企業内弁護士: 不動産会社間の競争ある Benny L. Kass著
「競争はアメリカの消費者低価格、良質サービスおよびより大きい選択を提供する。 住宅の不動産業では、競争は家を買うか、または販売することが消費者が」。引き受ける最も重要な財政措置の1つであるので極めて重要である それにもかかわらず、不動産の仲介手数料工業の競争はインターネットおよび他の技術的進歩の最近の現象にもかかわらずいくつかの要因の結果として、妨げられた。 そのような要因はある不動産ブローカー、州議会および不動産の任務が取る行為を含んでいる。 それは連邦通商委員会そして米国の法務省によって、「不動産の仲介手数料工業の競争」、2007年4月に出されて資格を与えられる最近出版されたレポートの多くの結論の1つである。 レポートは典型的な不動産トランザクションがいかにの進むか長く、包括的な分析を提供する -- 時間から世帯主は完了までの市場に彼/彼女の家を置くことにするまたは解決は起こる。 不動産の仲介手数料の専門家の2つの部門がある: 仲介商および代理人。 共同レポートに従って、「…代理店は消費者と直接働き、仲介商は指示する代理店を」。 調査が全米リアルター協会加入者、消費者の84%の国民連合によってそれらを彼らの家を販売するために助けるように行った2006に従って不動産ブローカーを用いなさい。 販売人は仲介商と販売人間の契約である「リスト一致に」、の署名する。 これは契約条件綴る -- 満たされるべき任務を含んで家販売法がもし。 FTC/DOJの調査に従う、3つの主なタイプのリストの一致がある。 - 「共通である販売法への占有権」。 ここでは、リストの仲介商はだれがにもかかわらず家のためのバイヤーを見つけるか家がリストの期間の間に、販売されれば任務を受け取る;
- 「排他的な代理店」。 この整理の下で、リストの仲介商は任務のもしあれば仲介商をであるバイヤーを見つけることで巧妙受け取る。 但し、支払は販売人がバイヤーを見つければ負っていない。
- 「開いたリスト」。 仲介商に家を販売する権利があるが排他的ではない。 他の仲介商 -- またはhomeseller自体-発見はバイヤー、リストの仲介商任務を受け取らない。
レポートは「従来とは違う」ビジネスモデルとして示す何をいくつかの論議することを続く。 それらは下記のものを含んでいる: - 完全サービスの割引商。 それらは勝つ任務料金より低い価格でバイヤーおよび販売人を完全な不動産の仲介手数料サービス提供する。 一例として、レポートは「割引商勝つ率の6%から7%」。が区域の3か4%任務に従来の仲介商によって提供されるサービスすべてを提供するかもしれないことを説明する
ある仲介商 -- 法律によって禁止されなくて一方、 -- それらを持っていることへの誘因が顧客として参加するように顧客に現金のようなリベートを、ギフト券またはクーポンおよびバウチァ提供する。 レポートはリベートの価値の詳細解析に入る。 「…住宅購入者、リベートへお金を戻すことによってバイヤーに任務支払に対して家に使うべき多くが」。あるのでまた家販売人に寄与できる しかし複数の州は消費者へリベートを提供することから仲介商を禁止する。 調査はことを「リベート禁止割引く価格を禁じる定め、それにより害を与える消費者に」。が 実際は、2005年の3月に、法務省はその状態の限られた競争を割り戻す提供からケンタッキーの仲介商を禁止した規則ことを主張するケンタッキーの不動産の任務に対して市民独占禁止訴訟をファイルした。 レポートに従って、場合は後で数月解決し、今リベートは許可される。 訴訟をファイルしなければならなかった前でさえも、明白な成功の他の州の司法省の調査された同じような禁止付加的。 - 仮想オフィスのウェブサイトの (VOW)仲介商。 調査に従う、「誓約は仲介商が登録されていた顧客に仲介手数料サービスをオンラインで提供するインターネットのウェブサイトである。 誓約オペレータの独特な特徴はこれらの仲介商が顧客に他の仲介商が他によって顧客に提供する手配達、郵便、ファクシミリまたは電子メールのような方法を」、提供する同じ(多数リストサービス)情報をオンラインで捜す機能を提供することである
