費用のアプローチ:

費用のアプローチ: それは無条件相続権の市価を示さない!

ケネスJ.ジョーンズ、CTA、SCGREA著

ディレクター、不動産の技術の協会の主な教官

それらの内の、また不動産の評価そして金融業内のより熱く討論された問題の1つは、割り当ての目的が市価を推定するとき費用のアプローチが専門の評価の練習(無条件相続権財産のUSPAP)の均一標準で定義されたように年齢にもかかわらず既存建造物の改善の評価の割り当ての使用のために適切、(を含む真新しい構造)、であるかどうか市価に不動産の査定を基づかせるために必要な司法権を査定することにであるトピックの課税する。

1つの側面で、私達はテキストに従ってこの方法の適用で、直接的または間接的に、教育された示し、評価の協会の教授が、「[費用のアプローチ]の結果特性の無条件相続権の興味の価値の徴候は」。である不動産の評価人の大半を有する (1)。 反対側で、私達は売買の人口の圧倒的な過半数と同様、不動産の専門家の広い多様性を、建築者を含んで、開発者、専門の費用見積者、建築業者、それらの教授に従って行動し損う不動産ブローカー、有する。 これらのグループは、意識的そして知らずに、基本的な経済的な主義に一貫した彼らの経済活動行ない市価の徴候と使用からの結果をか費用のアプローチの適用を、それらの教授に反対にみなさない。

このペーパーは現在の学術の教授と事実上の市場の活動の違いの検査を1)に与える読者に意図され、2)は顧客を無条件相続権の市価の評価内の費用のアプローチの使用がか少しまたは部分的な財産不適当である事実に教育するため練習の評価人の事実上の経済的で、USPAPによって基づくサポートを提供する。

費用のアプローチの結果が無条件相続権の所有権の市価の徴候を提供するもしあれば、および不動産の使用へ無形の、人造の権利である参照される不動産、普通権利、所有したり、使用したり、占めたり、賃借したり、逆転、販売法、与える不動産間に相当な相違があることを理解する、またはこれらのどれも土地の有形面であるどんな構造が永久にそれに添付されるように意図されている共通の考えの固有問題をつかむためには、1つは権利を含みなさいの束として最初に知り、するなり、 事。 評価人が無条件相続権の見積もりの市価に割り当てをか部分的のまたは少し興味与えられるとき、評価される固有「事」は有形不動産ではない、しかし無形不動産の権利を不動産のその特定の小包にであるという事実理解することは必要不可欠。

確認されなければならない次の事実は費用新しい再生(機能不足を含む厳密な設計と同様、構造で、使用される厳密な建築材料を含む従がう改善の厳密な複写を、作成する推定費用)または費用新しい取り替えを推定するとき(同じの新しい建物を作成する推定費用は最新情報、ほとんどの現代建築材料および最適機能設計の特徴を使用して[倉庫、オフィスビル、multi-family、一世帯、等]使用する)、そのような見積もりの結果がただ物理構造を作成するのに必要な費用すべての会計であるそれそれ故に前の名前である 合計のアプローチ。 費用のアプローチであるこの会計プロシージャの結果は典型的な市場の関係者がその原価見積りの量を支払う、または不動産のその小包に権利と交換にそれ相関的な量意味しないこと意味するために、誤解されるべきであるそれ。

無条件相続権の所有権の市価をこの会計プロシージャが示すこと信じることは1つが価値を持つと考慮されることを何でものために同時になければならない次のとおりである4つの特定の必要な部品を含むいくつかの基本的な経済的な法律を、無視するように要求する: 1)実用性; それは2)望ましさ有用なかなわなければならない; それは、3)欠乏へのそれによって使用を持っている誰望まれなければならない; その供給は相対的な要求および4)入手可能性よりより少しでなければならない; それは実用性および望ましさを持っている誰それらに現実的でなければにならない。

更に、アプローチの会計プロシージャを要することは無条件相続権の市価の徴候を提供できることを信じるためにまたはそれらの所有権のどの部分的な興味でもまた、全体の価値はその項目の不在によって減少すること全体の価値に貢献する、またはある限りでだけ項目に量価値がことを示す貢献の原則を無視することである。

