Case unifamiliari - l'investimento di rischio di no! - Parte 7 Se cominciate vivere dalle filosofie presentate in quei libri voi
si scoprirà che scopri un nuovo mondo luminoso di successo. Allora
essere pronto a trasformarsi in in un investitore della proprietà immobiliare.
La struttura della mente corretta è “io può fare questo! Farò questo! Non
arrestar fino a che non riesca!„ Questo atteggiamento lo azionerà sopra l'inevitabile
problemi che incontrerete come cominciate a fare le offerte. Ricordarlo
sentirà “no„ venti volte prima che otteniate all'“sì!„
Che cosa è l'ambiente finanziario?
Gli stati economici della proprietà immobiliare sono costantemente, lentamente cambiando. In
la vostre disoccupazione di zona e condizioni economiche locali faranno una parte dentro
il vostro successo trattando i proprietari domestici. Un altro fattore è tassi di interesse.
A volte sono alti ed a volte bassi.
Il clima politico può anche avere un effetto sulla vostra proprietà immobiliare locale
mercato. Il governo influenza il senso dei tassi di interesse in su e
giù. Quando le tariffe di credito ipotecario sono basse è molto più facile da vendere una casa. Anche a
il proprietario domestico afflitto può trovare spesso un compratore a tempo risolvere il suo problema.
Quando i tassi di interesse sono alti troverete i venditori più motivati.
Si divertiranno che trovano un compratore e saranno più interessate dentro
ascoltando che cosa potete fare per aiutarle.
Per gli ultimi anni ci è stato un'espansione al del sud-ovest
condizioni. Abbiamo una crescenti economia e popolazione. Qui a Phoenix e
la valle del Sun là è stata un'asta di bene immobile. 30.000 - 35.000
i permessi del bene immobile per le case unifamiliari sono stati rilasciati ogni anno per
scorso sette anni. Mentre le tariffe di interesse da contratto ipotecario sono basse i costruttori hanno no
difficoltà che vende che molte case ogni anno.
Lo stesso sostiene per le case di rivendita. Le case di rivendita rimangono sul
introdurre una media sul mercato di i 38 giorni prima che siano vendute.
Come scrivo tassi di questo interesse hanno toccato col gomito appena fino a 5.5%. Dodici
i mesi fa di crediti ipotecari stavano andando per 4.6%.
Per ogni punto quarto che migliaia di aumento di tassi di interesse di gente possono
più non qualificar per comprare una casa. Chiunque con una casa da vendere ha un molto
tempo più difficile che trova un compratore. La lezione qui è quella persino a destra in
la metà dei termini di tempi dell'asta può svilupparsi di che generare un più alto numero
venditori domestici motivati.
I prezzi domestici vanno in su! A volte rapidamente ed altro cronometra più
lentamente…. ma in su! Sì, occasionalmente ci è un tuffo in determinati tipi di reali
proprietà in alcune zone. Ma chiedere appena chiunque nella vostra vicinanza che cosa lui o
ha pagato i suoi dieci anni domestici fa!
Quello significa il valore di tutti i beni voi che propri saranno il crescente giorno vicino
giorno. E questo sta accadendo durante il periodo in cui il tasso di inflazione generale
nel paese sono circa due e la percentuale mezza. Prezzi domestici qui in
La zona di Phoenix sta arrampicando annualmente ad una tariffa più vicino a 6%.
È preveduto che i tassi di interesse si muoveranno verso una tendenza alta sopra il seguente
pochi anni. Le condizioni di vendita d'acquisto e domestiche cambieranno ancora. È tutto
parte del riflusso e del flusso normali dei termini in qualsiasi mercato immobiliare.
Quando la gente non può comprare le case le affittano. Quando ci sono più
la gente che prova ad affittare lo stesso numero delle case locative a che cosa accade
tariffe locative mensili? Vanno in su! Ciò ci permette quelle che possiedono il reddito
beni per ottenere un rendimento ancora migliore sul nostro investimento. Inoltre significa quello As
i tassi di interesse li spostano in su dovrebbero intensificare i nostri sforzi d'acquisto della casa. Là
essere più proprietari domestici che vogliono aiutarli a comprare i loro beni. Quello è come
li ricompensano per la soluzione del loro problema della proprietà immobiliare.
Ci è sempre tratta appena l'attesa da trovare. È appena un poco più facile
per per trovarli durante determinati periodi nel ciclo economico.
Ora appena una parola dell'attenzione circa i più grandi cicli nella nostra economia.
A partire dagli anni 60 negli anni 80 abbiamo avvertito approssimativamente equo i tassi alti di
inflazione. I prezzi della proprietà immobiliare stavano arrampicando con soltanto alcune interruzioni.
