企業内弁護士:

企業内弁護士: より硬直した交換を監察するIRS

Benny L. Kass著

3つの個々の例:

 

1. 人は彼が走る限り彼が特性を賃借することを試みたペーパー提示の広告は彼IRSの質問を満たすことができることをセカンドハウスおよび彼の弁護士が彼に告げると同時に家を買う。 彼はセカンドハウスがずっと彼それを所有してしまったと同時に家を使用した。 彼はまた区域新聞から「販売」ののためにの広告を動かし、誰も呼ばなかった。

    

2. 別のカップルは交換特性として家を買い、セカンドハウスとして使用したも。 それらは小企業を動かす、従ってビジネスの名で彼ら自身に特性が賃借されること示すためにちょうどそれを賃借する。

    

3. もう一人の人は家を買い、彼が特性を定期的に使用する間、彼は友人を彼に賃貸料の点検を書くために得る従って彼は彼がそれを賃借したことを示してもいい。 彼は14日以上特性を1年ごとの使用し、親類が年の間にそれをまた使用することを許可する。

これらのトランザクションのIRSの点検をする。 私達がしなければならないすべてがセクション1031交換のための書類事務に記入することなら私達はすべてまた私達が私達のセカンドハウスの交換そしてない支払税をしたことを言うかもしれないか。 IRSをだますことはとても容易であるか。

答え: 非常に興味深い。 私の速い答え: 「行く渡してはいけない; 拘留することを直接行きなさい」。

私はそのよう交換はIRSの従業員によって検討に応じてあることが私がわかっているが1031の交換がIRS毎年監査するか何知らない。

私はまたこれらの友人および隣人が捕まれば、深刻な法的および財政の悩みにあることも確認できる。

より硬直した交換は特に不動産のずっと価格が増えていると同時に、近年非常に普及するようになってしまった。 より硬直した交換は内国税収入コードのSection 1031年によって承認され、またように1031交換参照される。 何人かの人々間違ってそれを「非課税の」交換と呼ぶが、それは丁度正しくない。

あなたの個人的な住宅を交換できない。 (別の納税申告をファイルすれば販売される5年前にだれがから住み、2の期間のための家を所有したか、利益の$250,000まで排除のためだけに資格があるか)共同納税申告をファイルするカップルのために利益の$500,000まで総排除のような、利用できる他の利点があり。

投資の特性を所有し、販売すれば、あなたが作ったあらゆる利益(利益)のIRSに15%支払わなければならない。 さらに、どんなによって状態をあなたの特性が見つけられるか、同じような州都の利益税を支払わなければならないことができる。

しかし、1031交換を始めれば、そして取り替えの特性が等しくとまたは大きければより放棄された特性の売出価格、税はすぐに当然ではない。 放棄された特性の税基礎は取り替えの特性のための基礎になる。

この例を取ろう: $100,000のためのl970の小さい投資の特性を購入した。 所有権の取得以来それを賃借していた。 今度は、$900,000のためにそれを販売するために準備される。

項目を下落のような除去して、あなたが$800,000の利益を作る私達の例の不動産の任務および閉鎖の費用、取り戻しなさい。 現在の中央政府法律の下で、どんな税州がとの当るIRS $120,000を支払わなければなり。

但し、$1,000,000のための投資の特性の別の部分を買うことにした。 巧妙な1031交換に必要な厳しい時間限定に会えば -- 実際にタイトルを取るために取り替えの(特性を)識別する解決からの45日および解決からの180日 -- この大きい金額を支払わなければならないことを延期する。 あなたが$1,000,000を支払ったこの新しい特性の基礎は古い放棄された特性の基礎である。

あなたがスコットを離れて得るこの平均は税を全体で解放し、避けるか。 必ずしも。 、道の下で、あなたがそれの支払った同じ価格のために新しい特性を販売すれば、それから利益の完全な資本売却利益を支払わなければならない。 私達の場合では、利益は販売したか何のために特性の税基礎間の相違であり。

明らかに、実際はexchangorによって個人的に使用されている場合取り替えの特性は実質投資であることを信じることにIRSをトリックすることを試みる人々がある。

何が投資の特性を構成するか。 ここでは、IRSコード(§280A)の別のセクションは使用がより少しよりである納税者によってこれ以来、限る興味、税、損失および他の費用のdeductibilityを特性が賃借される幾日の数の1年または10%あたり14日始まる。

あなたの友人および隣人は明らかに彼らの宿題をした。 彼らは1年ごとの14日間以上個人的に使用されれば彼らの特性が投資の状態を失うことを確認できる。 従って彼らは取り替えの特性を1031の目的のために資格がある保つことを試みるように機構を作った。

私はあらゆる場合かIRSの支配に私達に指導を与えるために気づいていない。 1年ごとの14日間以上別荘を使用すれば明確であることである何が、それは「投資特性」、としては考慮されなかったりし、こうしてより硬直した交換のために資格がない。

あなたの友人および隣人は政府、詐取している -- つかまえられたら -- 深刻な詐欺罪に直面できる。 危険の価値を持ってそれはあるか。 私はそうではないと考える。

私の最もよい提案: 放棄された特性として別荘を使用するために計画したら少なくとも2年間それ個人的に、および2つの納税申告を使用してはいけない。 IRSはと同時に「古く、冷たい」規則知られているものが採用した。 従事し、トランザクションが前に2年以上トランザクションで税の支払を避けるために起こったら、IRSは一般に問題を追求しない。