企業内弁護士: 抵当流れはマンションのプロジェクトに影響を与えている Benny L. Kass著
質問: 私達のマンションは悩みにある。 私達の所有者の多数は前にそれらの「好ましい」興味率だけ二三年得、月払いが増加したので、単位は除外されている。 これは残りの人達にそれらの所有者がもはや彼らのマンション料金を支払っていないので、重荷を置いている。 私達は堅い予算との小さい連合である。 開発者は少しだけ予備を私達に残し、今私達は生きた財政上保つために努力している。 私達は何をするべきであるか。 答え: 不運にも余りにも多くの人々が集中していない深刻な質問を上げた。 それが世帯主にいかに影響を与えるか増加する抵当流れ率についての多くの出版物が、あり。 しかし抵当流れにコミュニティの残りである「さざ波」の効果を記述している。 行こう数年。 不動産市場は熱かった。 マンションの開発者はそれらを造ることができるより単位を速く販売していた。 Lendersは感知された皆が非常に好ましい貸付け金だったものを作っていた -- 融資即ちただ融資する興味の100%。 そしてただマンション連合のための提案された予算故意に安く見積もられない多くの開発者 -- マンション料金を低い保つため -- しかしまたまだ売れ残りだった単位の引当金勘定にお金を支払わなかった。 今度は、重要な逆転がずっとある。 マンションの単位の価格は安定しているとどまるか、または特に残りの単位を販売するために開発者が低価格に強制された価値で減った。 そしてより高い不動産のローンの支払いに今直面されるそれらの所有者は抵当流れに強制で、こうして彼らの月例抵当か彼らのマンション料金を支払っていない。 毎年、地域自治会の役員会は次の会計年度の間予算を準備するように要求される。 彼らは保険のような項目を、ガス電気水道代、管理および弁護士報酬および通常の修理含んでいる、支払わなければ連合がならない費用を推定する。 彼らはまたどんな費用を主品目を取り替えるためにエレベーター、屋根、通路および他の共通の要素のような修理するか、または将来有するか写し出す予備の分析の調査を得る。 これらの費用すべては収入によって相殺されなければなりほとんどの場合唯一の収入源は所有者自身から来る。 役員は選ばれる -- 他の選ばれた役員のように -- 税を上げるか、または連合料金を増加すること好まないがありなさい。 従ってほとんどの連合の予算はかなり堅い; それらは連合の所有者全員がすみやかにそして規則的に彼らの料金を支払うという希望に頼る。 従って何人かの所有者が突然支払うことを止めればこれは通常連合のための不足を作成する。 そしてそのことを規則的に支払済でなければならない手形意味する -- 実用性、保険、または修理のような -- 全然延期されるか、または支払われない。 どんな代わりがあるか。 最初に、連合は月例または一度だけの支払としてより多くのお金を、支払わせるすべての所有者に特別課徴金を制定できる。 明らかに、これらの資金は抵当流れに直面していない、再度波紋によりさらに所有者は滞納になるかもしれない人からそれらの追加料金をできることができなければその時だけ来る。 最終的に、連合は弾丸」および破産のためのファイルをかまなければ「ならないかもしれない。 私は実際はますます連合が既にずっと非常に究極な手段を熟視していることを読んでいる。 次に、連合は許容度ゼロの規則を採用し、実施できる。 単位の所有者が以上1か月間滞納、その所有者に対して訴訟を始めなさい。 所有者が返せること方法が絶対ないほど未払い料金がの量を高くならないために注意してはいけない。 私はまた3つの長期推薦を有する。 極度の留置権 最初に、あなたの州議会を知られているものが「極度の留置権」として制定するように確信させるように強い政治運動を取付けなさい。 月の支払うようにもし貸方がマンションの単位で除外すれば、それマンション料金の連合X数を要求されるこれは意味する。 コロンビア特別区では、貸方が1991年3月7日後に土地記録に記録された、所有者除外にマンション料金を支払うことの過失者がまた抵当で除外すれば例えば、貸方が連合にこれらの滞納の費用の6かまで月を支払うように要求され。 DCコードの特定の言語は次の通り読む: 留置権は留置権を実施して行為の施設の前の6か月の間に加速がない時当然になろう単位の所有者の連合によって採用された周期的な予算に基づいて共通の費用の査定の範囲に1991年3月7日後に、記録された抵当か信託証書前に…またある。 … (§42-1903.13 (a) (2)。 同じような準備はメリーランド立法府で提案されたが、銀行家は強く持っている -- そして首尾よくこれまでに -- 制定に反対した。 連合に操作を続けていく十分なお金がなければ特性は無駄になり、ますます所有者は月例不動産のローンの支払いと同様、彼らの連合料金を支払うことを止める。 明らかに、それはより多くの抵当流れおよび窮乏地域をだけもたらす。 法律は1991年以来の地区で首尾よくはたらいた。 Lendersは反対者がずっと立法者を言っているので、廃業しなかった。 連合は支払能力があることを抵当流れ公売の潜在的なバイヤーが見ればもっと重大に、これは皆の利点にenure貸方を含むそれらの販売で競争を励ます。 私の考えでは、「極度の留置権」はこの国中できるだけ早く制定されなければならない。 条件付捺印証書料金3か月のマンション 協同組合に住んでいれば条件付捺印証書に料金3か月の査定置くために、義務づけることができる。 滞納になれば、協同組合は集まるか、または除外する訴訟をのための取らなければならない前にそれらがに叩いてもいいクッションを持っている。 マンションの役員会は彼らの連合のためのこの方針の採用に深刻な思考を与えるべきである。 あなたの法律書類によって、板にこれを自分自身でする権限があるかもしれないまたは付属定款を改めるために投票するように会員を得なさい。 いずれにしても、これは国家の財政の船を少なくとも少数のより多くの月の間、浮かばせ続けることで助ける。 新所有者を承認すること右 私の第3推薦は役員会の権利を組み込むために潜在的な所有者を承認する連合が法律書類を改めることを考慮するべきであることである。 そのような権利はほとんどの協力的な集合住宅と現在ある。 協力的なアパートを購入したいと思えば通常協同組合のメンバーになるために承認することができるかどうか定める入場委員会)または役員会にならない(会わなければ。 板(か委員会) 2つの要因だけ考慮する: 連合の規則そして規則に従う喜んでそしてことができる潜在的な所有者は(1)および(2)月例査定を支払うこと財政上できるある。 明らかに危険に満ちていたら、そのようなプロセス。 人が拒絶されれば、それらは競争、宗教、性的な好み、等のような問題に基づいて差別を、要求するかもしれない。 それにもかかわらずほとんどの板(か委員会)注意深く、客観的であるので、長年かけて非常に何百(そうでなかったらたくさん)もの潜在的な世帯主とのそのようなインタビューにもかかわらず少数のそのような不平が、ずっとある。 知る限りでは、そのような承認審査方式を採用するためにそれが地域自治会のために法的であるが非常に少数の連合はそうした。 多分それはこの選択を考慮する時間である。 貸方が彼らの借り手を選別しなければ、地域自治会はなぜ金融債務を果たせない連合に彼/彼女の新所有者を持っていることによって苦しまなければならないべきであるか。 私は十分にこれが徹底的な、論争の的になる提案であることを確認する。 私は確かに持ち家からだれでも制限したいと思わない。 しかし一方で、私は潜在的な所有者が最終的に彼ら自身しか傷つけない住んでいるコミュニティをことができないという事実を受け入れる。 それは思考の材料である。 | 
