不動産の評価人の指針-パート２ 評価の原則 評価方法の下にある基本前提、仮定または前提の知識は評価の目的、方法およびプロシージャの理解に必要である。 価値影響の次の原則は評価プロセスの一般的な理解のためのより重要である。
> 一致の原則。 土地利用が互換性があり、適度な程度の建築ハーモニーがある時最大値が実現されることを保持する。 区域制の法令は一定の一致の標準を助ける。
> 変更の原則。 不動産は個々の特性、近隣および都市に影響を与える変化および変更の一定した状態にある。 評価人は傾向および影響に続き、不動産の価値に影響を与える条件の変更に敏感である。 経済的な、環境、政府社会的勢力すべての市場、特に不動産に影響を与えなさい。
> 取り替えの原則。 この主義は評価プロセスの基礎である。 簡單に言うと、価値は均等に好ましい代理を得る費用によって置かれがちである。 所有者への特性の価値は人に過度な費用か深刻な遅れなしで代わりにすることができるとき通常市場の価値を一般に超過できない。 フリーマーケットでは、バイヤーはこれ以上支払うと期待し販売人は同等の代理の価格よりより少しを、受け取ると期待できない。 財産所有者は所有者の家が$95,000の価値があることを示す。 市場のバイヤーは同じ特徴が付いている代わりの特性および$90,000だけのための実用性を得ることができる。 従って販売人の家におよそ$90,000、$95,000という値がない。 > 需要と供給の原則。 価格が直接変わる、供給と逆に、必ずしも釣合良く、要求と、ことを必ずしも釣合良く保持し。 増加する供給か減少した要求は市場の価格を減らしがちである。 反対はまた本当である。
> 最も高く、最もよい使用の原則。 最も高いとして、最もよく、収益性の高い用途知られている、一区画の最もよい使用は多分ある特定の一定期間にわたる土地への最も大きい総収益を作り出す使用である。 この総収益はお金か他の快適さの点では実現される。
この主義の適用は適用範囲が広い。 それは彼の評価の日付現在に評価人の特性のための最もよい使用の意見を反映する。 1一定期間に、都心のビジネス地区の一区画の最も高く、最もよい使用はオフィスビルの開発のためであるかもしれない; 別の時に、駐車場は最も高く、最もよい使用であるかもしれない。 商業ロットの一世帯の家は場所のための最も高く、最もよい使用ではないかもしれない。 30単位のために適した多数の区分された土地のfour-unitアパートはおそらく土地の長期最も高く、最もよい使用ではない。
最も高く、最もよい使用が特性だけで経済的なまたは営利ではないかもしれないことを理解することもまた有用である。 環境、審美的な、および歴史的考察は最も高く、最もよい使用の政府の概観でますます重要である。
不動産の評価の第10版のページの244評価の協会は、最も高く、最もよい使用のためのこの定義を提供する: 「空いている土地または物理的に可能である改良された特性の適度にありそうな、法的使用適切に、財政上実行可能支え、それは高い値で起因する」。は 定義の最初の参照は空いている土地に第2が改良された特性に適用する間、適用する。 これは最も高い2および最もよい使用があるかもしれないこと1つ示す改良されるようにおよび他を空いている場所と。 これらは評価される特性のための最終的で最も高く、最もよい使用決定に和解しなければならない。
最も高く、最もよい使用を定めることは潜在的なバイヤーの」査定することを特性の動機、既存の使用、所有権の潜在的な利点、市場行動、コミュニティまたは環境要因および価値の評価の結論に関係することを来る状態または特別条項含んでいる。 > 進行の原則。 少し評価された目的の価値は大きな価値の多くの同じような目的との連合によって高められがちである(不十分かの下改善)。
> 退化の原則。 大き評価された目的の価値は同じタイプの多くの少し評価された目的との連合によって減る(極度の適切さかに改善)。
> 貢献の原則。 特性の各部分は全特性の価値への貢献に比例して評価されるまたはその部分の不在が全体の価値から落とすかどの位によって。 最大値は場所の改善が最も高い(純)リターンを作り出すとき、投資と相応達成される。 > 予想の原則。 価値は特性から得られるべき予想された未来の利点によって作成される。 公正市場価格の分析では、評価人は未来の利点の現価を推定する。 これは評価するべき収入のアプローチのための基礎である。 簡單に言うと、収入のアプローチは写し出された未来の純所得および予想された未来の転売の価値の現価の分析である。 履歴データは未来の利点の解釈を援助するので関連している。
