契約の偶発事なしで- 6/1/2004 -を代理人弁護士の法的建築基準法の区分お金失うことができる

契約の偶発事なしでお金を失うことができる
Benny L. Kass著

質問: 私は私達が悩みにあることを考える。 3週前に、私達は一世帯の家を購入するために契約に署名した。 私達の不動産ブローカーは私達が私達の契約の提供に実際に買いたいと思ったら特性に多くの興味があった私達偶発事を入れるべきではないことを私達に告げ。 私達は私達が住宅ローンのために修飾できる考え仲介商の助言をと取った。 それは今私達の信用度の得点が余りに低速であり、私達の抵当権所有会社が貸付け金のために私達を回したことなる。

私達は$20,000手付金の沈殿物を設置し、今私達がこのお金を失うかもしれないことかかわっている -- 家と同様、 -- 私達が貸付け金を得てなければ。

私達は悩みにあるか。

答え: 取り引きを救助できなければはい、深刻な悩みにであるかもしれない。 あらゆる不動産の契約で含まれているべきである2つの非常に重要なバイヤーの準備がある: 融資の偶発事および家の点検偶発事。

偶発事は起こらなければならない契約で綴られる示されたでき事と不動産の契約が結合している前に定義される。 両方の偶発事を見よう:

融資: $300,000のための$240,000の量の80%貸付け金を、得るために家、および計画を購入している。 それは解決に起こるさまざまな完了および貸方充満に加えてあなた自身の現金との20%不和($60,000)を、仲裁しなければならないことを意味する。 $240,000抵当のための月例不動産のローンの支払いは、30年に償却された6%率に基づいて$1438.94である。 また月$300-400をもっと要することができる保険支払わなければならないおよび固定資産税を。

潜在的なバイヤーは貸付け金のために修飾できるかどうか定めてもいいという抵当権所有会社に方式がある。 明らかに、貸方はどうしても月払いをできることができない人にお金を貸したいと思わない。 すべての正当な抵当権所有会社はあなたの家で除外したいと思わない; 彼らはあなたの新しい家の購入と成功してほしい。

契約に署名した前に抵当権所有会社に、実際は貸付け金のために修飾できるかどうか定めるために話すべきである。 ほとんどの貸方はあなたが貸方を提供した財政情報、に基づいてある程度まで貸付け金のために特性の正確な評価に応じてそれを示す予備の(慰めの)手紙を修飾できる与える。

あなたの後で契約に署名しなさいまで販売人に決してその慰めの手紙を与えるべきではない。 なぜないか。 より高い購入価格のためにより修飾できることを、例えば、売出価格を交渉すれば、および販売人が慰めの手紙から提供すれば学べば売出価格を交渉するために、販売人はそう傾斜しないかもしれない。

しかし、慰めの手紙はあなたの手にどの位お金を借りることができるかおよそ知っているようにあるべきである。

あなたの売買契約は契約が依存しているという準備を含まなければならない -- のため幾日(通常20-30)の期間 -- 適切な融資を得るあなたの機能に。 この偶発事の期間の間に、あなたの貸方は特性を評価し、あなたの信用を評価する。 修飾すれば、貸出しの約束の手紙を得る。 修飾しなければ拒絶手紙を与えるように、貸方は法律によって要求される。 拒絶手紙は偶発事の期間の前の販売人(か販売人の代理人)に与えられなければならないこと終わる。 時間の締切が守られなければ、特性を購入するか、または多分あなたの手付金の沈殿物を放棄しなければならない。

家の点検: 構造工学技術者であるか。 家の構造との経験を有するか。 そうでなかったら、点検される家があるために契約に署名した後(通常7-10日)一定期間を与える偶発事を含まなければならない。 点検報告と不満を抱き、偶発事の期間内の販売人に助言すれば、ならないかどれを訂正しなければ契約を終え、あなたの沈殿物を取り戻すか、または販売人とあなたの費用で点検不足を償うためにある信用を交渉できる。

今度は、私達をあなたの特定の状態を見ることを許可しなさい。 あなたの契約は融資の偶発事を含まなかったし、貸付け金を得ることができない。 標準的な不動産の契約の下であなたの沈殿物を失うために、立つ。

但し、すぐにあなたの販売人との状態を説明するべきである。 私は販売人に不動産ブローカーを互いに話すことを持ちなさいよりもむしろ、直接話す。 それはとてもよく販売人に他の提供が(全く販売人が契約から解放し、あなたにあなたの沈殿物を戻せばあなたの協定価格より高いかもしれないいくつかあったらことであるかもしれない)。

販売人が非協力的なら、他のある提案はここにある:

• あなたの貸方に再考するように頼みなさい。 Lendersは高い金利のためのより大きい危険を取って喜んでである。 率によって、おそらくより良い状態になりより多くのお金をよりもむしろ失うあなたの沈殿物をあなたの不動産のローンの支払いの毎月やや支払う。
• すぐに他の抵当権所有会社を捜しなさい。 Lendersに多数の抵当プログラムがあり、これらの多分1つはあなたの必要性を満たす。
• 最後に、あなたの代理人に相談しなさい。 契約は無効であること、そしてあなたの沈殿物のリターンを得るべきであることを主張する権利を与える売買契約にある技術的な故障があるかもしれない。

あなたの売買契約にこれら二つの偶発事を常に含まなければお金の深刻な損失に直面することができる。