私達を典型的な市場の関係者の行為を考慮することを今許可しなさい。 私達が典型的な投資家のタイプを洗練された収入にかかわったと考慮するべきなら特性を作り出す、または典型的な最初住宅購入者重要ではあり; 価格を「評価」の方法がそれ、どちらもで事実上同一ではない不動産の特定の小包と関連付けられる所有権の支払をすることにすることに関してはアプローチの会計方法を要すると考慮する。

なぜないか。 主に、目にそれが関係がないので! 建物がそこに既にあるという事実は新しい造り、現在価値にそれを価値を低下させるために要するもの知る必要性を除去する。 の典型的なバイヤー相違が各家の全面的な実用性そして望ましさに貢献すると感知されるそのような相違に、帰因するかもしれないようにだけだけ投資家は競争の投資からのリターンと比較される投資として従がう特性からのリターンの量を気遣い住宅購入者は彼らが考慮するの典型的なバイヤー価値のそしてそのような主観的なドル量にあると、かもしれない2軒の家間のあらゆる相違からの貢献の価値の考察と家Bの購入価格に関連して家Aの購入価格を、もしあれば、気遣う。 典型的な販売人に関しては、それらはにもっぱら得る売出価格に関連して可能な最高価格の取得競争の特性感知するものをの販売人がであるとかかわっている。

事実のポイント: 費用のアプローチの会計方法のまさに前提は既存建造物の改善のそれらの典型的なバイヤーそして販売人が市場で引き受けるそのような活動の事実上の不在によって支えられる不動産の典型的なバイヤーそして販売人に全く外国である。

事実のポイント: 費用のアプローチの会計プロシージャからの徴候の見当違いの明白な認識に加えて、不動産の典型的なバイヤーはそして販売人に専門知識がない従って有能で、費用効果が大きい、時機を得た方法の建物の構造を引き受けるために必要な実践経験は多分費用のアプローチの開発を引き受けることができる考慮することができない。

それは費用新しいの見積もりを提供している人にUSPAPの能力の準備に従って考慮されるために建物の設計、構造および費用推定の訓練で十分な専門知識および実践経験があることを保障する評価のレポートのあらゆる評価人そしてあらゆるユーザーに大きな関心費用のアプローチの使用が適切なときであるべきである。

従ってそれ以上の経済的なサポートの不在へ加えることは費用のアプローチの会計プロシージャが不動産の特定の小包と関連付けられる不動産の権利の市価の徴候を提供できるという確信の信頼性の下を掘って論理上既に既存建造物および場所の改善の現在の「価値」の徴候を得るために「評価人が費用新しい見積もりの価値を低下させる」現在教えられ、受け入れられた方法のトピックである。

ほとんどの評価人は「externalties」からの機能実用性の標準の変更を通して建物が「価値を低下させるか」、または老化プロセスによって「価値」を1)失うこと、2)、と同様、3)教えられた; 特性の境界以外からの陰性の影響。

それが現在教えられ、練習されるのでとりわけ、「下落」は、市場の活動の直接結果もっぱらそして完全にあるかどれが「市場実勢」からの分離で行なわれる、および販売の比較および収入の資本化の方法である費用のアプローチの方法間の明瞭な相違を補強するちょうどもう一つの会計プロシージャ。 これは他の2つの本当の市場のアプローチからの「下落」の徴候を得る必要性がないという収入のアプローチからの大文字で書かれていた賃貸料の損失の使用のような事実によって支えられる; 多くの例のちょうど1つ。

老化プロセスによる「物理的な下落」の練習の分析は費用新しい見積もりが余命の見積もりによる改善の年齢の(実際か有効な)分割によって開発される直線的下落モデル会計士のようにに基づいている経済的なか実際の年齢か生命方法によって最も一般に「価値を低下させられる」ことを見つける、(物理的か経済)。 この「下落」の見積もりが「市場」の証拠から得られないという事実に加えて構造内のすべての事は、ありとあらゆる場所の改善、また同じで、「価値を低下させる」と、定数、平均年次直線的率仮定する大きな問題はある。 例: 15年の実際の年齢および45年の推定余命の期待の建物は1.67%の平均年次直線的率を毎年意味する25%の合計、このモデルに従って、価値を低下させた。 簡単な市場がこうすればを働かせないので、この会計士の方法は適度に基づいて「市場」として考慮することができない従って関係した「市場」多分結論に達し「市価」の徴候を提供できない。