> 競争の原則。 競争は相当な利益がなされているところで作成される。 住宅建築のための有益な要求があれば、建築者間の競争は非常に明白になる。 これは、供給の更新された低下をもたらすより低く販売価格および無益な競争に終って要求に関連して供給の増加をもたらすことができる。
> バランスの原則。 いつ作成され、対比する支えられ、反対する、または相互作用の要素は平衡、かバランスにある。 さまざまな土地利用の適切な組合せは価値を作成する。 不均衡はに改善かの下改善によって作成される。 バランスは最も高く、最もよい使用への場所の開発によって作成される。
> four-stageライフサイクルの原則。 そのうちに、すべての物質的な事は身に着けか、または無駄になり、そして結局崩壊のプロセスによって行く。 すべての特性は4つの明瞭な段階によって特徴付けられる: 成長、安定性、低下および復興。
特性、地区、近隣、等を選抜しなさい、成長のこのパターンに続き、低下し一般にであって下さい。 それは近隣としてまた明白このプロセス頻繁に逆転するであり、より古い住宅区域の個々の特性は更新され、元通りになる。
都心部のより古い近隣の復興そして近代化は整頓されていた政府計画にまたは個々のバイヤーの変更の好みの結果として起因するかもしれない。 ほとんどの近隣は何年もの間成長したか安定した段階に進行中のプロセスに顕著になるで低下が更新は、本質的にほとんど残らない。
BASICの評価定義 価値指定
価値の多くの異なった指定または定義がある。 それらは次の2つの主要な分類に分けられるかもしれない:
> 価値である実用的な価値、特定の使用の方に指示した。 これは頻繁に主観的な価値名づけられ、指定目的または特定の人のために価値の特性か決定に付す快適さの評価を含んでいる。
> 特性が市場のバランスをとることの結果として勝つ市況でか場所ある特定時に販売されるか、または交換することができるお金(現金か等量)の量を表す市価。 それは「喜んでバイヤー」および「喜んで販売人」の概念に基づいているかもしれない。 これは頻繁に客観的な価値ある特定のプロジェクトの制限に応じてないので、名づけられる。 評価人は注意深く追求される価値を定義する。 タイプの価値は清算価値、保険の対象になる価値、投資の価値および、当然、査定された価値である(課税のために)。
不動産市場は時々不動産の融資の言葉に大きい重要性を置く。 市価は特定の融資の整理のために推定されるかもしれない: 販売人の貸越分、風船式支払、renegotiable抵当または他の「創造的な」融資の技術。 市価は定義した
評価の練習では、言葉の市価は米国の中央政府金融機関を調整する代理店によって定義される。 定義はUSPAPで見つけられるもの、次のように与えられること: 「特性が慎重にそして知的に機能する公平な販売、バイヤーおよび販売人それぞれに必要なすべての条件の下で競争および公開市場で持って来るべきである最もありそうな価格および価格を仮定することは過度な刺激によって影響されない」。 この定義で暗黙という販売および条件特定の日付現在にの下で販売人からのバイヤーにタイトルの渡ることのconsummationはである: > バイヤーおよび販売人は独創力のある;
> 彼らの最上の利益と考慮するものをでバイヤーおよび販売人はであり情報に通じているまたはよく助言されておよび機能する;
> 公開市場の露出のための適当なひとときは認められる;
> 支払はの点ではそれに現金に換える対等な財政の整理の米ドルか言葉をなされる; そして
> 価格は販売と関連付けられるだれでもによって与えられる特別か創造的な融資または販売の譲歩によって販売される、変化しない特性のための正常な考察を表す。
(源: 専門の評価の均一標準はの評価の基礎、2000年の版、160ページ練習する。)
法的定義
州法の下の公正市場価格の法的定義は市民プロシージャ、セクション1263.320のコードに次の通り、ある: 「特性の公正市場価格販売人一致するそう、することのために特定か緊急な必要販売して、喜んでである評価のおよびバイヤー販売することをではなくが、が、強いられて準備ができて、と買うことできるすべての使用の完全な知識との他を取扱う特性が適度に適応可能、利用できる」。はそうすること、それぞれおよび目的のための特定の必要の下の日付の最高価格決定する 価値対価格
