ジョージに尋ねなさい及びチャックで取り付けなさい:

ジョージに尋ねなさい及びチャックで取り付けなさい: 消費者からの質問- 2004年12月14日
ジョージStephens及びチャックジャコバス著

第2質問は第1を離れて基づいている。 私はばね時間の家を販売したいと思う。 それは私達が利益のキャピタルゲインタックスを支払わなければならないだろうことを私達におよそ1.5年間家だけがあった、従って私が信じることを意味する。 何を丁度キャピタルゲインタックスと支払うか。 私達が$280,000のための家を購入し、$300,000のための販売を終えることを仮定する。 私達は$20,000利益のキャピタルゲインタックスをちょうど支払うか。 その場合、パーセントは何であるか。 また不動産業者が満たせば、家の販売の6%キャピタルゲインタックスを支払うため少量だけを私達に残す$20,000利益から私達それを引くことができるか。 -ミネソタで酔わせられて

ミネソタで酔う貴重: 特性のあなたの共有権に関するあなたの最初質問に関して、私は特性の明白な販売とあなたの50%購入しているあなたのルームメイトの違いを見ない。 ミネソタの住宅の不動産の法律を取扱うWebLocatorのインターネットサイトに従う合有不動産権そして財産共有者は共有権の2つの最も普及した方法である。 しかし主な違いは財産共有者が一方合有不動産権が生存者権の権利を提供することである。 例えば死ぬべきなら、あなたの不動産の興味はあなたの財産の一部としてあなたの相続人に通じる。

定義はそれを示すことによって所有者が特性の部分の使用、販売、または所有物に同意できなければ続く -- 存在している何があなたとあなたのルームメイトの間に本質的に、仕切りの行為の問題を解決するために出廷しなければならないかもしれない。 仕切りの行為で合有権者か財産共有者は市およびちょうど方法の特性を裂くために裁判所を頼む。 不動産は分かれにくくない、部分的な興味は販売しにくい特性が販売され、販売からの収入が興味に比例して所有者に配られることを裁判所は通常発注する。

これはキャピタルゲインタックスの形で中央政府課税を含むあなたの第2質問に私達を導く。 最初に、私はIRS書523を勧める。 あなたおよびあなたのルームメイトは所有権の最後の5年の2のためにあなたの主要な住宅として家を使用するように要求する「使用テスト」に会わない。 但し、キャピタルゲインタックスの部分を除けるかもしれないという次の通り可能性がある:

この排除のために資格があるためには、あなたの家はあなたによって所有され、あなたの主要な家として少なくとも2つの期間の間販売前の5年から使用されたにちがいない。 2年は24かの完全な月か730日から成るかもしれない。 夏期休暇ののような短い不在は、使用の期間として、数える。 より長い壊れ目は、1年の休暇のような。 また現在の販売の前に2年の間に販売される別の家の利益を除かなかったにちがいない。

所有権に応じないし、テストを使用しなければ、雇用の代わりに健康に、変更よるあなたの家または予期せぬ事態を販売したら減らされた最高の排除量を使用することを許可することができる。 予期せぬ事態はあなたの家に死傷者に終って例えば離婚か自然災害を含むことができる。

私は資本売却利益の排除の何れかのために修飾するかどうかあなたおよびあなたのルームメイトに税の専門家とに関する相談するように助言する。 それの何れかのために修飾しないし、366日のための特性をまたは多く所有したら、率の5、15、25か28%か組合せで課税することができる。 これらの税のレベルは長期資本利得として知られ、あなたが少なくとも366日(1年以上)間握る資産に適用する。 資産のためにより1年、あなたの利益が経常利益として多分課税されるより少しにのために握った。

但し、もう一度、私はあなたの家の所有権があなたの総税映像から成り立つ要素のちょうど1つであるので貴方達を税の専門家と相談するようにせき立てる。

貴重ジョージに尋ねなさい: 私はテキサスの不動産業者である。 私に家を購入するように試み、建築者が付いている拘束力のある契約に署名した二三人の顧客がある。 彼らは続いて家をできることができなかったことを決定した。 貸付け金は建築者を通して公認だったが、彼らは支払を好まなかった。

私は彼らの手付金を取り戻すことができないことそれらを知らせた。 彼らはことそれらを保護する、そしてことを代理人と話した法律がある主張した。 私はそれらおよび彼らの弁護士との不一致に家の価格を知っているこの契約に署名し、今彼らのお金の背部がほしいと思うのである。 手付金を置き、建築者の契約を始めたバイヤーが建築者からどのような場合でも支持するために彼/彼女の手付金を得ることができるかどうか助言しなさいか。 -好戦的

親愛なるContentious: ああ、男の子! あなたの質問への答えは消費者か不動産の特許権者が「有効、実施できる」契約書を考えるかもしれないが、実際に実際はそうではないかどれに「状況」があることである。

しかし最初に、私はあなたに通じるべきある警告を有する。 法律鑑定として解釈されるかもしれないあらゆる声明をあなたの「顧客」に与えたいと思わない。 免許証なしで弁護士を開業することはあなたのテキサスの不動産免許証の懸濁液または取り消しのための地面である。

