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付録Dセクション6-7 -広範囲の評価のパッケージの議定書- 12/14/2004 -巧妙な不動産の助言

付録Dセクション6-7 -広範囲の評価のパッケージの議定書

セクション6 -価値へのアプローチ

費用のアプローチ
従がう特性が新建設であるかまたは費用のアプローチが価格設定を基盤として市場で確認されれば、評価人は費用のアプローチを完了し、次の結論を付けなければならない:

> 地価
> 新しい費用
> 下落の見積もり(治療が可能、不治)
> 価値の見積もり

市価の和解の費用のアプローチによって価値を考慮しなさい。

販売の比較の分析
comparablesの選択で、ブラケット方法を使用しなさい。理想的には、comparablesの1つは少しより大きいべきである(スクエア200。スクエア300へのフィート。フィート); 別のものより小さい少し; そして三番目は主題の百平方フィート内のおよそ同じサイズ-一般にべきである。これが可能でなければ、評価人はなぜ説明するべきである。

売出価格によってCOMPARABLESを選んではいけない。すべての調節は市場から得られなければならない。価値に物質的な効果をもたらさなかったら調節をしてはいけない。場所のための調節、場所または眺めまたは設計または懇願ための理由を説明しなさい。もし可能なら同じ下位区分からの3つの建築者の販売を使用することを避けなさい。

最後の費用をバイヤーの支払い、特性の売出価格に含めるために国のある区域でそれは建築者か販売人のために通常である。他の区域では、これは時折または全く起こらないかもしれない。最後の費用が販売人の責任、販売人によって常に支払われ、そして売出価格に含まれているそれらのまれな市場地域では、評価人は「和解のブロックの評価の特別な制限条件」の下でこれに注意しなければならない。

販売の契約条件反映するために確認されないし、調節されない市場データ販売として使用してはいけない。同じようなcomparablesを常に選びなさい。 6か月に対等な古いなぜ使用されたか最近なら物ただより古い販売をないし、利用できないがあるセクションで「説明すること確実がコメントする」使用しなさい。評価人は1年間の評価日付以内の販売を常に使用しなければならない。

構造の場所の価値要因は、場所、眺め、設計または懇願、質、年齢、条件および機能実用性すべて主観的な調節を要求する主観的な要因である。調節が適度、余分であること注意しなさい。特性が過大評価されたり、理由がこのセクションで余分な調節にどこかにたどることができること高い確率がある。 dissimilarityが価値に顕著な効果をもたらすときだけ調節をしなさい。小さい相違は通常調節を要求しない。

主観的な調節を常に説明しなさい。

トランザクションデータ
評価人は次の源の1つの次の情報を確認しなければならない:

> バイヤー
> 販売人
> 仲介商
> 販売について含まれ、十分に知識がある他の党
> 利用できる公衆の記録

各ラインで事実上のデータを入力しなさい。 adjusi3nentsを作る前に、評価人は知識があり、販売の特性を点検したにちがいない。

分野	議定書
住所	各特性を見つけるのに使用することができる住所を入れなさい。特性を識別するためにコミュニティを、もし必要なら、参加させなさい。田園特性のために、道の名前、最も近い交差および脇道によって場所をリストしなさい。
主題への近さ	マイルに直線的間隔の近さを書き入れなさい; 例えば、「主題の西のマイルの10分の1」。主題からの対等な間隔が一般に認められた間隔より多く、販売がセクションで適当「コメントする」なぜであるか説明すること確実がありなさい。
売出価格	追加費用を含むバイヤーが、支払う総計を入れなさい。
価格か総体の住みよい区域	等級の上の生きている区域のための1平方フィートあたり価格を書き入れなさい。
データや証明の源	データおよび証明の源の名前または他に入りなさい: 税スタンプ、MLS、等。これは価格および特性情報のためのデータ・ソースである。また融資タイプの慣習的、FHAかVAのような融資をを示しなさい。

売出価格への調節
調節は各販売と従がう特性間のdissimilaritiesに価格影響を及ぼすための販売の特性の価格になされる。すべてのdissimilaritiesが市場の価格差を達成しないのですべてのdissimilaritiesが調節を要求しない。すべての調節は市場の行為によって支えられなければならない。