Durante il molto di questo periodo era duro fare un errore nella proprietà immobiliare.
Anche se avete pagato troppo per un'inflazione domestica alzerebbe il valore di
i beni abbastanza veloci presto metterlo in una posizione di utili.
Durante gli anni che il presidente Carter era nell'interesse della Casa Bianca
le tariffe sono salito nella gamma di 25% e di più. Nessuno hanno potuto vendere il suo
diriger, perché nessun compratore potrebbe qualificarsi per un credito ipotecario. Quello è quando
il concetto di nessuna moneta giù è diventato molto popolare. Alcuni proprietari domestici
fare qualche cosa uscire da sotto le loro case. Non ci erano affari della moneta giù
reso mai più pratico perché la maggior parte dei prestiti immobiliari potrebbero essere presupposti con
nessuna qualificazione a quel tempo.
Poichè scrivo queste parole siamo in un periodo di inflazione molto bassa.
Gli economisti predicono che l'inflazione sarà bassa al piano per i prossimi anni. Noi
gli investitori della proprietà immobiliare non possono contare su inflazione per conservarli dai nostri errori.
Dobbiamo essere sicuri che non paghiamo in più per i beni e che qualsiasi casa noi
il buy genererà abbastanza reddito per mostrarci almeno i piccoli utili.
Ci è una probabilità che ancora ulteriore lungo la cronologia entreremo nella a
periodo di disinflazione. Quello significa gli investimenti materiali quale la proprietà immobiliare
realmente diminuirà di valore. Quello è difficile per la maggior parte di noi da capire
poiché abbiamo vissuto tutte le nostre vite che tentano di battere l'inflazione.
Le case unifamiliari sono ancora il migliore investimento per il prossimi
anni. Considerare appena questo come allarme ad una situazione che potrebbe svilupparsi.
Verrà un periodo in cui potreste volere commutare il vostro investimento
sforzi dalla proprietà immobiliare nel qualcos'altro…. ma quello è anni di distanza.
Se vogliate imparare più circa che cosa il futuro può tenere per tutti
di noi suggerisco il libro dell'ammaccatura del Harry “l'investitore d'urlo 2000s„.
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SEI
Affari di struttura
La prima cosa che dovete trovare per comprare i beni ad un affare
il prezzo è un venditore motivato. La seconda cosa che dovete avere è l'abilità a
strutturare gli affari vantaggiosi che risolveranno il problema del venditore e saranno vantaggiosi
per lei.
Uno di migliori sensi trovare i venditori afflitti è con preclusione
avvisi. Se vogliate imparare più circa questa tecnica lo suggeriamo
approvvigionare una copia “dei milione sistemi di preclusione del dollaro.„ È uno di
il nostro meglio che vende i manuali. Spiegheremo più successivamente più circa le preclusioni.
In una parte precedente di questo manuale abbiamo quotato vari altri sensi a
trovare i proprietari domestici che hanno una necessità urgente di vendere le loro case. Ora
copertura come strutturare gli affari.
Poiché vi concentrerete sulle case unifamiliari presto
potere riconoscere rapidamente il valore di tutta la casa particolare. Quando voi
trovare un venditore che motivato avrete un'idea eccellente del mercato equo
valore della casa. Dopo imparerete, dalla lista della domanda che sarete
chiedendo, la quantità di azione ordinaria che il proprietario ha nella casa e nella loro motivazione.
L'azione ordinaria del proprietario è la differenza fra il valore della casa
e l'importo ancora che deve sul credito ipotecario.
Per esempio se il valore di mercato corrente della casa è $100.000 e
il saldo restante sul credito ipotecario è $75.000 che l'azione ordinaria del proprietario domestico è
25% o $25.000.
Per avere stanza per un affare vantaggioso non sprecherete solitamente il tempo con
qualsiasi venditore che non ha almeno un'azione ordinaria di 20% nella sua casa.
Per per illustrare alcuni dei molti sensi generare un affare che vantaggioso
usare i beni di esempio che hanno un valore di mercato equo di $110.000. $80.000
resta pagare su un primo credito ipotecario. Quello significa che il proprietario ha azione ordinaria di
$30.000. Quei $30.000 gli danno la stanza manovrare nella generazione dell'affare. In
il nostro esempio che il proprietario ha acconsente a vendere i beni a voi per $100.000,
$10.000 sotto valore di mercato equo. Sta dando in su $10.000 della sua azione ordinaria dentro
ordine per vendere rapidamente la casa. Qui è come l'affare potrebbe osservare:
1. Organizzate un nuovo primo prestito e convincete il venditore a trasportare indietro un secondo
prestito. Dareste il venditore come pochi contanti come possibili, forse
$2.000 per le spese commoventi e gli fanno richiedere indietro un secondo per
$18.000 (che è il resto della sua azione ordinaria) con un a tariffa ridotta di interesse
e un periodo di rimborso lungo.
