再度HUDによって挑戦される頭金のギフトプログラム ピーターG.ミラー著
家の実際に価値は何であるか。 感情的または心理学的に、しかし現金で、今日、この時点でか。 私は読者からの手紙が興味深く、重要な方法でこの質問を上げたので頼む -- 国民の影響がある方法。 私の夫および私は初めての住宅購入者である。 私達は私達のコンドミニアムで最後この金曜日、ちょうど最終的な最後の費用が販売人の譲歩量よりより少しであることを調べる。 私の質問は次のとおりである: 余分お金はどこに販売人の譲歩からの行くか。 私はバイヤーが販売人(私達はそれと良い)から現金を取り戻すために仮定されないが一方では余分お金は販売人に行くことを知っているか。 私は私達が特性(私達はコンドミニアム+ 11K販売人の譲歩のための239Kを提供した)の初期値の上に販売人の譲歩量を加えたので販売人がそのお金を得るべきであることを考えない。 私達または家修理は最初の連合料金のような他の費用を加えてもいいか。
1つのレベルの、質問への答えは契約が言うことをによって$11,000を決まる得る答えある。 例えば、販売人は」言う言語ことを対閉鎖の$11,000までバイヤーは閉鎖で$11,000に信用を単に得ることを「支払うことを言う一致に相違がある。 しかし別のレベルで、手紙は尋ねる: 特性の価値は何であるか。 公正市場価格は何であるか。 作家はそれらが$250,000の値をつけることを言う -- 「販売人の譲歩のための$11,000と特性のための$239,000」。 この会計が正しければ$11,000のための譲歩がなかった。 その代り販売するとき高い月例抵当費用の形に延期された費用が、高額の固定資産税および保険手形(特性が$239,000より高いので)、およびより高い財政のハードルある。 特性が$239,000の販売のために提供され、購入が6.25%および何もの30年の抵当と融資されたことを仮定する。 元利のための月払いは$1,472である。 但し、特性に実際に$250,000購入価格があった。 同じ貸付期間によって、融資のための月例費用は$1,539になる -- $67か年$804の月増加。 これは大事あるか。 だれでもこの整理によって傷つくか。 それは特性に$250,000公正市場価格があり、バイヤーが一部が課税控除である付加的な月例費用をできることができれば大事ではない。 しかし彼らが入手可能性の端に購買ならそう多くの1回目の購入者のような何、か。 誰かが仕事を失えば何が、残業手当入らないまたは高価な事故または医学的な緊急事態があるか。 特性が販売されなければならないかまたは抵当流れに行けば、バイヤーは公正市場価格の上で買ったら大きい問題を有することができる。 その場合では、特性preimumと販売と所有者は余分$11,000を支払わなかったし、低価格で損失なしでこうして特性を提供できる販売人とそれから競っていた。 抵当流れに関して、特性貸方購入されたら財政の敗北を取るために、抵当保険業者はまたは両方は100パーセントの融資と、の上市場の価格、完全な融資および可能な「抵当流れ割引」のの間で本当らしい。 HUDはFHAの抵当保険を含む公正市場価格の上の購入の考えで何かがそれからうまくいかなければFHAが貸方を償わなければならないので苦しむ。 HUDは今頭金のお金を提供するNehemiahプログラムのような第三者の機能を除去しないために限る規則を提案している。 Nehemiahを、販売人は非営利グループに売出価格の6%までの貢献に与える。 Nehemiahは、それから、等しいサイズのバイヤーに補助金を提供する。 販売人はまた$499手数料を支払う。 Nehemiahからのお金はクレジットカード、自動負債、等を支払うことを行かない。 Nehemiahからの助けおよび同じようなグループは必要ではない但し例外としてはHUDはバイヤーがお金3%頭金の提供するか、または友人、家族、仕事、連合、地域団体、等から得るように要求する -- しかしない販売人から。 非常に、FHAの規則は所有者がオフセット最後の費用および修理への6パーセントの販売人の貢献多くを作ることを可能にする -- しかしお金は頭金に行くことができない。 「これらのトランザクションのFHA最大の関心事販売人の純収入が、価格そのような売上増加は借り手の損傷に頻繁にあり、減少しないFHAは」、は慈悲深いグループからのバイヤーの頭金の助けを断ち切ると提案のHUDが言うことを保障するために売出価格が頻繁に高められることであり。 しかしNehemiahずっとプログラムは非常に巧妙である。 1997が彼のプログラム「229,000家族第1購入するのを助けたので、スコットC. Syphaxルイジアナウィークリーに書いて、アメリカのNehemiah Corporationの社長兼最高経営責任者は、と国のあらゆる州を渡って家へ帰る言い、政府か基礎から単一のダイムを受け取らないで与えた補助金のほぼ$900,000,000を」。が 実際にここに複数の問題がある。 最初に、それはそれから巧妙であるプログラムを限るか、または終える意味を成しているか。 HUDはどんな代わりを提供するか。 2番目に私達に229,000人のバイヤーが過去10年間になかったら、家の価値の影響を想像しなさい。 住宅販売のドルの何十億が失われるか。 何近隣が低下の家の価値を見るか。 FHAプログラムの影響を想像しなさい。 Nehemiahは政府が言う仕事をしているされてほしいことを: それは少数の借り手へアウトリーチの信頼基づかせていた率先である。 3番目に、HUDに販売人の譲歩が含まれるために売出価格は公正市場価格の上で引き上げられるかもしれないと考えることで良い点がある。 しかし高値を付け過ぎることについての心配はまた6パーセントの販売人の貢献に3パーセントの頭金の援助にだけ、適用する適用する -- HUDが受け入れる練習。 HUDが頭金の助けを取り払いたいと思えば販売人の貢献を取り払うことを支持して論理的にあるべきである。 高値を付け過ぎる心配への答えはNehemiahのようなプログラムを心配することではないその代り解決はHUDがすべてのFHA支持された貸付け金のために要求する評価を見ることである。 確かにローカルのおよび認可された評価人は家が多くにより公正市場価格のために販売されているかどうか定めることができる; 確かに評価人は売出価格が特性のための最後の指値より高いかどうか見ることができる; そして確かに評価人は高い値段が市場であったりまたは正当化されなければ文書化することができる。 独立した、正確な評価があれば、貸方およびHUDのための問題は古いunderwritingの標準と容易に解決される: Lendersは特性または評価された価値の売出価格に基づいて融資を提供する -- より少しはであるものはどれでも。 | 
