti i valori valutati, persino quelli che non sono diminuiti. In alcuni casi, quando i beni non misura il profilo generale delle case nel modello elaborato dal calcolatore, l'ufficio dell'agente delle imposte valuta determinato i beni.

Il metodo dinamico agli aiuti di valore di valutazione mantiene bene l'azione dei valori di una proprietà valutati eccessivi sotto il livello nazionale. Circa 60 per cento dei beni sono sopra stimato a livello nazionale, secondo l'unione nazionale dei contribuenti (NTU).

La pietra ha detto, grazie al calcolatore che modella, più di meno di 5 per cento degli appelli realmente cessano in su in un'audizione. La metà di appelli archivati è ritirata prima di un'audizione e 45 per cento ottengono una riduzione secondaria del valore valutato prima che entrino in audizione.

“Manteniamo circa 95 per cento del valore del valore valutato originale disputato„ abbiamo detto la pietra.

In qualunque caso, tutta la riduzione del valore è provvisoria, fino al mercato ed i valori domestici recuperano.

Ah, ma qui è lo sfregamento.

Una volta che un valore dei beni rinvia ai livelli di preriduzione, la proposta 8 permette che l'agente delle imposte metta il valore valutato della casa sulla pista veloce di nuovo al relativo livello di preriduzione, anche se quell'aumento nel valore rappresenta più di la proposta 13 ha conceduto 2 per cento di aumento annuale.

“Siamo tenuti ad esaminare tutti i beni nel declino provvisorio. All'altezza di ultima diminuzione principale nei prezzi domestici, nell'a metà degli anni '90, il nostro ufficio ha diminuito i valori di quasi 100.000 beni. Quando il mercato ha rinviato abbiamo aumentato i valori ai loro valori valutati protettivi di proposta 13,„ ha detto la pietra.