十分は何評価アプローチであるか。

十分は何評価アプローチであるか。

ケネスJ.ジョーンズ、CTA、SCGREA著

ディレクター、不動産の技術の協会の主な教官

私が米国のまわりで、文字通り歩き回ると同時に、セミナーを与え、評価を引き受け、によってそして相談すること評価の検討の区域の私の仕事を通した割り当てに、そして比ゆ的に、大抵、私は倍数(通常評価のの使用を支えるか、または守る試みの評価人がなす声明で絶えず市価が、USPAPで定義されたように、割り当ての目的であるか割り当てのすべての3)いわゆる評価アプローチ驚かせられる。

そのような議論で、私は常に尋ねる時それらが2つのまたは3つのいわゆる評価アプローチをすべてなぜに関して使用したか。 私は」。ことを典型的な市場の関係者が評価の決定を作り出すことで実際にこれらのアプローチ両方またはすべてを使用することが、ある、「私研究し、市場を別のもの上のこれらのアプローチのあらゆる1のための明解な徴候がなかった、そしてまた分られて望み、ことが分り倫理的にある経済的に支えられて唯一の答えを聞くことを 但し、非常に健全な推論を聞くかわりに、私は(空白の)アプローチだけ適当だった、およびそれは私が」。頼ったものにであることが、私が3つのアプローチをすべて開発したが評価人が次の声明とほとんど必ず答えることが、「、私分った分る。 この声明はなぜ他のアプローチをか」。全然開発し、含んだか(空白の)アプローチだけ適当私を、「よく頼むために常に促す。 応答は事実上普遍的である: 「方法である顧客はそれをしてほしかった私に」。

それで、いろいろのために経済的そして倫理的に健全な理由はある幾分不利な法的および財政の結果が含まれるために本当らしい能力および倫理的な礼儀の深刻な質問に露出される彼ら自身を見つけるために、評価される特性に関連していない評価アプローチを開発し続ける評価人本当らしい。 私をこの記事が基づいている2つの一般的で根本的な前提があることを示すことによって始まることを許可しなさい:

1. この記事で論議される評価の割り当ては、USPAPで定義されたように、市価の見積もりのための要求をもっぱら取扱う

2. 評価の割り当ては既存建造物と改良される不動産と取り引きを論議した。

注: 空いている土地の評価は既存建造物の改善のための評価の方法からの土地評価のさまざまなおよび相違方法によるこの記事の議論からとりわけ除かれる。

これらの変数の中では、私達は市価の評価の割り当てを引き受けるために従事させていたとき評価人の役割そして責任についてのある特定の事実を認めるべきである。 私は確信して私達によってが、市価のシナリオの下で、すべて一致したことが評価人推定価値の結論を顧客に与えるように頼まれているであるまたは主題が販売する「ほとんどのありそうな」価値はであるかどれ正確にその価値か範囲を表す価値の範囲、中およびこと市価のUSPAP定義の変数すべてに付着する。 このシナリオを分析することをより深く、私は私達がまた表す正確な見積もりに来る評価人のために適度な結論と、その典型的なバイヤーが合意するものに特定の特性の価値であるとして販売人、評価人同じ評価の技術を用いなければならないa)一致しb)はit/themをと同様にその特定の特性の典型的なバイヤーそして販売人開発することを信じ、; 従って他のどの技術のもそれ、適切な技術を、しかしある意味では異なっている開発する理論的根拠は典型的な市場の関係者によって一般的な方法と使用または最終的な価値見積もりのゆがみで多分起因する最初に評価人の頼まれた答えを提供しないことを。

従って、評価人はどんなアプローチを使用するべきであるか。 その質問へ答えへ来ることの過程において私達は評価の割り当てを引き受けることのプロセス中に最初に有能な評価人のステップに従うべきである。 サブジェクト・マーケット区域の調査の正常なコースべきであるものがの得られるべき事実の最も重要なセットはそれからのローカル不動産の価値に1)経済情勢のそして適度に近い未来への州の現在認識、2)現在および予想された影響またはそれらの経済的な影響であり、3)最も一般に感じる価値の完了のローカル市場の関係者の大半が開発し、頼る特定の評価方法はその特定の特性のために公平、適度タイプインするその市場地域をである。 この情報を確認するためには、評価人は評価される特定のタイプの特性のために可能同様に多くの好況市場の関係者(バイヤー、販売人、所有者、借用者、マネージャーおよび仲介商)を識別し、個人的にインタビューしなければならない; 理想的には、評価人はそれらの市場の関係者の大半にインタビューする。

