不動産の評価人の指針-パート1 評価および評価 価値および定義の理論的な概念
評価の定義
平均を評価するため価値の意見を開発する行為かプロセス; 価値の意見。 (USPAPの2000年のED。、ページ。 10)価値が未来の利点へ典型的なユーザーか投資家に財産所有から、起こるすべての権利の現価であることが言われるかもしれない。 評価のレポートは通常特定の日付現在に評価人の特性の十分に記述されていた小包の価値の意見の文書による声明である。 事実上および関連したデータの研究そして分析のプロセスに起因するのは結論である。 不動産の評価方法は同じタイプの評価問題に出会う、公正な方法のそれらの解決にさまざまな方法およびプロセスによって成功し国のすべての部分の修飾された人々の経験そして練習によって標準化されている。 しかしそれは意見の相違が不動産の特定の小包の価値および価値を推定する手段に関してあるかもしれないこと自然である。
所有権は測定可能である。 有形事として不動産は測定することができる。 それは土地および改善を両方含み、独立者所有物のためのあらゆる欲求のある。 不動産のそしてへの物理的な面と権利の間で区別するためには、後者は不動産の特性の興味と呼ばれる。
これらの興味-無条件相続権および他の少し興味の所有権先行する章で-は論議された。
不動産の所有権は市価で普通評価される。 市価の多くの定義があるが、よい働く定義は特性が持って来る最もありそうな価格である喜んでバイヤーおよび喜んで販売人両方が付いている公開市場で自由に提供されたら。
不動産の権利は推論する「権利の束と」、言われる: 占め、使用すること右; 全体または一部において販売するため; 遺言で譲るため(与えなさい); そして、(賃貸借契約)特定の一定期間の契約によって移るため。 それはまたこれらの処置のうちのどれもとらない権利を意味する。 これらの権利は下記によって限られる: 政府の課税の力; 土地収用; 警察権(区域制、建築基準法のような公衆の安全、健康および概要の福祉のために、); そして、(戻しなさい)でき事の州に没収財産に特性の右所有者のダイスおよび葉相続人無し。 特性の権利は適切な評価前の評価人によって知られなければ評価人はまた個人的な、不動産の間で区別必要がある。 市価はほとんどの評価の割り当ての目的であり、主に評価は部分的な興味の価値に対して無条件相続権財産の評価にかかわっている。
評価のための広まった必要性は明白である。 皆は不動産を何とかして使用し、価値についての決定を含む使用の支払をしなければならない。 価値に関する実用的な決定はある種の不動産の傍系親族の評価または評価に基づいていなければならない。
言葉の評価に制度上の貸方のための特別な意味そして使用がので中央政府施設の改良、回復および施行の行為の道ある (FIRREA)。 実際には、それは評価、価値の見積もりである。
評価は口頭で送信されるかもしれないが通常価値の見積もりの文書による声明、評価のレポートと言われる。
価値への従来のアプローチ
基本的には、評価人が使用する特性の評価へ3つのアプローチがある。 それぞれは価値の別の徴候を与える、けれどもアプローチはすべて関連し、すべては市場の比較の技術を使用する。 3つのアプローチはすべて各々の完全な割り当てで考慮される。 但し、3つはすべて顧客および評価人が同意する特性タイプおよびプロセスおよびレポートのタイプによって、常に用いられない。
価値へのアプローチは次のとおりである: 販売の比較(か市場データ)アプローチ; 費用のアプローチ; そして収入の資本化のアプローチ。
評価人」不動産の専門職に於いてのSの役割
評価人は、専門職業教育という理由で、経験および倫理所有者または貸方のような特性に供給することを、かかわる党からの圧力なしでか偏見で着かれる価値の客観的な第三者の意見と顧客を担当する。