また合わない代理人が言うテキサスでことをと彼は代理人によってまたは彼女表されることを「顧客」が示すとき、ことができる -- あなたが顧客との代理店関係を有する他の州、また、あなたの顧客からのすべての正当な指示に従わなければならない。 例えば、代理人は何をである消費者保護都合したあなたの顧客を示すか。 例えば、裁判所によってので当てにならない取引慣行の行為の違反解釈される建築者によって提供されたあらゆる誘因あったか。

一方で、契約を仮定することは有効であり、執筆の契約の州をか」。する何が実施できる、ここのキーの1つは、「ある 重要な契約準備はバイヤー起こるか、または建築者が契約に砲尾をつけることでき事でである。

党が実際にしたするようにかどうかバイヤーの能力首尾よく「back-out」は複数の要因にまたはテキサスの有効な、実施できる契約に依存するを含むがそれに限定されず、契約が書かれていた形態、かもしれないものを必須の細部への別の方法で明白な砲尾、代理店や建築者の代表の注意(発表の通知のような、等)契約はそれらが要求した、およびちょうど少数を示すために契約で列挙される偶発事可能にする契約に含まれている特別な準備砲尾をつける。

貴重ジョージに尋ねなさい: どの位任務を満たす不動産ブローカーか仲介商の販売員はべきであるか。 私はどこでこの情報を見つけるか。 不動産業者は6つ%の販売手数料は仲介商に適用するが、別のページで3%任務は代理店に行くことを私に示した書類事務を与えた。 私は標準契約が見えるか、ものにまたは任務がべきであるもの知らない。 私が2つを結合すればこれは9%任務に匹敵する。 それは私に余りに高く聞こえる。 これは典型的な契約あるか。 -迷惑を掛けられる

迷惑を掛けられる貴重: 不動産任務や料金はそれらを使用している消費者と不動産会社間で交渉可能である。 これは会社が代理店または非代理店容量で作用しているかどうか適用する。 ほとんどの州法、不動産の任務、REALTOR®連合および多数リストサービスは限るか、またはなんと不動産会社消費者を満たすかもしれないか調整することを避ける。

従って、私は確信を持ってだけ話しても私のヒューストン、テキサスが通常仲介手数料を異なったタイプのトランザクションのために満たすことを試みる基づかせていたものに関していい。 私はあらゆる確信を持って話す他の不動産の仲買手数料何に関してことができない。

例えば、私の会社は通常6%任務の合計を新建設をリストし、販売するために未開発の(改善されていない)土地をリストし、販売する7%から10%任務の転売の住宅の不動産、合計および5%リストし、販売するために満たすことを試みる。 私は私の自身の会社の中では変わるので」が満たすと「試み言う。 ほぼあらゆる取り引きは異なっている。 要点に、不動産のブローカー商社提供するサービスのための消費者に満たされる総お金を交渉する権限がある。

貴重ジョージに尋ねなさい: 私はどこで南カリフォルニアのための抵当流れのフリーリストを見つけてもいいか。 -安物買いの購入者

親愛なるPennywise Purchaser: 仕事の少しするも必要がある。 あなたの好みのサーチエンジンにアクセスし、調査棒で「南カリフォルニアのための自由な抵当流れのリスト」を入れなさい。 リストのいくつかが自由、割り当て自由な見てみる(サンプルのように)分るであり、一部は情報のために実際に満たすことが。 私は「すべての」情報を提供するオンライン支払のため予約購読サービスとの誘惑している間場合の大半の「自由な」抵当流れのリストがカリフォルニアの消費者保護の法令との悩みを避けるために必要な最低情報を与える餌単にであること、疑うが、確かに知らない。

但し抵当流れについて学んでいたら深刻な時間を使って喜んででなかったら、の下でこの答えを「そこにあり毎分吸盤によって耐えられる」部門が、避けるべきこと捜せばいいのか何を次にまたする実際にずっとこの方法を利用する特性の取得で成功している人についての研究をファイルしなさい。

親愛なる読者: 正式謝罪! 私は私がコラムが11/23/04に日付を記入した不動産の時の非常にイライラしたに作った次の声明に関するいくつかのメッセージを受け取った:

但し、私は決して10%頭金だけを要求したinvestor-owned住宅の特性を聞いたあらないことは。 私はそれがinvestor-owned賃貸不動産になった前にあなたが住居を占めるように意図したまたは実際に占めた住居を疑う貸方を言ったことを。

彼が彼が90% LTV貸付け金を得た1つを除いてすべての95% LTV抵当を有することをKnoxvilleのまた投資家として複数の住宅の特性を所有するテネシー州の全米リアルター協会加入者は書く。

私はまた不動産の時間のデイヴィッドのオースティン基づかせていたリード、テキサスの不動産銀行および3年のveteranコラムニストから聞いた。 20%以下の投資家の特性の貸付け金のPMI、Fannie Mae、Freddie Macおよび「多数に関して提供された何人かの顕著なポイント氏に加えてReed」彼は示した:

「私はそれが…それであるちょうどその10%ではなかったときに動くか、または貸方にそれを言われた第一次が使用料だったのであなたの読者が特性を買わなかったことを賭ける -- またはより少し -- 投資家の貸付け金は1つが想像するかもしれないよりはるかに平凡下がる。 過しなさいすばらしい日を!」 l