従がう特性のための歪められた注意することは重要、不正確な評価の結論で起因するようにが、別の市場地域からの活動的な関係者にインタビューするか、または別のタイプの主題より特性のためのサブジェクト・マーケット区域の活動的な関係者の人にインタビューするために、本当らしいである。 この声明の妥当性を示すことを、私達をする適度に共通発生の分析を許可しなさい; 、この例のために、私達がの5年の古い150,000 SF傾ける30のFTの明確なスパンを持っている石工建物を言う配分の建物または倉庫平屋根、10の床高さのテールゲートのドア、2,400 SFのオフィス区域の評価は、良好、2つの主要な北東市場間の大きなハイウェイの輸送路へのよい近さとよくある。 更に、主題と同じような20の建物が物理的にあるこの市場地域は前に約2年まで急速に拡大した。 それは今でも幾分新しい建物のまれな作成が付いていると1年ごとの約1の率に起こる販売の活発活発、である。

私達がべきであるように、私達はサブジェクト・マーケット区域の、20の建物の、14が所有者が住んでいる事実を、5である占められる借用者表わし、1つが空いている、各建物の所有者そして占有者にインタビューするように試みによって厳密な検査を作りspec (ulation)で造られる。 私達のインタビューの間に私達は9つが、14人の所有者占有者の、specで造られた空いていた、利用できたある新しい建物だった建物を買ったことが分る。 残りの5人の所有者占有者の、3つは前の所有者占有者からの既存建造物を買った、1つはタイトルを所有して銀行からのそれを買った、最後は仲介商の努力によってローカル開発者によって彼の建物の造にスーツを備えていた彼の建物の借用者であり。 私達のインタビューの間に私達は各バイヤーが他の建物が販売した売出価格に彼の購入価格を基づかせていたこと言われた; 少数の所有者はそれがあったこと、「ほとんど」。コメントした家の購入のように。

どの位賃貸料に建物から得ることができるか考慮するかどうか私達がそれらに尋ねたときに、彼ら彼らの特定の企業を収容するために建物の使用にだけ興味があった不動産の購入のビジネスに賃貸料所得を、むしろ発生させるためになかったのでそれに思考を与えなかったことを完全に同意した。 すべての角度を試みて、私達は新しい建物を造る費用を考慮するかどうか尋ねた; ロットを建物を組み立てるために買い、下請け業者を雇うこと。 人に、彼らが建物の構築についての最初の事を知らなかったと後よいくすくす笑いを、それぞれ、なかったしそのような投機と」だます時間が「よりよくかより悪い取り引きを得ていたかどうか知らない言った持っていて。 彼は新しい建物の構築についての開発者に話したことを彼が是認したが、彼は、彼は既存建造物を買うことにしたことを示すことによってすぐに続いた事実上物理的な金融手当がなかろうので。

5つの賃借された建物の5人の借用者のインタビューの過程において、私達はこの5つの建物の2人の事業主があったことが分った。 この2人の事業主とのインタビューの間に、私達は分りそれぞれが土地の開発者および投資および賃貸料所得を得ることとして保有物を唯一の目的として彼らの建物をそれら造った考えていない建築業者だったことが次の10-15年中に建物を販売する。 これらの開発者との私達のインタビューはまたそれらのが現在空いている建物の所有者だったことを表わした。 その建物のために意思に関して質問されたとき、所有者は彼の元の意思が彼が彼がこの市場地域で所有する他をしたのでこの建物を賃借することだったことを示した。 彼はまた建物がずっと借用者を得るための希望がほとんどないほぼ2年間空いている立っているので、彼は今彼の作戦変わり、所有者占有者に建物を販売するように努めることを示し首尾よくその建物を販売する唯一の方法基づいて決定であるとしてこの市場地域の販売の現在の傾向の彼の分析に。 所有者はまた彼が即時の市場地域で最近販売された同じような建物の売出価格に基づいて彼の売出価格を作り出すことを示した。

同じタイプの建物の実際のバイヤー販売、所有者および主題と販売人のインタビューと同様、で活発このタイプのこの市場地域の特性の、であるために知られている仲介商との相談で私達はローカル市場の関係者について考えることに洞察力を得、すべてがこのタイプのこの市場地域の特性の価値を推定するのに適度に完了するために導く使用する評価方法に関して有益な情報を私達を提供したことが分った:

1. このタイプのすべての建物の70%は所有者が住んでいる。

2. 費用のアプローチは関係がない方法である。

3. 事実上流れがないこれの建物のための借用者の取得の適度に予想された確率はこの区域をタイプインする、従って、収入の資本化のアプローチの開発への関連性がない。

4. このタイプのこの市場地域で造ることのための市場の活動の現状は今あり、販売の比較のアプローチの使用を定める所有者が住んだ建物の方に主に指示されて残るために予想される。