評価人に価値の意見で正しく、正確である重く個人的な、専門責任がある。 さもなければ、評価人の顧客は容易に損失に苦しみ、評価人の専門の評判はまた苦しむかもしれない。 ハウジングの低下の近隣そして差別に影響を及ぼすための評価人の潜在性に関するかなり論争が近年ずっとある。 評価人にある論争充満の主要な推圧に関係なく価値で減りように低下の近隣多様な人種が入り混じった町内より価値で安定しているとしておよび同質な近隣を見がちである改善する個々の家。 か混合された区域がこれらのために過度に悲観的そして保守主義者ずっと意味された評価人の態度であることをこれらの低下の貸付け金の評価ことが要求された。 この想定された保守主義、それは好ましい貸付け金がなされないので宣言されたり、更に低下するために導く。 評価人は専門の評価人が実際に価値に影響を与える要因だけを考慮する貸方の」貸付け金を許可するための方針は評価人の制御を越えてあること答え。 評価人の価値の意見が貸付け金および慎重な貸出の練習のための主要な基礎であることLendersの応答は続かれなければならない。 たくさんの毎日の評価の決定の作成に、おそらく四辺に真実がある。
適切な評価は上記されるどちらかの問題に貢献しない。 正確な評価は、巧みな評価人の能力に起因して、価値に影響を与える力だけ反映する。
> 価値に影響を与える本当力。 評価人が特別に正確に価値にことを影響を与える本当力を査定することに於いての彼らの役割に敏感であることは必要である。 これの達成で、評価人は利点近隣の改善の民族、宗教の、または少数の人口または普通約款の一般的な近隣の合成物がの明確で、客観的な評価から特性によって評価される自分自身で落ちるように許すできない。
それはまた変更の市場で評価を時機を得た保つ評価人の責任である。 もっぱら頼ることはもはや販売対等な特性の過去慎重を要しない。 評価人はすべての適切なデータを使用しなければなり、実際は評価された価値を保証する評価方法は特性が持って来る価格の最も近い見積もりである公開市場で自由に提供されたら。
70年代後期の世界のでき事は金利で起因し、抵当流れおよび破産の販売および異常なレベルを発生させるために歴史的な最高、構造の劇的な低下への特性の感謝の螺線形は、創造的な融資近づく。 そのような時間は本当の市場実勢に例外的な評価人の感受性を要求した。 時折評価人は個々の特性問題に理解しないことをによって貢献したあることがまたは反対の市場を確認することは向く。
専門の評価連合は現在の評価および財政の技術の教育の高められた重点と答えた。 非常に揮発市場の原動力は評価人が新しい技術および市場実勢に遅れないようにするように要求する。 これを確認して、不動産の評価人のオフィスによって実施される州法は (OREA)認可され、証明された評価人のために継続的教育を要求する。 それらの条件はこの章の終わりにOREA地方で述べられる。
評価のレポート
評価のレポートは作家のデータ、分析および結論を述べた。 執筆に置かれたとき、それは評価人および顧客を両方保護する。 レポートは規模および長さで変わる。 次の情報は含まれべきで、USPAPの標準1そして2でもっととりわけ輪郭を描かれる: > 最終的な価値結論は評価されている特性のためのドルの点では表現される。
> 価値結論はあらゆる日付と、心配と、あらゆる日付の間将来以前作ることができる。 物理的な改善の点検の時間は価値の日付として一般に財産所有者、所有者の代理人、か法廷によって他では知らせられてかけられない。 レポートの最終的な執筆そして配達の日付は評価の日付、価値の日付と混同しないためにである。 >特性の十分な記述。 住所は、郡レコーダーのオフィスの行為によって述べられるように完全な法的記述、また都市そして国家を含んで、示され物理構造ははっきり記述されているべきである。 この記述の長さはレポートの長さそして範囲に左右される。
> 価値結論の決定のreasoningsの緯度は評価問題のレポートそして複雑さのタイプに左右される。
> 市場データおよび他の事実上のデータ。 これは価値結論に影響を与える都市および近隣の情報を含んでいる; 情報はアプローチの1つ以上によって評価するために処理されるべきである近隣の場所、改善および環境で集まった; そして、価値の一応の概算は論理および推論によって特性のための1つの価値結論で着くために和解するべきである。 長い細部は通常手紙の形態のレポートで省略されるが、評価人はバックアップとして情報を保つ。
> 署名および証明。 評価のレポートは作家によって署名されなければなり、ほとんどの例で作家に特性の現在か熟視された興味がないという趣旨で声明に先行されられる。 評価の必要物は主要な評価の組織によって1989年に採用されたUSPAPで述べられる。
評価のための素人の言葉は報告する(USPAPの専門用語)