下落のこの会計士方法のもう一つの貢献問題は、推定実生活の期待の普通支えられていない声明である。 それはようである事実上あらゆる不動産評価のレポートに従って私は読んだあることが、より50-60年を長く持続させる、より40-50年を長く持続させる他のすべてのタイプの建物の改善のために示されて同様に短い実生活の期待が工業ビルない米国に家の構造が。

私はすべてのタイプの使用に置かれる80-100年齢を超過する米国中の建物の膨大な数があることをあることを私が確かめるので、確信している。 実際は、おそらく少なくとも100年、傲慢で正常な進行中の維持間物理的に持続する最低の建築基準法に従って今日造られる建築構造がない。 そして、期限その長いに土地か場所に貢献の価値を提供し続けないかもしれないが、それはそれがそれ物理的に少なくともそれを、再度、傲慢で正常な維持長く立てないより本当らしい。

これは次の主要なトピックに多くの評価のレポートは既存の改善がの市価に貢献の価値を提供し続ける未来に評価人でなければ、推定時間である言葉「残りの経済的耐用年数」からの含意の働く理解を示さないという心配である「下落」の現在適用され、受け入れられた方法の適用の可能性を論議するとき私達を連れて来る、

空いている土地か場所。

この問題は評価人サポートが空いている土地または場所の市価に貢献の価値を提供し続ける構造がか」。行っている年の量の予言いかに適度にできるか分かりきった質問を、「頼む。 あっていて最も適度な答えが「それは」。おそらくすることができない。

1つが「下落」を測定するさまざまな方法の利点や欠点を論争できる間、論理は「価値を低下させる」費用新しい見積もりの考察が所有権の市価の評価の必要な変数のそしてから離れた不動産の全く外で物理的な面、を、その本質から、もっぱら取扱っていることを定める。

この前提への適度なテスト、か挑戦は「どんな証拠つなぐ「市価」を下げるために物理的な老化か下落を頼むことであるか。」、適度に次の通り分析されるかもしれない。 共通発生を考慮しなさい; $150,000のために現在販売されてしまった維持の十分なレベルの100歳の住居、この例のために、市場の典型的な市価である。 1893のその実際の費用新しい適度に持つかもしれである$4,200の全面的な市価との$300にある場所の市価との$3,500。 そして、需要と供給の経済的な力の変更は全面的な市価に土地の貢献の価値の比率を高めたが、「元の質問はどんな証拠つなぐ「市価」を下げるために物理的な老化か下落を残るか。」、あることをならない答えと「あるそのような証拠が」。 従って、物理的な「下落」を測定するための予測の残りの経済的耐用年数の受け入れられた方法、市場の現実への関係を有する完了することは適度だったようであろう従って、市価の徴候で起因、できない。

観察および経験は他のタイプの価値のための評価の割り当てと同様、市価の既存建造物の改善の費用新しい見積もりを、使用データ開発するほとんどの評価人が国民の原価見積りサービスによって提供したという結論を提供する。 そのようなサービスを使用するとき、評価人は費用新しい取り替えの見積もりを提供するデータを使用して普通費用新しい見積もりを開発する; 1つを、ほとんど必ず、評価人が取り替えの建物の引用の費用新しい見積もりに対して負電荷を加えるときこの選択は立証されるように定義および価値含意の理解の欠乏に起因することを信じるために導く表面上はunreasoned選択は既存の従がう建物の改善の内で、「機能不十分含んでいた」。 取り替えの建物が現在の最適の機能標準に造られるので、多分考慮することができないか」費用新しい「取り替えのまさに定義によってどれが。 、実際は、費用新しい考慮されている建物に機能不十分があれば、費用新しい推定するための唯一の適切な方法は費用新しい文字通り費用新しい見積もりで既に考慮されるので、再度、機能不十分のための費用新しいに対して負電荷の考察を提供しない機能不十分すべてを含む主題の厳密な複写を、べきである再生を計算することであり、私達に再生したり、「「償却」項目として考慮されるために費用新しい見積もりで平面図のレイアウト、天井高、等のような固有の事によって、引き起こされた機能下落質問を残すか。」答えが適度に「No.でなければならない。 ので適切で費用新しい見積もりを使用することが除去するその考察を」。