Valore di mercato $110.000.00 della casa
Prezzo d'acquisto: $100.000.00
primo prestito $ 80.000.00
30 anni @ di 7.5% = $560.00 mensili
secondo prestito $ 18.000.00
15 anni @ di 5% = $142.00 mensili
Il primo prestito che organizzate attraverso un mediatore di credito ipotecario e
i ricavati sono usati per pagare fuori il primo prestito esistente. Il venditore trasporta indietro
il secondo. Il pagamento mensile totale sui due prestiti è $702.00.
affitti di casa per $1.000.00 al mese. Quel lascia prima $298.00 al mese
tasse ed assicurazione (circa $200 mensili), ma persino sottrarre quelli voi
ancora avrebbe flusso di cassa positivo. Potete registrare i termini per ottenere il secondo
prestito per fare il lavoro di affare.
Avete flessibilità nella struttura del prestito di carry-back secondo del proprietario.
L'ideale sarebbe a lungo termine ed a basso interesse, come con i 15 anni, prestito di 5%
indicato sopra. Potreste persino rendere il prestito assumable, così la casa
essere più facile da vendere se decidete di agire in tal modo.
Il secondo prestito ha potuto essere per un periodo di scarsità e un interesse differente
tariffa. Potrebbe avere pagamenti di interesse soltanto per il primo anno ed allora
ammortizzare sopra il resto del periodo. Non ci hanno potuto essere pagamenti per
i primi due anni ed allora l'intero saldo sarebbe dovuto e pagabile (non
una buona idea). Quelle sono appena una coppia di possibilità, là sono molti altre.
L'azione ordinaria del proprietario gli dà la stanza un un affare che sarà
vantaggioso per voi ed accettabile al venditore. Potete ottenere un libero, facile a
utilizzare il calcolatore finanziario a www.RealData.com. Lo troverete scattandoti sopra
“Carica programmi oggetto„. Il calcolatore lo aiuterà a strutturare il finanziamento in vario
sensi.
Il punto qui è che il venditore sta andando aiutarlo a comprare la casa vicino
permettendo che facciate un piccolo acconto ed allora paghiate fuori il resto
della sua azione ordinaria durante tempo con il secondo prestito. Il secondo prestito
è chiamato “venditore trasportano indietro il finanziamento.„
2. Nel nostro esempio supporre che il venditore voglia un acconto dei contanti $2.000 quello
non avete. Offrire fare l'acconto nei pagamenti mensili sopra
i 12 mesi prossimi. Quando avete proprietà l'affitto mensile può
produrre abbastanza flusso di cassa positivo per coprire l'tutto o una parte del mensile supplementare
pagamenti.
3. Come altro sostituto per l'offerta di acconto l'uso libero del venditore del
garage, qualsiasi magazzinaggio o spazio di ufficio sui beni per un determinato periodo di
tempo. Potreste ancora generare il reddito mensile dall'affitto del resto di
i beni.
4. Se avete bisogno dei contanti di chiudere il prestito di affare su una polizza d'assicurazione o su altra
beni. Alcuni investitori usano gli assegni disponibili con le loro carte di credito. Essere
attento qui; essere sicuro che i beni produrranno abbastanza per riguardare il costo del
trattare più i pagamenti di carta di credito supplementari.
Ciò è la stessa del facendo l'acconto nelle rate mensili.
Se i beni non coprano questa spesa mensile supplementare potete dovete
uscire dalla tasca con contanti per comporre la differenza. Se è appena per alcuni
mesi è tanto come una pianificazione forzata di risparmio. Non ottenere appena sovraesteso.
5. Per il commercio di acconto qualcosa voi possedere - barca, automobile, tabella di stagno,
ecc. O vendono un servizio che potete prestare o un servizio che qualcuno deve
gradite la verniciatura, plumbing, cinque anni di preparazione di imposta, ecc.
6. Pagare qualcuno il co-segno per un prestito ed usare i ricavati per il basso
pagamento. Se avete i certi contanti, ma accreditamento difficile questa può essere una soluzione.
7. Prendere in prestito l'acconto dagli amici o dai parenti con un convenzionale, scritto
accordo che ripartiranno in tutti gli utili. Ciò è fatta il più bene con i beni
che pianificazione comprare e vendere il più rapidamente possibile. Ciò è denominata lanciare.
