Analisi di valutazione per assicurazione di credito ipotecario domestico, manuale 4150.2 - FAQ 1. La forma di stati di valutazione è richiesta per i beni attuali (oltre un anno)?
Sì. La forma di stati (VC) di valutazione inoltre è richiesta per i beni attuali meno di un anno. La forma non è richiesta per costruzione proposta o per i beni in costruzione.
2. La forma VC è richiesta nelle valutazioni per il rifinanziamento?
Sì.
3. Una forma VC è richiesta per i 203 (k) caso?
La forma VC non è richiesta sui 203 (k) caso. Tuttavia, se l'esperto identifica gli stati di riparazione che non sono stati notati nella revisione di pianificazione per i 203 (k) prestito, l'esperto dovrebbe notificare al prestatore.
4. Perché non è ci “no„ una risposta disponibile nelle sezioni VC-2 con VC-13, ma non in VC-1?
“Sì„ a tutto l'articolo VC-1 può rendere i beni ineleggibili per finanziamento di FHA poichè la circostanza non può essere rimediata a. “Sì„ a VC-2 con VC-13 può essere rimediato a solitamente. 5. Definire prego prontamente “il Observable„.
“Il observable„ è definito prontamente come osservazioni fatte dall'esperto delle circostanze che sono immediatamente discernable e notevoli durante la visita in-loco tipica. L'esperto non è tenuto a spostare la mobilia, l'apparecchiatura o il danneggiamento di causa dei beni. 6. Che cosa è un campione rappresentativo?
Per le componenti identiche multiple quali le finestre e le prese elettriche, un campione rappresentativo è una tale componente per stanza. Per le componenti esterne identiche multiple, un campione rappresentativo è una tale componente da ogni lato del bene immobile.
7. È il valore valutato completo richiesto da Section A delle aggiunte alla pagina D-34 del manuale per essere “come riparato„.
No. Ciò è il valore valutato completo della giurisdizione locale o della condizione prima dell'applicazione il qualsiasi rapporto o fattore per arrivare alle imposte fondiarie. Per la maggior parte delle zone del paese questo è “come è„ il valore. Il valore di mercato valutato è differente dalla valutazione. Il valore valutato del mercato è opinione dell'agente delle imposte del valore del mercato usata dal proprietario domestico per determinare se le tasse sono ragionevoli. La valutazione è spesso una frazione del valore di mercato valutato usato per calcolare le tasse (aliquota = tasse di valutazione x). La valutazione non si riferisce spesso a valore di mercato. Il processo per collegare la valutazione al valore di mercato valutato è conosciuto come pareggiamento. Se non ci è metodo di pareggiamento, l'esperto dovrebbe indicare N/A come il valore di mercato valutato. 8. Spiegare prego il requisito di un controllo distrusso del legno dell'insetto.
Un controllo del parassita è richiesto per tutte le strutture tranne le unità del condominio che sono sopra il livello del suolo. L'esperto deve notare tutta l'infestazione, qualunque danno derivando dall'infestazione precedente, le riparazioni derivando dall'infestazione, o ripara necessario dovuto l'infestazione. Se la zona in cui i beni sono situati è in una zona discutibile di probabilità, cioè, una che i maggio o maggio non hanno bisogno di un certificato della termite, quindi il sottoscrittore dovrebbe mettersi in contatto con il HOC per consiglio. Tuttavia, un esperto deve ancora controllare per vedere se ci sono segni dell'infestazione anche in quelle zone indicate come ad infestazione non incline.
9. Per quanto riguarda VC-9, il controllo del tetto piano include i portici?
Sì, il requisito include tutti i tetti sopra tutte le strutture qui accluse sui beni. I tetti piani sui progetti del condominio sono coperti dall'associazione domestica dei Proprietari del condominio. Tuttavia, l'esperto dovrebbe formulare sempre le osservazioni sullo stato generale del progetto. 10. Se il tetto non può essere osservato perché è innevato, che cosa può il prestatore fare per soddisfare la condizione?