特性の価値への参照がなされるとき、一般に公正市場価格は意味される。 市価は1つがお金の点では特性の販売から得るかもしれないものにである。 時々特に買うか、または販売するべき強制がないとき価値および価格は同じ、最もである。 他の状況の下、特性の市価と実際の売出価格間に大きな相違があるかもしれない。 評価人は正常なバイヤーおよび販売人を考慮するように評価される特性のタイプのための態度なる。 評価人は実際の市価の理論的ではない価値を推定している。
不動産の不動はそれを独特にさせる。 論理上従って、2個の小包丁度同様におよび特性間の総比較の方法がない。 同じようなタイプ特性の多くのバイヤーそして販売人の行為が公開市場の特性の販売または交換のための現行歩合を定める一方、1人のバイヤーおよび1の販売人の影響の状況特定の特性の売出価格。
時々示されているさまざまなタイプの価値間に帳簿価格、税の価値、市価、現金価値、重要な価値、推測的な価値、額面価格、真の値、交換価値、再生の価値、物理的な価値、買換価値、保険の価値、投資の価値、賃貸価格、額面価格、価値を低下させられた価値、leasehold価値、健全な価値、販売価値および費用のずっと価値はある。
不動産ブローカーは公正市場価格の概念に大抵かかわっているべきであるまたは単にこれのための市価は、ほとんどの特性が一般に売買される基礎である。
価値対費用
価値はである必ずしも価値と同義どちらものための「価格からのと同様、「費用」から顕著」、である場合もない。 主な相違は次の通り説明されるかもしれない: > 価値は現在と未来の予想された楽しみの結合された要因とするか、または利益を得なければならない。 特性の評価で追求される価値はそれの熟練した使用から生じるかもしれないすべての好ましい事(利点)の割引かれた現価であると言われるかもしれない。 これらの事に関する結論ははっきり見解上の問題である: すべての利用できる影響を及ぼす要因の完全な分析と適度な、より多くのまたはより少ない保証された仮定に基づく理性的な見積もり。
> 費用は商品を得るか、または作り出すことの性質のお金、労働、材料または犠牲の過去(か将来の)支出の測定を表す。 要因が部分的に基づいている評価する費用はそうかもしれ頻繁にある間、現在と未来の価値を制御しないのである必要はない。 この事実の例は油井と比較してアパートの特性の価値である(建物および鋭い費用が同じだったと)仮定する。 油井は大きな価値のある大きい生産者であると証明し、しまたは価値の乾燥した穴であると証明し。 アパートは造るために高価であるかもしれないが、少し価値を悪い位置および高い空室のために持つために考慮しなさい。
> 価格は1つが販売人またはバイヤーの圧力動機か知性にもかかわらず商品の、支払うものである。 通常トランザクションにかかわる金額であることを考慮する。 私達は価値で受け取るかどうか私達が意志の支払う何を多かれ少なかれより価値の分析または評価の判断の安定度によって決まりなさい。 効率的市場の構造の下で、価格は通常バイヤーはおよび販売人に等しくない知識、交渉の技術、または経済力があるのでだけ変わる価値に匹敵しがちである。 市価に影響を及ぼす(価値と区別される)ある要因は販売人によって事実の好ましい融資、苦脳の販売、強制された購入、知らされていない購入者または販売人、不当表示および高圧販売の練習行う。
評価人は彼らの評価の結論の精製の市価、費用および価格の間で注意深く区別する。
価値の目的そして特徴
評価または評価の目的は通常用いられる価値概念で示される例えば: 市価、査定された価値、非難の価値、清算価値、現金価値、住宅ローンの価値、火保険の価値、等。 評価の目的は頻繁に用いられる評価方法を定め、価値の生じる見積もりに影響を及ぼす。
> 意図されていた使用。 レポートの意図されていた使用は評価の目的から明瞭になった。 これはプロセスがレポート(USPAPの標準2対標準1)の執筆からいかにに分かれていたか関連している。 例えば評価の目的は財産の解決で助けるそうかもしれない。 レポートの意図されていた使用は相続人だけと価値調査結果を伝えることであるかもしれなかったりまたは代理人や税務当局を含むかもしれない。 目的は評価プロセスがいかにの広げて置かれるか定義を助ける。 意図されていた使用はどのレポートのタイプがプロセスの結果を伝えるために最も適切であるか定めるのを助ける。
