新しい税の請求普及したセクション1031交換または資本売却利益の拔け穴を狭くする
ケネスR. Harney著
非課税の交換 -- 投資の特性の販売人のための最も普及した不動産の作戦の1つ -- ちょうど連邦政府からの適度な衝突を取った。 $136十億選挙前の税の請求の中の埋められた深いによってブッシュ大統領法律にである主な住宅に投資不動産の転換を含むある特定のセクション1031交換の新しい制限署名した。 内国税収入コードのセクション1031年は親切な」特性のような他「のための投資そして商業不動産の課税が繰延べになった交換を可能にする。 概念は十年さかのぼるが、最近依頼する都心のオフィスビルからのすべての所有者のための主要機関にレンタルマンションの単位なってしまった。 新しい税の立法、2004年のアメリカの雇用創出の行為はイラクサに十分に普及したIRSを育てた拔け穴に(H.R. 4250)、狙いをつける: 相当な組立利益の投資不動産の所有者は所有者が住んだ住宅の特性に容易に変えることができる不動産のために特性を交換した。 投資の特性の課税が繰延べになったセクション1031交換を完了して、所有者は彼らの主な住宅にそれから交換得られた不動産を変える。 彼らは住み、主な住宅として二三年の間特性を使用し、そして次に販売する。 なぜか。 拔け穴はここにある: 内国税収入コードのセクション121の下で、主な住宅は税制の最も寛大な壊れ目のためにどこでも修飾する -- 納税者が先行する5年から総計の2つのために彼らの主な住宅として不動産を所有し、使用すれば、$250,000まで(単一税のファイル係)および販売の利益の$500,000の非課税の排除(結婚されていた共同ファイル係)。 セクション1031年は投資不動産の所有者が修飾された交換によって資本売却利益の認識を延期することを可能にするが特性が現金のために販売される時はいつでも利益は最終的に有税である。 セクション121は、一方で、より寛大である: それは頻繁に修飾された販売人が非課税彼らの現金利益をすべて一度2年毎に、$250,000/$500,000の限界まで、懐に入れることを可能にする。 ある精通した投資の財産所有者のために、ゲームの名前はなった: 私がいかにできるか利益が($500,000限界まで)可能性としては非課税であるセクション121領域に私の延期されたセクション1031交換利益を動かしなさい。 完全に販売したらおよび表面相当なキャピタルゲインタックス(下落と感謝は取り戻す)幾年もの間小さいオフィスかアパートを所有したことを説明するためには、言いなさい。 従ってセクション1031交換を選択する。 しかし所有者が住んだ主な住宅に変えられる潜在性がある不動産のためにあなたの投資の特性を交換することによって鍋を甘くしないためになぜか。 これをする一方通行: ゴルフリゾートのコミュニティで贅沢なレンタル別荘のためにあなたの投資不動産を交換しなさい。 レンタル別荘を得たら、主な住宅の使用に二三年の間それの生存によってそれを変える。 別荘のフルタイム居住者であるように要求されることをところで、IRSの下で、それ意味しない支配する。 毎税年の間にちょうど時間のそこに住まなければなり大半IRSによって確立されるように主な住宅の位置のあなたの運転免許証、銀行業および他の索引を移す。 2年間別荘を所有し、使用したら -- 少なくとも古い拔け穴の下で -- Section121の下で非課税の排除のために修飾する。 Voila! あなたの以前有税の投資の特性の利益は免税利益に錬金術によって変形する -- 五十万ドルまで -- そしてより早い1031交換によって延期された利益の量によって限られたまたは税の露出を用いる別荘を、販売できない。 今度は新しい法律のために: それは拔け穴を狭くする。 それはそのような物を税運転された転換完全に禁止しないが、自身に交換特性の取得者を要求し、彼らの主な住宅として5年間通常の2年の代りに不動産を、使用する。 交換専門家は法律が大いにより悪かったかもしれないことを言う。 「ここに明るい兆候が」、あるミハエルフィリップスのRoccaのサンフランシスコの法律事務所のパートナーを言い」、交換得られた投資不動産の転換をし、利益のまたは部分を除くのに続いてセクション121を使用できることをPacific Realty Exchange Inc.のフィリップスそして副大統領は「含蓄的に、手形確認する。 「実際問題として」、言うフィリップスを、「それはではない完全にその悪い状態は」。 | 