Se è irragionevole prevedere la neve alla radura all'interno di un tempo ragionevole, l'esperto può accedere allo stato del tetto osservando il tetto dall'interiore. Il mutuatario deve essere informed che il tetto era innevato ai tempi della valutazione determinare se è accettabile all'acquirente. Il prestatore può anche richiedere i requisiti supplementari soddisfare questa condizione.
11. VC-1 indica che i beni situati all'interno di 300 piedi di un serbatoio stazionario che contiene più di 100 galloni di materiale infiammabile o esplosivo sono ineleggibili.
È comune avere serbatoi del petrolio, del gas o di propano per gli scopi di riscaldamento residenziali che sono tipicamente al di sopra di 100 galloni all'interno di 300 piedi dei bordi dei beni (particolarmente con i più piccoli lotti).
HUD ha aumentato il formato del serbatoio a 1.000 galloni.
12. Richiamare prego l'eleggibilità dei beni situati all'interno di 300 piedi di una stazione di servizio.
Ciò necessariamente non renderebbe i beni inaccettabili. Il sottoscrittore diretto (DE) di approvazione è tenuto a fornire una comunicazione scritta al mutuatario che i beni sono situati all'interno di 300 piedi di una stazione di servizio.
13. Chiarire prego la strada privata VC-6 - “l'accesso di prova di esposizione è protetto da una servitù prediale registrata permanente„. La polizza del ALTA basterà?
La ricerca di titolo dovrebbe rivelare le servitù prediali registrate. Tuttavia, è la responsabilità del DE il Underwriter di determinare se la polizza di titolo mostra la prova sufficiente di una servitù prediale registrata permanente. 14. È ci un requisito dei rivelatori di fumo?
Anche se FHA li suggerisce vivamente, i rivelatori di fumo non sono un requisito nazionale di HUD attualmente. I 203 (k) il programma di riabilitazione richiede che i rivelatori di fumo be siano installati adiacente alle zone di sonno.
15. Paginare 2-1-C del manuale specifica che, se una dimora è di meno di 2 anni, l'esperto deve indicare che l'anno ed il mese la casa è stata completata. Definire prego il concetto “completato„ e spiegare perché questi informazioni sono necessarie.
Lo scopo di questa disposizione è per l'applicazione del metodo di costo. Il requisito del manuale sarà diminuito a partire da due anni a tredici mesi. “Completo„ è definito come pronto per occupazione con soltanto rimanere secondario degli articoli di rivestimento (per esempio, pittura di touch-up, classificazione definitiva e seminare). 16. Molti beni saranno eleggibili per finanziamento di FHA sotto la guida di riferimento per le linee di trasmissione ad alta tensione ambientali perché sono situati all'interno della distanza di caduta una torretta del cavo della TV o della radio o riflettore parabolico. È ci qualche cosa che il prestatore possa fare per rendere questi beni per assicurazione?
L'esperto deve indicare se la dimora o i miglioramenti di beni relativi è situata all'interno della servitù prediale che servisce una linea di trasmissione, una torretta della trasmissione di radio/TV, una torretta del telefono delle cellule, un piatto del relè di a microonde o una torretta ad alta tensione, o riflettore parabolico (radio, cavo della TV, ecc.). Se la dimora o i miglioramenti di beni relativi è situato all'interno di una tal servitù prediale, il DE Underwriter deve ottenere una lettera dal proprietario o dall'operatore della torretta che indica che la dimora ed i relativi miglioramenti di beni relativi non sono situati all'interno della distanza di caduta della torretta (costruita). 17. Sono gli esperti competenti per valutare se i rumori e gli odori offensivi minacciano sanità e sicurezza degli occupanti dei beni.
La sezione 2-2K sarà modificata per riflettere che l'esperto dovrebbe esaminare tutto il fastidio e prenderlo in considerazione nell'analisi del mercato, procedente alle registrazioni se adatto. L'esperto dovrebbe documentare il rapporto di valutazione, secondo i bisogni.