価値調節
分野	議定書
価値	各調節項目のために、それが上向きまたは下り調節であるかどうか調節および調節の記述を入れなさい。
販売か融資の譲歩	販売の譲歩のための調節を、もし必要なら書き入れなさい。適切なら「コメント」セクションで説明し、追加を使用することを忘れないでいなさい。現金等量の基礎のすべての販売を分析しなさい。
販売または時間の日付	販売の日付を示し、市況の変更のための調節を書き入れなさい。
場所	主題と主題および同じ標準を使用することと比較された場合「よい」、「平均」か「公平」書き入れなさい。同じ近隣の場所のための調節はほとんど正当化されない。
土地貸借権か無条件相続権	特性がLeasehold財産無条件相続権またはとして販売されたかどうか国家。調節は財産が従がう特性のために評価される権利と異なれば相違はローカル市場によって確認される要求され。
場所	ロットのサイズを入れなさい。測定可能な相違のためのだけ調節をしなさい。ロットサイズの小さい相違は通常調節をサイズが典型的なら求めない。必要ならば、余分なか残りの土地の可能性を考慮しなさい。
眺め	眺めが主題への優秀または劣ったものであるときだけ調節をしなさい。 (G) oodの質評価は、(F)空気または(P) oorここに与えられる。主題に優秀な眺めがあり、調節がなされれば、写真は有用である。
設計および懇願	様式を地方の慣習によって使用される記述に従って書き入れ、(G) oodとして懇願を、(F)空気または(P) oor示しなさい。調節は販売と従がう特性の違いに必要である。
構造の質	「よく」、「平均」または「公平」および造り書き入れなさい: アルミニウム下見張り、木製の下見張り、煉瓦、等。組合せが、優勢な材料を最初に示せば、煉瓦かフレームのようなそれが大抵煉瓦なら。調節はまた内部の構造の質のために保証されるかもしれ、説明され、正当化されるべきである。
年齢か条件	主題および各々の対等な販売の年齢を入れなさい。主題の状態を対等書き入れれば。条件のための調節は普通要求される。年齢または条件の調節を考慮しなさい。各部門で適用されたとき必須の調節を重複させる傾向がある。調節のための必要性を販売に定めた場合構造および屋根に仮定された修理を考慮しなさい。条件を調節のVC形態で報告されたと考慮しなさい。
等級部屋の計算の上	URARの前部の改善の記述に一貫した部屋の計算を入れなさい-一般に、3つの調節は書き入れられるかもしれない: 第1浴室のような「消費されるスペース」のための調節、であるかもしれない。浴室の数の不足は最初に調節されるべきである。第2は平方フィートの相違のための別の調節である。三番目は部屋の計算のための調節である。これらは結合された個々か別の調節である場合もある。すべては市場から得られるべきである。しかし部屋の計算および浴室の調節は別のラインのサイズのための1つのラインおよび平方フィートの調節であるべきである。両方の平方フィートおよび部屋の計算で調節がある特性を説明しなさい。セクションの組合せの調節を「コメントする」破壊しなさい。
生きている区域を儲けなさい	上記の等級生きている区域の総正方形長さを書き入れなさい。
等級の下の地階及び終了する部屋	地階で改善のタイプを入れなさい: 寝室、レクリエーション部屋、洗濯、等は従がう特性かcomparablesに見つけられる等級の改善の下で他を十分にまたは部分的に含める。 comparablesと従がう特性の違いを反映するために適切な調節をしなさい。特殊機能を説明しなさい。終了する区域の平方フィートの数を示しなさい。
