> Consiglio per i mutuatari
Emissioni di imposta: Di più ha complicato questo anno
da Benny L. Kass
“Soltanto due cose sono inevitabili: morte e tasse.„ Quella è una vecchia massima, ma una terza categoria deve aggiungersi a questa lista, vale a dire “colloquio continuo della riforma fiscale.„ Ogni anno -- particolarmente come otteniamo più vicino ad un'elezione presidenziale -- i candidati politici iniziano la loro retorica circa la necessità vitale di riformare il nostro codice complesso e antiquato degli introiti fiscali. Malgrado questo colloquio, le nostre leggi fiscali hanno complesso sempre più diventato. È difficile -- se non impossibile -- per per spiegare nell'inglese semplice le leggi che coinvolgono deprezzamento della proprietà immobiliare, per esempio. Le emissioni gradicono la pena di unione, i redditi di capitale ed il fondo pensioni tutti prendono le centinaia di pagine nei libri di legge ed allora il IRS deve stendere le regolazioni complesse che interpretano e che spiegano che cosa il congresso ha diretto. Il 28 maggio 2003, presidente Bush firmato in legge i lavori e la Legge di riconciliazione di sgravio fiscale di sviluppo di 2003. Ché nome! I professionisti di imposta devono generare le scorciatoie per tutte queste nuove leggi ed il più ritardato si riferisce a comunemente come JGTRRA. Questa nuova legge deve essere letta insieme con la Legge di riconciliazione di sgravio fiscale e di sviluppo economico di 2001 (che si riferisce a affettuoso come EGTRRA). Perché? Poiché EGTRRA ha avuto un certo innesco data per entrare in vigore in 2006, ma JGTRRA ha spinto alcune di queste date di nuovo a 2003. Per esempio, le aliquote sono state abbassate. La tariffa di 27 per cento cade a 25, i 30 per cento giù a 28, i 35 per cento vanno a 33 e l'più alta staffa di 38.6 è diminuita giù a 35 per cento. Ma non ottenere troppo emozionante circa questo, poiché molte di queste correzioni di imposta cesseranno a partire dall'anno 2011. I suoni hanno complicato? Certamente è. Che cosa non è complesso, tuttavia, è che il tempo di imposta è ancora una volta su noi. A meno che optiate per l'estensione automatica di quattro mesi archivando il modulo di domanda 4868, tutti i rendimenti dell'Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche devono essere archivati no più successivamente del giovedì 15 aprile di questo anno. Ci sono un certo numero di agevolazioni fiscali disponibili per la maggior parte dei proprietari domestici americani, ma dovete capirli e segnalarli correttamente al IRS. Questa serie di articoli è destinata per aiutare i proprietari domestici nella comprensione delle leggi di imposta della proprietà immobiliare -- sia residenziale che investimento -- in moda da poterlo approfittare voi di ogni beneficio di imposta che è disponibile. Tenere presente che se siete nella nuova staffa dell'imposta federale di 33 per cento, per esempio, ogni dollaro che supplementare potete dedurre legalmente, sarà risparmio voi 33 centesimi che non deve andare allo Zio Sam. Ci sono alcuni definizioni e concetti che devono essere capiti: Base -- ciò è il costo iniziale dei vostri beni, più tutti i miglioramenti che avete apportato nel corso degli anni. Utili lordi -- la differenza fra che cosa originale avete pagato la vostra casa ed il prezzo di vendite. Utile netto -- dovete sottrarre tutti i miglioramenti che avete apportato ai beni ed anche qualunque commissioni della proprietà immobiliare o altre spese vendita-relative pagate quando avete venduto i beni. La linea inferiore utile netto inoltre si riferisce a come “reddito di capitale.„ Malgrado il tutto parlare della riforma fiscale, la proprietà domestica rimane il grande sogno americano e continua ad essere firmata, ad incoraggiata ed ad sostenuta dal nostro codice dell'imposta federale. Considerare questo piano d'azione tipico: In 1968 avete comprato il vostro primo domestico per $25.000. (Sì, le case allora stavano vendendo per quella parte posteriore di prezzi!) Voi ed il vostro sposo hanno avuto due bambini ed il vostro primo domestico era appena troppo piccolo. Avete venduto la vostra casa per $65.000 ed avete comprato un nuovo per $80.000. I vostri utili -- non prendendo nelle spese di considerazione, nei miglioramenti, o nelle commissioni della proprietà immobiliare -- erano $40.000. Ma poiché potevate allora approfittare di un beneficio di imposta conosciuto come “il ribaltamento,„ non avete dovuto pagare la tassa su questi redditi di capitale. Il ribaltamento completamente si è eliminato quando il Presidente Clinton ha firmato in legge la Legge di rilievo del contribuente di 1997. Una delle caratteristiche principali di grande sogno americano era di incoraggiare i proprietari domestici a continuare a alzarsi nei loro stili di vita. Tuttavia, la Legge di rilievo del contribuente ha cambiato drammaticamente questo concetto. Come sarà veduto in colonne successive, i proprietari domestici ora sono consentiti per escludere fino a $250.000 dei profitti realizzati sulla loro residenza principale ($500.000 per i contribuenti sposati che archivano i rendimenti uniti). E questa esclusione non è limitata ad alcuna una vendita, ma può essere richiesta ogni due anni -- a condizione che rispondiate a determinati test di verifica di eleggibilità. Il congresso inoltre ha abrogato una volta “l'esenzione in corso della vita„, per cui i proprietari