企業内弁護士: あなたの家を販売することは非課税であるかもしれない Benny L. Kass著
所得税がある場合、公正な人は収入の同量の多くそして不公平のより少なく支払う。
-- プラトン(紀元前の427 BC-347)、共和国
あなたの」あなたの「城常にであるそれがあなたの主な住宅なら、販売することにするとき1つの非常に重要な税制優遇策がある。 一般に別のリターンをファイルすれば)あなたの配偶者との共同納税申告をファイルすれば、あなたの利益(の$500,000まで$250,000ことができる除く。 2つの固定資産税の利点 -- 「一度」「ロールオーバーすれば」一生の間に -- 私達ともはやあってはいけない。 但し、記憶は多くの利益を長年かけて作ったl997前に家を売買して、ある納税者のために、少なくとも長びく。 roll-overの、等しくまたは彼らの前の家の売出価格より大きかった価格で2年以内の新居を購入したらすべての利益を延期するために彼らの主な住宅を販売した世帯主を許可されてリコールする。 但し、これは税の排除ではなかった; それはただの課税猶予だった -- あなたの最後の家を販売した時最終的にキャピタルゲインタックスを支払わなければならないかもしれないことを意味したかどれが。 しかし完全に利益の$125,000まで課税から除くべき55の年齢にわたる納税者を与えられた一生に一度の排除彼らの主な住宅で作った。 これらの法律は前の5月6日1997年を適用した。 1997年8月5日にクリントン大統領署名した1997年の納税者の救済法は遡及して古い法律を変えなかった。 但し、新しい法律はroll-overおよび一生に一度の免除を廃止した。 代わりに、法律はアメリカの世帯主のより有利なアプローチを代わりにした。 あなたの家を販売するとき、結婚されていたカップルは利益の$500,000まで課税所得から除くことができる。 別のリターンをファイルしている個人は$250,000まで除くことができる。 取ることを可能にする控除とは違って、あなたの総収入を離れたパーセントは(落下あなたが法定天井まで作る利益が税金対策の為あなたの収入に含まれていないことを税率ブラケットに基づいて)排除意味する。 2つの重要な限定がある: - 販売の前に5年から2つのためにあなたの主な住宅として家を所有し、使用したにちがいない。 結婚していれば、夫および妻が両方「使用」テストに会わなければならないがそれらの1人絶対必要の大会「占有」テスト。 結婚歴は家が販売される日付に断固としたである。 1人の配偶者が離婚の法令または分離一致に従って所有権を与えられる離婚の場合に前配偶者が他の配偶者への移動の前に実際に特性を所有したこと、使用条件はいつでも含んでいる。
- 排除は一度ふつうは適用できる2年毎に。 但し、2年の所有権に応じ、雇用の変更のために条件を使用してなければ健康は推論するか、または状況をunforseen、そしてあなたの排除は一定の比率で割り当てられるかもしれない。
IRSは2年の前に販売しなければならないことにいれば直面されれば導く規則を出した。 知られているものが「セーフハーバー」としてある -- すなわち、指針の内でころべば、部分的な排除を取って安全である。 これらのセーフハーバーは下記のものを含んでいる: - 雇用で変えなさい: 販売の主な理由が雇用の位置の変更なら -- そして新しい仕事はあなたの家から宛先住所より最少の50マイル遠い。
- 健康: 得るか、または病気、病気または傷害の診断、治療または処置を促進するか、または医学か個人的なヘルスケアを得るか、または提供するためにあなたの医者が住所変更を、推薦すれば。 推薦は世帯主、親、祖父母、子供、姻戚また更に叔父さん、叔母さん、甥または姪のどちらである場合もある修飾された個人にあるなる。
- 状況をunforseen: あなたの家を購入した前にでき事を予想できなければ、また部分的な排除を要求できるかもしれない。 これが事実の細目の間、 -- そして多くの場合IRSから特別な支配を得なければならない -- IRSが確認するある安全港がある。 これらは下記のものを含んでいる: あなたの家への死傷者に終るあなたの家、自然なまたは人災の不本意な転換、離婚または法的分離および多数生れ同じ妊娠に起因する。
