企業内弁護士:

企業内弁護士: 購入の抵当流れの特性は危険なビジネスである

Benny L. Kass著

答え: 何人かの人々他の人々の悩みを利用することを試みている傭兵と電話するかもしれない。 しかし状態の現実は多くの場合それである、実質の傭兵はそれらをできることができなかったし、または貸付け金の契約条件理解しなかった、または両方作った消費者に貸付け金を貸方だった。

抵当流れ公売の家を買うことは危険に満ちている。 だけどたん場になって抵当流れ公売が取り消されるか、または販売が起こる前に借り手が破産分をファイルしたことを学ぶためにあなたの宿題をする多くのお金を使うことを終えることができる。 そして販売が進んでも、落札者ではないかもしれない。 プレーヤーおよびプロセスを知っている、頻繁にこれらの特性を得る物である多くの専門のバイヤーがあることを着手で知らなければなり。

あなたがしなければならない一番最初の事は不動産についてだけ知識があるが、だれがまた特性が見つけられる司法権で抵当流れを用いる経験を持っている代理人を雇うことである。 米国中の異なった州法そして条件がある、従って抵当流れプロセスを説明することを試みる他の出版物および本に頼ることができない。

あなたの代理人はあなたにプロシージャを説明し、すぐに特性のタイトル調査を発注する。 推定上抵当流れを設けた貸方はまた貸方が特性の興味がある実体)またはすべての人にへの抵当流れ公売の通知を要求されるので、タイトル調査を得た(提供するように。

しかし一般に、そのタイトルのレポートはあなたと共有されない。 のような問題を含む特性にタイトルについてのすべてを、知りたいと思う:

 

• だれが特性を所有するか。 だれの名前にタイトルはあるか。

   

• 土地記録に何抵当があるか。

   

• 世帯主に対してあらゆる訴訟があるか。

   

• 記録のあらゆるファイルされた機械工の留置権があるか。

これはなぜすべて重要なであるか。 家に$300,000の市価があり、$175,000の量に最初の信頼(抵当)、および$100,000の量に第2信頼があると仮定する。 どの貸方が抵当流れを設けたか知っていることは重要である。

それが最初の信頼のホールダー、法律によって第2信頼は一掃される。 それは世帯主が第2信頼のホールダーにもはやお金を負わないことを意味しない。 その信頼のホールダーが世帯主を追求したいと思えばスーツを法廷でファイルしなければならない; それは特性で除外できない。

家を買うか、または財政を再建するためにお金を借りる時2つの法律書類に署名することを心に留めておきなさい: (1)借り手がその文書の言葉に従って貸方に支払うことに同意するおよび(2)貸方が特性で除外することを可能にする文書である信託証書という(別名抵当)約束手形。 信託証書は特性が見つけられる司法権の土地記録間に記録される。

一方で、第2信頼のホールダーが除外し始めれば形式的にそれ自身を保護する機会がある最初の信頼の貸方を知らせなければならない。 場合によっては、その最初信頼の貸方は第2信頼を買うために交渉できる -- 第2貸方がお金をすぐに得て幸せであるので通常割引で -- そして最初の信頼のホールダーは自身の抵当流れを始めることができる。

これは複雑に聞こえ、ある -- 特に不動産の初心者のために。

あなたの代理人がタイトル調査を得ている間、特性を点検するために整理をするべきである。 所有者はなぜそれが抵当流れに行くようにしているか。 所有者それを販売することないがあることそのような悪い状態の家はあるか。 ほとんどの世帯主はかなり何年もの間彼らの信用地位に影響を与えるので彼らの家に除外されてほしくない。 貸方は彼/彼女の信用報告書の抵当流れがある借り手に新しい貸付け金を作りたいと思わない。

したがって、抵当流れの脅威に直面された多くの世帯主は家を販売することを試みる -- 割引で -- 抵当流れに直面しなければならないよりもむしろ。 世帯主と話すことを試みるべきで家を直接買うことができ、こうして皆が抵当流れを避けるという取り引きを交渉できるかどうか見る。

これは特性の真の値を知る必要がある意味しまたことをあなたが世帯主と持っているあらゆる議論の前に抵当権所有会社からの予備の貸付承認の手紙を得なければならない。 またプロセスを停止するために貸方は要求する厳密な金額を知る必要がある。 多くの場合、これは貸方の代理人が顕著な貸付け金のバランス、延滞料、代理人料金および抵当流れの費用が含まれている完全な配当支出量を与えて好まないので得にくい。

販売するために家世帯主を契約に署名するために確信できれば、その契約は家が除外される前に閉鎖に行くあなたの機能に依存するべきである。 世帯主にお金を与えるべきではない; あなたの手付金の沈殿物はエスクロウ・アカウントのあなたの代理人によって握られる。

あなたまたはあなたの代理人はすぐに貸方(か売買契約のそれらに助言するために代理人を)連絡するべきである。 特性の解決に行く時間を与えるために抵当流れが延期されること確認書を得るべきである。

抵当流れプロセスが始まったら、あなたの宿題すべてをするため少しだけ時間があることが注意されるべきである。 ほとんどの正当な貸方は抵当流れの選択の住宅購入者との交渉を急に排出したまで除外し始めない。

貸方は地方紙に抵当流れの通知を置く。 あなたおよびあなたの代理人は広告を非常に注意深く読むべきである。 抵当流れはいつ、どこで起こるか。 多くの場合プロセスは10-15分以下かかる場合があり遅れれば、失う。

広告に置かれる条件か制限があるか。 落札者は顕著な留置権か義務に応じて取るか。

今度は、それは抵当流れ日である。 競売人のオフィスに(ある司法権でローカル裁判所のステップで起こる)行くべきで、値をつける指示を注意深く聞く。 時々、新しい契約条件オークションの時に示され、これらの言葉はあなたに満足ではないかもしれない。

落札者、競売人とすみやかに閉まらなければ放棄される誠実な沈殿物を掲示しなければならない -- 通常競売の日付からの30日以内に。

お祝いは順序でまだない。 現在の所有者が特性にまだあり、おそらくそれらを適切な地主借用者裁判所に連れて行き、それらを立ちのかせるように努めなければならないというその事実を考慮に入れたか。 これはあなたの計画の予算でを説明されなければならない高い、時間のかかるプロジェクトである場合もある。

抵当流れ公売の購入の特性は皆のためではない。 それは高く、時間のかかるつまらない場合もある。 あなた自身にこの質問を常にしなさい: これがかなりそのような物なら、なぜただ私の方法来ているか。