一世帯住宅の抵当保険- 1/1/2004 -へのガイド保険弁護士税

一世帯住宅の抵当保険へのガイド

世帯主になる

彼らの自身の家の所有の多くのアメリカン・ドリーム、しかし少数の家族はそれらの現金を支払える。 別の方法で適用できなかった多くの人々はFHAの抵当保険プログラムの助けによって家をなる世帯主に所有する。

助力人々は彼らの家のための融資をであるFHAの主な目的の1才得る。 FHAは中央政府ハウジング管理である。 それは(HUD)米国の米連邦住宅都市開発省の部分である。 あなたが買いたいと思う家を見つけたらあなたの夢を融資する方法を決定しなければならない。 この小冊子はその挑戦を受けるのを助けるようにFHAプログラムについての情報を与える。 それは説明する:

• FHAの抵当保険がいかに働くか 

• HUD公認の貸方の買物をする方法 

• FHA被保険者の貸付け金に適用する方法 

• あなたの支払予定がいかに作動するか 

• どんな制限がFHA被保険者の抵当に適用するか 

• どの特定のFHAプログラムが最もよい助けできるか 

FHAの抵当保険がいかに働くか

FHAの抵当保険は住宅購入者が適度な頭金を作り、購入価格のバランスのための抵当を得ることを可能にする。

住宅ローンは銀行、節約-および-金融組合、住宅金融専門会社、信用組合、または他のFHA公認の貸方によってなされる。 借り手が抵当で履行を怠ればFHA (HUD)は貸付け金を保証し、貸方に支払う。 貸方がこの保険によって保護されるので、将来の世帯主が別の方法で得るかもしれないよりより寛大な抵当言葉を提供できる。

HUDは人々が家を造るか、または買うのを助けるように直接貸付け金を作らない。

だれがFHA被保険者の抵当を得ることができるか

ほとんど満足な信用の記録がある個人、難しさなしで月例不動産のローンの支払いを作るために貸付け金を閉める十分な現金および十分な安定した収入にFHA被保険者の抵当のために公認である場合もある。 通常、特性に住む人々だけFHA被保険者の抵当のために資格がある。

HUDは借り手のための上部の年齢制限を置かない、借り手にある特定の価格で家を買うある特定の所得水準があるようにHUDは要求する。 収入は貸方およびHUDが借り手は抵当を返せるかどうか定めるのを助ける複数の要因の単に1つである。

FHAの抵当は競争、信条、宗教、性、または結婚歴にもかかわらず個人に利用できる。

タイプの抵当FHAは保証する 

HUDは既存の家を買い、起点に造られる家を改良し、最近購入し既存の負債を財政を再建するために抵当を保証する。 FHA被保険者の抵当は下記のものを含んでいる多くのタイプの特性のために利用できる:

One-family住宅 
2つ、3の、そしてfour-unit特性 
マンションの単位 
リハビリテーションを必要とする家。 

FHA被保険者の抵当の言葉はまた違った方法で、のような構成することができる:

固定速度、水平な支払の抵当 
累進的な支払の抵当 
成長する公平の抵当 
アジャスタブル・モーゲージ 

これらの抵当のそれぞれはこのパンフレットで後で説明される。

FHA被保険者の貸付け金の買物をすること

あなたが買いたいと思う家を見つけた後さまざまな貸方をイエロー・ページの「抵当」の下にリストされていて電話するか、または貸方を最もよい言葉を提供することを見つけるようにhttp://www.hud.gov/ll/code/llplcrit.htmlを訪問するべきである。 

費用は1人の貸方から別のものに貸付け金とかなり変わることができる関連付けた。 それは抵当のために価格比較をすることを支払う。 貸付け金の比較で考慮するべき重要な要因は次のとおりである:

金利 
割引ポイント 
」抵当言葉で締めるために貸付け金をある特定の期間の間に起こす充満のような最後の費用そして他の料金は、約定料「および貸方、一致したか。 抵当保険報酬 (MIP)。 
年率 

これらの要因すべてはあなたとあなたの貸方の間で交渉される。 HUDは金利のための最低か最高額を確立しない、割引は、またはあなたがあなたの貸方に支払うほとんどの手数料指す。

金利 

借り手が抵当の支払をする金利は借り手と貸方の間で交渉される。 金利は抵当市場の条件によって、毎日変動する。 最上の利益率を利用できる得ていることを確かめるために何人かの抵当権所有会社と点検することが常に得策である。 