18. Per quanto riguarda la parte 3-1 del manuale, sono le fotografie in bianco e nero accettabili?
Sì, le copie stampate tramite laser in bianco e nero delle fotografie, come pure le fotografie prodotte dalle macchine fotografiche date valori numerici a che sono del formato e della chiarezza sufficienti, sono accettabili.
19. Se l'esperto non può prendere le fotografie required per mostrare la parte anteriore, la parte posteriore ed i lati dei beni a causa della piantagione di arbusti, della topografia, ecc., che cosa dovrebbe fare?
L'esperto dovrebbe fare ogni tentativo di prendere le fotografie required. Se non possibile, l'esperto dovrebbe così specificare sul rapporto di valutazione.
20. È la responsabilità dell'esperto di determinare la possibilità di collegamento ai sistemi del pubblico o dell'acqua e/o di acque luride della comunità?
Se i beni hanno sistemi privati di acque luride e/o dell'acqua, l'esperto annoterà VC la forma (VC-4 come adatto). È la responsabilità del prestatore di determinare la possibilità/logicità del costo del collegamento. L'esperto dovrebbe fornire al prestatore informazioni sulla posizione dei sistemi della comunità o del pubblico (per esempio, la linea di galleggiamento pubblica è disponibile direttamente davanti ai beni tematici; o il sistema pubblico è situato circa 100 piedi dai beni, ma ci sono aree umide protettive fra l'oggetto ed il sistema pubblico). 21. Se l'esperto non conosce la posizione del drainfield del serbatoio settico o del pozzo privato, come può la distanza fra loro essere documentata?
Se l'esperto non può fare la determinazione, un requisito di circostanza sarà fatto sulla forma VC. Il DE Underwriter può eliminare la circostanza ottenendo la prova soddisfacente da un partito qualificato che le richieste di distanza (fra i due sistemi e fra i sistemi e la linea di beni) sono state soddisfatte.
22. Il manuale 4150.2 indica che le cisterne non sono accettabili. È ci delle eccezioni a questo?
Sì. Il HOCs ha l'autorità per considerare le rinunce caso per caso nelle zone dove le cisterne sono tipiche. Il prestatore si mette in contatto con il HOC che ha giurisdizione sopra i beni per le procedure di rinuncia.
23. Il manuale 4150.2 indica che lo spazio di crawl deve essere di 18 pollici. Chiarire prego.
Il manuale sarà chiarito, come segue: “Una distanza minima di 18 pollici dalla terra alla parte inferiore dei travetti è altamente - suggerito ma non affidato„. L'esperto entrerà nello spazio di crawl (ad un'entrata minima del capo e delle spalle) per osservare le circostanze a meno che quando l'accesso è ostruito, quando l'entrata potrebbe danneggiare i beni, o quando le situazioni pericolose ed avverse sono ritenute sospetto. In qualunque caso, lo spazio di crawl e l'accessibilità detta il livello di entrata. Tuttavia, l'esperto esaminerà visivamente lo spazio di crawl per le deficienze (vedere il capitolo 3-6 il A. 11 dell'HB 4150.2 di HUD ed il protocollo per VC-8). SOFFITTA: La soffitta deve essere esaminata se l'accesso è dalle scala o dalla fuga pull-down. Ad un'entrata minima delle spalle e capa. Tuttavia, il formato e l'accessibilità detta il livello di entrata. Il requisito esaminare lo spazio e la soffitta di crawl non è un nuovo requisito né ha il requisito variabile.
24. Le barriere del vapore sono richieste negli spazi di crawl?
Tipicamente no; tuttavia, se i problemi dell'umidità sono evidenti, una barriera del vapore dovrebbe essere richiesta.
25. Il manuale 4150.2 richiede che il sistema di riscaldamento debba potere effettuare 50 gradi in tutte le zone che contengono i sistemi di impianto idraulico e che il sistema deve essere installato in conformità con le raccomandazioni del fornitore. Come l'esperto conoscerà questo?
