企業内弁護士: より硬直した交換はあなたの納税を延期できる Benny L. Kass著
規則は複雑であり、時間限定は厳密である、投資の特性を販売することを計画すればより硬直した(のように親切な)交換はあなたが作る利益を延期することを可能にする。 この例を取ろう。 70年代では、あなたおよびあなたの新しい配偶者は$30,000のためのあなたの最初家を買った。 3人の子供を育て、1980年代初期に、その家はあなたの成長する家族のためにちょうど余りに小さかった。 より大きい家を買ったが、古い住宅を保ち、賃借することにした。 それはおよそ$700,000の今価値がある。 販売すれば、利益のキャピタルゲインタックスを支払わなければならない。 この議論のために、私達はあなたの利益を計算する場合、これらの改善があなたの税基礎を高め、こうしてあなたの税の義務を下げるが、あなたが作った改善を無視する。 $670,000の売上総利益を作った($700,000 - 30,000)。 あなたの利益を、不動産の任務のような、弁護士報酬、および閉鎖の費用があるが減らす、私達の例のために、これらの項目は考慮されない他の費用および費用。 現在の連邦租税率は15%であり、こうしてIRS $100,500を負う。 またこの利益の州税を支払わなければならないことができる。 この税の支払を延期する方法があり、それは内国税収入コードのセクション1031年の下ののように親切な交換として知られている。 これはそれが頻繁に呼ばれることであるが、「非課税の」交換ではない。 それはまた呼ばれる「より硬直した交換」か「延期された交換と」。 それはキャピタルゲインタックスを支払う最終的な義務からの取り除かない。 しかしそれはあなたの最後の投資の特性を販売するまでその税を支払うことを延期することを可能にする。 理想的な交換は直接交換である。 Iつは投資の特性Aおよびあなたを所有するために特性B (また投資)を所有する。 両方とも等しい価値である。 2006年2月1日のに私にBを運び、その同じ日に私はあなたに特性Aを運ぶ。 これは1031交換であることであること私達間に契約書があれば私達のどちらも私達が作ったあらゆる利益のキャピタルゲインタックスを支払うすぐに必要がない。 但し、そのようなトランザクションはまれに可能ではない。 放棄された特性と同時に交換されるべき取り替えの特性を見つけることの兵站学は調整すること不可能非常に困難である。 多くの年前に、オレゴンのT.J.のより硬直した販売された特性の名前による人は、「土地交換一致に従って」、しかし販売のためのお金を受け取らなかった。 その代り、販売人 -- 後で二三年 -- 氏へのStarker移された取り替えの特性。 国税庁はこれを有税の販売と考慮したが、これが税法のセクション1031年の下で許可された延期された交換だったことを第9巡回控訴院は保持した。 すなわち、交換は同時に起こる必要がなかった。 2種類の延期された(より硬直した)交換がある:。 - 前方交換: 放棄された特性を販売し、セクション1031年で綴られる時間限定の中では取り替えの特性を得る; そして
- 逆交換: 取り替えにタイトルを最初に得、次に放棄された特性を販売する。
規則は複雑であるが、ここにプロセスの全般概要である。 ある重要な例外を除いて交換が前方または逆であるかどうか(後で論議される)規則は均等に適用する: 次の条件が満たされるときだけセクション1031は利益の遅れ(不承認)を可能にする: 最初に、移る特性(「放棄された特性」をIRSによって呼ばれて)および交換特性(「取り替え特性」の)は「貿易の、ビジネスのまたは投資の生産的な使用のために握られる特性でなければならない」。 あなたの個人的な家としてそれを断念しなかったらこの交換のどちらの特性もあなたの主な住宅である場合もない。 あなたの別荘はまた投資の特性として実際にもっとまたはより少なくフルタイムでそれを賃借し始めなければ、修飾しない。 2番目に、交換がなければならない。 IRSは交換と呼ばれるトランザクションが実際に販売およびそれに続く購入ではないことを保障したいと思う。 3番目に、取り替えの特性は種類のようにの「あるなる」。 裁判所はこの概念に非常に広い定義を与えた。 一般に、すべての不動産は「他のすべての不動産との種類」のように考慮される。 従って、一世帯の家はマンション(か協同組合)単位のために交換することができる; 未開墾の土地はオフィスビルのために交換し農場は商業か工業所有権のために交換することができる。 交換をすることにする前に税結果を定めることは重要である。 のように親切な交換をすれば、あなたの利益は取り替えの特性を販売するまで延期される。 但し新しい特性の費用基礎がほとんどの場合古い特性の基礎であることが、注意されなければならない。 あなたの新しい特性の低価格の基礎を補うことをのように親切な交換の使用による節約がかどうか定めるためにあなたの会計士とこれを論議しなさい。 さらにあなたのキャピタルゲインタックスが比較的小さければ、税をもう支払い、地主ではないちょうどことにすることができる。 条件の全般概要はここにある: - 45日以内の取り替えの特性の同一証明。 議会は交換が起こることができるときにより硬直した意見が時間限定をに課さなかったという事実を好まなかった。 したがって、法律は45日放棄された特性が販売された後納税者が取り替えの特性をより後で識別しないように要求するために改まった。
