4月について混同されるか。

4月について混同されるか。 だけではない
ヘンリーSavage著

質問: 私は私の$300,000抵当の財政を再建することを考慮して、私がポイントと率を買いか、または高い比率を取り、ゼロ最後の費用を支払うべきであるかどうか決定できない。 私の貸付け金役人は私に2つの選択を与えた。 彼は私が$13,000の総料金との5.25%の30年の固定速度に財政を再建することができるか、または私がゼロ料金との5.875%で30年の固定速度に財政を再建することができることを言った。 5.25%貸付け金 (APR)の年率は5.624%である。 5.875%の4月は5.892%である。 私の父は私がより低い4月の高いプログラムを取るべきであるが、私の率の.625%得るために私が実際に$13,000私の貸付け金のバランスを高めることで鋭敏なそれではないことを言う。 私はそれを吸い、より低い4月のプログラムを得るために$13,000を支払うべきであるか。

答え: No. あなたの本能はよい -- $13,000は返金不可料金で支払うべき多くのこね粉である。 私は4月を立てることができないし、だれが顧客に最も低い4月(あなたのお父さんへの違反無し)を過す貸付け金プログラムと行くように助言するかいわゆる「専門家」に異議を唱える。 私をある数を説明し、砕くことを許可しなさい。

4月の最も大きい問題は借り手が言葉の終わりまでの貸付け金を保持すると仮定することである -- 非現実的な仮定。 30年間貸付け金を保持すれば、より低い率、高い費用の貸付け金の取得によって$16,920の合計を救う支払の相違が1ヶ月あたりの$47であるので。 私達にある何が$313,000貸付け金である5.875%に5.25%か$300,000に。 貸付け金が両方とも360か月に支払われるので、貸付け金が全体の言葉のために保持されれば$313,000の開始がよりよい選択である5.25%貸付け金。

しかし今私達をより近い少しを見ることを許可しなさい。

適用の時にあなたに出される4月は見積もりである。 貸方が与えなければ保証された最後の費用のパッケージは、ゼロ費用のrefiのような、あなたの本当の4月最後の費用が見積もりだけであるので最初の発表と異なっている。

4月はまた不正確に計算される。 ノート率およびトランザクション用の最後の費用が両方考慮に入れられるとき借り手に金利として表現される貸付け金の真実の原価を与えることを仮定する。 問題は4月がある特定の料金を考慮に入れないことである。 それはポイント、評価および信用報告書料金のような銀行関係した充満を考慮するが、タイトルの代理人または代理人の解決料金のような充満を考慮しない。

4月はまた不正確に計算の暫時興味が含まれている。 暫時興味はちょうどそれである -- 貸付け金の興味。 それは間違って暫時興味をトランザクション用の費用と考慮する。 解決日付によって、これは4月を非常に変えることができる。

あなたのシナリオを使用して実数に得よう。 上でリストされている理由のために私達は5.25%貸付け金の4月が不正確であることを認識している。 ゼロ費用のrefiの4月は暫時興味はトランザクション用の費用であることを4月が考えるので5.892%でまた不正確である。 本当のゼロ費用の貸付け金の4月はノート率と料金がないので同じである。

数はここにある:

元利(5.25%の$313,000貸付け金のP&I)の支払は次の30年の1ヶ月あたりの$1,728である。 4月は5.624%である。

5.875%の$300,000貸付け金のP&Iの支払は次の30年の1ヶ月あたりの$1,775である。 4月は5.892%である。

より低い4月の貸付け金プログラムは1ヶ月あたりの$47より少なく、しかし返金不可料金でより高い$13,000であり。

あなたの父は彼が最も低い4月の貸付け金を取るように言うとき堅実な忠告を与えているか。 比較しよう。

私が言ったように、30年間貸付け金を保持するべきなら彼は正しいが、それは適度な仮定ではない。 私は確かにいつか家をまたは財政を再建されて販売しなかった最後の30年のだれでも知らない。 ほとんどの人々のために、それは非現実的である。

より適度な期間は7年であるかもしれない。 7年の終わりに、$313,000バランスは5.25%のノート率を使用して$276,649に落ちる。 $300,000の始めのバランスおよび5.875%の率によって、7年の終わりにバランスは$268,313、公平の付加的な$8,336である。

しかし月例節約の$47は7年に$3,948だけを合計する。

10年の保有期間を試みよう。 終りのバランスは5.25%率に$256,498および5.875%率に$250,214である -- $6,284の相違。 10年にわたる1ヶ月あたりの$47は$5,640に集計する -- $644高い比率と造られる公平よりより少なくゼロ費用の選択。

数はない。 それは10年以上低利率率を取る費用を取り戻す前に、高い費用の貸付け金取る。 そして私はより多くの興味が世帯主に追加的税金控除を与える高い比率で支払済であるという事実を考慮しなかった。

要点か。 あなたの10か15年をはるかに越えて間より低い率のことを取得によって寄与するために貸付け金を保持することより高い費用の貸付け金100%確実なる。 考えればそれ以前に販売することができるまたはrefiの機会を提供する次の10年に金利落ちるかもしれないことを考える高い比率を取り、それらの料金をすべて支払うことを見合わせることが最善である。