企業内弁護士: 住宅ローンの利子の控除 Benny L. Kass著
税の回避は報酬を運ぶ唯一の知的な追求である。
-- John Maynard Keynes
「しかしそれは控除できる!」 どの位の割りで私達は取るべきか住宅ローンどのようなか決定するときこれらの単語を聞いたか。 何が丁度免責金額の平均か。 $300、000のためのマンションを購入することを計画し、$30,000を(10%)置く。 $270,000貸付け金を捜している。 1人の貸方は$1662.45の月払いの6つの1/4%で固定速度を30年の抵当、提供した。 もう一人の貸方は興味5.5%で3年間固定にとどまるかどれが (ARM)3年のアジャスタブル・モーゲージを取るように確信させることを試みている。 最初の3年の月例不動産のローンの支払いは$1533.04である。 これらの数がだけ元利、ない税および保険反映することを心に留めておきなさい。 数を分析し、2つの貸付け金間の1ヶ月あたりの$129.41の相違があることを見る。 しかしそれはあなたの照会の終わりではない。 結婚して、共同で$61,301と$123,700の間で得ることを意味する25%所得税率等級にあることを知っている。 それはあなたが住宅ローンの利子で支払うあらゆるドルのためにことを、あなたの申告所得税のそれの25%控除できる意味する。 従ってこれらの控除のプラグを差し込むとき、2つの抵当間の相違は$97.65に月今落ちる。 これは住宅ローンのいつ買物をするか考慮する重要な面である。 私達の例では、その腕がそして現在の市況に基づいていたか」。検算されるとき私の貸付け金がかなりより高いかもしれないとき「3年の腕のための$83.22の月例節約が実際に価値があることを、あなた自身に尋ねなければならない 従って、税考察は非常に重要である -- あなたの前の両方はあなたの2006年の申告所得税をファイルすることを準備しているとき次に買い。 興味の控除の2つの面を見よう: 住宅ローンの利子: 最初またはセカンドハウスの住宅ローンの興味は次の限定に応じて十分に控除できる、: 獲得は$100,000まで$1まで,000,000およびホーム・エクィティの貸付け金を貸す。 結婚しているが、別にファイルすれば、限界は半分で裂ける。 獲得の貸付け金の概念を理解しなければならない。 そのような貸付け金のために修飾するためには、あなたの家を買うか、組み立てるか、または大幅に改良しなければならない。 顕著な負債より多くのために財政を再建すれば、超過量は獲得の貸付け金としてあなたの家を改良すればのに超過分すべてを使用しなければ修飾しない。 私達をこの例を見ることを許可しなさい: あなたの現在の抵当バランスは$200,000に下がるが、ここ数年間途方もない感謝のために、あなたの家は$600,000の今価値がある。 お金の財政を再建し、引き出すことを望む。 あなたの家のあなたの信用そして公平に基づいて、あなたの貸方は$450,000の住宅ローンを与えるために準備される。 それは大きく聞こえるが、ただ$300,000まで興味を控除できることを心に留めておく。 ($100,000ホーム・エクィティと$200,000の獲得の負債) 国税庁はが課税控除のこの面のために修飾するために別のホーム・エクィティの貸付け金を取る必要がないことそれを明確にさせた。 残りの興味は動産の利権として扱われ、不運にも控除できない。 ポイント: 住宅ローンの買物をする時 -- 何かはであるかどれあらゆる潜在的な住宅購入者はするべきである -- 多くの情報を与えられる。 あなたが理解しなければならない1つの項目はである「ポイントの概念」。 各ポイントはあなたの住宅ローンの量の1%である。 従って$450,000を借りるべきなら各ポイントは$4,500.00を要する。 Lendersはほしいが、レベルで、貸付け金は高利、可能性としては違法になり、一般に」。知られているものが「sharking貸付け金として表すかもしれないと同様に多くのポイントを満たすことができる 通常、あなたが貸方、支払うあらゆるポイントのためにパーセントの1/8あなたの金利を減らせるべきである。 但し、金利が過去数年間に極端に低かったので、借り手はより低い住宅ローンの利子の貸付け金を得るために余分お金をちょうど支払いたいと思わなかった持っていない。 ポイントは頻繁に異なった名前と隠れる -- 貸付け金の割引か融資開始手数料のような -- しかし名前にもかかわらず、それらはお金を表す -- 消費者 -- 支払わなければならない。 そして支払は通常融資額に一般に含まれていないので、現金で率直、である。 Lendersは危険を取る。 それらは貸付け金を返せる十分にかもしれないしまたはそうではないかもしれない他人にお金を貸す。 