コンドミニアム板はと-マンションのタウンハウスの協同組合引当金勘定- 8/1/2004賭けることができない

コンドミニアム板は引当金勘定と賭けることができない
Benny L. Kass著

質問: Iかなり大きい連合のマンションの単位を所有するため。 私は前にそれを2年買った。 おそらく、長年かけて、よい管理と、私達は大きい引当金勘定を積んだ。 最近、板は私達がこのアカウントの非常に少しの興味だけを得ているので、それらは株式市場にこれらの資金を投資し始めたいと思うことを発表した。 発表は株式市場が私達の連合のためのより多くのお金を得る適切な場所であることを増加し始める金利と板が信じることを示した。

板はこれをすることができるか。

答え: あなたの連合の絶対にあらゆる所有者があなたの引当金勘定を含むラスベガスそして賭けに行くことを同意すれば私は消極的にはっきり不適当が)である法的これを言わなければならない(。

あらゆる所有者が肯定的に同意しなければならないと私が言ったことに気づきなさい。 あなたの役員会に板の彼らの位置にそれらを選んだ所有者全員に受託者の義務がある。 彼らが株式市場に彼らの自身のお金を使いたいと思えば -- またはラスベガスで -- それは当然ビジネスである。 それらは確かに適当だと考えると同時に自身のお金を使う権利を有する。

しかしあなたの引当金勘定は板に属しない; それはあなたの連合のあらゆる所有者に属する。 役員会の明確な義務は安全の被保険者の投資にあなたのお金を投資することである -- 皆が好む程にあなたのお金は多く獲得ではないかもしれないことをその意味しても。

引当金勘定はあらゆる地域自治会の福利にとって非常に重要である。 、例えば、あなたのエレベーターかあなたの屋根が取り替えを必要とすれば、そして連合にこれらの問題の支払をするべき予備の十分なお金がなければ各所有者 -- あなたを含んで -- 特別課徴金に直面されるかもしれない。 これは多くのお金を要するかもしれない。

予備は未来の緊急事態または大修理の費用をカバーするために連合がお金をで「予備」取っておいてもらうべきであることを単に意味する。 予備はある -- またはあるべきである -- あらゆる地域自治会の必須の部分。

私達の国家の住宅の (CAI)地域自治会に教育および資源を提供するために作成される地域自治会の協会、国民の非営利連合は「予備の資金及び予備の投資戦略への完全なガイド」と資格を与えられる出版物を出した(ギャップのレポート24)。 この出版物はあらゆる地域自治会の役員および特性マネージャーの本だなであるべきである。 (それはCAIの225 Reinekersの車線# 300、アレキサンドリア、VA 22314、703-548-8600から、またはwww.caionline.orgの網で得ることができる。)

CAIに従って、「十分な準備金は多くによりちょうど屋根の取り替えに資金を提供することを意味する。 結局はそれは属性値の上昇そして落下に貢献できる。 例えば、連合に負債になかったりまたは準備金があれば、教育がある住宅購入者はコミュニティに投資したいと思わない場合もある」。

「教育がある」世帯主であることは明確である。 私は連合が周期的な基礎のそれらに送るかどれをより多くの人々が注意深く材料すべてを見直す十分かかわっていることを望む。 そして私はあなたの連合の何人人々があなたの板の潜在的な行為に質問しているか疑問に思う。

CAI書は会戦非常予備に影響を与える州法の分析を含んでいる。 コロンビア特別区では、例えば、予備に関する法律がない。 メリーランドでは、マンションの行為は年間予算が予備を提供するように要求する -- しかし資金のレベルを必要としない。 ヴァージニアの法律はまた連合が本を続けていかなければならない予備の量に関して必須の条件を含んでいない。

多くの地域自治会の財産所有者がそれを実現しないかもしれないが地域自治会はビジネス、その他案件のようにちょうど動かなければならない。 実際に、多くの連合は大きい収入および均等に大きい費用の非常に大企業、である。

毎年、役員会 -- (1つがあれば)運営委託会社を通って働くこと -- 翌年のための収入そして費用を写し出さなければならない。 多くの場合、この投射は前年の経験に基づいて推測的、である。 但し、水道料金の請求書、屑コレクションのような、支払済でなければ保険料そして給与税ならない進行中の操業費がある。 翌年の費用を写し出すためには、板はどの位お金が来年の間に利用できるかおよそ知らなければならない。 それは板がより多くのお金を使うことを計画できないことよりそれ受け取る明らかなはずである。