> 価値の4つの要素。 必要の価値のたった4つの要素がある。 これらは実用的、欠乏、要求(購入する財政の機能とともに)、伝達性である。 どれも単独で価値を作成しない。 > 例えば、乏しい実用性を有しなければ、それのための要求がない。 他の事に、空気のような、実用性があり、が大きな需要にあるかもしれなかったりとても豊富に関して持っている商品価値をである。 実用性は必要性を満たすか、または望む商品の容量である。 またはどんな使用が追求されている実用的な価値があるためには、不動産に避難所、収入、快適さを提供する機能があるべきである。 機能実用性は価値を定めるための重要なテストである。 同様に、商品は市場向きである使用かタイトルに関して移動可能でなければならない。
一般的に、商品に実用的で、相対的な欠乏に比例して商業か市場向きの価値がある。 欠乏はそれのための要求に関連してプロダクトの現在または予想された供給である。 実用性は要求を作成する、要求は、有効であるために、購買力によって実行されなければならない。 さもなければ、プロダクトを望んでいる人はそれを得ることができない。
価値の概念への基礎はこの章で先に論議される「最も高く、最もよい使用」主義である。 位置は最も高く、最もよい使用の決定の重要な要因である。 「最も高く、最もよい使用」に関して決定に達するどの分析でも区域および可能な供給過剰内のそのような使用のための未来の需要と供給に関して考察が含まれるか、または市場の需要および価値に対する付随の効果とundersupplyならない。 価値に影響を及ぼす力 不動産の価値は次の4つの大きい力の相互作用によって作成され、維持され、変更され、そして破壊される: > 環境および物理的特性。 物理的特性の例は下記のものを含んでいる: 便利の質; 学校の供給、ショッピング、公共交通機関、教会; 土地の類似は使用した; そしてタイプの物理的な危険。 環境への配慮は未来の開発(海洋、山、等)に気候、土および地形、障壁、他の区域または地域への交通システムおよびアクセス含んでいる。
> 社会的な理想および標準。 社会的勢力の例は下記のものを含んでいる: 人口増加および低下; 年齢、結婚、生れ、離婚および死亡率; そして人類の教育の方の態度、レクリエーションおよび他の本能およびあこがれ。
> 経済的な影響。 経済的な力の例は次のとおりである: 天然資源; 産業およびコマーシャルの傾向; 雇用傾向; 賃金水準; お金および信用の供給; 金利; 価格水準; 税負荷; 地方およびコミュニティ現在の経済的な基盤; 新しい開発の傾向; そして使用料および価格パターン。
> 政治または政府規制。 政治力の例は下記のものを含んでいる: 建築基準法; 区域制の法律; 公衆衛生の手段; 火の規則; 家賃統制; 環境の立法の制御のタイプの新しい開発; 財政政策; 金融政策; 政府の保証貸し付け; 政府ハウジング; そして与信管理。 程度へのこれらの多くの物理的な、社会的な、経済/政治的な要因影響の費用、価格および価値の各自。 4つの力は織り交ぜ、各自は変更の一定した状態にある。
価値に影響を及ぼす要因
> 方向成長。 価値のあらゆる見積もりでは、「都市の再生計画にと同様、注意は「都市方向成長」に払われるべきである」。の 都市方向成長は都市が拡大しがちである方向および方法を示す。 都市の異なったセクションの成長または更新の方に特性は価値の増加に特に成長か更新が安定しているおよび急流なら、がちである。
> 位置。 位置は位置の影響が特性のために要求するので特別に重要な価値要因である。 位置はそれが最も高く、最もよい使用ととりわけ関連しているときだけ余りに一般に記述されていてはならないし有効な価値要因である。 仲介商は頻繁に要求する、「あらゆる特性のための3つの最も重要な特徴である位置、位置および位置」。 > 実用性。 実用性は作り出す容量を含んでいる。 この重要な要因はある特定の特性が置かれるかもしれない最もよい使用に関して判断を含む。 建物制限および区域制の法令は実用性に影響を与える。
> サイズ。 一区画の幅そして深さは頻繁に使用の可能性そして特性を定める。
> 角の影響。 角の場所に時々1つの通りだけで向かう場所より高い単位価値がある。 不利な点はプライバシーの損失を含んでいる、オフサイト改善としてより高い費用は多くを要し、ロットの維持はより高く、後退はより小さいサイズの家を要求するかもしれない。 商業財産は容易なアクセスおよび加えられた露出のために角の場所から寄与する。
