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付録Dセクション1-4 -広範囲の評価のパッケージの議定書- 4/23/2004 -巧妙な不動産の助言

付録Dセクション1-4 -広範囲の評価のパッケージの議定書

D-1住宅の評価の条件
このセクションは均一住宅の評価のレポートを完了する特定の指示を提供する (URAR)。

セクション1 -主題
このセクションは評価プロセスに特性および党を識別するために事実上のデータを提供する。情報は評価人および他の修飾された党を従事させる公共の記録を通したそして地方自治体の記録からの顧客によって供給されるべきである。

分野	議定書
ファイル番号	ページの右上隅でFHAの場合数を挿入しなさい。
特性の住所	評価される特性に特性の通りの数および名前、都市、州および郵便番号提供しなさい。
法的記述	特性および郡の法的記述を入れなさい。特性の住所がはっきり識別されなかったら、法的記述を入れなさい。 4つのタイプの法的記述は次のとおりである: ロットおよび閉そく方式、geo細部の調査、政府の調査システムはおよびおよび限界システム与える。提供されるスペースが不十分追加としてこの情報を付けなさい。
固定資産税関係の情報	評価人の小包数、税年、すべての関連した税(学区税、火地区税、等)および特別課徴金情報を含む固定資産税の総計を、入れなさい。査定されなかった最近組み立てられた特性のため、印「N/A」。特別課徴金はオフサイト改善のための地方債の負債を含むことができる。査定はパーセントとしての評価人の市価の意見として表現することができる。
所有権情報	現在の所有者の名前を入れなさい。借り手は財政を再建するトランザクションの現在の所有者、の場合にはを除いてではないかもしれない。だれが特性を占めるか示しなさい: )、借用者または特性が空いていれば所有者、占有者(実行された賃貸借契約がなければ、そして所有者がそこに住まなければ。特性が除外され、HUDが現在の所有者それがHUD REO (所有される不動産)の特性示しなさい。
所有権は評価した	評価の日付現在に従がう特性に適切な所有権を選びなさい。 HUD/VAの抵当のために、プロジェクトのタイプを示しなさい。それは計画された単位の開発またはマンションであるか。共通財産をカバーする月例連合の賦課金があったら家庭オーナー協会$/Moでこの情報を入れなさい。スペース。主題が形態マンションの所有権のそして維持される連合によって、このスペースの月極料金を報告しなさい。
近隣かプロジェクトの名前	近隣はように補足の使用のグループ定義される。境界の記述で判断を使用しなさい。特性の位置に事実情報を提供しなさい。下位区分、適当であれば、またはローカル近隣の指定の名前を含みなさい。従がう特性が計画された開発にあったら、開発の名前を提供しなさい。地図参照および人口調査地域情報を提供しなさい。地域数なしに区域にある特性のために「N/A.書き入れなさい」を地図参照が任意の。人口調査地域数に10ディジットがある。米国の人口統計局に達するためには、8:30 AMからの5:00 p.m.米国東部標準時刻に301-457-4608を月曜日から金曜日まで呼びなさい。
トランザクションデータ	売出価格一致の、(販売の受け入れられた提供の)日付、および提供および未決の売買契約で暗黙すべての財政の言葉提供しなさい。なかったらこの情報を得るために、それを得るためのすべての努力を文書化しなさい。販売の譲歩が示されたら、価値に対するあらゆる必然的な効果についてコメントしなさい。
貸方の顧客	だれが評価を従事させたか個々の住所氏名をおよびしっかりした書き入れなさい。通常貸方がまた顧客であることが、仮定される。顧客が貸方と同じ人でなかったら、顧客の名前を含みなさい。顧客が所有者、「顧客ある所有者」が書き入れなさい。
評価人	評価の証明に署名している評価人の住所氏名を書き入れなさい。

セクション2 -近隣
このセクションは近隣の従がう特性そしてすべての変更を囲む区域を反映するべきである。評価人は場所の特徴および周囲の特性を点検し、従がう特性の評価に組み込まれる決定をしなければならない。すべての例では、評価人は各ラインおよび特徴があるように最も適切な箱を確認しなければならない。不利に影響を与えるかもしれない条件に注意する失敗は特性の価値悪い評価の練習、専門の評価の練習の均一標準に違反するかもしれない。