機能実用性	主題と比較される改善の分析で評価される項目の合計として「同輩」、「目上の人」または「劣ったもの」を書き入れなさい。セクション頻繁に「コメントし」、説明する特殊機能を使用しなさい。機能実用性の部門は普通主題で観察され、ページに1記録され、そしてcomparablesで見つけられない機能退行のために控除するべき場所である。市場からのエキスのドルの調節。例えば、1つへの入口が他を普通通ることによって得られるように2つの寝室が含まれている悪い床の設計は機能退行のために否定的な調節を要求する。このような場合、第2寝室は寝室として数えられない。
熱するか、または冷却	建物のシステムか状態に相違のための調節を書き入れなさい。
エネルギー効率が良い項目	あらゆるエネルギー効率が良い項目のための調節を書き入れなさい: 嵐の窓およびドア、太陽取付け、取り替えの窓、等。
ガレージかCarport	車の貯蔵のための調節を書き入れなさい。調節をcarportの価値のマーケットアクセプタンスに従って対ガレージ計算し、大きさで分類しなさい(1台の車、2台の車、等)。
ポーチ、テラス、デッキ、暖炉、等。	これらの特徴のための調節を書き入れなさい。ローカル市場の予想の調節を基づかせなさい。総括金額の調節が多数の快適さのために提供されたら、「コメント」セクションのそれを壊しなさい。
塀、プール、等。	適切な調節を書き入れなさい。例えば、プールを期待する区域にあるプールはプールなしで対等のと比較してドル報酬を持って来るかもしれない。
調節される網(合計)	総純調節が価値およびノートを高めるか、または減らしたら示すためにどちらか[+]または[-どの位かによって]箱を点検しなさい。もしあれば調節は余分、見直す最もよい物が選ばれたかどうか定めるためにcomparablesをである。総調節が売出価格に関連して余分なようである; 評価人はその販売の比較可能性を再検査するべきである。余分ようである調節を説明しなさい。
対等の調節された売出価格	調節すべてを合計し、に加えるか、または対等なそれぞれの売出価格から引きなさい。通常、調節は一般品目のための10%、純調節のための15%および総体の調節のための25%を超過するべきではない。
販売の比較のコメント	近隣に従がう特性の両立性、調節プロセスに影響を与える販売の特定の特徴、等を含む販売の比較セクションについて、コメントしなさい。分析は報告される完了されなければなり、効果。
1年間の評価以内の前の販売の日付、価格およびデータ	評価人が評価される1年間の評価の日付以内に起こったcomparablesおよび特性の前の販売を考慮し、分析するように要求するこれはUSPAPの標準に従ってある。
それ以上の分析	主題のあらゆる前の販売の従がう特性のあらゆる現在の売買契約の分析を、選択またはリストそして分析および1年間の評価の日付以内のcomparables提供しなさい。
Sales Comparisonのアプローチによる示された価値	調節されたデータの基礎に、主題の示された価値を入れなさい。任意に最も低く、最も高い調節された売出価格の中間にある調節された売出価格を選んではいけない。示された価値で着くために対等な売出価格を平均してはいけない。市価の最終的な見積もりは市場の行為によって支えられなければならない。