Essere ragionevole con questo. Non provarla sui vostri primi affari. Non attendere fino a che voi realmente
conoscere che cosa state facendo. A quel punto potete completamente essere investito, ma venite
su un affare così buon non potete lasciarli appena ottenere via. Quello è il momento di andare a
amici e parenti. Essere generoso con loro e non solo saranno desiderose
per ottenere dentro su un altro affare, ma sui si vanterà ai loro amici che presto
volere una parte dell'azione.
8. Se ci è un agente immobiliare nell'affare chiederle di prendere una nota per la sua commissione
ed uso che ammonta per l'acconto. Odiano questo, ma se sanno
lo rappresenteranno in altri affari che possono convenire. Se nient'altro forse
prenderanno la metà in contanti e la metà nei pagamenti su una nota. Ricordare gli agenti
devono ripartire la loro parte di commissione con il loro mediatore. Alcune agenzie
come lo spazio di ufficio di affitto di Remax agli agenti e non prendere una percentuale di
commissioni. È meglio da discutere questo con un agente prima che cominciate la a
rapporto. Chiedere se siano disposti ad aiutarlo ora a pregiudicare un approvvigionamento
ed ancora prendendo la loro commissione in una nota.
(Nelle maggiori parte delle commissioni di vendite della proprietà immobiliare del paese cadere nel 6% a
gamma di 7%. Sono negoziabili, ma la maggior parte dei venditori convengono alla tariffa che è
consueto nella loro zona. Il venditore acconsente a pagare la commissione quando lui
firma l'accordo dell'elenco. Tradizionalmente sulla vendita dei beni
la commissione è divisa fra l'agente del venditore e l'agente del compratore.
Se l'agente del venditore trova un compratore non rappresentato da un altro agente
l'agente del venditore è autorizzato all'intera commissione. Gli agenti sono generalmente
limitare per pagare una parte dell'insieme di ogni commissione al loro mediatore d'uso,
tranne nel caso di Remax ed alcune altre simili mediazioni.
Il beneficio primario di contratto con un mediatore della proprietà immobiliare è un elenco sopra
il servizio dell'elenco multiplo (MLS). Questo servizio permette ogni proprietà immobiliare
agente nella zona per trovare una casa elencata con una ricerca semplice del calcolatore. Ciò è
un attrezzo potente di vendite. Il MLS è posseduto solitamente dalla cartolina locale di
Gli agenti immobiliari ed è a disposizione dei loro membri soltanto. L'agente immobiliare di parola è a
termine trademarked. Affinchè un agente usino quell'indicazione devono unire
debiti annuali di paga e di organizzazione. Non fa parte di alcuna filiale del governo
e non è necessario affinchè un agente immobiliare conceduto una licenza a unisca quello
organizzazione.)
9. Che cosa se il proprietario non convenga appena ai termini voi hanno bisogno di per un vantaggioso
approvvigionamento? Offrire affittare i beni con la destra subaffittare. Naturalmente,
avreste essere sicuro che potreste subaffittarli per più di eravate
pagando nei pagamenti di leasing. Ciò può permettere che controlliate i beni per
tre circa gli anni e producono gli utili mensili attraenti. Alla conclusione del
periodo del leasing potete potere negoziare un approvvigionamento accettabile.
10. Affittare i beni con un'opzione per comprare. Ciò sarà una dei la maggior parte
attrezzi potenti nel vostro sacchetto dei trucchi. Come l'affare appena sopra questo lo permette
per controllare i beni con poco più costo che uno o due mese affittare dentro
avanzamento.
11. Nei nostri beni di esempio di cui sopra supporre che i venditori siano stati in modo da afflitto quello
potrebbero più non continuare i pagamenti ipotecari mensili. Hanno voluto
per vendere rapidamente prima del prestatore ha cominciato a preclusione. Per per aggiungere al loro
difficoltà non hanno avuti altro posto da vivere. Potreste risolvere il loro problema come
ciò:
Offerta $8.000 per la loro azione ordinaria
1. $600 in contanti al closing.
2. Un anno di affitto libero nella casa.
3. $680 quando si muovono fuori dopo 12 mesi.
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Un anno di pagamenti mensili sui primi importi di prestito a $6.720. Aggiungere
i $600 e i $680 in contanti e voi hanno complessivamente $8.000. Potete fare questo
occupar di appena $600 di contanti in su - fronteggiare ed allora 12 pagamenti mensili di $560.
