企業内弁護士:

企業内弁護士: 財政を再建するか、または販売しなさいか。

Benny L. Kass著

私は特性に付加を置きたいと思い、財政上重点を置かないでこれをするお金を持つことを望む。

答え: 私達は2つの視点からのこれを分析しなければならない: あなたおよびあなたの親。

私はそれを買う5年前にから2のためにそれを所有し、使用したらあなたの親が特性の支払った、排除に$500,000全体を取れるものを知らない。 あなたの親はキャピタルゲインタックスを支払う必要がないことにあなたが支払うことを計画する価格が$500,000のそれを現われる超過しないので。

あなたの親が特性の財政を再建すれば、によってほしい$200,0000を得ることをいかに確かめる場合もあるか。 彼らは現在$250,000を所有する、従ってその金額を取るために$450,000の量の財政を再建の貸付け金を得なければならないことを意味する。 そして信用が原始的な純粋でも、私は貸方が非常に大きい貸付け金に同意することを疑う。

なお、あなたの親は贈与税について心配しなければならない。 現在、あなたの親のそれぞれは与える(1年ごとの非課税の) $12,000まで与えた。 但し、彼らが与えればはっきり自由なギフトの量および彼らを超過する家、これが税および財政の状態にいかに自分自身で影響を与えるか定めなければならない

あなたの親が特性を与え、あなたの名前に移るタイトルを有することを整理すればもっと重大に、税金対策の為あなたの基礎はあなたの親のそれである。 あなたの親が前に特性の$200,000を数年仮定しよう支払った、改善をとしなかった。 特性の基礎は$200,000である。 それらがあなたに家を与えるとき、提供者(あなたの親)の基礎はdonee (すなわち)の基礎になる。

何がこの平均か。

特性に住むことにすることを仮定する。 家に新しい付加の$100,000を支払い、3年間そこに居る。 それから$700,000のためにそれを販売することにする。 税金対策の為あなたの基礎は$300,000である($100,000付加とあなたの親からの$200,000)。

販売の前に5年から住み、2つのための特性を所有したので、そして結婚していないので、利益の$250,000排除のために資格がある。 しかしあなたの利益は$400,000である($700,000 - $300,000)。

私の例では、IRSに排除にある利益の$150,000の15%支払わなければならない。 それは$22,500を要し、また適当な州かローカルキャピタルゲインタックスを支払わなければならない。

頼むべき次の質問は貸付け金のために修飾できるかどうかである。 その場合私の考えでは完全にどちらにしても購買あなたの親からの特性である。 含まれた不動産業者がないので代理店に普通6%任務を控除行くでき、まだあなたの親が彼らの$200,000を得ることを整理できる。 あなたの価格は$470,000の範囲にある

但し、これはあなたが造りたいと思う付加のためのあなたの手に必ずしもお金を置かない。 従って私達をアプローチ別のものを試みることを許可しなさい。 あなたの親は$100,000の量のホーム・エクィティの貸付け金を得ることができあなたがほしい付加を取付けるのにこれらの資金を使用する。 それから、家の$470,000を支払うかわりに、$570,000のための契約に署名する。 そしてホーム・エクィティの貸付け金が仮定することこの購入価格のための貸付け金を、解決で得ることができ、およびあなたの親は$200,000を完済されることを抵当と得る。

これはあなたの考察のための例だけである。 考慮されるべき多くの要因がある:

 

• 特性に住んでいるまたはそれを賃借するか。

   

• 抵当をできることができるか。

   

• 実際に新しい付加を今必要とするか。

これらはあなたがあなたの財政および法律顧問と論議しなければならない一種の質問である。 しかし覚えるべき要点: 親からの子供へのギフトは親または子供の最上の利益に常にない。