Comprensione della clausola del Kick-Out
da Benny L. Kass
Nota del redattore: Originale pubblicato il 27 ottobre 2003. Domanda: Anche se stiamo dicendi che questo è un forte mercato immobiliare, la nostra casa è stata sul mercato per un po di tempo. Per concludere, abbiamo ricevuto un'offerta da una coppia piacevole, ma purtroppo, non possono permettersi di comprare la nostra casa a meno che vendano la loro casa in primo luogo. Vorremmo lavorare qualcosa fuori con questa coppia, ma siamo interessati circa la presa della nostra casa fuori dal mercato per un periodo indefinito mentre i compratori provano a vendere la loro casa. Come risolvete questo dilemma? Risposta: Mentre nessun simili per firmare i contratti che sono contingenti sulla capacità degli acquirenti di vendere la loro propria casa, purtroppo esso ora è un fatto di vita che deve essere riconosciuto da ogni compratore e venditore. Con i prezzi della casa che aumentano drammaticamente negli ultimi anni, sempre più i compratori trovano che possono qualificarsi soltanto per comprare una casa più costosa se in primo luogo vendono la loro residenza corrente. In linea generale, quando i compratori presentano un'offerta all'approvvigionamento, possono comprendere una contingenza per la vendita della loro casa. Ciò è conosciuta come “contratto contingente.„ Nell'inglese semplice, questo significa che se l'evento specificato non accade -- in questo caso i compratori non vendono la loro casa -- allora il contratto per approvvigionare i nuovi beni diventa nullo e senza effetto e gli acquirenti sono autorizzati ad un rimborso completo di tutto il giacimento della moneta sincera. Inutile per dire, come avete suggerito, i venditori non vogliono prendere la loro casa fuori dal mercato per un periodo indefinito. Di conseguenza, un compromesso è stato sviluppato, che è conosciuto come clausola “del kick-out„. Nell'ambito di questa disposizione, i venditori aggiungono la lingua al contratto di vendite della proprietà immobiliare che specificano che mentre sono disposti ad accettare un contratto di contingenza basato sugli acquirenti che vendono la loro casa corrente, i venditori continueranno ad introdurre la loro casa sul mercato. Se un altro compratore qualificato è trovato, il venditore darà all'acquirente corrente un la certa somma di tempo -- solitamente 72 ore -- in quale per eliminare la contingenza (cioè mantenere il contratto vivo) o per esercitare la contingenza e da decidere di non approvvigionare i nuovi beni. Questa clausola del kick-out deve essere disegnata con attenzione. Se gli acquirenti potenziali sono confrontati con il periodo del kick-out da 72 ore e decidono di cancellare la contingenza di vendita, possono ancora potere uscire del contratto originale se non possono ottenere il finanziamento. Tenere presente che la maggior parte dei contratti di vendite standard inoltre contengono un'altra contingenza sulla capacità dell'acquirente di ottenere il finanziamento necessario. Ciò genera un dilemma per entrambi i partiti. Se gli acquirenti eliminano la contingenza di vendita ma ancora hanno la contingenza di finanziamento nel contratto, è probabile che un prestatore non darà un impegno di prestito obbligatorio agli acquirenti a meno che vendano la loro casa in primo luogo. Quindi, la rimozione pura della contingenza di vendita non soddisfa le esigenze del venditore. L'acquirente può ancora trovare una giustificazione per ritirarsi del contratto, basato su un'altra contingenza nel contratto. Quindi, i venditori dovrebbero comprendere per lo meno la seguente lingua in tutta la clausola del kick-out: I partiti convengono che i beni dei venditori rimarranno accei il mercato durante il periodo di cui sopra di contingenza. Se l'acquirente non elimina la contingenza di cui sopra e non fornisce la prova soddisfacente ai venditori nella loro sola discrezione di capacità dell'acquirente di effettuare nell'ambito dei termini qui (un numero specifico di) nelle ore dopo aver ricevuto l'avviso scritto che il venditore ha accettato un contratto secondario, il deposito dell'acquirente sarà restituito subito dentro in pieno e questo contratto sarà nullo e senza effetto. Nell'ambito di questa disposizione contrattuale, l'acquirente potenziale ha la destra cancellare la contingenza ed andare in avanti con l'approvvigionamento. Ma gli acquirenti anche devono dimostrare, alla soddisfazione del venditore, che possono finanziariamente qualificarsi per il prestito. In molti casi, gli acquirenti non potranno soddisfare il venditore, perché non hanno ovviamente i fondi per consentirli di andare in avanti con l'approvvigionamento. Dal punto di vista dei venditori, questa è una disposizione accettabile. Anche se i venditori hanno firmato un contratto, in effetti stanno mantenendo la casa sul mercato. I venditori hanno la destra continuare a mostrarla ad altri acquirenti potenziali ed hanno la destra prendere i contratti di sostegno se possibile. Se stiate occupando di un agente immobiliare, insistere che l'agente continui ad introdurre la vostra casa sul mercato anche dopo che avete firmato il primo contratto. Dal punto di vista del compratore, la clausola del kick-out è inoltre un compromesso accettabile -- ma è ovviamente conforme ad abuso. Il compratore può capire che un venditore sia riluttante a prendere la casa fuori dal mercato quando il contratto è conforme ad una contingenza di vendita. Da un lato, se un venditore ottiene un prezzo più elevato per la casa da un di terzi, il venditore ha la capacità di essere arbitrario usando la giustificazione che l'acquirente corrente non può finanziariamente approvvigionare, quindi dando al venditore la destra vendere ad un di terzi. La clausola del kick-out è un compromesso per entrambi i partiti e si è trasformata in in una pratica accettabile nell'arena della proprietà immobiliare. Tuttavia, i venditori dovrebbero anche insistere che il compratore immediatamente cominci ad introdurre i loro propri beni sul mercato -- se sono attraverso una ditta della proprietà immobiliare o da sè. La lingua specifica dovrebbe essere inclusa nel contratto che se l'acquirente non comincia ad introdurre i beni sul mercato durante un periodo ragionevole -- per esempio 5 giorni -- allora il venditore ha la destra svuotare il contratto e cercare un altro compratore. | 
