企業内弁護士: 特性の交換 -- 「種類」のよう何がであるか。 Benny L. Kass著
質問: 私は10年間以上テキサスの家を賃借し、1031より硬直した非課税交換の一部としてそれを販売することを望む。 私は私の家を販売し、ヴァージニア浜の近くでレンタル単位を購入することを計画する。 私はさまざまな借用者に決してテキサスの特性をそして専ら長年かけて賃借したあることが占めなかったし、または使用しないし。 私の総収入は大幅に長年かけて増加し、それによりこの賃貸不動産の所有の税制優遇策を減らす。 私はまた取り替えの特性「浜」の家を夏月の間に賃借し、14日間または年内はの間により少しを使用するように意図する。 1031の交換法律の下で私が「別荘」のためにレンタル単位を交換することは許されるか。 すなわち、これは「のように親切な」交換として考慮されるか。 答え: 特定の答えはあなたが別荘のために計画する使用によって異なる。 しかし最初に、私はあなたの質問の虚偽の申し立てを訂正したいと思う。 内国税収入コードのセクション1031年はいわゆる「より硬直した交換を」。可能にする操作中セクションである 「非課税の」交換としてそれを参照した。 これは正確ではない。 頻繁に言われているように、「死および税は生命の唯一の確実性」である。 硬直したの- 1031交換は非課税ではない。 それは「課税が繰延べになった」トランザクションとして最もよく記述されている。 テキサスのあなたの家を販売する時 -- どれが呼ばれる「放棄された特性」と -- あなたが作った利益は現在15%である中央政府キャピタルゲインタックス率で課税される。 また適当な州か地方税を支払わなければならないことができる。 但し」テキサスの特性を交換することを「整理したら1031交換のための法的準備所要額すべてに、あなたが延期される支払おう税従えば。 この例を見よう。 $50,000のためのテキサスの特性を購入した。 $350,000のためにそれを販売する。 この例の為に、私達はあなたが作った改善および下落を無視する。 あなたの利益は$300,000である。 1031交換トランザクションをしなければ、キャピタルゲインタックスのIRS $45,000を支払わなければならない。 但し特性を交換したら、$400,000のための取り替えの特性、現時点で税を支払う必要がない購入すれば。 しかし法律は完全な壊れ目を与えない。 新しい特性の$400,000を支払うのに、放棄された特性の基礎は取り替えの特性の基礎になる -- すなわち$50,000。 基礎はあなたが所有権の期間の間に作ったあらゆる改善と特性の原価と、定義される。 従って、更に別の1031交換で従事しなければ、最終的にあなたが作った利益すべてのキャピタルゲインタックスを支払わなければならない取り替えの特性を後で販売することを行く時。 私達の例では、$550,000のために取り替えの特性を販売すれば、あなたの利益は$500,000 ($550,000 -その不動産の$400,000を支払ったのに、50,000)である。 今度はあなたの質問に戻って。 ない「のように親切の法定定義が」。 但し取り替えの特性が不動産でなければならないこと、IRSおよび税裁判所はそれを明確にさせた。 これは別のそのような特性のためにテキサスのあなたの一世帯住宅を交換できるまたは他のどの種類の不動産もことを意味する。 家はオフィスビルのために交換することができる; マンションの単位は空き地のために交換することができる。 ショッピングモールは農場のために交換することができる。 取り替えの特性は不動産である限り、IRSの召集を渡す。 しかし別荘は潜在的問題を作成する。 巧妙な1031を持つためには交換しなさい、放棄されておよび取り替えの特性「貿易の生産的な使用またはビジネスがのためにまたは投資」。保持されるように法律は要求する 税法(Section280A)の別のセクションはそのような特性を取扱う特別な規則を作成する。 別荘が税年の間に(a) 14日以上の大きいののために個人的な目的のために納税者によってまたは特性が賃借される年の間に(b)幾日の数の10%以上使用されなければ、投資の特性として考慮される。 したがって、あなたの1031交換の取り替えの特性としてヴァージニア浜の特性を得られるかもしれない。 但し、それはこの問題を取扱う報告された訴訟がないという私の理解である。 従ってIRSの会計検査官がと特性のあなたの個人的な使用考慮するかもしれないことは、可能である -- セクション280Aに従うとはいえ14日以下および -- 投資目的を敗北させ、交換に名誉を与えない。 あなたの最善の策: 少なくとも2年間、ヴァージニア浜の特性を全然使用してはいけない、そうすればそれは偽りなく賃貸不動産である。 、販売の日付からの45日以内の取り替えの特性を識別しなければならないとき販売の日付からの180日のより早いのでその特性にまたは実際にタイトルを取らなければならないことを心に留めておけば特性が販売される年のあなたの申告所得税が当然である時放棄された特性を販売する。 これらは法律で綴られる必須の締切放棄することができない。 1031交換はあらゆる投資の特性のための貴重な用具、しかしきちんとされなければならない。 責任を作るか、または不動産の契約に署名する前にあなたの税および法律顧問に相談しなさい。 | 