収入のアプローチ
一世帯の住宅の特性では、収入のアプローチは市場によって購入を基盤として一般に確認されない。アプローチは普通市価の見積もりの最低の適用の可能性を提供する。

建物3またはfour-unit評価されれば、評価人はこのレポートの追加に収入のアプローチによって評価を付けた。使用された場合、示しなさい「最終的な和解の下で用紙の一番下にcomparablesのそれぞれからの総体の賃貸料を」。
例えば:

> Comp. #1は賃貸料を= $1,000儲ける(GRM 110); Comp. #2は儲ける賃貸料を= $1,200 (GRM 108)、… 適切な総体の賃貸料の乗数を使用するために定めるためには市場のアプローチのと同じプロシージャに続きなさい。対等な使用料に基づいてGRMを選びなさい。情報を説明することを忘れないでいなさい。

評価人はまた分析しなければなり、影響を与える傾向および現在の市況で報告することはこれらの状態が従がう特性の価値に影響を与える範囲に収入か吸収の期間を写し出した。この情報はURARの前部の近隣情報に一貫するべきである。

分野	議定書
Income Approach著示された価値	収入のアプローチによって示された価値を選び、入れなさい。

セクション7 -和解

評価人は市価の見積もりの従がう特性そして市況に関連したすべての適切なアプローチおよびすべての情報を考慮しなければならない。

分野	議定書
「現状のまま」としてまたは「計画ごとの完了」に応じる市価	「現状のまま」としてまたは「計画および指定ごとの完了に応じて」印が付いている箱を点検しなさい。必要な修理がないか、だけまたは特性が拒絶されたら価値を「現状のまま」として使用しなさい。特性が拒絶されれば、評価人は価値を「現状のまま」として提供しなければならない。「計画および指定ごとの完了」に応じる価値は構造の完了の期待された日付に一貫しなければならない。完了および生じる価値の前提に影響を与える仮定を示しなさい。
「修理」に応じる市価、	修理、変化、点検に応じる価値は「またはリストされた」価値へのアプローチの開発と価値の最終的な見積もり間の一貫性を反映しなければならない調節する。評価は」修理されるように「完了する。評価人はまた修理の範囲を示し、評価の評価の状態の形態のこれに注意しなければならない。必須修理だけ完了し、市価は既存の物理的特性を表さなければならない。特殊事情か独特な一致を報告し、報告された価値見積もりの考慮しなさい。
評価の状態	作り評価人がたいと思うコメントに加えて、評価人は適切ように税および保険の費用およびマンションまたはPUDの共通の費用を書き入れるべきである。評価人はまた制限状態を書き入れなければならない。
最終的な和解	この記入項目は最終的な価値の到着のための評価人の推論を含むべきである。
価値の日付	特性が点検された日付に入りなさい。
評価人の署名	評価を行った評価人は形態に署名しなければならない。
評価人の名前	評価を行った評価人は彼/彼女の名前を印刷しなければならない。
署名する日付のレポート	評価人がレポートに署名した日付に入りなさい。
証明を示しなさい	適切で、有効な州の証明数を入れなさい。
免許証を示しなさい	適切で、有効な州のプレートナンバーを入れ、示しなさい。
監督の評価人	FHAの記録の評価人はすべての必要情報のために形態のこの部分を使用しなければ常になり、特性を点検するように要求される。

付属品

評価人は次をしなければならない:

> スペースの国家は最終的な和解セクションで提供した: 「見なさい付けられた評価人の制限状態の証明そして声明を」。
> 評価のレポートのすべてのコピーにこれらの証明および制限状態のコピーを付ければ、レポートはHUDの使用のために無効である。
> 明らかにそして明瞭にこの手引で提供されるそれらに付加的なか異なった制限状態を論議しなさい。
> 評価の細部を付け、価値の見積もりのために費用および収入のアプローチによって支えなさい。
> 一般身体検査のための推薦をもたらす特性の物理的な面のあらゆる観察に付属品を提供しなさい。

URARに次を付けなさい:

> 評価人の証明
> HUDが採用した制限状態の声明
> 証明の数またはプレートナンバーおよび有効期限

それから貸方に完全な評価のパッケージを進めなさい。

分野	議定書
市価の定義	「特性が公平な販売、バイヤーおよび販売人に必要なすべての条件の下で競争および公開市場で持って来るべきである最もありそうな価格慎重に、知的に機能し、価格を仮定する過度な刺激によってそれぞれ影響されない」。は

依存した制限状態および評価人の証明-および制限状態の声明

評価のレポートで現われる評価人の証明は次の条件に応じてある: 評価が下記に記載されている条件に別か反対条件に基づいていれば相違制限状態の完全な発表は価値見積もりで挿入され、発表されなければならない。どの価値影響を及ぼす制限状態でも市価の見積もりの報告と引用されなければならない。

