企業内弁護士:

企業内弁護士: ぬかるみは正方形長さを呼んだ

Benny L. Kass著

これらの測定を形式的な作成方式があるか。 明らかに、私達は私達が実際に得ているより多くの支払いたいと思わない。

答え: 2人の弁護士があるとき、そこに3つの意見の古い表現がある。 不動産では、正方形長さを分析することを試みているとき実際に4つか5つの意見を得ることができる。

測定の正方形長さは実質の答えがない熱く討論されたトピックになった。 (頻繁にとにかく無視される)一世帯の家およびオフィスをおよびアパート、私の知る限りでは測定するとき業界標準があるが、測定のマンションおよび協力的なアパートのためのそのような業界標準がない。

米国規格協会は (ANSI)資格を与えられる文書を「正方形長さ-」計算のための方法出版した(ANSI Z765-2003)。 但し、それは一世帯の家にだけ適用する。 付けられた特性のため(町の家のような -- 私達が「長屋呼ぶのが常であったかどれを)、「と各レベルの終了する正方形長さがであるANSIの状態は外の壁のまたは家間の中心線からの外部の終了する表面に床のレベルでそのレベルの終了する区域の合計測定した、適切な場合には」。

注意しなさい単語「外面」か「中心線」。に

しかしマンションの単位では法律書類を準備する開発者の代理人はそれらの文書で単位の境界に続くために測定をように準備しているエンジニアを得ることを試みること私に綴られる言う。

マンションでは、2つの重要な法的記録がある: 宣言および付属定款。

前はマンションを作成し、単位、共通の要素および限られた共通の要素の定義を含む基本概念を、含んでいる。

宣言ローカルコロンビア特別区からの単位の定義の例はここにある:

各マンションの単位は建物の外壁および通路、階段から、そして、ところに適当、別の単位から1単位を分けるそれらの内壁の終了する壁の表面に単位を分ける終了する壁の単位の側面間の横のスペースを含んでいる。 各マンションの単位はまたsubflooringの(上部の)表面からそのような単位の天井の終了する(露出された)表面に測定される縦スペースを含んでいる。

これが単位の内部にだけ関係していることに注目しなさい。 私の考えでは、それはマンションの正方形長さがいかに測定されるべきであるかである。

但し、多くの開発者はANSI導く行くことを選択した -- 単位間の壁の中心線から即ち測定する。 、例えば、外の壁が全面的な区域にフィート少なくとも半分のもっと加える12インチ厚ければ。

1つは幅によって部屋の長さを増加することによって正方形長さを計算する。 従って、12x18である部屋は216平方フィートを含んでいる。 但し、私達の例に6インチを加えれば、やや以上231平方フィートを得る -- しかしあなたの単位のより使用可能な(住みよい)スペース。

開発者はなぜ正方形長さを高めたいと思うか。 2つの理由がある:

最初に余りにも多くの潜在的な住宅購入者が文字通り空きで「」切られてであるので、「中心線」のアプローチを使用して、はっきりさせる単位をより魅力的に得る。

2番目に、より多くのスペースを加えることは何人かの消費者へ主要な心配の更に別の問題である1平方フィートあたり費用を「」、減らす。 私達の例では単価が$400,000なら、830平方フィートは1平方フィートあたり$481.93に中心線のアプローチがフィート($400,000 ÷ 860) $465.11にこの数に低下させる一方、一致する。

西海岸からの1人のマンションの開発者の代理人は最近彼が単位面積を誤って伝えることおよび彼の状態のマンションの行為に違反するための潜在的な責任を心配するように私に言った。 その行為 -- 多くの州かどれが(およびコロンビア特別区)の法律に類似している宣言の州単位のおおよそ区域要求する。 この代理人に従って、「これは私に検査官が境界に従って測定するべきであることを意味する。 では「壁、床および天井」コンドミニアムは壁およびテラス、記憶域およびガレージのような限られた共通の要素を除くことの厚さを除いて、この規則意味するべきである」。

開発者が不当表示で従事していることこの平均はか。

開発者の大多数のために、事実である私は考えない。 測定のマンションの単位のためのユニフォームの標準がない。 開発者 -- そして物理的に測定をするエンジニア -- 完全に法的であるこの方法が潜在的な消費者に十分に表われる限り一世帯住宅のために標準を使用することにする。

1人の評価人はl970のそれがマンションの市場がワシントン州でここに熱し始めたときにほとんどの開発者中心線のアプローチを使用した私に言った。 評価人はこの「中間壁中間壁」を呼ぶ。 但し、近年、これは彼がより正確にアパート内の本当の正味可使用スペースを反映する「ペンキにペンキ」のアプローチと呼ぶことをに移った。

より古いマンションの単位はあなたが直面している問題を永続させ続ける。 正方形長さが定められたら、石で文字通り「切り分けられる」。 販売人は明らかに彼らの単位のための最もよい価格を得たいと思い、彼らの単位と数年間関連付けられてしまった正方形長さを下げて好まない。 不動産ブローカーは区域情報が頻繁に部分である歴史的法律書類の印刷資料そして情報に頼る。 そして貸方および評価はまだ中間壁のアプローチにより早い中間壁を支持する。

但し、この評価人は彼が彼のレポートを準備するとき彼が示された情報を使用するが、彼はまた彼自身の測定をすること私に助言した。 販売人か不動産業者が堤出する見積もりは同じではないことを発見すれば、彼は彼の評価のレポートに脚注としてこれに注意する。

見ることができるようにこれはとげがあり、複雑な区域である。 但し、それは実際に正方形長さがである何違いを生じるか。 単位と幸せであるか。 価格と快適であるか。 あなたの家具が新しいアパートで合うことを確かめたか。

私はしかしマンションの単位の購入の小さい面あるのでたくさんの重点が正方形長さに置かれていることを信じる、 -- それは開発者か転売から新しいかどうか。 但しこれが潜在的願望になった、そして非常に論争の的になる問題、私は強く不動産のコミュニティをのでユニフォームの標準のために押すようにせき立てる。

一世帯住宅および商業財産のためのそのような標準がある。 マンションはなぜ無視されているか。