次の図表はあなたの抵当の元利が金利に従っていかに変わるか示す。

*最高の貸付け金の限界は毎年調節される。 あなたの貸方と点検するか、またはhttps://entp.hud.gov/idapp/html/hicostlook.cfmでHUDのウェブサイトを訪問しなさい。

署名しなさい投資(頭金)に 

借り手の最初の現金投資は抵当の量と家の総額の違いである。 総額は最後の費用と購入価格が含まれているが、あなたが固定資産税および危険の保険のような解決で、支払わなければならない前払いされた項目を含んでいない。 ほとんどのFHAプログラムは借り手が総特性の費用の最低3%投資するように要求する。

割引ポイント 

Lendersは借り手に割引ポイントを満たすことができる。 ポイントは抵当量の$100毎に$1である。 ポイントは金利が抵当保証を買う投資家によって必要な収穫より低いとき満たされる。 (収穫はある特定の一定期間に投資される総計への投資所得の比率である。) 保証は$1百万ドルの有価証券で通常「」、またはもっと包まれ、金融市場で売買される。 これは他の住宅購入者に貸すために付加的な抵当お金を作成する。

満たされるポイントの数は異なった時にそして異なった貸方間で異なった場所で変わる。 

FHA被保険者の抵当のための割引ポイントは家の住宅購入者、建築者、または家を販売している人によって支払われるかもしれない。 割引ポイントは抵当量の一部として(あなたの抵当の財政を再建し、ポイントをカバーする家で十分な公平を有すれば)融資されないかもしれない。

HUDはあなたがあなたの貸方に支払うことを同意するポイントの数を制御しない。 HUDは要求する貸方がかもしれない、HUDはこのお金のうちのどれも受け取らないポイントを置かないし。

最後の費用および前払いされた項目

あなたの貸付け金が終了する場合、最後の費用を支払わなければならない。 これらの料金は貸方の手数料か融資開始手数料のタイトル調査の費用、行為および抵当および他の項目準備し、認証し、そして記録するための料金含むかもしれない。 また税、財産保険および月の終わりに興味のような項目のための支払を前もって作るように頼まれる。

ある特定の最後の費用は、登録料および税のような、タイトル検査販売人によっておよび信用報告書、支払われるかもしれないしまたは売買契約の言葉によって借り手と販売人の間で、共有されるかもしれない。

不動産の解決手続きの行為は (RESPA)あなたの貸方があなたの文書によるローンの申込の3日の受け入れ以内のあなたの完了の費用の案内書そして誠実な見積もりを出すように要求する。 RESPAはまた閉鎖でやがてその後、すべての最終的な解決充満の永久的な記録である均一解決声明を受け取る要求する。 1平日前にあなたの貸付け金で近い解決声明を見直すために資格を与えられる。 

融資開始手数料 

Lendersはあなたの住宅ローン申し込みを堤出するとき手数料をかもしれない(融資開始手数料と呼ばれる)満たす。 ほとんどの場合、この充満は抵当量の1%超過できない。 但し、ならあなたの購入を(セクション203の下で買い、元へ戻すk)プログラムは、貸方リハビリテーションの資金を管理する費用をカバーするためにリハビリテーションのためにescrowedである抵当の部分の付加的な$350か2.5%満たすことができる。

約定料 

貸方はあなたがに同意した割引ポイントの金利、数、および他の言葉「の」ロックに料金を満たす、または言葉が変わるかもしれない範囲を限るかもしれない。 Lendersは(30日、60日、90日、等)明確な一定期間のための貸付期間を提供することを同意するかもしれないしまたはそうすることを断るかもしれない。 あなたの責任の一致の言葉はあなたの貸付け金が閉まる前に、もしあれば、金利および割引ポイントが変わるかもしれないかどの程度まで定める。 あなたの住宅ローン申し込みが再処理されるように割引ポイントの数のどの増加でもか金利の1%増加は要求する。

抵当保険報酬 

HUDは抵当を保証するために報酬を満たす。 報酬は貸方への支払要求に借り手がFHA被保険者の抵当で履行を怠るとき使用される。

FHA被保険者の抵当のほとんどの借り手は現在率直な、年次抵当保険報酬を支払う (MIP)。 率直なMIPは抵当に融資することができる。 あなたの貸方はMIP充満についてのより多くの情報を与えることができる。 

