企業内弁護士: キャピタルゲインタックスを避ける親への販売か。 Benny L. Kass著
質問: 私の夫および私は5年以上私達の現在の家を所有した。 私達は$460,000でそれを購入し、価値が今日およそ$960,000であることを見つけ、私達を$500,000の利益印に置く。 私達は別の家への今移動に興味がないが、多分私達の子供が育つ退職の準備をしている15年の私達の家を販売したいと思い。 私は私達が私達の販売価格は将来以上$960,000であることを仮定を受け取るあらゆる利益の税を支払わなければならない考えを嫌っている。 私達が法律を理解するので、私達の現在の家を、および買えば家を$960,000のための隣りと今日販売したら、15年に私達はできる販売利益の税を支払わないで家少なくとも$1.460百万のためにこと。 それは私達が、また、事実上利益の$1,000,000を非課税に得る未来の家のこの家の私達の$500,000免税を今日使用することを可能にする。 、しかし、私達が動かないし、$1.460百万のために15年の私達の現在の家を販売すれば、税法を仮定することは、私達負う私達の$1百万利益の$500,000の資本売却利益を変わらない。 私の質問私達は非課税ように報告する$500,000に利益をあったり、私の親(か第三者の持株会社)に$960,000のために私達の現在の家を販売するでしよう、そして週(か月$960,000のためのそれらから)後で、家を購入するか。 それから私達が販売する場合15年以内に、家の私達の基礎は$960,000、$1.460百万の販売価格が私達に非課税利益のもう$500,000を与えることを保障するでありか。 私がこれをすることに見る唯一の落下は書類事務(抵当、等)と関連付けられる費用である。 法律の何でもこのトランザクションを防ぎ、あなたの思考は何であるか。 答え: 素晴らしい試み。 しかし私はあなたの計画が働くことを考えない。 現在の税法のあなたの理解で正しい。 あなたおよびあなたの夫以来共同納税申告をファイルし、2つのための家、に前の5年から利益の$500,000まで除くことができる住んでいた。 あなたの例では、$960,000のためにあなたの家を販売できる -- 1つの例外を除いて -- 税の単一のペニーを支払う必要がない。 注意の1ワード: このあなたの最初家はあるか。 または古いの「ロールオーバーする」1987年前に存在にあった法律を使用したか。 この例を見よう。 1980年に、$100,000のためのあなたの最初家を買い、1984年に$200,000のために販売した。 その販売の日付からの2年以内に、$300,000のための別の主な住宅を購入した。 roll-over規則の下で、家の$300,000を支払ったが、利益の$100,000価値を延期し、こうして税金対策の為この新居の基礎は$200,000だった。 1986年に、再度あなたの家、$400,000のための今回を販売し、あなたが$460,000を支払ったあなたの現在の家に転がった。 新居のあなたの基礎はそれの支払ったものではない。 あなた以来前の住宅を販売したが作ったり、キャピタルゲインタックスを、あなたの新居の基礎ある$260,000だけが支払わなかったときに$200,000を($460,000 - 200,000)。 従って、あなたの例に、$960,000のためにあなたの現在の家を販売するべきならあなたの総利益は実際に$700,000である。 まだこの利益の$500,000を除くことができるが$200,000相違のキャピタルゲインタックスを支払わなければならない。 15%連邦租税率で、どんな率を州が課す米国市民$30,000を負い、また州税をで支払わなければならない。 このコラムのために、私は」問題をロールオーバーすることを「持っていないと考慮する。 あなたの親または第三者の持株会社に家を販売したいと思い次にそれを買い戻す。 あなたが考慮しなければならない「ステップトランザクション」主義と呼ばれる税法に法的概念がある。 これは何人かの法的学者がの税の従業者によって」恐れられ、尊重される両方「言った主義である。 主義 -- 、ないがかどれが税法に裁判所によって成長した -- 国税庁に注意深くトランザクションのすべてのステップを定めるために分析する権利をそのトランザクションを扱う方法を与える。 事実上、IRSは歩む」各ステップがだけ立つか、または1つの単一発生の一部としてすべて扱われるかどうか定めるためにの「見ることができる。 あなたの提案では、友好的な第三者に特性を販売することを計画し次に同じ価格でその後まもなくそれを買い戻す。 私はIRSがステップ主義を使用し、すべてステップ倒れることを疑う; すなわち、彼らはことをキャピタルゲインタックスを支払わなければならないことを避けるべき事前に準備された計画として見る。 そしてあなたの計画はサービスによってとてもよく拒否されるかもしれない。 あなたの親との完全な腕長さトランザクションの制作によってIRSからの否定応答を避けることができる。 それらをあなたの購入価格のための家を買うことを許可しなさい。 それからあなたの$500,000利益を除ける。 しかし特性にとどまることを計画すれば長い一定期間の間あなたの親に公平な市場の賃貸料を支払うという標準的な住宅の賃貸借契約に署名するべきである。 そこに言及べきである -- 執筆または口頭で -- あなたの実質の目的はできるだけ早く家を取り戻すことであること。 今後数年、あなたの親はあなたに戻って特性を販売できるがそして公正市場価格であることをなる -- より少し当然支払済でなくてもよろしくない不動産の任務の量。 しかしあなたの親が利益で道の下のあなたに戻って家を販売すれば、税を支払わなければならないこと利益は短期または長期であるかどうか依存しているついている量で理解するべきである。 IRSがあなたの計画を監査し、拒絶すれば、あなたが保護するように試みた$500,000の税を支払わなければためにだけならない -- 即ち$75,000 -- しかしまた罰および興味を支払わなければならないことができる。 私の考えでは、それは効果のあなたの親との本当の腕長さトランザクションを持っていなければどうしても価値がない。 | 