Questo requisito appartiene soltanto le dimore che usano le stufe legno-brucianti o i sistemi solari. Se l'esperto non può fare le determinazioni necessarie, dovrebbe così specificare sulla forma VC facendo un requisito di circostanza. Il prestatore può ottenere una certificazione da una ditta qualificata che il sistema è installato correttamente per eliminare il requisito di circostanza.
26. Quando è necessario un corrimano?
Solitamente quando ci sono tre o più colonne montanti. Tuttavia, se una situazione propone un problema di sicurezza per gli occupanti, un requisito di circostanza dovrebbe essere fatto senza riguardo al numero delle colonne montanti.
27. Specificare prego i requisiti delle riparazioni basate della vernice del L. a. - sulle unità del condominio.
Il L. a. - i requisiti basati della vernice si riferiscono soltanto all'unità che è valutata, non all'intero progetto. La sezione 3-6A-17 del manuale sarà modificata per riflettere questa correzione. Tuttavia, l'esperto dovrebbe commentare sempre lo stato generale del progetto del condominio.
28. Per quanto riguarda la sezione 3-6B-6, l'uscita della camera da letto, che cosa è uscita “sufficiente'?
Gli occupanti di una camera da letto devono potere ottenere fuori della casa se ci è un fuoco. 29. Nella sezione 4-5E, le valutazioni della costruzione non coincidono con altre agenzie, quali Fanny Mae e Freddie Mac, o Marshall e rapido. Questo sarà cambiato in avvenire?
Il riferimento a qualità “equa„ della costruzione sarà eliminato dal manuale per portare le valutazioni della costruzione del HUD in conformità con quelle di Fannie Mae, di Freddie Mac e di Marshall e di rapido. 30. Perché non possono gli esperti utilizzare i comparables oltre 12 mesi, particolarmente nelle zone rurali dove è difficile da ottenere i comparables che sono più recenti?
Una vendita oltre 12 mesi non è accettabile nei primi là comparables. L'esperto dovrebbe andare ad una vicinanza facente concorrenza. Una più vecchia vendita può essere usata come una quarta o la quinta vendita paragonabile per completare i tre comparables, tuttavia, la ricerca deve essere sufficiente per bloccare i comparables a partire dai 12 mesi scorsi.
31. Potete spiegare come l'esperto deve trattare le concessioni di finanziamento?
Le concessioni di vendite influenzano il prezzo pagato la proprietà immobiliare. Può essere sotto forma d'i punti di sconto di prestito, le tasse di origini di prestito, l'assistenza di regolamento, il pagamento delle tasse di condo/PUD, i motivi del costruttore o l'inclusione degli elementi del non-realty nella transazione.
Gli esperti sono tenuti a verificare ed analizzare tutte le vendite su una base contante-equivalente (il buy di tasso di interesse si scola, sotto finanziamento del mercato, finanziamento del proprietario, ecc). Come specificato nella valutazione della proprietà immobiliare, undicesima edizione:
> Nell'analisi di equivalency dei contanti, un esperto studia il prezzo di vendite dei beni paragonabili che sembrano essere venduti con finanziamento non destinabile alla vendita per determinare se le registrazioni riflettere i termini tipici del mercato siano autorizzate. In primo luogo, le vendite con finanziamento non destinabile alla vendita sono paragonate ad altre vendite trattate a finanziamento del mercato per determinare se e la registrazione per equivalency dei contanti può essere procedere a. La prova del mercato è sempre il migliore indicatore di una tal registrazione. Tuttavia, i compratori raramente, se mai, contano sul dollaro rigoroso per le registrazioni di equivalency dei contanti del dollaro.
L'esperto deve verificare tutte le transazioni di vendite per le concessioni del venditore e segnalare quei risultati sul URAR. La quantità della registrazione negativa da fare a ciascuno paragonabile con le vendite o le concessioni di finanziamento è uguale a tutto l'aumento del prezzo d'acquisto del paragonabile che l'esperto determina essere attribuibile alle concessioni. Dovrebbe essere notato che la necessità di procedere alle registrazioni negative e la quantità delle registrazioni ai comparables da vendere e le concessioni di finanziamento non sono basate su quanto tipico la concessione potrebbe essere per un segmento del mercato (le grandi concessioni di vendite possono essere relativamente tipiche in un segmento particolare del mercato ed ancora provocare i prezzi di vendite che riflettono più del valore della proprietà immobiliare). La registrazione deve riflettere la differenza fra che cosa i comparables realmente hanno venduto per con le concessioni di vendite e che cosa avrebbero venduto per senza le concessioni in modo che la quantità del dollaro delle registrazioni si avvicini la reazione del mercato alle concessioni.