年率

行為真性貸付法は貸方が住宅の不動産の購入を融資するために年率が抵当で満たした借り手に表われるように要求する。 年率は金利を加えることによって、割引指す、最初の手数料、抵当を保証するために支払われる報酬および貸方によって集められるある特定の他の充満計算される。 行為真性貸付法は連邦準備制度システムの理事会によって管理される。

あなたの月払いは貸付け金のあなたの抵当、金利および長さの量定められる。 より長い抵当言葉はあなたの月払いを下げるが、あなたが支払う総利子額を高める。 例えば、10%の金利との$50,000を借りれば、元利へのあなたの支払は次のとおりである:

貸付け金に適用 

貸方を選んだら、申請用紙に記入するために貸付け金役人との会合を予定しなさい。 インタビューで、貸方にあなたの最新の銀行報告書を与え、あなたのソーシャル・セキュリティ番号の切株、映像の同一証明および証拠を支払わなければならない。 また評価および信用報告書の料金を支払わなければならない。

貸方はFHAの保険のための貸付け金の処理を大事にし、貸付け金を閉めることを整理する。

多くの貸方はHUDに書類事務を堤出しないで住宅ローン申し込みを承認するために承認される。 これらの会社は直接裏書の貸方と電話される。 ほとんどのFHA被保険者の貸付け金はこれらの貸方によって扱われる。 場合によってはしかしHUDは貸方が堤出する情報を見直し、特性および借り手がFHA被保険者の抵当のための受諾可能な危険であるかどうか定める。 貸付け金のタイプにもかかわらず選ぶ、貸方にだけ対処し、貸方はHUDのすべてのトランザクションを扱う。

FHA被保険者の抵当の支払

月払い 
あなたの月払いの量はによってどの位お金をあなたの貸付け金の金利借りるか決まり。 あなたの月例不動産のローンの支払いはあなたが借りた主な量、そのお金の興味、税および財産保険のためのあなたのFHAの抵当保険報酬および量を返すためにお金を含んでいる。 通常、校長のためのあなたの結合された月払い、興味、税および保険は既存の家を買うためのあなたの総体の(税の前に)月収入の29%および新建設のための31%よりこれ以上べきではない。

前金 
FHA被保険者の抵当を使うと、あなたの規則的に月払いを作るとき校長の方に余計な支払いを作ることができる。 余計な支払いの作成によって、より速い貸付け金を返し、興味で救うことができる。 但し、余計な支払いは規則的な支払を毎月作り続けることからの取り除かない。

またあなたのFHA被保険者の抵当の全体のバランスをいつでも支払うことができる。

FHA被保険者の抵当の限界 

抵当の量
最高の抵当HUDに限界が保証するある。 但し、FHAの貸付け金の限界はあなたの区域の収容の中央の費用に毎年合わせられる。 区域のための抵当限界についての情報生きているHUDによって承認される貸出し機関かローカルHUDのフィールドオフィスから得ることができるまたはhttps://entp.hud.gov/idapp/html/hicostlook.cfmに行きなさい。

特性評価 
既存の家のために、HUDの評価された価値の見積もりは近隣の対等な特性の家そして最近の販売の条件に基づいている。 明らかで、深刻な欠陥があれば、家はHUDが抵当を保証する前に修理されなければならない。

あなたの家がまだ造られなかったら、HUDは家のための計画そして指定に価値および造られる土地の価値の見積もりを基づかせている。

既存の家は一般にバイヤーおよび販売人が修理に執筆で、通常、同意しなければ「現状のまま」として販売される。 家に隠された欠陥があるかもしれないので住宅購入者は家を十分確認しか、または家を専門の家の点検会社によって点検してもらい、購入する前に安定度の満足するべきである。 HUDはあなたの頭金の一部として点検の費用の$300まで使用することを可能にする。 通常、家の点検は$200 - $500から要する。 評価は点検ではないし、HUDはあなたが買う家の状態を保証しない。

最も頻繁に使用されたFHAの抵当保険プログラム 

セクション203 (b)
住宅ローンの保険
(中央政府国内援助は14.117および14.118をコードする) 
国民ハウジングの行為のセクション203 (b)最も一般的なHUD一世帯プログラムはある。 このプログラムは市場が特性のためにあり、家がHUDの最低の特性の標準に合えば、国のすべての区域で利用できる。 セクション203を使用することができる(b)都市および郊外の4家族の家に新しいですかある1を購入するプログラム。