分野	議定書
位置	従がう特性を囲むエリアタイプを入れなさい。「都市」および「低下して」点検される時、保証されるセクション223 (e)の下で推薦にその特性を妨げる抵当を作ることを考慮しなさい。
組立	組立パーセント-改良された利用できる土地のパーセント--を入れなさい。州立公園のような土地は利用できる考慮されない。
成長率	成長率を書き入れなさい。多くのロットが利用できれば、成長率は急速、安定するまたは遅れるかもしれなかったり近隣が完全に開発されていれば、「安定した」箱を選ぶ。
属性値	コミュニティの属性値で現在の傾向を記述する箱を点検しなさい。近年販売され、再販売されてしまった家を比較することは市場を定める効果的な方法向くである。しかしこの方法を使用する評価人は販売間の特性になされるあらゆる調節で考慮することを確かめるべきである。
要求の供給	適切な要求に印を付けるか、または価値を供給しなさい。近隣の需要と供給の平衡の状態を定めるためには、最近の期限の販売のために販売されるリストされている家の数と家の数を比較しなさい。、ない絶対的存在数販売され、リストされている、家の数間の類似か相違は要求を定めるか、または水平に供給するべきである。
マーケティングの時間	タイム適切なマーケティングに従がう特性と同じような特性が市価の近くに価格に販売される前に市場にとどまらなければならない典型的な時間印を付けなさい。
優勢な占有	近隣の優勢な占有者が借用者または世帯主であるかどうか入りなさい。一時的な性質は借用者とある特定の近隣の属性値を減らしがちである関連付けた。また、空いている近隣の特性のパーセントを示すために適切なパーセントを点検しなさい。
一世帯ハウジング	優勢な価値および年齢はであるか何、高低の近隣の価格および年齢を示せば。
土地利用を示しなさい	各タイプの近隣の土地使用法を推定しなさい。分類の1つの近隣に土地がなかったら、「0」をまたは「- 「書き入れなさい。土地の部分が公園か他の明記していない分類から成っていたら、*入り、「近隣特徴」のセクションの最初のラインの実際のパーセントを入れなさい。
土地利用の変更	土地利用が本当らしくない多分または変更の過程においてかどうか、選びなさい。変更が差し迫っているまたは本当らしければ、将来の利用がである何細部。土地利用の変更はからの別の開発された使用そしてない前に空いている土地の開発のためのへの転換を1つの開発された小包の使用示す。価値説明しまたはプロセス土地利用の変更の影響を多分に起因する。
近隣の境界および特徴	近隣の境界および特徴の記述を提供しなさい。隣接の通りの名前に関する細部は近隣の勝利の典型的な物理的な、経済的な特徴近隣の構成に関して相当な細部そして理解を提供し。従がう場所およびcomparablesを示すサイトマップはまた近隣のライトを取除く。注: 近隣の競争そして人種的な構成は評価の要因ではない。
市場性に影響を与える要因	居住者を引き付けるか、または近隣を拒絶させた要因を論議しなさい。これらは論議すること重要な典型的な要因である: 雇用への近さおよび就職の機会および企業の変化の点ではローカル雇用の源およびコミュニティ快適さの雇用の安定性への旅行間隔そして時間を含む快適さは、学校への旅行のための間隔そして時間の点では学校への便利間隔、時および必須の交通手段に関して買物をすることに同じ市場の便利の競争の近隣と比べて近隣の全面的な懇願に関する市場に訴える。
市況	評価の価値に効果をもたらすかもしれない従がう近隣に市況を論議しなさい。

セクション3 -計画された都市開発 (PUD)
評価人は従がう特性が計画された単位の開発の一部分ならこのセクションを完了しなければならない。さもなければ、セクションを打ちなさい。 PUDは下位区分に個々の単位の使用そして利点のための所有者の連合によって所有され、維持される共通財産および改善を含めるプロジェクトである。

分野	議定書
プロジェクト情報	開発者か建築者が世帯主の連合を管理してあるかどうか選びなさい (家庭オーナー協会)。
従がうプロジェクトの単位の数	従がうプロジェクトで単位のおおよその総数および販売のための単位の数を現在入れなさい。
共通の要素のレクリエーション	PUDの所有者によって使用のために入手しやすいすべての区域を含むPUDの共用領域そして娯楽施設を、記述しなさい。

セクション4 -場所
この情報は従がう特性の下にある土地の記述を提供する。提供される指示されるようにラインのそれぞれの挿入物の事実情報は結論を報告し。物理的な記述のすべての面を考慮し、市価の見積もりの和解させなさい。

