アパートの特性はユーティリティ・プログラム- 4/13/2006 -をMultifamily地主の借用者のコマーシャルの建物提供する

アパートの特性はユーティリティ・プログラムを提供する

Clifford A. Hockley著

これらの最後の数年の間 -- 金利が低く、コンドミニアムのコンバーターからの要求が高かった間、販売人はかなり高められた価格および低い帽子率のために彼らの特性を販売できた。 私達の市場では、帽子(資本化)率に過去の4年にわたる落ちたから8%から価格が増加したので6.5%ある。

高い値段および低い帽子率維持することは金利が増加し、バイヤーが負のキャッシュフローがある特性に対して抵抗力がある残ると同時により困難になった。 市場のこの変更は彼らのmultifamily特性のための実用的なbill-backsを考慮するようにより多くの地主に動機を与えている。

ガス電気水道代の背部は実用的なbill-backsの早いアダプターが国民投資家およびREITs (不動産投資信頼)あり、のそしてもっとより大きい特性100単位にの10 years.*のために焦点を合わせた。 今度はほとんどの開発者は現在成長するアパートの特性に補助的メーターで計る装置を取付けている。

ローカル実用性によって提供される補助的メートルとメートルの違いはか」。である何「頼むかもしれない 答えは要される。 新建設に単位ごとの$200少しのための補助的メートルをおよび改装の状態に$400から$500取付けることができる。 自治体からの新しいメートルは$500以上要し、メートルのためのシステム開発料金は巨大である。 ケント、ワシントン州市については例を次に見なさい。

水道メーター料金(2005年)

次の図表はウェブサイトで見つけられるようにケントサービスの都市のための基礎料金を示す。 それらは査定、遅参者の料金、または道の軽減料金の代りに充満のような開発に、要求されるかもしれない可変的な料金を含んでいない。

金利が上がり、数人が家を買うことをできることができると同時にアパートのための要求は増加する。 私達の市場を私達は4%求人率を見ている。 これはより小さい特性の所有者に(100単位以下)賃貸料を高めるか、または光熱費を渡す機能を与える -- または両方その点では。

所有者は別の電気メートルとの力そして熱を長い間取り出せた。 押しはbill-back水費用(および下水道)にガス、廃物および暖房、換気、及びエアコンの費用と同様、多くの場合彼らが結合された手形であるので今度はついている。

当然これをする効果的な方法は補助的メートルである。 歴史的に見ると人々はメートルを読むために急派された。 技術は補助的メートルがデータを受け取るモニタリングステーションに900のMHZのレベルの無線周波数によって送られるデジタル化された信号と電子的に読むことができるポイントに今成長してしまった。

他の選択があるガス電気水道代システム、または選択を、あなたまたは会社の境界によって水道料金の請求書摩擦する。 手形の普通80%から90%分けられ、残りは共用領域の費用に割振られる。 割当ては多くの方法することができる: による単位のサイズによって、借用者の数、または両方を使用して方式。 決してあなたの費用すべてを取り戻さないが、大部分の実用的な費用を回復する。 あなたの借用者のための手形の組織し、発生を助けるべき単位ごとのこれらのサービス充満$4に$8を通常提供する会社。 ほとんどの州でこれらの充満は借用者に渡すことができない。 あなたがあなたの状態の立法を研究する必要がある所有者ように。

あなたの現地のマネージャーは主ロールをここにする。 正確情報ニーズ、借用者の空いている単位であることを、数、および借用者の規則的な動かinsおよび出口考慮に入れる。 ある会社は現地のマネージャーが情報を定期的に更新することを可能にするWEBベースシステムを使用する。 摩擦への転換では、新しい借用者のための費用のほとんどの所有者の序盤はそれから12-24月の期間にわたる既存の借用者を変える。

補助的メーターで計るか、または摩擦の他の利点は、国民のアパート連合の調査が使用される水の量での近く30%の減少を示したことである。 これは取付けるそれ操業費用を削減しなさいことをことを地主の助力と同様、そのようなシステム助けを私達の環境意味する。

これらのサービスを提供している多くの会社がある。 会社がカスタマーサービスの同質を提供しないことは最近一連の呼出し、完了して明確である。 参照を点検し、だれがあなたのローカル市場の最もよいサービスを提供するか確認することは重要である。

側面ところにこれ残すあり、か。 プロセスをきちんと管理しなければ借用者の出国を有することができる。 公平、思慮深い一貫する必要がある。 借用者が彼らのガス電気水道代を支払わなければまた適度なしっかりした方針を開発する必要がある。 実用的なbill-backsの未納上の借用者を立ちのかせて喜んでなる。

時間はあなたの競争相手の多数が彼らの実用性のために満たし、借用者が他の選択無しで実用性を支払うために直面されるところに差し迫っている。 助成金を支給された住宅建設で中央政府または国の規制がbill-backsを可能にしないかもしれないことが分るかもしれない。 私達の市場では私達は特性管理会社、REITsおよび費用を取り戻すためにこの方法を採用している個々の所有者にますます会っている。

商業所有者は長い間小売りおよび工業ビルの光熱費(共用領域の費用かずっと三重の純原価)に勘定書を出すことで非常に成功している。 私達はオフィスビルのこの練習の方に国民の動きをまた見ている。

投資家は/建物の所有者に選択があなたの投資のリターンを最大にするためにないので。 クリーンウォーターのための命令はこれらの費用をより高く押し続け、借用者は責任がある握られ、手形を支払うのを助ける必要がある。 彼らはアパートを賃借しているとき家を賃借する、従ってそれらの支払うことへの跳躍は完全に大きいそれではないときこれらの手形を支払う。 はい、それらが変えている時。

* (Dupreおよびスコットのピュージェットサウンドのアパートの顧問著参照の調査)