セクション203 (b)抵当は10、15、20、25、か30年にわたる月払いで返されるかもしれない。

セクション234 (c)
マンションの単位
(中央政府国内援助コード14.133)
セクション234 (c)はマンションのプロジェクトの単位を購入したいバイヤーに抵当保険を提供する。 マンションはこれらの構造の列のアパート、高層ビル、タウンハウス、または組合せのグループのような、造る複数から成るかもしれない。

マンションの単位を買う場合、マルチユニットのプロジェクトの1単位を所有し、プロジェクトの日常の操作を支配するマンション連合の投票の興味を有する。 

プロジェクトに役立ち、それらを維持する義務を共有する設備他の所有者とおよびあなたは共用領域の不可分権を共有する。 すべての所有者は連合に共有地区域、屋根、床、主要な壁、階段、ロビー、ホールおよび駐車場を含む共用共用領域そして設備を、維持するために月例マンション料金を支払う。 この支払は規則的な月例不動産のローンの支払いとは別にある。 

通常、マンションのプロジェクトはHUDによってFHA被保険者の抵当を使用して単位を購入できる前に承認されなければならない。 HUDはFHAがプロジェクトの個々の単位のための抵当保険を提供する前にプロジェクトの単位の51%所有者が住まなければならないように要求する。 

セクション203 (k)
リハビリテーションの住宅ローンの保険
(中央政府国内援助コード14.108) 
セクション203 (k)抵当は少なくとも1歳家を購入しか、または財政を再建し、元へ戻すことを可能にする。 貸付け金収入の部分は既存の抵当を支払うのに使用されリハビリテーションが完了すると同時に残りの資金はエスクロウ・アカウントに置かれ、解放される。

貸付け金が購入しある、かもしれない土地および家を元へ戻すのに使用される; 1つの場所の家を購入し、別の場所で新しい基礎に動かし、そして元へ戻しなさい; または家を元へ戻すために既存の抵当の財政を再建しなさい。 さらに、セクション203 (k) non-residential建物を住宅の使用に変えるか、または家の世帯の数を変えるのに抵当が使用されるかもしれない。 

203のための最大許容抵当(k)貸付け金はより少しのである:

現状のまま価値の見積もりかより少しであるリハビリテーションおよび正当な最後の費用の推定費用とリハビリテーションの前の特性の購入価格、または 
正当な最後の費用と仕事が終了次第特性の期待された市価の110%。 

お金はリハビリテーションの仕事の間に不動産のローンの支払いを作るのを助けるようにescrowedである場合もある。 最高の抵当量の決定で、この不動産のローンの支払いの予備はリハビリテーションの費用の一部分として考慮される。

セクション245 (a)
成長する公平の抵当
(中央政府国内援助コード14.159)
成長する公平の抵当は (GEM)短抵当期および急速で主な支払を支払を長い期間高めることによって提供する累進的な支払の抵当である。

月払いの予定された増加は主のに直接適用され、GPMか水平な支払の抵当より短期を許可する。 あなたの抵当の総額はまたバランスをすぐに支払うので減る。

抵当の長さはあなたが選ぶ計画に従って変わる。

セクション251
アジャスタブル・モーゲージ
(中央政府国内援助コード141.75)
アジャスタブル・モーゲージは定率モーゲージと金利および月払いが貸付け金の生命の間に増加するか、または減るかもしれないので異なる。

あなたの抵当の最初の金利は12かから18か月にから有効性を保つ。 あなたの抵当文書はあなたの金利の最初の変更が起こる日付を示す。 その後、あなたの月払いはこの索引が下れば1年の宝庫の一定した成熟の索引が上がれば増加し、減る。

あなたの金利はあらゆる1年の1%以上増加するか、または減らすことができない。 貸付け金の生命にわたって、金利は最初の金利から5%以上増加するか、または減らさないかもしれない。

あなたの貸方はあなたの貸付け金に適用するときアジャスタブル・モーゲージがいかに計算されるか説明しなければならない。 あなたの貸方は調節があなたの月払いへあれば少なくとも前もって知らせなければならない25日。 これらのプログラムについてのより多くの細部はwww.hud.govで利用できる。

