企業内弁護士: のように親切なより硬直した交換 Benny L. Kass著
私は米国の税を支払って自慢している。 唯一の事はある-私はお金半分ののために自慢しているようにちょうどあることができる。
-- アーサーゴッドフリー 私達がこのコラムの主題に得る前に、IRSからニュース速報がある。 IRSの新聞発表に従って、この国を渡るすべての納税者は火曜日、2007年4月17日まで、彼らの納税申告をファイルするために持っている。 4月15日 -- 従来の税日 -- 日曜日および4月17日の落下は解放日である -- コロンビア特別区の公休日はであるかどれ。 従って、IRSの申告期限は2日間延長された。 しかし特に政府から払い戻しを受け取ることを計画したら、先延ばしにしてはいけない。 今度は、このコラムの件名に戻って。 あなたがずっと数年の間賃借している一世帯の家を所有する。 家はちょうど余りに小さかったことあなたおよびあなたの配偶者がちょうど結婚したがときに、あなたの家族が育ったと同時に、$75,000のためのそれを買った。 販売するかわりに、それを賃借することを選択した。 今度は、それは$700,000の価値がある。 借用者は動き、特性がかなり大いに多くを認めることを信じない。 中央政府および州都の利益税の$150,000多くを支払わなければならないことができることあなたの税の会計士によって助言された。 何をするべきであるか。 1つの選択は、当然、特性を販売すること税を支払い、そして販売の収入の残りを懐に入れる。 すべての後で、よい決定を年し、はっきり特性を賃借することはあなたの前にきちんと完済した。 もう一つの選択はあなたのバイヤーをお金貸すという融資を取ることである。 バイヤーは約束手形に署名し、信託証書の家をしっかり止める。 これは分割払込金販売として知られ、貸付け金の生命にわたる納税を広げることを可能にする。 しかし結局税を支払わなければならない。 もう一つの代わり、内国税収入コードのセクション1031年の下の即ちのように親切な交換がある。 これは「より硬直した交換と一般に」、訴訟がこれらのトランザクションの妥当性を確認した氏の名にちなんでStarker名付けられて言われる。 適切な交換をすれば、あなたが販売した特性のキャピタルゲインタックスを支払う必要がない -- 「放棄された特性」と呼ばれるかどれが。 その代り、あなたの前の特性の税基礎は新しい特性の税基礎になる -- 知られているかどれが「取り替え特性」のとして。 すなわち、放棄された特性の基礎が$75,000なら放棄された特性が百万ドルを要するかもしれないのに、その特性の基礎は$75,000になる。 1031交換の後ろの理論は簡単である: それはIRSに他では行くお金が新しい投資の特性に再び代りに耕されるために人々を投資の特性を改善するように励ます。 しかし基礎が変わらないので、時取り替えの特性が最終的に(販売され、更に別の1031交換にかかわらない)そして完全なキャピタルゲインタックスは支払済である。 複数の重要な規則がある: 最初に、放棄されておよび取り替えの特性は投資目的のために握られなければならない。 2番目に、特性は「のように親切でなければならない」。 これは非常に広い概念である。 一世帯の家は農地のために交換することができる; オフィスビルのためのマンションの単位、かオフィスビルのためのアパート。 3番目に、取り替えの特性の購入価格は等しくとまたは大きくなければより放棄された特性の売出価格ならない。 さもなければ、相違の税は支払済でなければならない; これは「ブーツと言われる」。 4番目に、交換体はアクセスを有することができない -- 1分のため -- 販売に放棄された特性から進む。 これらの資金は修飾された媒介が付いている条件付捺印証書に入らなければならない。 質へ、その人か会社は納税者と関連しているか、または前の2年の納税者の代理人にあることができない。 例えば、納税者がリーガルサービスのために彼女の代理人を2年が経過しなかったら(1031交換のために以外)、その代理人媒介または条件付捺印証書代理人のどれである場合もなければ使用したら。 五番目に、法律で綴られる必須の時間の制限がある。 日付からの45日を過す媒介に取り替えの特性を識別するために放棄された特性がどれで閉まった。 これは極めて特殊でなければならないことを意味する; 「私がABCのマンションの単位を」買いたいと思うことを言うことができない。 厳密な装置番号を与えなければならない。 安全に3つまでの取り替えの特性を識別そう決定すれば最終的にすべてを所有できる。 しかしその日付からの180日以内の識別された特性の少なくとも1つにタイトルに閉まる放棄された特性を持って行かなければならない。 総計の公正市場価格が放棄された特性すべての総計の公正市場価格の200%超過しない限り特性のいくつもを識別する権利を有する。 2種類の1031の交換がある: - 前方。 次にここでは、放棄された特性を最初に、そして販売する -- 上で記述されている指針の後 -- 取り替えの特性を得なさい。
- 逆: これが堪能である前に放棄された特性を販売するが、あなたが取り替えとして使用するために望む好ましい特性を見つけることを頻繁に知っている。 状態を逆転できるが規則はかなり複合体であり、専門税およびそれをきちんとするために法的指導を努めなければならない。
2007年1月22日に、IRSは(同じ日付有効な)あらゆる不動産の販売人が。主な住宅の販売または交換の情報報告のための証明」は資格を与えられる「形態を完了するように要求しない報告2007-4年を出した、 解決の代理人および権原保険会社は販売人をある特定の質問に答えるために得るために義務づけられIRSに形態を堤出する。 IRSに従って、「この情報は販売か交換が形態1099-Sの国税庁に報告されるべきであるかどうか定めて必要である。 答えられた本当または偽は6つの質問にあるために含まれている: - 私は住宅の販売または交換の日付の5年の期間の終りの間に2年または多くを集める期間の間私の主な住宅として住宅を所有し、使用した。
- 住宅の販売または交換の日付の5年の期間の終りの間に、私はに内国税収入コードのどのセクション1031年を加えたか交換の住宅を得なかった。
なぜこの最後の質問か。 多くの年のため、法律に拔け穴があった。 私達の例に戻ろう。 $75,000のための特性を買い、$700,000のために今販売する。 次にそしてあなたの主な住宅として実際に動き、それを扱うためにより硬直した交換を、取り替えの特性を賃借するために家に一二年する、ことができる。 2年の終わりに、特性を販売し、利益の$500,000排除まで要求する。 議会は前にこの拔け穴を二三年閉めた。 今度は実際に完全な5年間特性を所有しなかったらまだ年か2の後でそれに動くことができるが1031交換で、排除を要求できなければ従事すれば。 これは今でも退職に住みたいと思う位置の取り替えの特性を得るために定年に近づいている投資家のためのよい方法である。 二三年の間特性を賃借し、次にそれに動く。 その家で死ねば、あなたの相続人は向上された基礎を得、大きいキャピタルゲインタックスを支払う必要がない。 5年間特性にとどまれば、排除を要求できる。 あなたの主な住宅にそれを変えることができる前にどの位取り替えの特性を賃借しなければならないか。 限定的な答えがない。 多くの税の代理人は少なくとも1丸一年間投資の特性それを保たなければならないこと位置を取る。 IRSは知られているものが「古く、冷たい規則」として続く -- すなわち、それが2年間投資として保持されれば、IRSは事実に挑戦しない。 のように親切な1031交換は不動産の投資家のための可能性としては有利な税の整理であるが、非常に複雑である。 注意深くあなたのトランザクションを構成し、IRSの法律および規則の手紙を次ことを確かめなければならない。 | 