従ってどんな評価方法が適度におそらく従がう特性のために支払済である価格を表す価値かの見積もりへ来ることで答えるために私達が市場の方向を使用されるべきであるか、の質問に得たので、従って、で起因することを、販売の比較のアプローチ以外方法を使用することはこの市場地域の典型的な市場の関係者の行為の代表ではないことは明確なようである、:

1. 典型的な市場の関係者が価値主題のであるために完了するものを表さない価値見積もり

2. USPAPの倫理に従って非倫理的な行為である紛らわしい結論、物資を供給するか、または行なう、USPAPの標準の規則1-1に従う失敗の結果起ころう(USPAPの標準に従う失敗、またa)、(b)及び(c)は、2-1を支配する(a)。

更に、他のどのアプローチも開発してレポートの読者やユーザーに誤解と同様、そうするために関係がないに加えて多分混同していた両方。 そして、このレッスンは、実際に、私達を私達がかもしれないものをを越える無害な「従来の」仕事の習慣に実際に本質的な結果が実現するあるのでいかに私達が感知されるように考えるかもしれない何か示したが。 次は「無害のに」、およびすべての余りに共通にのいわゆる評価の方法の誤用実際に1人の評価人に重要で否定的な影響がいかにのあったか実際の例である。

実際訴訟のでき事では、販売トランザクションの貸方のための孤立した1家族の住居の評価をした評価人は主張した彼は彼の収入の可能で否定的な変更による財政の危険に彼自身を置くことができることを彼が(バイヤー)知っていた時彼が家を購入した実際の価値より大幅に多くのバイヤーによって評価人は家が価値があったと考えることに計画的に彼を(バイヤー)誤解させることを訴訟の被告と名前を挙げられた。 但し要求された、評価人の費用のアプローチの徴候に基づいて、バイヤーが確信させて彼だったので家の購入が安全なプロジェクトだったこと、バイヤーは評価人の「誤解の」評価のレポートに基づいて、とりわけ評価人の費用のアプローチによって示されるように家の価値の見積もりが、バイヤー確信したこと彼より多くのために、支払っていた家を販売できる。 バイヤーは、1年以内に、彼は支払われた同量のために家を販売できなかったことそれが評価人のレポートの費用のアプローチセクションで示された多量大いにより少なくなったときに彼が傷ついたことを主張した。 これはバイヤーに彼の信用を引き起こす損なう、抵当流れによりで最終的におよび彼に厳しく感情的な害を引き起こす彼の株式投資の損失を起因した。

退去した事前審理のプロシージャの間に、評価人の弁護士はスーツを持つように試み利点の欠乏を引用し、それを裁判所に指摘する:

1. 評価人は費用のアプローチが特性のために不適当タイプインするその市場地域をだったことを知っていた、

2. それがそのタイプのその市場地域の特性のための不適当な方法だったというをレポートで示される、

3. また彼が販売の比較のアプローチの徴候にもっぱら基づいていた彼の価値見積もりにことを達することの費用のアプローチの徴候に(評価人)頼らなかったというをレポートで示されて。

応答では、裁判所はそれをの費用のアプローチの使用がこのタイプの市場地域の特性のために不適当でなかったり、家の価値が実際の価値より大幅に高いかもしれないと考えることにレポートの読者そしてユーザーを誤解させる特定の目的のための以外評価人のレポートの包含のための適度な説明を見つけることができることを知っている評価人結論した。 それ以上の裁判所は、彼はあまり紛らわしい徴候を含んでいなかろうことの発言によって結論を正当化した評価人がレポートの読者そしてユーザーを誤解させるように意図しなかったら。

学ばれるべきレッスンはある、()かもしれない専門家の行為そして単語に起因する評価人のような明確で、深刻な結果がある。 メッセージ: 評価人は立派な、責任がある方法で行動しなければならない。 どんな評価人がするために仮定されるか不動産市場の行為に関連しているので、金融言葉で、人的活動の量を示すことである。 それは論理的にb)が特定の特性タイプの価値を定めるのに使用する方法を理解して評価人彼/彼女の道徳的で、倫理的な、法的責任に沿わなかった、また、評価人が1)十分にその市場地域を調査し損えば2)は市場の関係者を識別しない続きa)価値および影響の認識を得、理解するために特定の特性タイプのためのそれにそれらの市場の関係者にことインタビューする。 特定のタイプの特性のためのある特定の区域の市場の活動のメーカーのそれらの人間の活動を競争する失敗は無能である。