一般的な操業費に加えて、板は未来の時点で、連合内の共用領域に大修理、変化および改善をしなければならないことを理解する。 エレベーターは改装されなければならない私道は舗装されなければ屋根は修理されるか、または取り替えられなければならない。 すべてこれはお金を要し、これらの付加的な費用はどこかにから来なければならない。 そしてこれらの写し出された費用すべては年間予算に組み込まれなければならない。

板はいかに予備を写し出すか。 長年かけて、「予備分析調査」のの概念は修飾されたエンジニアが全体の複合体の「A&E (建築および工学)調査」を行うという、開発された。 これらの専門家は板にこのようになる何かを報告する:

私達の例では、せめて板は次の年の予算のための計算にこの$17,666第を含まなければならない。 それはあらゆる所有者が全体の予算の彼/彼女のパーセントの分け前を支払うことを意味する -- そしてマンション料金の部分は予備のために指定される。

明らかに、あらゆる連合に異なった必要性および異なった心配がある。 しかし要点はきちんと前方に計画するために、連合が運営予算案に予備のためのお金を含めなければならないことである。 このお金は別、安全な、interest-bearing投資でそれから沈殿するべきである -- 財務省短期証券か他の政府の被保険者の資金のような。 それは連合の操作アカウントと混合することができない危険の遠隔チャンスがあるところ危険度が高い在庫ことができる(また更に「青チップ」に投資する)。

十分であるかどの位定める魔法の方式がない。 但し、予備の分析の調査 -- 少なくとも5年毎に一度行われる -- 要求される予備のレベルに関して板を導く。

お金が必要なら準備金が利用できなければ、何をする役員会はことができるか。 単純化しすぎられて、地域自治会のお金を上げる3つの他の方法がある:

1. 月例査定を高めなさい: 板は査定を高めることができる。 但し、連合がお金をすぐに必要とすれば -- そしてそれはそこにない -- 規則的な査定は十分に速い必要なお金を上げるには入って来ない。
2. 特別課徴金: ほとんどの連合では、支配の法律書類は役員会をすべての所有者に特別課徴金を課すために承認する。 私達の例では、板はすぐに$90,000が不完全な屋根を取り替えることを必要としたら、そして複合体に150人の所有者があれば、これは各所有者が$600をすぐに支払うように要求する。 各所有者が連合で持っていること査定が通常パーセントの興味に基づいて計算されることを心に留めておきなさい。 従って、特別課徴金の量は変わるが、各所有者がすぐに支払うように要求されるかもしれないのはに事実である。 予備の方にむしろ少数のドルを毎月代りに支払わないか。
3. 貸付け金を得なさい: 多くの連合はこのアプローチを利用して、銀行は連合に貸付け金を作り始めた。 但し、克服しなければ連合がなり、貸付け金に託す銀行に時間かかる多くの法的および財政のハードルがある。

よく管理された地域自治会に大修理および取り替えのための長期計画がなければならない。 ドル図はこれらの計画に含まれ、「確保する板が毎年採用する予算に」ようにこれらのドルは(またはあるべきである)加えられて決定する。

十分な予備が重要なぜであるか2つの付加的な理由がある。 最初にあなたの単位を販売したいと思えば、 -- またはそれの財政を再建しなさい -- ほとんどの貸方はあなたの連合の予備の状態を見直したいと思う。 彼らが不十分なら、貸方はローンの申込を拒絶するかもしれない。 2番目に連合の予備のレベルが十分ではないようではないあなたの単位を販売することを行けば、潜在的な購入者が(注意深く連合の予算を見直すには十分に気遣えば)、消えるかもしれない先に論議されてしまったように。

CAIのレポートに従って:

所有者は頻繁に資金は原価計算それら余分お金であることを考えるので準備金に貢献して好まない。 予備のための必要性のこれらの所有者を確信させるためには、連合はそれらに準備金が余分費用ではないことを理解させるならない -- それはちょうど連合の費用をもっと均等に広げる。 費用が計画されるかどうか装置および主要コンポーネントは取り替えられなければならない。

役員会に準備する予算は十分であることを確かめるためにそれらを選んだ所有者に信用義務がある -- 適切な予備を含まなければならないかどれがまた。 これはまたあなたの板が必要とされたときこれらの資金が利用できることを確かめなければならないことを意味する -- そして株式市場に投資は完全に不適当である。