貸付け金の返済を保証するためには、貸方は貸付け金の完全な支払を保証するために家が傍系親族(保証)としての上に置かれるという借り手が(抵当文書)信託証書に署名するように要求する。 価格は(安定している抵当流れは増加して)これする貸方の保証を可能性としてはより危険に、住宅相場が上がっているとき、貸方に少し危険があるが、ようであるので。 より高い危険、より高い住宅ローンの利子は; より高い危険、多くは貸方をたいと思う満たし指す。 最もよい抵当取り引きを得るためにしかし多くの消費者は買物をしない; 彼らは盲目の信頼の信用の状態についての貸方の声明を取る。 頻繁によりよい金利を得ることは可能である -- またはより少ないポイント -- 別の貸出の源から。 私は私達が2007年に動くと同時に、私達はポイントと提供されるより多くの貸付け金を見始めることを疑う。 ポイントは借り手によって支払われる年に十分に控除できる新しい抵当を得ることを支払った。 IRSは最初に借り手がこれらのポイントのために貸方に別の点検を書くように要求した; 近年、IRSはこの位置の後退するようである。 但し、それはまだ解決声明(HUD-1)を持つ意味をはっきり反映するあなたが支払っているポイントの数そして量を成している。 しかし財政を再建の貸付け金を得るためにポイントをたいていの場合支払えばそれらのポイントはによって支払済である年の間控除できない完全ではない。 むしろ、IRSはあなたの住宅ローンの年の数によってポイントを割振るように要求する。 例えば、$450,000の量の貸付け金の財政を再建し、得る。 減らされた金利でこの新しい貸付け金を得るためには、1ポイントを支払うことを選択する -- または$4,500。 あなたの貸付け金が30年間あれば、ポイントの1第30だけ毎年控除できる -- または$150.00。 但しあなたの家を再度販売するか、または財政を再建することによってこの貸付け金を、早く支払えば、割振りを解除された(nondeducted)ポイントのバランスはその年のあなたの申告所得税でそれから控除することができる。 販売人支払済ポイント: 不動産のすべては遅い市場で交渉可能、特にである。 多くの場合、潜在的なバイヤーは販売人に売買契約を示し、販売人に販売を行かせるある特定の財政の譲歩をするために頼む。 そのような譲歩は(1)バイヤーの最後の費用一部またはすべてを、(2)解決で現金信用を与えている販売人支払っている販売人をか(3)バイヤーのポイント一部またはすべてを支払っている販売人含んでいる。 これらのポイントが購入者によって控除することができることそれをまたはない、IRS出した支配を信じなさい。 サービスはそれらのポイントが販売人によって支払われても購入者が、特定の状況下で、抵当権所有会社によって必要なポイントを控除できることを発表した。 これは「販売人支払済ポイントと一般に言われる」。 私達をあなたの例を見ることを許可しなさい。 あなたの新居の$450,000を支払い、$360,000の貸付け金を得る。 貸方はそれらが2ポイントを受け取れば、または$7,200にことができるまたは6つの1/4%あなた6つの1/2%ののための固定30年の慣習的な貸付け金を、ポイント無しで与える。 あなたの販売人をこの合計を支払うように確信できれば -- そしてあなたの売買契約を販売人がポイントとしてこのお金を支払っていることを反映してもらいなさい --十分にあなたが今年のためにファイルするあなたの所得税から全体の支払を控除べきである。 解決シートが多分解決で受け取られる最も重要な文書である思い出し永久に保たれるべきである納税者は。 これはIRSによって挑戦されればあなたの最もよい証拠である。 販売人支払済ポイントの控除へ1つの主要な連結器がある。 販売人が支払ったポイントの量は購入者が今それらの販売人支払済ポイントを控除すれば購入者の基礎を減らすのに使用される。 私達の例では購入者が特性の$450,000を支払ったら、今購入者に販売人支払済ポイントの$7,200を、費用基礎減らされる控除されるポイントの量控除し。 私達の例では、基礎は今$442,800である($7,200引いて$450,000)。 ここでは、現在の税法の下で、これはあなたのための実際の問題ではないかもしれない。 この一連の記事で後で論議されるように、少なくとも2年間彼らの家で生きている十分に彼らの主な住宅の販売の利益(総合申告をファイルする結婚されていたカップルのための$500,000)の$250,000まで課税所得から除くことができる納税者。 従って、比較的重要でないの税基礎 -- 納税者が$250,000か$500,000の法定ドル量を超過する利益を作らなければ。 この情報は実際のところ一般的である。 あらゆる納税者は異なった選択および状況と独特、である。 あなたの特定の状態のためのあなたの税務顧問に相談しなければならない。 | 