Comparables non è registrato mai per ottenere le concessioni di vendite dell'oggetto. Se l'oggetto ha una concessione di vendite, l'esperto dovrebbe discutere l'accordo di approvvigionamento, compreso tutte le concessioni di vendite per l'oggetto, alla pagina due del URAR “nell'analisi contrassegnata sezione di qualunque accordo della vendita corrente„. Articolo 5 della definizione di valore di mercato, (che è incluso con ogni valutazione residenziale) come indicato sopra la dichiarazione delle circostanze di limitazione e delle condizioni di certificazione dell'esperto: “Il prezzo rappresenta la considerazione normale per i beni venduti inalterati dal concessions* speciale o creativo di vendite o di finanziamento accordato da chiunque connesso con la vendita.„ > i *Adjustments ai comparables devono essere fatti per le concessioni speciali o creative di vendite o di finanziamento. Non ci sono registrazioni per quei costi che sono pagati normalmente dai venditori come conseguenza di tradizione o di legge in una zona del mercato; questi costi sono prontamente identificabili poiché il venditore paga questi costi in virtualmente tutte le transazioni di vendite. Le registrazioni speciali o creative di finanziamento possono essere procedere a ai beni paragonabili tramite i confronti ai termini di finanziamento offerti da un prestatore istituzionale di terzi che già non è non coinvolgere nei beni o nella transazione. Alcuna registrazione non dovrebbe essere calcolata su un dollaro meccanico per costo del dollaro di finanziamento o delle concessioni ma la quantità del dollaro di tutta la registrazione dovrebbe avvicinarsi la reazione del mercato al finanziamento o alle concessioni basate sul giudizio dell'esperto. 32. La parte 8-1 sulle case di fabbricazione richiede il controllo da un'agenzia amministrativa della condizione quando l'esperto osserva i cambiamenti alla casa originale. Se la casa manufactured ha un'aggiunta e non ci è agenzia locale per controllare tali case, sono ci alternative a rifiutare i beni?
Il prestatore può ottenere la relazione dell'assistente tecnico che indica che i mutamenti strutturali o le aggiunte ai beni sono stati fatti in conformità con la costruzione e gli standard di sicurezza domestici manifatturieri HUD, invece di rifiuto dei beni. 33. Alla pagina D-9, la griglia della stanza, esperti è incaricata per fornire il metraggio quadrato adatto per ogni stanza indicata. È questo corretto?
No. Il manuale sarà modificato per riflettere: “fornire il numero di ogni tipo di stanza ad ogni livello. Mostrare il metraggio quadrato di zona adatta per ogni livello indicato.„ 34. Alla pagina D-29, VC-27, state riferendo all'inguainamento trattato ignifugo?
Sì, questo è un errore tipografico e sarà corretto.
35. Per quanto riguarda VC-11, se un più vecchio portello del garage non ha la caratteristica d'inversione automatica e/o non si arresta una volta incontrato la resistenza, deve l'esperto richiede che un nuovo apri be fosse installato?
L'esperto deve verificare che il portello del garage non cada con un effetto pesante dovuto le componenti rotte o mancanti. Se ci è prova pronto-osservabile di un rischio per la sicurezza potenziale, richiedere la riparazione o il rimontaggio.
36. VC-11 riferisce le finestre tagliate multiple. Che cosa se là è soltanto una finestra tagliata?
Tutta la finestra rotta dovrebbe essere riparata o sostituire.
37. Paginare D-33, VC-13 indica che i beni non rispettano i campioni di completamento se la tariffa di completamento è di meno di 2/3. Che cosa fa questa media?