もう一つの主要な心配は空いている、評価人が空いている土地か場所にすべてに社会的な、経済的な、政府の、環境の影響考慮するために責任がある価値および最も高く、最もよい使用を両方定めるためにように土地または場所の価値を推定するときすべての評価人が知るように要求されるように、既存建造物の改善の費用新しい見積もりに「経済的でか外的な退行」のためのそれに対して取られる負電荷があるべきであること概念架空前提のでである。 これはすべての外面、か位置選定要因を含んでいる。 このプロジェクトでは、評価人は現在改良されると同時に空いていたように特性の推定市価に対して土地または場所の市価を対比するように要求される。 最も適切な方法による論理上空いている土地または場所の市価の推定で、あらゆるそのような方法は主題の位置にありとあらゆる否定的で外的な影響を含む位置選定要因からの従がう土地か場所に貢献の価値影響の考察が、含まれなければならない。

否定的な影響が従がう一区画にあるかまたはとても相当でする評価プロセスのゼロで地価を(またはゼロの下で、提案された[実際にある]造る改善に否定的な価値影響の残りを運ばなければ)ならないため、その時、評価人否定的な影響のもとが取除かれるまたは影響十分に減少する時まで空いているように、従がう土地または場所の最も高く、最もよい使用は空いている残るそれのためであることを完了しなければならなければであって下さい境界の外の源からの場所がのための測定可能な市場の需要があるポイントに更に その未来の時点で最も高く、最もよい使用のための4つのテストにすべて会う改善を用いる土地または場所の開発。

これはに導く、多分、頼まれるべき最も重要な質問はUSPAPの準備および標準に従って、年齢にもかかわらず推定する、ために「である評価の割り当ての費用のアプローチの使用既存建造物の改善の無条件相続権財産の「市価」をか」。 USPAPを検査した上で、私達は専門の評価人がで着き、顧客に意味を持って、市場で紛らわしくない」。彼/彼女の分析、意見および助言をある意味では伝えること準備及び標準状態への評価の基礎序文が、「それ必要であることが分る USPAPの倫理の行ないの部分は状態に物資を供給する、「評価人これらの標準に従って倫理的そして有能に行い、不法、非倫理的かまたは不適当」。はである行ないで従事しなければならない。 適切な行ないのこの声明に関する明白になるコメントは、「評価、検討の開発言い、または既存建造物はか」。そこにないことふりをするより仮説的である場合もある何が」質問を頼む「仮説的な状態に基づく顧問サービスは非倫理的…であり。 但し、ひどく妨害の質問は評価人を持っていて典型的な市場の関係者によって事実上決してか」。を使用されないいわゆる「評価」方法開発しなさいより多分より紛らわしく、仮説的であることができ市場の活動の現実から促進する何が、「ある そして、頼む人に、「取り替えの原則についての何か。」、等しい実用性の2つの項目があったら、低価格の項目は前提に広範な分布を、項目は両方とも現在あることこの基本的な経済的な主義基づいている得ることを示すが、思い出させなさい!

それがより経済的典型的なバイヤーが普通代わりの建物を造ること更に、に供給された市場に概念を、3)従がう場所の市価と同じ価格で置くことは、1)空いている場所の最も高く、最もよい使用の考察の、2) 「支えられ」経済的な需要・供給問題無視を含むいくつかの不合理なhypotheticalsによってだけ4)典型的なバイヤーの機能および自発性場所計画工学の正常な前陣費用を購入されること、できる空いている土地の代わりの小包の供給の仮定建築サービスおよび環境の評価支払う、購入価格をの交渉する前のすべて無視する この典型的な市場の関係者に専門知識が首尾よくかなりまずない、市場のそのようなプロジェクトの事実上の不在によって立証されてそのようなプロジェクトを行なうあるかどうかこれらの予備の調査にそれに続く好ましくない人を証明するかもしれない5)の考慮に加える土地。

従って、典型的な市場の関係者の事実上の全体の行為と同様、基本的な経済的な主義の現実に基づいて、私はそれを信じる: 1。 有形物理構造の費用新しい見積もりを開発した結果は多分無形不動産の権利の市価の徴候、および2.を提供できない。 方法を典型的な市場の関係者によって事実上決して使用されない評価の割り当ての間に開発し、従って評価が、総体の不当表示実際の市場の活動のである報告にその決して使用された方法を含めることはレポートのユーザーに紛らわしくないし、適度にUSPAPの倫理の準備の深刻な違反として考慮されるべきで、標準は1つおよび2.を(1)不動産、第10版、評価の協会、シカゴ、イリノイ、p 313の評価支配する。