他のFHAの抵当保険プログラム 

次のFHAの抵当保険プログラムが今でも活発活発であるが、ある特定の特定の目的を機能するように設計されていたので、6つの主要なFHAプログラム程に多く使用されない。

セクション203 (h)
被災者のための抵当保険
(中央政府国内援助コード14.119) 
あなたの家が大災害のために損なわれるか、または破壊されたら家の購入を融資するのにこのプログラムを使用することができる。 米国大統領は大災害区域と区域を示さなければならない。 起点に造られる貸付け金が既存の家か購入するのに最近使用されるかもしれない。

被災者は最低の投資の条件を満たすように要求されないし頭金は要求されない。 

セクション203 (i)
遠く隔った区域の特性のための抵当保険
(中央政府国内援助コード14.121) 
セクション203を使用することができる(i)郊外の家を購入するため。 また全天候用道に隣接する土地の2.5のそれを使用することができるまたはより多くのエーカーの新しい農場の家を購入するのに。

セクション220
都市の再生の抵当保険
(中央政府国内援助コード14.122) 
地方自治体と共にこのプログラムが11家族までのための既存の住居を元へ戻すか、または集中されたハウジング、物理的な開発および公共事業の活動が遂行されている再開発区域で新しい住居を造るのに使用されている。 建物が4家族以上収容すれば、抵当限界は各々の付加的な単位につき$9,165を増やす。

セクション220 (h)
都会の被保険者の改善の貸付け金 
これらの貸付け金がセクション220で定義されたように再開発区域で11家族まで収容する既存の住居に変化、修理、または改善を融資するのに使用されている。 抵当限界はより少しのである:

HUDの改善の費用の見積もり; 
$40,000; または 
各世帯(高い費用区域の$17,400)のための$12,000。 

セクション221 (d) (2)
低く、適当な収入家族のための住宅ローンの保険
(中央政府国内援助コード14.120) 
適当収入家族への低によってこのプログラムが家の購入を融資するのに使用されるかもしれない。 それはまた都市の再生、コード施行、非難、等によって、または区域を宣言している大統領の結果として転置される家族によって大災害使用されるかもしれない。 one-family単位のための抵当限界は$31,000である。 この量は部門によって定められる高い費用区域の$36,000まで増加するかもしれない。

セクション223 (e)
雑多なハウジングの保険
(中央政府国内援助コード14.123) 
セクション223を使用することができる(e)抵当保険のための正常な条件が満たすことができないより古い、低下の購入するため都会の特性を。 HUDだけ特性がセクション223 (e)抵当保険のために資格があるかどうか定めることができる。 このプログラムは他のHUDの抵当保険プログラムを補うように意図されている。

このプログラムは$18,000まで抵当への法律によって限られる(高い費用区域の$21,000。)

セクション238 (c)
軍の人口急増地域の抵当保険
(中央政府国内援助コード14.165) 
セクション238を使用することができる(c)家の修理、リハビリテーション、または購入を中央政府影響を与えられた区域のあらゆる軍事施設の近くで融資するため。 国防長官は区域の付加的なハウジングのための必要性を証明しなければならない。 

セクション245 (a)
累進的な支払の抵当
(中央政府国内援助コード14.159)
累進的な支払の抵当 (GPM)プログラムは貸付け金の初期の間により低い支払を作ることを可能にする。 あなたの収入が増加すると同時に、あなたの支払はまた数年の間次第に、そして水平増加し、抵当のバランスのために安定している残る。

GPMを使うと、あなたの抵当の初期の間に利払いの延期によって事実上付加的なお金を借りる。 これはより小さい最初の月払いを有することを可能にする。 より遅い年の延期された興味は貸付け金のバランスに加えられる。

FHAは支払の増加の率および支払が増加する年の数で変わる5つのGPMの支払計画を提供する。 より大きいまたはより長い上昇率増加の期間、より低い初期の不動産のローンの支払い。 例えば:

考えをいかにの与えるため245 (a) GPMは、次のテーブル比較する203の月払いのスケジュールを働く(b)計画3の最も頻繁に使用されたGPMの計画のFHA被保険者の貸付け金。 計画3では、支払の増加安定する前の5年間毎年7.5%。 例は10%の金利と30年を、$60,000抵当に入る、使用する:

これらおよび他のFHAプログラムのより多くの情報のために、あなたのローカルFHAによって承認される貸方に連絡しなさい。