企業内弁護士:

企業内弁護士: IRSはちょうど非常によいニュースを伝えるかもしれない
Benny L. Kass著

最初に固定資産税の法律のある基本原則を見直す。

販売される前に内国税収入コードのセクション121の下で、5年の期間から2のためのあなたの主な住宅に住んでいたら、(別の納税申告をファイルすれば)あなたの利益の$500,000まで除くことができ、(総合申告をファイルするために結婚していれば)またはあなたの利益の$250,000まで。 あなたの家はあなたの主な住宅でなければならない。

この同じ税法のセクション1031年の下で、別のもののために投資の特性の一つを(「放棄された特性」と呼ばれる) (「取り替え特性」と呼ばれる)交換すれば、放棄された特性がいつ販売されるかあなたが作った利益すべてを延期できるかもしれない。 1031交換に特定の制限時間がある: あなたが放棄された特性を販売した、180日のそのより早い解決以内のその取り替えの(特性)の閉鎖に実際に行かなければならない日からの45日以内の1つ以上の取り替えの特性を識別し。

しかし3年間あなたの家に住んでいたら、それを、いかに2年間扱ういつ販売したかあなたが作る利益を賃借しか。 これは以上作ったらあなたが最初にあなたの家を購入した時間からの利益の特に重要な$500,000になる。 最近までの上で、排除より多くを作ったら、利益のこの付加的な量のキャピタルゲインタックスを支払わなければならなかったことが仮定された。

IRSは、2005年2月14日に、すべての私達にバレンタインデーの現在を与えた。 それはとりわけ納税者がより硬直した交換規則と家販売の排除を(セクション121の下で)結合することを可能にする収入プロシージャ2005-14年を出した、(セクション1031年の下で)。

IRSによって提供される例はここにある:

エドワード交換体は2000年に$210,000のための家を買い、2004年までの彼の主な住宅として使用する。 2004年から2006年から、彼は借用者に家を賃借する。 今では特性が賃貸不動産であるので、彼は毎レンタル年の間$10,000の下落の控除を取る -- 即ち$20,000。

2006年に、彼は$460,000の公正市場価格と現金およびタウンハウスの$10,000のためにこの特性を交換する。 エドワードはに意図する -- そして -- この新しい特性を賃借しなさい。

IRSの例に従って、エドワードは$280,000の量の利益を実現した。 ($460,000 + $10,000現金= $470,000、下落の$20,000と$210,000購入価格を差し引いて、)。

エドワードは$250,000の家販売の排除のために修飾する。 彼は前から2のための家に販売された5年前に単一、所有し、そして住んでいた。 彼はまた1031年の処置のために家が賃借された、修飾し販売の時にこうして投資の特性だったので。 さらに、彼が受け取った取り替えの特性はまた投資の特性である。

IRSは特性が販売または交換の日付の納税者の主な住宅であるようにセクション121 (家販売の排除)が要求しないことである明確作る。 実際は、このセクションの明確な言語は前の5年からそこに住まれていた2つがある限りそれを賃借できることそれを明確にさせる。

IRSに従って:

(エドワード)交換前に5年の期間の間に少なくとも2年間彼の主な住宅として家を所有し、使用したので、(エドワード)セクション121の下で利益を除くかもしれない。 家が交換の時に投資の特性であるので、(エドワード)セクション1031年の下で利益を延期するかもしれない。

IRSはあなたの家販売の排除の上で最初に使用するように要求する。 ここでは、エドワードは$280,000の利益を作った、そう彼は彼の来年の納税申告の$250,000排除を報告する。 しかしIRSはまた今エドワードがより硬直した交換プロシージャを利用することを可能にする。 したがって、エドワードは$30,000の残りの利益を延期するかもしれない -- 下落に帰することができる$20,000利益を含んで -- セクション1031年の下。 IRSは次の実例を示した:

 

このすべてはいかに行きつくか。 エドワードは彼が彼の家の販売で多くの利益を作ったのに、税を支払わない。 エドワードは彼が交換トランザクションで受け取った、取り替えの特性の税金対策の為彼の基礎は$430,000である$10,000現金、非課税保つことを、得。 これはセクション121 ($250,000)の下で除かれ、彼が受け取った現金によって減る利益と交換($190,000)の時に放棄された特性の基礎を、取ることによって計算される($10,000)。

これは複雑に聞こえる -- そしてそれはある。 本格的な関わりを作る前にあなたの会計士、また両方あなたの税務顧問に相談するべきである -- そして完全にあなたの前に法的拘束力がある契約に署名しなさい。

しかしIRSは税法の更に別の拔け穴に演説しなかった。 エドワードは少なくとも1年間取り替えの特性を賃借でき次にそれに再び動くことにする。 この過去の10月までの上に、2つのより多くの年の期間の家に住んでいたら、彼はもう一度もう$250,000の家販売の排除のために資格がある。 但し、2004年の10月に、議会はアメリカの雇用創出の行為を渡した。 その行為は今エドワードがより硬直した交換を通って取り替えの特性を得たので、彼は彼がその特性にタイトルを得た日付に始まる5年の期間のためのこの排除を取ることができない要求する。

但し、5年の終わりに、特性は価値で推定上増加してしまう。 エドワード -- 彼がもしそれを販売することを望むために -- それからこの家販売の排除のために資格がありなさいありなさい。 なおエドワードが更に別の1031交換をすることができるとき、制限時間がにない; ほしければ、彼は別の投資の特性のためにいつでもこの特性をもう一度交換してもいい。

ここ数年間起こった不動産の感謝で多くのお金をもうけた多くの人々がある。 あなたの利益がセクション121の下で法定限界を超過すれば、回避の一方通行はここにある -- または少なくとも延期する -- キャピタルゲインタックスを支払うこと。

それは専門家から多くの忍耐そして勧めることを取るが、IRSは今、および私達このクリスマスのプレゼントを利用べきであるすべて話してしまった。