- ウェブサイト。 不動産貿易では、自己販売人はFSBOとして知られている -- 「所有者による販売のために」。 先に論議されるように、家販売人の大きいパーセントが不動産の専門家を使用するが、それを自分自身で試みることを好む多くの販売人がある。 調査はFSBOの販売人を助けるためにサービスを提供する何人かの会社があることを報告する。 あるウェブサイトは家販売人が「バーチャル・ツアーカラー写真を掲示することを可能にし、潜在的な住宅購入者によって捜せる」。3,000のワードの記述一律料金を満たす($300の範囲で)
インターネットは今不動産の売買の重要な役割を担う。 Craigslist、ちょうど不動産はまたはZillowのような組織戸別から歩き回る日曜日に1日中使わないで家またはオフィスからの網を、捜すことをそれにより潜在的なバイヤーが可能にする有用で、報知的な援助を、提供する。 しかしこれらの革新にもかかわらず、共同レポートはそこに不動産の市場に「強い競争」をもっと達成することへ多くの障害に残ることを結論した。 概要を通って、これらは下記のものを含んでいる: - まだ一握りの司法権にある反リベートの法律のような競争の立法および規定する制限、またはFSBOsのために専ら広告し、働く会社のためのライセンスの必要条件。
- 多数リストサービスの使用。 この調査のための準備で、連邦取引委員会およびDOJは利害関係者に心配を説明する機会を与える研修会を握った。 調査に従って、「研修会のパネリストはMLSの規則が排他的な代理店のリストを…始める仲介商に対していかに区別するか報告した。リスト契約が販売法へ占有権が…」。でなければ家についての情報が普及した不動産のウェブサイトで使用できるようにされない注意しないこと規則または方針の…州
- 「操縦する」。 これは状態をだった仲介商含むまたは代理人は顧客に代理店が任務を受け取らないある特定の家を示さないことによってもう一人の不動産の専門家に、協力することを断る -- またはそれらが他の家から得る任務を大きいとして受け取らないため。 従来とは違う仲介手数料を所有する説明される1人の不動産ブローカー、:
「私は個人的に仲介商か代理人に誰も私のリストに…示さない潜在的な販売人を言ってもらった。 私は私の印によって盗まれる… Iを持っていた公共の全米リアルター協会加入者のでき事の割引商であることのための公衆で…」。冷やかされた1人の代理人を有した
5つの結論は共同レポートによってなされる。 - 政府は不動産ブローカーの民間団体の協力的な行ないを、「監視し、適切な状況の施行の行為を持って来るべきである」。
- もし「州議会議員および企業の調整装置に与え脅しなさいまたは既に競争または消費者選択」を続ければ州の立法および規則の競争結果に関する情報を制限し連邦取引委員会および司法省
- 州議会議員および企業の調整装置は「既存の法律、規則を廃止することを考慮するべきで、規則は競うために…その限界の選択および新しい仲介手数料の能力を減らすために模倣する……」。
- 政府および企業の調整装置は「市場の選択の消費者理解を促進するべきである」。
- もし「不動産の仲介手数料工業の経験的な調査の可能性を」。査定すればFTC/DOJおよび企業の調整装置
読まれるレポートは興味深くおよび報知的である。 それはそれが言葉を理解すること容易でプロセス説明するのでhomesellersおよび住宅購入者に特に役立つ -- そして落とし穴 -- 彼らがプロセスの間に出会うかどれに。 これはあるかどうか調整装置の棚の塵を集める更に別のレポートはまだ定められるべきである。 (詳報はここにかちりと鳴ることによって見つけることができる) | 