分野	議定書
次元	場所のすべての次元をリストしなさい。場所の形が不規則、境界次元(85 ' X 150 ' X 195 ' X 250 ')を示し、場所のスケッチか法的記述を付けなさい。
区域の土地を選定しなさい	平方フィートかエーカーで場所区域に入りなさい。
角地	または「NO」「はい」入ってはいけない。
区域制の分類	ローカル自治体によって使用される区域制のタイプを入れ、許可される使用の大半を記述しなさい。例えば: 「住宅単一家族」または「住宅の1から4単位」。重要: 省略を使用してはいけない; それらは異なったコミュニティ間で変わる。
区域制の承諾	現在の使用が区域制の法令に従ってあるかどうか定めなさい。それが法的の、法的不適格、違法または区域制ではないかどうか確認しなさい。「歴史的」、適当であれば使用しなさい。不適格な使用があったら、「不適格」書き入れ、ローカル区域制の権限によって承認されたのは法的使用であるかどうか示しなさい。既存の特性が現在の区域制の規則(使用、ロットサイズ、通りの駐車、等を離れた改善のサイズ、)すべてに従わなかったりしかしローカル区域制の権限によって受け入れられたら、「法的不適格」書き入れなさい。使用が法的でなければ、特性はHUDの抵当保険のために資格がない。
最も高く、最もよい使用	この記入項目は近隣および現在の市況に関連して場所の最も高く、最もよい使用を表す。現在の使用が最も高く、最もよい使用を表したら、「現在の使用」を点検しなさい。それが、「他の使用」を点検し、詳細な説明を提供するため。
実用性	「公共の」箱を点検するか、または「他の下で説明しなさい」。公益は政治上供給され、調整されて意味する。公衆は政府規制か財政援助に応じて開発者か民間会社がない後援するか、所有するか、または作動させるコミュニティシステムを含んでいない。個人やコミュニティシステムがあるように、「他を」確認しなさい。電気が地下、形態のこれを示しなさい。
オフサイト改善	端的に説明するとオフサイト改善を「タイプの下で」記述し、公共か私用を点検しなさい。評価人はすべてのオフサイト改善のタイプ-通り、縁、溝、歩道、細道および街灯-を示し、彼らが公にまたは個人的に維持されるかどうか示さなければならない。例えば: 「通りアスファルト; 公衆」。公衆はに専用されているおよび世帯主の連合を含んで政府の単位によってない受け入れられる改善を参照する。
地形	ロットがレベルまたは傾斜させてであるかどうか入りなさい。ロットが傾斜したら、斜面の程度を推定しなさい。
サイズ	典型的、小さくまたは大きいのような記述を入れなさい。近隣の競争の特性の典型的なサイズと構造のサイズを比較しなさい。すべての不足、重要な不十分および潜在的な極度の適切さを説明し、価値の見積もりの考慮しなさい。
形	場所構成を入れなさい: 三角、正方形、長方形または不規則。この記入項目は次元分野で提供される次元に一貫しなければならない。
排水	十分か不十分かどうか入りなさい。不十分なら、VC形態で訂正のための条件を説明し、作ること確実がありなさい。修理を要求しないし、価値の見積もりのそれらを考慮しないすべての不足を説明しなさい。
眺め	端的に説明すると特性からの眺めを記述しなさい。価値の重要で肯定的か否定的な影響の意見を識別しなさい。実行可能なら写真を含みなさい。
美化	、近隣に関連して十分か不十分かどうか入りなさい。すべての不十分および極度の適切さを説明し、価値の見積もりの考慮しなさい。新建設のために、売出価格に含まれている美化の記述を含みなさい。
私道の表面	コンクリート、アスファルトまたは砂利のような表面のタイプを入れなさい。全天候用表面は要求される。それがなかったら、VCの修理条件としてそれに印を付けなさい。修理(極度な斜面、等)を要求しないし、価値の見積もりのそれらを考慮しないすべての不足を説明しなさい。
明白な地役権	明白な地役権を記述しなさい。最も高く、最もよい使用および市価の結論の特性の機能実用性に影響を与える地役権を考慮しなさい。地役権が不利に従がう特性に影響を与えたら、不利な条件分野の効果に注意しなさい。表面、表面下および頭上式の地役権を考慮しなさい。
FEMAは危険区域にあふれる	FEMA (中央政府緊急管理代理店)は洪水の危険区域の地図を描くために責任がある。もしあれば特性の改善の特別な洪水の危険区域の内に、「はい」印が付いているありなさい。さもなければ、「」印を付けてはいけない。はんらん原の内にある特性のために洪水の地図のパネルのコピーを付けなさい。
FEMAの地帯	特性がFEMAの洪水の危険区域にあったら、FEMAの地帯に入り、日付を地図を描きなさい。地帯「A」および「V」のような特別な洪水の危険区域内の特性だけ、洪水保険を要求する。地帯「B」および「C」は。
FEMAの地図数コメント	FEMAの地図数およびページ番号を入れなさい。それがあらゆる地図で示されていなかったら、入りなさいFEMAの地図で「ない」。場所と関連しているコメントを書き入れなさい。例えば、明白で不利な地役権、侵食、特別課徴金、スライド区域の、違法または不適格な区域制の使用を論議しなさい、等は直接関係と価値の最終的な見積もりのそれらを評価し、考慮するために観察を論議する。

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