Questo articolo sarà eliminato dal manuale e da VC forma.
38. Nel glossario dei termini, le situazioni “pericolose o avverse„ di termine si riferisce ai beni che sono valutati o alla prestazione dell'esperto?
Questa definizione si riferisce ai beni soltanto. Non è inteso per riferirsi all'esperto. La definizione sarà modificata nel manuale come segue:
> Situazioni che propongono una minaccia della ferita al proprietario o agli occupanti domestici e/o richiedono l'uso di vestiario di protezione o dell'apparecchiatura di sicurezza speciale da parte del proprietario o degli occupanti domestici.
39. Chi realizza il controllo definitivo sui beni “in costruzione„ o “che esistono meno di un anno„?
Se i beni sono in costruzione e non 100% completi, l'esperto effettuerà la valutazione, completa il URAR e tutte le esposizioni necessarie e richiede un controllo definitivo. Il finale può essere completato da un ispettore del pannello della tassa o la giurisdizione locale o l'equivalente e la forma approvati HUD HUD-92051, rapporto d'ispezione di conformità è richiesta. Se i beni sono 100% completo, l'esperto effettua la valutazione e completa il URAR e tutte le esposizioni necessarie. In questo caso, la valutazione servisce da controllo definitivo e la forma HUD-92051, rapporto d'ispezione di conformità, non è richiesta. Per consiglio dettagliato vedere il cambiamento REV-2 1, il paragrafo 6-3, pagine dell'HB 4145.1 di HUD 6-16 e 6-17. Tuttavia, in tutti i casi, se l'esperto non ha le pianificazioni, le specifiche ed i documenti di costruzione così come la certificazione del costruttore completato quando la valutazione deve essere effettuata, l'esperto non può completare la valutazione fino a mettere a disposizione questa documentazione. 40. Il manuale raccomanda l'esperto di comunicare soltanto con DE Underwriter circa una valutazione prima che sia completato. Inoltre, nessuna altra persona dovrebbe comunicare con esperto. Ciò sembra essere un po'poco pratico. Molte volte l'esperto ha piccoli problemi che avrebbero niente a che fare con il DE Underwriter. Fa questa media che dopo un prestatore patrocinato del mediatore di credito ipotecario cioè, ordina una valutazione, noi non è supposta per comunicare con esperto fino a riceverla esso? Molte volte, un esperto denominerà appena per lasciarlo conoscere i beni non sta andando funzionare, non può trovare un paragonabile, ecc. Non saremo per avere quel genere di rapporto con gli esperti più?
Nessuno ma il sottoscrittore è di discutere il valore con l'esperto fino a completare la valutazione. L'esperto può discutere le caratteristiche fisiche o programmare una nomina con il venditore o il loro rappresentante. Costante con la Legge di riforma e di recupero dell'istituzione finanziaria (FIRREA), l'esperto non può discutere il valore con chiunque altro ma il cliente. Il cliente è il prestatore.
41. Ci saranno le revisioni al manuale 4150.2 che esce con i cambiamenti già fatti?
FHA aggiornerà secondo i bisogni il manuale.
42. Gli esperti potranno riscuotere un'più alta tassa per i requisiti di segnalazione aumentati?
È la posizione del reparto che le tasse di valutazione non dovrebbero aumentare come conseguenza dei cambiamenti recenti. Il processo di valutazione per HUD ha è rimanere in gran parte immutato. Le nuove forme richiedono soltanto la conferma dei requisiti preesistenti già contenuti nel MPR. 43. I nostri esperti stanno specificando che il costo di valutazione di FHA per i consumatori aumenterà sostanzialmente a causa delle almeno 1-2 ore più lavoro e la condizione che gli esperti controllano sotto la casa e strisciano nella soffitta per controllo visivo. Come richiamo questa dichiarazione?
I requisiti di segnalazione non sono cambiato. L'esperto è stato tenuto sempre ad entrare sia nella soffitta che negli spazi di crawl per osservare le circostanze. |