Se già possedete i beni o due il flusso di cassa positivo da loro possono
riguardare facilmente quella figura. In effetti avete approvvigionato i beni a $30.000
sotto valore di mercato equo per contanti appena $600.
Se dare loro l'affitto libero metta troppo sforzo sulle vostre risorse offrire
per per affittare la casa a loro per un anno ad una tariffa diminuita. Forse un affitto diminuito
di appena due o trecento dollari al mese. Se la loro automobile stia essendo
offerta riacquistata per comprarla un'automobile utilizzata poco costosa per aiutarli con il loro
crisi.
Cercare il problema di numero uno del venditore ed allora trovare un senso risolverlo.
Quello è come fate gli affari vantaggiosi. Ricordarlo tutti gli inizio con un motivato
venditore. Se sono realmente motivati ascolteranno un'offerta che darà
loro un certo rilievo dal loro dilemma.
Prestiti Assumable?
Ci era un periodo in cui era molto più facile da fare gli affari perché la maggior parte
i prestiti immobiliari hanno potuto essere rilevati con un presupposto semplice. Per pratico
i prestiti assumable di scopi sono una cosa del passato.
Prima del 1 marzo 1988 tutti i prestiti di VA hanno potuto essere presupposti senza qualificarsi.
Ora potete ammettere generalmente il vaso, ma dovete qualificarti appena come se siate stato
ottenerlo un nuovi prestito e deve liberare il venditore domestico da tutta la responsabilità per
il prestito.
I prestiti di FHA sono nato prima del dicembre 1986 sono assumable senza
qualificazione, ma non se siano generati dopo che datano.
Come potete vedere è stato molti anni poiché i prestiti immobiliari sono stati facilmente
assumable. Durante quel periodo più di quei beni sono stati rifinanziati
o venduto con nuovo finanziamento, i prestiti così ancor più assumable sono sparito.
Dove un prestito assumable rimane il saldo di prestito è stato pagato giù mentre
il valore della casa si è arrampicato.
Ora quei proprietari domestici possono avere azione ordinaria di 80% - di 70% nelle loro case.
Con quell'molta azione ordinaria possono convincere rapidamente un prestito di azione ordinaria domestica per risolvere c'è ne
problema finanziario.
Una delle chiavi di volta di grandi “promesse che di nessuna moneta giù„ avete
sono stati sentiti i prestiti immobiliari che erano facilmente assumable. Quei giorni sono sopra.
Ora dovete essere ancor più creativo nel vostro affare che fa, come abbiamo
illustrato sopra.
Potete qualificarti?
Se potete qualificarti per nuovo finanziamento sarà molto più facile da mettere gli affari
insieme. Vale il vostro tempo di stabilire un rapporto con un credito ipotecario
mediatore. Molti sono aggressivi nell'aiuto dei loro clienti si qualificano per i prestiti.
può formulare spesso i suggerimenti che troverete molto il valuable.
Se un problema finanziario stia impedendogli di qualificarsi per la proprietà immobiliare
i prestiti chiedono il mediatore di credito ipotecario il suo suggerimento su che cosa potreste fare per riparare
la vostra situazione.
In nostro libro “il migliore investimento della proprietà immobiliare nessuno sa circa„ noi
discutere i vantaggi di investimento nelle case nuove. Poichè scrivo questo potete
comprare una nuova casa con un prestito di FHA per appena 3% del prezzo d'acquisto (o di di meno)
come acconto. Quello è appena $3.000 per un brandnew, casa $100.000. Se
il tasso di interesse è 6% che il vostro pagamento mensile sarebbe circa $725.00 con
assicurazione e tasse. La casa affitterebbe facilmente per fra $800 e
$1000 al mese. Convincere il manuale per imparare più.
Quando state parlando dei crediti ipotecari domestici i tassi di interesse voi più
vedere spesso sono per i compratori che vivranno nella casa. Se stiate chiedendo
affinchè un prestito gli compri una casa locativa otterrà il prestito dell'investitore. Ciò
il prestito trasporterà un tasso di interesse da una metà punti ai due di percentuale completi
più superiore al prestito del proprietario domestico. Il vostro mediatore di credito ipotecario può raccomandare su questo
ed acquisterà per la tariffa più bassa disponibile. Questi documento e materiali di accompagnamento sono destinati per fornire informazioni autorevoli rispetto al tema coperto in esso. È per gli scopi dell'illustrazione soltanto e presentato con la comprensione che l'autore e l'editore non sono agganciati nella rappresentazione legale, spiegando o altre opinioni professionali. Se il consiglio legale o l'altra assistenza specialistica è richiesto, i servizi di un professionista competente dovrebbero essere cercati. |