部分的な排除のために資格があれば -- どちらかはIRSからセーフハーバーにテストする会うまたは特定の承認をので得る -- この排除は730日までに分けられる$500,000の商かける使用の幾日の数と等しい。 730日が2つの完全な年であることに注目しなさい。 単一なら -- または共同納税申告をファイルしてはいけない -- $500,000から$250,000を変えなさい。 この新しい法律はすべての主な住宅に適用する: 一世帯住宅、マンションの単位および協力的なアパート。 あなたのボートかあなたのモービルハウスがあなたの主な住宅なら、法律は3つの事があればまた適当である: 睡眠の四分の一、頭部(洗面所)、および設備を調理すること。 排除新しい$250/500,000がほとんどの納税者のために大きい間、あなたが作った利益を計算する覚える1つの重要な事実がいつある。 不動産は前to1997を認めた。 多くの世帯主は「大きいアメリカン・ドリーム」を長年かけて利用し、販売し続けられる「買えば」。 各販売でなされた利益はroll-over概念の下で延期された。 あなたの最後の家を販売するとき、利益の$500,000まで除くことができるがどんな利益を作ったか丁度定めるためにあなたの数の全然注意深く見なければならない。 私達をこの例を取ることを許可しなさい: 1965年に、$50,000のための家を購入した。 1975年に、$150,000のためにそれを販売し、$200,000のための新居を購入した。 この例の為に、私達は改築および不動産の任務のようなこれらができる費用であるが、項目を無視する -- そしてであって下さい -- 利益の決定で考慮に入れられなさい。 利益($150,000 - $50,000)の$100,000を延期したので、あなたの新しい家の基礎は今$100,000である。 購入価格から利益を引くことによってあなたの基礎を定める。 1987年に、$400,000のためにあなたの家を販売し、$500,000のための新居を購入した。 今度は、roll-overのために、$300,000の利益を延期した($400,000 - 100,000)。 あなたの新しい$500,000の基礎は今$200,000である。 $200,000のためのあなたの第2家を購入したので、間違いなく$100,000第に質問する。 しかしその家の基礎が$100,000だけだったので、利益は家の基礎から売出価格計算される(およびちょうど購入価格を)引くことによって。 ここに問題が始まるところでがある。 、例えば、あなたの家を来年販売することを計画すればあなたの基礎を把握しなければならない。 結婚して、共同納税申告を(および過去５年間から少なくとも2のための家に住んでいた)ファイルすれば、以上$700,000のためにあなたの家を販売しなければキャピタルゲインタックスを支払う必要がない。 しかしあなたの配偶者が死んだら、そしてあなた今単一の納税申告だけ、利益の$250,000だけまで保護できるファイルしている。 従ってそれの支払ったものをのために、家を販売しても -- 即ち$500,000 -- $300,000の私達の例の利益を作り、利益の$50,000価値のキャピタルゲインタックスを支払わなければならない。 現在、連邦租税率は15%年であり、あなたの税は$7,500である。 あなたが住んでいる司法権によって、またローカル州税を支払わなければならないことができる。 例えば、コロンビア特別区に、それは9.9%である。 こういうわけであなたの記録すべてを保つことはとても重要、あなたの解決シートすべてである。 改築、不動産の任務が、法的費用を固定し、費用にタイトルを付けるそのような費用は、あなたの基礎を減らす -- そしてこうしてあなたの税。 再度、各納税者に異なった心配および状態がある。 あなたの家を去年販売したらあなたの財政および法律顧問と相談するように助言される。 また「資格を与えられるIRS書523から有用な情報を手に入れることができあなたの家を販売する -- 2006のリターンの準備の使用のため」。 これはIRSのウェブサイト、IRS.govで利用できる。 | 
