企業内弁護士:

企業内弁護士: 不動産の専門家を使用

Benny L. Kass著

だれがこの契約を準備するか。 どんな不動産の専門家を私達(私達はべきである)使用し、私達がとき得るためにそれらをトランザクションにかかわってか。

答え: それは優秀な質問である。 多くの場合、不動産競技場の人逹はことを多くの人々忘れがちである -- 特に初めての住宅購入者 -- 不動産プロセスの実質の理解を持ってはいけない。

住宅の不動産にかかわる何人かのプレーヤーがある全部に異なった興味があり、異なった機能で取る。

この配役を見よう:

販売人: 販売人は家のための最も高い市価の取得に興味がある。 何人かの販売人が不動産業者を使用しないで彼らの家を販売することを試みることを選択するかもしれない間、ほとんどの場合販売人は不動産ブローカーに家を販売し、販売する占有権を与えている不動産の仲介手数料の会社とリストの条約を結ぶ。

不動産ブローカー: 仲介商は州(かコロンビア特別区)によって認可され、不動産の販売のビジネスを行なうために承認される -- 商業および住宅。 通常、仲介商に代理人が彼または彼女のために働くことをありこれらの代理人は頻繁にオープンハウスで置かれ、見込みのある購買者に販売人の特性を示す人々である。

不動産業者: 代理店はまた不動産を練習するために認可されなければならない。 米国中のほとんどの司法権では、仲介商に似合うために、代理店は一定数の年の間認可されたにちがいない。

バイヤー: 不動産の複雑な世界の他人であるあなたの妻、およびあなた。 すべてはある違法充満と同様、余りに頻繁に、バイヤー貸方の隠された余分な物からのすべての、支払うことを終える。

Lenders: Lendersは彼らの家を購入するためにバイヤーをお金貸す人々である。 Lendersは市場価格に主にかかわっている(専門語は「収穫」である)。 ほとんどの貸方は正当である; 但し、単純なバイヤーで文字通り犠牲にする失敗するように-まさに着手から-設計されている抵当流れ公売で販売するそれにより家を住宅ローンを作っている略奪する貸方がある。

Lendersはバイヤーおよび約束手形に署名するように信託証書が要求する。 あなたの特性が見つけられる司法権の土地記録に記録される後者-貸方のための保証、またので「抵当」参照される。 あなたの家を買い、貸付け金を得る場合、特性に行為を受け取る。 貸方によって選ばれた受託者にそれから信頼の家を譲渡する。 もしあなたの貸付け金の義務で履行を怠れば、受託者に抵当流れ公売であなたの特性を販売する法的権利がある。 うまくいけばあなたの貸付け金を離れて支払った担保信託証書を土地記録から解放しないまで、受託者から決して聞かなかったりし。

不動産の代理人: バイヤーとして、-契約交渉からの…解決によって全体のトランザクションの間に表すためにあなたの選択の代理人を保つ権利を有する。 代理人の介入は国家から国家に変わる。 ある司法権では、弁護士は問題が起こればその時だけ関与する; 他の州では契約がに書き入れられる前に(ワシントン州の首都圏でのような)代理人は頻繁に初期で保たれて、通常得る。 弁護士はまたタイトルを取る最もよい方法に関してバイヤーに助言する。 単一なら、「単独の持ち主として」買う。 結婚していれば、あなたの最もよいアプローチは「全体による借用者」としてタイトルを取ることである。 これは保護の最も強い形態である; さらに裁判所の金融判断が1つの党だけに対してあれば、家はその判断を満たすために販売することができない。 しかしそれは税留置権が党のちょうど1に対してあったときに数年前に、最高裁判所がIRSが全体によって借用者を壊すようにしたこと注意されるべきである。 (米国v技術、2002年の)。

友人との購買または同棲相手なら、タイトルを取る2つの方法がある: 合有権者か財産共有者。 あなたの代理人と取るべき最もよいルートはであるかどれ定めるためにあなたの個人的な状態を論議するべきである。

権原保険会社か解決の代理人: あなたの家を買って最終的に準備ができているとき権原保険会社か解決の代理人を使用しなければならない。 また「閉鎖」呼ばれる解決- -- 多数のペーパー絶対必要はバイヤーおよび販売人によって署名した。 販売人はバイヤーに特性を運ぶ、およびまた解決声明に署名する行為(愛情深くHUD-1と呼ばれる)。 バイヤーはHUD-1と同様、貸付け金文書、真性貸付法、束および宣誓供述書の声明発表の形態に、署名する。 販売の収入は適切な支払いを作る解決の会社によって集められる。 販売人に現在の抵当があれば、それは完済される。 政府充満 -- recordationおよび譲渡税のような -- あらゆる不動産の任務と同様、支払済が、ありなさい。 販売の収入のバランスは販売人にそれから引っくり返される。

これは複雑に聞こえ、初心者のため複雑、頻繁に威圧的である。 しかしさまざまな不動産の専門家は上で場合もある有用であるリストした。 しかしとりわけバイヤーによって保たれる代理人を除いて他のプレーヤーのほとんどに心で1つの基本的な目的があること心に留めておかなければならない: 販売をし、任務を得なさい。

助けるためにいつ専門家を雇うことを考慮するべきであるか尋ねた。 私の提案はここにある。

最初に抵当権所有会社に連絡するべきであなたが借りる楽にことができるおおよその金額を定める。 学ぶと後だけあなたがその家の貸付け金のためにどうしても修飾できない事実あなたの「夢のような家」が見つけたいと思わなかった。 多くの貸方は「慰め手紙」ように知られている何が与える -- ある程度まで家を購入するために修飾されるというすなわち声明。 私はあなたの後で売買契約に署名したまでだれでもにその手紙を示さないように警告する(多分あなたの代理人以外)。

なぜか。 私達を$500,000購入まで修飾できることを慰めの手紙が言うと仮定することを許可しなさい。 なぜ販売人にその通告を提供しなさいか。 その量まで修飾できることを販売人が知っていれば低価格の交渉のあなたのチャンスはかなり減る。

次に、見、あなたが好む家を見つけるべきである。 あなたの選択である「バイヤーの仲介商雇いたいと思えば」を。 しかしあなたがその仲介商と署名するどうにか一致がその仲介商を支払うために義務づけないことを確かめなさい; もし契約に署名すれば、バイヤーの仲介商はリストの仲介商を持つ任務の割れ目による販売人によって、支払われる。

さらにそれは法的であるかもしれないが私は販売人からのリストを持っている同じ不動産会社とないために強くことをあなたのバイヤーの仲介商か代理人推薦する。 私の考えでは、対立の可能性はちょうど余りに大きい、従ってなぜ取得賭けてみるか。

今あなたが買いたいと思う家を見つけてしまった。 表されなければあなたの仲介商か代理人(または販売人の仲介商印にあなたのために)売買契約を準備する。 それは契約を見直すために代理人を保つべきであるときである。 代理人はあなたのための保護を含んでいることと同様、契約言葉すべての理解の、助ける。

例えば、契約はあなたのあなたの選択の検査官からの満足な家の点検の取得に依存しているか。 契約は協定価格で評価する家に依存しているか。 今日の市場では、あなたの貸方が発注する評価は協定価格より低い閉鎖に行くためにより多くのお金を都合しなければならないことができる。

プロセスは時間が、忍耐および知識をかかる。 よい専門家は巧妙な購入の方に道を滑らかにすることができる。