納税者は取り替えの特性として複数の特性を識別するかもしれない。 但し、識別する納税者がかもしれない取り替えの特性の最大数は総計の公正市場価格が放棄された特性すべての総計の公正市場価格の200%超過しない限りあらゆる公正市場価格の3つの特性、または特性のいくつもである。 なお、取り替えの特性文書による文書で明瞭に記述されていなければならない。 IRSに従って、不動産は法的記述、住所または区別可能な名前(例えば、Excaliburのアパート)によって記述されていなければならない。 - 中立党はだれであるか。 多分巧妙な1031交換の最も重要な条件は納税者が放棄された特性から(または制御)正味売上高の収入の1ペニーを受け取ることができないことである。 そのような収入はすべて中立党によって条件付捺印証書で保持されなければなり取り替えの特性の購入に直接入る。 通常、媒介か条件付捺印証書代理店はトランザクションにかかわる。
納税者にこの暫定期間の間にこれらの資金への制御かアクセスがないこと絶対に本当に作るためには、IRSはこの代理店が納税者または関連党のどれである場合もないように要求する。 エスクロウ・アカウントのホールダーは交換を促進するために主に従事している代理人または仲介商のどれである場合もある。 - 180日以内の取得タイトル: 取り替えの特性は180日放棄された特性がまたは移動がなされる年の納税者の申告所得税の支払期日移った後より後で得られなければならない。 、例えば、2005年12月15日移したらに放棄された特性を、あなたの納税申告は2006年4月15日に当然である。 それはたった121日である。 完全な180日に伸びることができるようにその日付までに取り替えの特性にタイトルを取るか、またはIRSから延長を得なければならない。 今年現在に、4ヶ月の自動延長の代りに、filing IRS形態4868によって今6ヵ月の自動延長を選択できることが注意されるべきである。
- 交換収入の興味。 間、収入が条件付捺印証書で呼ばれる「成長因子と保持される販売」、得られる納税者へのそのよう興味報告され、興味は得た収入として。 取り替えの特性が交換体によって得られれば、興味はその特性の購入に使用するか、または交換体に直接支払うことができる。
逆交換: 同様に多くの納税者は、それである45/180日の条件を満たして時々困難発見した。 取り替えの特性を見つけたり、まだ放棄された特性のためのバイヤーがあっていない。 そして新しい特性の所有者はあなたの現在の特性の閉鎖に行けるまで待って喜んでではない。
従って、行かなければならない逆のより硬直したルートことができる。 ここでは、非常に一般的な形態で、重要な規則のいくつかはある: - 納税者は「修飾された交換調節の整理で握られるべき取り替えの特性を準備しなければならない」。 政府の言語では、これは今呼ばれる「QEAA」。と
- QEAAによる特性の所有権の修飾されたindiciaは要求される。 これはQEAAに取り替えの特性か所有権を示してIRSに受諾可能である他の他の整理に所有権がなければならないことを意味する。 土地の売買契約は(また「行為のための契約」と呼ばれる)足りるかもしれない。
この後の整理の下で、QEAAに実際の所有権がなかったり、契約の下である特定の義務がある。 これはかもしれない -- 国家か地方特有の法によって -- recordation移す税を二重を支払わなければならないことを避けなさい。 さもなければ、この税は最終的な納税者に移るとき特性がQEAAに最初にまた移るとき支払済でなければなり。 - 特性がQEAAに移ったより5平日後後で、納税者および交換調節のタイトル・ホルダーは(QEATと電話される)セクション1031年の下で交換を促進するために後者は納税者のために特性を握っていることを提供する契約書に入ってはならない。 通常、これはQEATからの納税者への特性の賃貸借契約によって達成することができる。
- QEATに特性の所有権がある間、納税者および交換調節のタイトル・ホルダー両方(QEAA)は負われる収入および費用のIRSに助言するために別の連邦所得税のリターンをファイルしなければならない。
- 45日取り替えの特性が移った後後でより、納税者は放棄された特性を識別してはならない。 IRSは納税者が代わりとなり、多数の特性を識別することを可能にし納税者が複数の投資の特性を所有すれば、これは特性が販売される柔軟性を提供する。
- 180日取り替えの特性はQEATに移った後後でより、納税者に運ばれてはならない。
- 多分逆の硬直したのの最も重要な面は納税者に1031交換で従事するべき真正な意思があること条件である。 IRSの規則に従って:
その時に特性の所有権の修飾されたindiciaは交換調節のタイトル・ホルダーに移る、特性が§1031の下で利益(全体または一部において)または損失の不承認のために修飾するように意図されている交換の特性によって…保持したのは納税者の真正な意思である。 すなわち、次に取り替えの特性を買い、 -- 考え直しとして -- 1031交換としてトランザクションを扱うことにしなさい。 規則は非常に複雑である。 あらゆるのように親切な交換トランザクションを始める前に法的および税務会計の助言を追求しなければならない -- 前方か逆かどうか。 | 