> 形。 不規則な形の一区画は長方形のロット程に一般に有利に開発することができない。
> 通路の状態。 通りの幅、舗装の交通渋滞および状態は近隣で正面の特性の価値とそれほどではないにせよ他の特性に効果をもたらす。
> 露出。 ビジネス通りの南および西側は通常歩行者が暖かい午後の通りの影がある側面を追求し、窓で表示される商品が日曜日までに傷つかないので商人によって優先する。 より古い商業地区のこの従来の意見は新しい建築概念(例えば、ショッピングモール)、駐車および便利によって幾分相殺される。
> 産業風土の特性。 大都市は住宅、買物をする、財政、卸し売り、および工業地帯を開発する。
> Plottageか集合。 小包が別の所有権の下にある場合のより大きい実用性を作り出すために複数の一区画が1つの所有権以下より結合される場合の価値の加えられた増分。 非常に都会化した多数の住宅および商業区域のplottageでは、または集合、そのより高い実用性を得ることを可能にする。 これの例は住宅のロットの結合のための密度のボーナスである。 この主義はまた軽い工業地域に適用するかもしれない。
> 土の地形そして特性。 土の軸受け質は建設費に影響を与えるかもしれない。 広範な基礎は通常柔らかい地球で必要である。 表土のタイプそして状態は草、植物、低木および木の成長に影響を与える。 価値はまた陸路で影響を及ぼされた輪郭および等級、排水および眺めポイントであるかもしれない。
> 退行。 特性の機能実用性を減らす外的なか経済的な変更によって、または特性の物理的な悪化によりによって引き起こされる。 タイプそして方法の構造の変更、建築様式、または特定の目的のための内部の整理は特定の建物を旧式するかもしれない。 近隣の特性の使用中の変更はまた建物の退行に貢献するかもしれない。 注意深い評価は改造するか、価値を元通りにするために改装するか、または他の方法のための潜在性を含んでいる。
> 建物の制限および地帯。 これらは時々価値を弱め、またある時は価値を増加するために作動する。 > 例えば、一世帯の住宅の使用のための間口フィート$150だけのために住宅の通りに空き地がある販売するが、かもしれなかったり間口フィートに対して$600のためにアパートの場所として販売する。 または区分された区域の空き地は区域制によって制限されるビジネス場所の供給のために間口フィートごとの多くのためにようにビジネス場所販売するかもしれない。
住宅の特性のために重要な付加的な要因
住宅の特性を評価するとき、評価される特性(従がう特性)と最近販売してしまった区域の対等な特性間の直接比較をすることは通常である。 これは取り替えの経済的な原則に基づく市場データまたは「販売比較アプローチ」の方法である(類似したの購入するために特定の特性のすなわち、価値は一般に費用を超過しないまたは均等に好ましく、利用できる)特性を代わりにしなさい。 > 賃貸料の乗数を儲けなさい。 評価人はまた実際の使用料の比較によって総体の賃貸料の乗数として知られている (GRM)技術を使用するかもしれ、とに応じて対等な特性の売出価格は適切なGRMによって月例賃貸料を増加することによって価値の別の徴候を得る。 対等な特性が総体の月例使用料120倍の($84,000 ÷ $700 = 120)である$700のために月賃借し、$84,000のために販売すれば、従がう特性に適当な示されたGRMは120である。 GRMは賃貸料所得にだけ適用する。 特性の収入の一部分がnonrental源から来る場合、評価人は同じような総収入の乗数を使用する (GIM)。 > 平方フィート方法。 住宅の特性の価値の一応の概算を作ることで建物のロットそして現在価値を評価するために、それは通常である。 建物を取り替える費用の見積もりは通常平方フィート方法によってなされる。 平方フィート方法は建物を測定し、長方形に分けることを要求する。 各長方形の幅によって長さを増加することはその区分の正方形長さを作り出す。 住宅の総正方形長さはすべての長方形の区分の正方形長さを一緒に加えることによって得られる。 それにより得られる合計は含まれる構造のタイプによって1平方フィートあたり適切な建設費によって、増加する。 結果は住宅の代替費用として知られている。 下落は代替費用からそれから改善の現在価値を与えるために取られる。 地価に付加価値現在は従がう特性の価値の徴候を表す。 下落の分析で、建物の状態に特別な関心は、外部の終わりおよび屋根、内部の据え付け品、計画および技量、室内装飾、配管、暖房および電気据え付け品払われるべきである、等の特別の注意は基礎の点検および沈下または拡張のような可能なシロアリのインフェステーションおよび土問題に関連して家の基盤に与えられるべきである。