分野	議定書
法的性質の問題	評価人はそれに評価される特性に影響を与えるまたはタイトル担当しない法的性質の問題を。評価人はよく、譲渡可能な所有権および責任がある所有権を仮定する。該当する場合、評価人はとりわけこの制限状態を変え、市価の和解の限定に演説しなければならない。
改善のスケッチ	改善のおおよそ次元を示すスケッチはレポートで提供された。スケッチが提供されなければ、評価人はスケッチを開発するために情報の欠乏を報告しなければならない。付加的な視覚補佐官は、写真およびパンフレットのような付属品として、推薦される。
特別な洪水の危険区域	評価人は利用できる洪水の地図を検査し、特性が特別な洪水の危険区域にあるかどうか注意した。洪水の地図のコピーははんらん原のあらゆる特性のために評価のレポートに付す。
裁判所の証明	評価人は特定の整理があらかじめなされなかったら彼/彼女が評価を行ったので証明を与えるか、または法廷で現われるように要求されない。
不利な条件	評価人はレポートで彼/彼女が見つけた不利な条件に注意した。さらに、評価人は特性の価値を減らす隠された条件を知らない。不利な条件の観察か知識は報告されなければなり、評価のレポートの読者に明白に作った。
最も高く、最もよい使用価値	評価人は有力な価値で最も高く、最もよい使用および改善で費用のアプローチの土地の価値を推定した。あれば従って使用されてである土地のこれらの別の評価および改善は他のどの評価と共にも使用されてはならないし、無効。
本当および正しい源	彼/彼女は本当および正しい考慮することレポートで使用された評価人がすべて源からのだった情報。
目次の発表	評価人はUSPAPののための評価内の内容をそのままだけ表わす。
修理の完了に応じて	評価人は改善の完了は職人的な方法で行われるという仮定の満足な完了、修理、または変化に応じてある評価のための彼/彼女の評価のレポートおよび評価の結論を基づかせていた。
評価のレポートの配分	貸方の前に評価人が彼/彼女の前の同意書を提供しなければ顧客はURARで輪郭を描かれるそれら以外だれでもに評価のレポートを配るかもしれない。

評価人の証明

評価人は署名し、次の声明がこの評価のレポートの市価の開発そして報告で本当であることに証明しなければならない。評価人はプロの組織のための特定の報告要求をおよび州の証明および認可満たすために付加的な証明を、適当であれば付けなければ、ならない。

分野	議定書
販売の比較の分析	声明は評価人が販売の比較の分析を行ったプロセスを断言する。主題との特性を比較した後、評価人は彼/彼女が従がう特性のための適切な価格を定めるために市場に基づいて財政の調節をしたことを証明する。
価値に影響を与える要因	評価人は影響の価値がレポートから意識的に重要な情報を差し控えなかったすべての要因を考慮し。評価人はすべての要因のための本当および正しい情報を報告した。
個人的な、専門の分析	ARはレポートの情報が評価人の個人的で、公平な専門の分析、意見および結論であることを示した。
特性の差別節の興味	評価人に特性の興味がないし、まったく従がう特性の将来の所有者の競争に基づいて評価を、色、宗教、性、ハンディキャップ、家族性の状態または国民起源か占有者か主題の近くにそれらの特性行わなかった。
特性の現在か未来の興味	評価人に従がう特性の現在か熟視された未来の興味がないし、雇用も補償も特性の評価された価値に依存していない。
前もって決定された価値	評価人は前もって決定された価値を報告するように要求されなかったし、顧客または関連党の原因を支持する価値を報告するように励まされなかった。
USPAPの一致	評価は専門の評価の練習の均一標準に従って行なわれた。公開市場の露出の適当な時間の見積もりは市価の定義の条件、URARの露出の期間の報告された見積もりに一貫している。
内部および外部の点検	評価人は従がう特性の内部および外面および分析されるすべての対等な販売の外面を両方点検し、レポートの明白な不利な条件に注意した。
専門の援助	評価人に評価の性能かレポートの準備で重要な専門の援助があったら、彼/彼女は重要な専門の援助を提供している個人を名前を挙げ、これらの人々が行う仕事を表わさなければならない。
専門の援助の評価人の署名	評価人は和解の重要な専門の援助を提供している注意しなければならない。評価人の証明の証明そして一致に関して、行った評価人は評価この分野に署名しなければならない。
評価人の名前	評価人は彼/彼女の名前を印刷しなければならない。
署名する日付	評価人が評価人の証明に証明し、同意する日付はこの分野で入られるべきである。
州の証明数	評価人は適切で、有効な州の証明数を入れなければならない。
州のプレートナンバー	評価人は適切で、有効な州のプレートナンバーを入れなければならない(適当であれば)。
証明または免許証の有効期限	日付の州の証明を書き入れればプレートナンバーは切れる。

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