企業内弁護士: 「ブタ」および「友達」の投資家の規則 Benny L. Kass著
質問: 私が私の納税申告を準備してもいいように税法規を理解することを試みるI小さいレンタル建物(4単位)を所有するため、およびAM。 私は会計士のよりもむしろ支払をするインターネットの税サービスの1つを使用するために好む。 基本原則を私に与えて頂けますか。 答え: 助けるために専門家CPAを保つことをはい、しかし私まだ推薦しなさい。 インターネットサービスの多数が十分な間、まだに話すことあり実質の生きている人を何も持っているよりよい -- そしてもし間違えられれば責任がある握るため。 そしてその上、会計士の料金は課税控除である。 投資不動産を所有する、これは大きいオフィスビルおよびショッピングセンターと同様、一世帯住宅、マンションおよび協力的なアパートを含んでいるワシントン州の首都圏に多くの人々があり。 多くの人々は選択によって投資家行う; 彼らは不動産が優良投資であることを信じる。 多くの人々はデフォルトで投資家である; 彼らはこの区域を残すとき、代りに地主になることにされて彼らの実家を販売。 議会が劇的に1986年に税法を変えた前に、不動産投資は通常して考慮された「営利活動と」。 賃貸不動産を購入し、好ましい不動産金融を得、賃貸料所得を受け取ることができる。 これらは頻繁に大きい税金逃れの隠れみのに翻訳した大きい「ペーパー損失」を発生させる。 例えば$200,000.00のための特性の部分を買ったら、そして地価$95,000.00で、建物のための償却基礎あった$105,000.00が査定された。 土地は税金対策の為価値を低下させることができない。 本の税法はそれから加速された下落を取ることを可能にし大判紙の損失を毎年取る。 実際にどんな年選ぶだったかによって直線下落を、ことにしたら、18か19年の基礎の特性の価値を低下させる選択を有するかもしれない。 18年の基礎を取ったと仮定して、あなたの納税申告(18で割ることによって求められる$105,000.00)からの$5,833のペーパー損失を毎年取ることができる。 小型の費用からのあなたの実際の控除に加えて -- 住宅ローンの利子の支払、固定資産税、リースの任務、広告および修理のような -- 賃貸料所得から、法律はまた下落と呼ばれたペーパー損失を取ることを可能にした。 議会およびレーガン政権は税金逃れの隠れみの工業の成長について心配した。 多くの場合、促進者および投機家は必ずしも優良投資ではないが買ったり、重要な税の控除を毎年発生させる特性を。 これらの控除は呼ばれた「税金逃れの隠れみの」。と 議会は1986年の税制改革法案を制定したときに、作成した「受動の活動呼ばれた新しい概念を」。と 受動の活動の第一次焦点が税金逃れの隠れみのの乱用を省略することだったが正味残高は一般の不動産投資家の劇的な影響だった。 受動の活動の規則は複雑である。 それらが不動産トランザクションに関連していると同時に受動の活動の非常に短い要約はここにある。 1993年の8月では、議会は専門の不動産投資家のための法律を変更した。 すべての実用的な目的のために、ほとんどの投資不動産トランザクションは「受動の活動の部門に分類される」。 単純化しすぎられて、これは他の不動産の活動からの収入を相殺するのに不動産の損失がただ使用されるかもしれないことを意味する。 1986税制改革法案前に、賃金および標準的な配当のような他の収入の源からあなたの不動産の損失を、控除できた。 但し、1987年、この状態始まる -- そして法律 -- 変えられる。 2つのバケツがあることこの複雑な法律を簡単にすることを、私達をふりをする許可しなさい。 1つのバケツは「受動収入発電機」と (PIGs)分類され、他のバケツは分類される「受動の活動の損失 (PALs)」。と 不動産投資の活動にかかわれば、あなたの損失すべてはPALのバケツに置かれ、あなたの利益すべては回収容器に置かれる。 あらゆる不動産投資家の第一次目的の1つは同時にないその収入の税を支払わなければなっていない間多くの利益を作ることである。 1986年の税制改革法案の下で、回収容器の不動産の利益はPALのバケツの不動産の損失によってだけ相殺することができる。 しかし損失を推進するための準備がある。 これは「純営業損失」と言われる(NOL)。 これらの損失を不明確に推進、控除として受動収入に対してより遅い年にそれらを使用できる。 未使用の損失は十分にで納税者が不動産の全体の興味を捨るとき許可される。 これらの受動の活動の規則から2つの主要な排除がある: - 特定の状況下で、納税者は他の(非受動の)活動から受動のレンタル損失の$25,000.00まで控除できるかもしれない。 この特別な規則は「$25,000.00免除として知られている」。
この免除のために修飾するためには、納税者はレンタル活動に「積極的に」参加しなければならない。 活動的な関係者であるためには、これは経営上の決定、承認の新しい借用者の賛成修理を作ることか点検を書くことのような特性の所有者によって「真正な」参加が、要求する。 但し、$25,000.00免除はあらゆる課税年度の修正総所得が$100,000.00 (AGI)以下の納税者にだけ適当である。 納税者のAGIが$100,000.00を超過するところで、$25,000.00の最高額は停止される; $25,000は個人の修正総所得が$100,000.00を超過する量の50%減る。 すなわち、納税者のAGIが他の収入を相殺するのに$150,000.00を超過すれば、受動の損失が使用することができない。 別のリターンをファイルし、離れて住んでいる同じ停止の収入を、再度相殺するのに結婚されていた納税者のために、受動の損失の$12,500.00まで支配する使用されるかもしれない。 - 1993年の8月では、議会は強いのに反応した -- そして声 -- 不動産業からの心配、および部分的に1993年の収入和解の行為のこれらの規則自由化される。 今度は納税者物質的に参加すれば、彼がまたは彼女は不動産の活動にAGIにもかかわらず非受動の(ノンリアル財産の)収入に対して、負われた損失を相殺することは許される。
納税者がこれらの自由化された規則のために資格があるかどうか定める2つの重要なテストがある。 最初に、税年の間の納税者の個人的なサービスの50%以上不動産貿易かビジネスで行われなければならない。 これはように「物質的な参加」テスト参照される。 2番目に、納税者はこれらの不動産ビジネスに積極的に働く税年の間に750時間以上過ごさなければならない。 そしてIRSは納税者が物質的な参加のテストを満たすレンタルおよび非使用料の活動を結合できないことそれを明確にさせた。 但し、ほとんどの投資家はまだ1986の受動の活動の規則の下でおそらくころぶ。 」IRSの形態8582の不動産の活動からの損失を要求すればあなたの納税申告とファイルされなければならない資格を与えられた「受動の活動の損失限定のコピーを得るべきである。
また「住宅の賃貸不動産資格を与えられるIRS書527のコピーを得るべきである」。と これは網(irs.govで利用できる; 「より多くの形態および出版物をつけなさい。」)また(800) 829-3676の呼出しによってIRSからのそれを発注できる。 投資家の不動産に関する法律は複雑である; これらの受動の活動の規則の適切なある税の節約納税者を提供する、あなた自身の税務顧問と絶対必要論議するあなたの個々の状態をである。 | 
