Il costo zero rifinanzia il programma spiegato da Henry Savage
Immenso popolare in alcune zone geografiche, mentre inascoltato di altri, il costo zero rifinanzia il programma merita una spiegazione completa. In brevi, mutuatari qualificati può rinunciare al pagamento dei costi closing tradizionali connessi con un rifinanziamento in cambio dei tassi di interesse un po'più elevati -- solitamente circa un quarto di per cento. Questi costi closing comprendono tali articoli come l'assicurazione di titolo, le tasse di registrazione della contea, le tasse di valutazione, le tasse di sottoscrizione del prestatore, tasse di regolamento dell'avvocato, e così via. Come funziona? È abbastanza semplice. I prestatori all'ingrosso sono disposti a pagare all'azienda di credito ipotecario di nascita una tassa in cambio dei tassi di interesse più elevati. L'azienda di credito ipotecario paga semplicemente i costi closing del mutuatario alla tabella di regolamento con questa tassa, spesso denominata “un premio di diffusione di rendimento.„ L'azienda di credito ipotecario mantiene il saldo come relativa tassa. Il mutuatario non ha alcune spese vive ed i costi closing non sono rotolati nell'importo di prestito perché l'azienda di credito ipotecario paga letteralmente i costi closing al regolamento. Sono stato un fautore del refi zero di costo da quando è diventato disponibile nell'inizio degli anni 90 ed ho scritto circa il programma nel passato. Alcuni hanno sostenuto che prendendo i tassi di interesse più elevati, il mutuatario pagherà più interesse durante la durata del prestito. Queste anima disorientate credono che “comprando giù„ il tasso di interesse con il pagamento delle tasse non-refundable e dello sconto indichi, il mutuatario si avvantaggieranno a lungo termine pagando il tasso di interesse più basso. Concettualmente, questo è allineare, ma da un punto di vista pratico, proviene assurdità. Illustriamo: I costi closing tipici, a parte i punti e le tasse di origini, possono variare, secondo la posizione dei beni. Ho uffici a la Virginia e Charleston del Nord, Carolina del Sud. Utilizziamo queste zone nel nostro esempio. Su un prestito $300.000, i costi closing nella Virginia ammonteranno a circa $3.300. I costi closing a Charleston funzioneranno più vicino a $2.300. Poichè esamino oggi le tariffe, vedo che potrei offrire alla Virginia il proprietario domestico 6.25 per cento per un credito ipotecario di tariffa fissa di 30 anni senza i punti o i costi closing. Se il mutuatario volesse una tariffa più bassa e paga i $3.300 nei costi sunken, offrirei sei per cento. La determinazione quale affare è migliore è una cosa facile di sgranocchiare di numero. Il principale e l'interesse (il pagamento di P&I) su un prestito $300.000 a 6.25 per cento è $1.847. Paragonando questo all'affare di sei per cento, sarebbe sicuro supporre che il mutuatario avrebbe preferito rotolare i costi closing nell'importo di prestito piuttosto di $3.300 vivi. Così il P&I per un prestito $303.300 a sei per cento è $1.818 -- una differenza di $29. Prima che proviamo a determinare se ha significato perdere $3.300 nell'azione ordinaria per conservare $29 al mese, dobbiamo considerare le emissioni di imposta. Diverso di interesse da contratto ipotecario, i costi closing non sono deducibili dalle tasse. Il mio calcolatore mi dice che ci sarebbero $553 più nell'interesse pagato durante il primo anno al di sotto dei 6.25 per cento, l'affare $300.000. Ammettendo una staffa di imposta di 25 per cento, questo mutuatario dovrebbe $138 più di meno nelle tasse che la tariffa più bassa, alto affare di costo. Dividere i $138 entro 12 mesi e troviamo che l'affare zero di costo conserverà circa $11 di più nelle tasse. Ciò deve essere dedotta dai $29 differenza, generante un allineare, dopo la differenza di imposta di soltanto $18. Ora la domanda si trasforma in questa: Ha significato perdere $3.300 nell'azione ordinaria per conservare circa $18 al mese? Dividere semplicemente il costo nel risparmio ($3.300/$18) e vediamo che richiederebbe 183 mesi, o più di 15 anni per recuperare i costi. In pratica e certamente statisticamente parlando, le gente non tengono i prestiti che lungamente. Vendono o rifinanziano prima che abbiano recuperato il loro costo sotto forma d'un pagamento più basso. Anche se eliminiamo il risparmio di imposta ci avvantaggiamo, disaccordo $3.300 da $29 uguali 114 mesi, o nove e una metà di anni prima che il mutuatario cominci a risparmiare tutta la moneta. Se il prestito è pagato fuori da più presto del punto d'equilibrio, il mutuatario ha perso efficace la moneta. Qui è un altro senso di esame esso. Poiché un tasso di interesse più basso accorcerà più veloce principale, a che punto fa il saldo della caduta di affare di sei per cento sotto l'affare di 6.25 per cento. Il mio programma di rimborso mi dice quello in 184th mese, il saldo delle cadute di programma di sei per cento sotto l'affare di 6.25 per cento da due dollari, a $212.505. Che cosa se il mutuatario sceglie di prendere il prestito di sei per cento e di pagare i $3.300 vivi? La differenza di pagamento fra sei per cento e 6.25 per cento è $48 al mese using la stessa quantità di prestito di $300.000. Ma un confronto pratico ci richiederebbe di inserire un numero che i $3.300 utile lo hanno avuto sono rimanere completamente investiti. Using un interesse semplice puro di 3.50 per cento, il mutuatario utile quasi $10 al mese mantenendo la moneta nella banca. Sottrarre $10 dai $48 ed abbiamo una differenza allineare di $38. Dividere questo numero nei $3.300 costati ed ancora abbiamo un punto d'equilibrio che li elimina a 87 mesi, o più di sette anni, senza esaminare le emissioni di imposta. Ora viaggiamo verso il sud dove i costi closing sono un po'più poco costoso. Applicando gli stessi calcoli, il periodo di rimborso using lo stesso importo di prestito, i tassi di interesse ed i presupposti ha luogo appena al di sotto di nove anni per i residenti di Charleston. I numeri non si trovano, gente. Essere prudente degli ufficiali di prestito che sollecitano una tariffa apparentemente a basso interesse senza in pieno e la comunicazione up-front dei costi sunken. Una ultima cosa: I costi Closing aumentano come percentuale dell'importo di prestito come le gocce di quantità di prestito. Ciò lo rende più difficile per le gente con i saldi di piccolo prestito trovare un vero programma zero di refi di costo. In tali casi, chiedere i programmi di credito ipotecario che non trasportano punti o tasse di origini. | 