> 手紙の形態のレポート。 顧客が区域をよく知られている、支持データは必要ではないときこのタイプのレポートは一般に使用され。 それは特性の簡潔な説明、評価によって追求される、価値のタイプ価値の日付機能される、目的評価人の価値結論および署名から成っている。 これはように限られた使用レポート知られ、USPAPのSection 2.2によって支配される(c)。 特定の言語はこのレポートのタイプが彼/彼女の単一の目的のシングル・ユーザーのためであるという通知に読者を置くように要求される。
> 略式のレポート。 このタイプのレポートは貸出し機関によって普通、銀行のような、保険会社、セービングおよび金融組合および行政機関使用される。 通常、それは評価人が記入する簡単な点検シートかスペースから成っている。 レポートは長さが2から8ページをから変え、特性についての適切なデータを、写真と含まれていたり、およびスケッチ地図を描いたり、地図をつくる。 今日これらのタイプのレポートは概略報告として分類され、USPAPのSection 2.2によって支配される(b)。 レポートのこの部門はまた物語のフォーマットである場合もある示されたデータは限られたレポートよりより多くの情報の概略フォーマットに一般にある。
> 物語のレポート。 このタイプのレポートは理由と同様、および価値結論のための計算区域についてのすべての適切な情報および従がう特性を含む完全な文書のどれである場合もある。 それは下記のものを含んでいる: 地図、写真、図表および配置図。 それは事実上のデータすべてを必要とする市外の顧客および訴訟のために書かれている。 それは価値結論と同様、評価人の広範囲の推論を与える。 これらのレポートははめ込み式レポートとして分類される。 それらはUSPAPのSection 2.2によって支配される(a)。
これらのレポートのタイプのうちのどれかが形態でまたは物語のフォーマットですることができる。 議論の内容そして深さ、ないフォーマットは、レポートをタイプインするUSPAPの言葉を定義する。
評価の目的そして使用
評価の基本的な目的は特定の値、売出価格のサポートのためのすなわち、市価、点検、貸付け金価値、投資の価値、等を推定することである。 価値の見積もりを要求するための使用の一部は次のとおりである:
特性の所有権の移動。
> 評価は公平で、公正な売出価格の到着のバイヤーそして販売人を助ける。 物理的性質の評価はまた年齢、余命、質または信用の意見を含むかもしれない。
> リストの代理店は所有者からのリストを受け入れる前に特性の価値の見積もりを必要とする。 代理店が評価によって特性の評価された公正市場価格を示すことができその図でリストを得れば、販売はもっと多分生じる。 不動産の従業者は比較および経済的価値の知識を示すために準備されるべきである。
> 貿易が複雑である一方、評価は貿易に両方の党によって形作られる価値の意見を明白にすることで助けがちである。
> 評価は相続人間の財産の特性の配分に必要である。
融資および信用。
> 貸方に住宅ローンのための保証として誓約されるべき特性の価値のなされる評価がある。
> 不動産のプロジェクトの測定の経済的な安定度は融資および信用に関連して実現可能性検討を含む。
課税為に評価。
> 評価は政府ボディによって固定資産税(価格に従った課税)のための土地と改善間の適切な関係を確立するために必要とされる。
> 相続税に応じる特性は中央政府徴収および州税の為に評価されなければならない。
> 収入作成の特性の評価は下落の基礎に財産所有者に必要である。 通常、改善だけない土地価値を低下させることができる。 土地と改善間の市価の割振りは会計および課税為に必要物である。
非難の行為。
> 行政機関で与えられる土地収用の権利によってきちんと影響を受けている特性への購入価格、利点および損傷を推定するために非難の下の特性が市価で評価されることは重要である。
保険の目的。
> 評価は取り替えの費用に主に基づいている。 これは火保険のための特性を保証するために重要である。
> 評価は特性が破壊された後保険契約から起こる設定の要求に有用である。
評価の雑多な理由。
> 破局的な損傷。 特性の公正市場価格を損傷の前にそしての直後に確立する。
> 賃貸借契約の交渉のための公平な賃貸価格。
> 遺産および贈与税対策の為評価。
> 詐欺事件。
> 損傷の場合。
> 分割の財産の場合。 意志の条件のもとでの、離婚の進行で、または対立請求者間の特性の配分は、頻繁に特性の価値が評価によって定められるように含むように要求する。 | 