domestici sopra l'età di 55 sono stati dati un'esclusione assoluta di una volta di fino a $125.000 del profitto generale realizzato sulla vendita della loro residenza principale. Quindi, “il ribaltamento„ e “l'esclusione in corso della vita„ sono una volta la storia, che è sostituita da un più semplicistico -- e più finanziariamente rewarding -- concetto: Fino a $500.000 degli utili possono escludersi ogni due anni. Per quelle di noi che possiedono le case e stanno preparando archivare le nostre 2003 dichiarazioni dei redditi, qui è una lista delle detrazioni delle imposte dettagliate disponibili la maggior parte dei proprietari domestici: Interesse da contratto ipotecario. L'interesse sui mutui ipotecari su un primi o sulla seconda casa è completamente deducibile salvo seguenti limitazioni: l'aquisizione presta fino a $1 milione ed i prestiti di azione ordinaria domestica fino ad un massimo di $100.000. Se siete sposato, ma archivate esclusivamente, i limiti sono spaccati a metà. Il concetto di un prestito di aquisizione è molto importante ed ha confuso -- e perfino intrappolato -- tantissimi proprietari domestici. Per qualificarti per un tal prestito, dovete comprare, costruire o migliorare sostanzialmente la vostra casa. Se rifinanziate per più del indebitamento eccezionale, l'importo eccedente non si qualifica come prestito di aquisizione a meno che usiate tutto eccesso per migliorare la vostra casa. Tuttavia, qualunque altro eccesso può qualificarsi come prestito di azione ordinaria domestica. Poichè questa colonna ha segnalato nel passato, sia il IRS che questo cronista non sostengono i prestiti che superino l'azione ordinaria totale nella vostra casa. È un rischio troppo pericoloso da prendere, poiché la vostra casa è probabilmente il vostro bene più apprezzato. Esaminiamo questo esempio: Parecchi anni fa avete approvvigionato la vostra casa per $200.000 ed avete ottenuto un credito ipotecario (o documento legale di fiducia) nella quantità di $160.000. L'anno scorso, il vostro indebitamento di credito ipotecario era stato diminuito a $140.000, ma perché il mercato è aumentato drammaticamente, la vostra casa ha valso $300.000. Poiché avete voluto estrarre i certi contanti dall'azione ordinaria nella vostra casa, avete rifinanziato e potevate ottenere un nuovo credito ipotecario di $200.000. Per gli scopi di imposta, il vostro indebitamento di aquisizione è $140.000 (cioè l'importo del vostro prestito attuale). I $60.000 supplementari che avete preso dalla vostra azione ordinaria non si qualificano come il indebitamento di aquisizione, ma poiché è sotto $100.000, esso si qualificano come prestito di azione ordinaria domestica. L'amministrazione fiscale ha pubblicato una decisione che una non deve eliminare un prestito di azione ordinaria domestica separato per qualificarsi per questa funzione della detrazione delle imposte. Tuttavia, se abbiate preso in prestito $250.000, potete dedurre soltanto l'interesse su $240.000 del vostro prestito -- indebitamento di aquisizione $140.000, più l'azione ordinaria domestica $100.000. L'interesse restante è considerato interesse personale e non è deducibile. Ciò è un concetto importante affinchè i proprietari domestici consideri. L'interesse che pagate sulle vostre carte di credito -- quale conosciamo è computato generalmente ad una tariffa molto alta e inconcepibile -- non è deducibile per gli scopi di imposta. Dovreste anche notare che per tutti gli scopi pratici, non ci sono limitazioni sull'uso della moneta che ottenete da un prestito di azione ordinaria domestica. Più dovete non giustificare il vostro prestito come requisiti educativi di riunione determinati o medici. Tasse. Le imposte fondiarie, sia condizione che locale, possono essere dedotte. Tuttavia, dovrebbe essere notato che le tasse della proprietà immobiliare sono soltanto deducibili durante l'anno che realmente sono pagate al governo. Quindi, se l'anno scorso monete escrowed con il vostro prestatore affinchè le tasse siate pagati in 2004, voi non potete prendere una deduzione per queste tasse quando archivate il vostro rendimento 2003. Tuttavia, se compraste l'anno scorso una casa, probabilmente avete rimborsato il vostro venditore per una parte delle tasse pagate anticipatamente attraverso la fine di 2003. Esaminare con attenzione il vostro strato di regolamento. La linea 106 alla pagina una di quella dichiarazione dovrebbe riflettere questa registrazione di imposta. Poiché questo era un pagamento corrente da voi per le tasse della proprietà immobiliare, è un articolo deducibile. Effettivamente, se il vostro prestatore richiede un impegno per le tasse, quando ricevete la vostra dichiarazione annuale da quel prestatore che mostra la quantità di tasse pagate l'anno scorso, questo importo supplementare non sarà incluso in quella dichiarazione. Lenders è tenuta ad inviare queste dichiarazioni annuali ai mutuatari dalla fine gennaio di ogni anno, dall'interesse e dalle tasse di riflessione pagati l'anno prima. Punti. Quando ottenete un mutuo ipotecario, dovete pagare spesso uni o più punti per ottenere quel prestito. Se riferito a come “tasse di origini di prestito,„ “il premio si carica,„ o “sconti,„ sono ancora punti. Ogni punto è un per cento dell'importo preso in prestito; se ottenete un prestito di $240.000, ogni punto gli costerà $2.400.00. Dopo: Il concetto della residenza principale | 