> Multi-family住居。 住宅の住居のための傾向そして標準はmulti-family構造のための市場で、特に変わる。 評価人は考慮しなければならない: レイアウト; サイズの適切さ; 便利; 安全特徴および慰め; 意図されていた使用のための適応性; そして維持の費用そして容易さ。
商業財産のために重要な付加的な要因
商業財産は投資のために得られる不動産である。 商業構造は多くのタイプであり、ショッピングセンター、銀行、サービス確立、レストラン、駐車場、小売店およびオフィスビルそのようなビジネスを保護する。 都心、地方の、またはコミュニティ商業地区は主要な通りで通常はっきり定義され、取付けられる。 店の使用料およびビジネス賃貸借契約はレンタル可能区域の正方形長さに一般に基づいている。 多くの場所では借用者は税、保険、維持および査定のような賃貸料、すべての特性の費用または充満に加えて、支払う。 そのような賃貸借契約は「純」(または、何人かのコミュニティ、「網、網、網で」)賃貸借契約である。 前部長さの評価は多くの繁華街か位置でまだ適当である。 そのような特性の評価で改善にきちんと平面図、実用性、場所区域、退行、駐車の調節、総体区域への純レンタル可能区域の比率の関係のような事を評価するのに、心配が使用されなければならない。 効率、安全の、構造および設計特微はまたエネルギー標準および効率があるように、非常に重要である。
工業所有権のために重要な付加的な要因
産業土地は通常平方フィートまたはエーカー(平方フィート総体のbuildable区域の点では、例えば、30セント評価される; エーカー$13,000)。 区域の点では産業土地を評価するための理由の1つは小包が一般に完全に使用可能であることである。 実際に、場所の最適効率、建物および装置は工業所有権の巧妙な操作に重大である。 工業ビルはコンクリートか鋼鉄の一般に、prefabricationsを含んで組み立てられるか、または傾け持ち上げる。 工業団地(同じような使用を持っている工業ビルのグループ)は重要性で育った。 これらは拡大する沢山の駐車場、貯蔵設備、優秀な操作のレイアウト、マネジメント・サービスおよび部屋を要求する。 これらの特性は頻繁に特定の占有者の必要性を満たすように設計され、装備されている。
> 地形。 未開拓地の地形は重要性をもち、考察は等級分けの費用に必要であれば与えられるべきである。
> 下層土。 下層土の特性は頻繁に見落されたり、今までのところでは重大かもしれない。 流砂、石、または他の損傷はある一定のサイトをある特定の企業のために不適当にさせるかもしれない。 排水はまた重要な要因であるかもしれない。
> Plottageの価値。 適度に大きさで分類された産業場所に都会の土地小包を結合することから得られるplottageとして知られている価値の加えられた増分がある。
> 地域のレイアウト。 改善されていなくしかし可能性としては貴重な産業土地の調査そして評価では、頻繁に植物および地域のレイアウトをよく知られている有能なエンジニアの援助を持っていることは必要である。
農業または農地のために重要な付加的な要因
現在の傾向は1エーカーあたりより大きく、少数の農場、少数の農家、少数の家族様式操作示す。 評価人が通常農地で見つける建物のタイプは住宅、機械小屋、家禽の小屋、多機能の納屋、サイロおよびさまざまな動物保護施設を含んでいる。 何人かの分野における専門家に従って、農家は総属性値の20%以下貢献する。
農地の価値の推定の1つの重要な要因は育つか、または育つように意図されている穀物のための費用そして価格の性質そして長期傾向である。 例えば、特性が酪農場として使用されるべきなら評価人は考慮しなければならない: 土は干し草および穀物のために適しているかどうか; 牛および穀物のための給水; 市場への近さ; 気候条件; 労働条件、等。
農地の評価は非常に専門にし、頻繁に土および穀物の専門家および評価の専門家の援助を用水系統および他の装置および機械類評価する要求する。 | 
