企業内弁護士:

企業内弁護士: 第2信頼を取り戻すこと

Benny L. Kass著

私達は$35,000の相違のためのセカンドローンを取り戻して喜んでである。 これをすることの賛否両論は何であるか。

答え: 創造的な融資は不動産市場に戻った。 販売人は」、今ではそれが「バイヤーの市場であることを確認し始めて、販売をすることは仕入契約を示すことにバイヤーを引き付け、誘惑するために魅力的な利点を提供しなければならない。

何人かの販売人は自由な血しょうテレビを提供している; 他は1-2年をレンタカーに自由に賃借する与えている。 そして何人かの販売人は財政の刺激を考慮している -- そのうちの一つは「撤回」の第2信頼である。

家を買うためにお金を借りるとき貸方が最終的に俸給を受け取ることを保証するために、バイヤーか借り手は約束手形そして信託証書に署名する。

約束手形は言う法律書類である: 「私、借り手の貸方XXのドルを支払う約束年のY数で当然そして支払うべき。 私は1年ごとのAAのパーセントの金利で支払うZZの等しい月例分割払込金のこのお金を」。

借り手が支払わなければ、貸方は適切な裁判所のスーツをファイルし、その人に対して判断を得ることができる。 それから、貸方はならないか、調べるどんな資産が借り手にあるか定めどこにある、次に裁判所によって発注される判断に基づいてそれらの資産を付けるように試みなければ。

これは扱いにくいプロセスである場合もある。 そして借り手にお金がなければ、それは役に立たない -- そして高い -- 努力。 私は頻繁に「金銭登録機が裁判所の背部にない私の顧客を言う; 判断の収集は巧妙ではないかもしれない」。

したがって、更に貸方の投資を保護するために、借り手はまた信託証書に署名する。 これは世帯主が技術的に(法的のある州で)貸方によって選ばれた受託者に借り手の家を移す文書に署名するという法律書類であり。 家へのタイトルはその信託証書に応じてあるという通知に全世界を置くためにこの文書は特性が見つけられる土地記録間に、記録される。

バイヤーが月払いを作り、デフォルトに他ではなければ、貸付け金が十分に完済されるとき、信託証書は土地記録から解放される。 但し、バイヤーが滞納なら、受託者にオークションの抵当流れ公売で家を販売する権限がある。 抵当流れが起こることいかにについてのであるあなたのローカル代理人に詳細については相談するべきであるかあらゆる州に異なった規則そしてプロシージャがあり。

法律用語では家を販売する、信託証書は世帯主からの受託者へ補助金であり、彼または彼女を「力」与える。

ある州はまだ抵当を使用する、担保信託証書がと同じ保証を事実上貸方に与える。 しかし信託証書と抵当の基本的な違いは抵当があるところに、販売を強制するために貸方は出廷しなければならないことことである。 従って、ほとんどの貸方は抵当流れプロセスがより容易、比較的安価およびより速くであるので信託証書を使用するために好む。

潜在的なバイヤーに$35,000の量の第2信託証書を提供するために準備される。 私はあなたのバイヤーが商業貸方から最初の信頼を得るのでこれを「第2信頼」と呼ぶ。 簡単な言葉では、あなたの信頼文書は最初の信頼の後に土地記録に記録され、第2場所の位置にこうしてある。

このアプローチへ複数の利点がある:

 

• 解決へ行くことのバイヤーを助ける彼/彼女が付加的な現金すべてと上がる必要がないので;

   

• バイヤーが公開市場で得ることができるより低くあなたの金利を置くことができる;

   

• (避けないため)特性がすべての現金のために販売したらあなたが支払わなければならない別の方法でかもしれないあらゆるキャピタルゲインタックスの部分を延期できる。 あなたの財政の顧問と税制優遇策を論議するべきである。

但し、また考慮するべき1つの重要で否定的な要因がある。 最初の信頼がデフォルトに入り、その貸方が特性で除外すれば、あなたの第2信頼は一掃される。 最初の信頼の貸方は家のあなたの保証が保護されない未決の抵当流れ公売の、その貸方が位置一番にあるがので助言しなければならない。 まだ上で論議されるように署名した、ことができる約束手形に基づいて借り手を訴える借り手にお金がなければ無用の努力であるかもしれない。

要点: 第2信頼を取り戻すことは確かに潜在的なバイヤーの誘致の一方通行であるが、危険がある。 あなたの$35,000が完全に保護されるという絶対に保証がない。

あなたの家の抵当を現在持たないか、またはそれがそこにあなたが支払うことができる小さい未払残高なら購入価格のこれ以上より90%の量の最初の信頼を取り戻すことを考慮したいと思う場合もない -- すなわちバイヤーは少なくとも10%与えなければならない。 それは潜在的なバイヤーのためのより魅力的な刺激である。

私はまた評価人の役割についてのあなたの心配についてコメントしたいと思う。 あなたの家が点検「場所」ののとの多くをあなたの家の評価するかもしれないことを提案する。 それはすべての専門の評価人が評価している家に個人的に入らなければならないという私の理解、全体の家の状態の正確な情報を得るためにである。 対等有用、重要がありなさい、しかし彼らは -- そしてできてはいけない -- 実際の点検の場所を取りなさい。