不動産の評価人の指針-部分3e - 9/17/2005 -巧妙な不動産の助言

不動産の評価人の指針-パート3

不動産価格に影響を与える経済動向 

地方の、国民および全体的な経済学 
価値に影響を及ぼす4つの力の相互作用に基づく属性値は安定している増加するか、減るか、または残る。 評価人はこれらの力を検査し、評価しなければならない。 
 
ハイレベル(地方、国民および国際)の経済動向そして力はローカルレベルで属性値に影響を与える。 不動産の評価人は価値の解釈を指示する統計分析の一般的なパターンがそれからローカル属性値に影響を及ぼす地方力および国家の一般的な分析で国民のレベルで使用されるべきである影響を及ぼすことを確認しなければならない。 
 
評価人はより大きい経済的な振動の厳格そして持続期間ので国民所得のレベルの国民および地方経済動向、変更、国際的な開発および政府の融資の方針に続くべきである、より広くのおよびより深いである影響。 観察されるべき条件は下記のものを含んでいる: 国民総生産; 他の国への支払残高; 国民所得のレベル; 雇用; 価格水準の索引; 金利; 会計および金融政策; 造る開始; そして未使用借入枠。 
 
都市成長に影響を及ぼす要因 
評価人はローカル経済の条件に、人口変更、雇用の多様化および安定性、賃金および価格水準および区域の潜在成長力、環境条件を含む世帯の購買力によって測定されるように絶えずローカル不動産の価値がコミュニティの健康によって主として定められるのでそして見通し、かかわっている。 
 
都市は潜在性および成長を刺激し、定める機能によって一般に分類される。 これらの分類は次のとおりである: 

> 商業。 営利事業からの茎第一次収入源。 これらは通常都市、鉄道ターミナルにまたは海洋の港にある都市を耕作している。 
 
> 産業。 第一次収入源は商品の製造業そして処理から得られる。 
 
> 採取産業。 第一次収入源は天然資源、例えば、採鉱し、採取し、そして製材から来る。 
 
> 政治。 第一次収入源は政府の雇用である。 
 
> レクリエーションおよび健康。 第一次収入源は観光産業、休暇および健康リゾートから来る。 
 
> 教育。 これらの都市のアンカ・ポイントは大学または大学である。 
 
人口傾向 
不動産の価値と人口増加の間にある直接関係のために評価人は地元住民に、のような影響を与える人口傾向および他の人口統計学の要因にかかわっているべきである: 雇用のための機会; 地方自治体の質; 市民および社会的情勢; 財貨サービスのための要求; 交通機関および生活の状態; 教育のためのそして、機会そして個人的な改善。 
 
近隣の分析 
近隣は価値に影響を及ぼす4つの力の操作によって同様に影響される同じような土地利用のグループと定義されるかもしれない: 実用性、欠乏、要求(欲求)および有効な購買力。 近隣のための共通定義は理由が商業、産業、住宅、文化的なまたは市民であるかどうか、コミュニティおよび興味内の個人の同じような目的で一緒に分かれることである。 近隣のライフサイクルは望ましさ、ピーク望ましさ、時間の安定性、そして悪化の成長を含んでいる。 周期はそれから近隣が使用中の変更か更新がより好ましい原因になると同時に再度回りがちである。 
 
近隣の分析はに貢献するか、または近隣から落ちるので近隣が評価されるべき特性のための設定である特性に価値が、大部分はあるので重要であり。 

近隣は頻繁に丘、高速道路、または主要な通りのようなそして通常連帯感を用いる物理的な境界によって定義される幾分はめ込み式コミュニティ、でありがちである。 都会では、近隣は現代交通機関およびarea-wide文化的な、教育、娯楽の、商業サービスが幾分汚された原因になりがちである。 評価されるべき小包の「近隣」の分析でよい出発点はコミュニティアイデンティティおよび境界を確認することである。  

不明瞭な言葉の、このコミュニティアイデンティティを定義した後、評価人は共通サービスに見、ローカルショッピング、通りパターン、区域制の境界そして文化的な、宗教の、教育、娯楽サービスのような、特色にし。 つまり、評価人は観察によってそして政府および公益調査を要因を見つけるためにローカルエリアを区域のほとんどの影響を与える使用および価値パターン捜す。 
 
近隣の分析はまた対等な市場データのための最もよい調査区域を定義しがちである。 評価が進歩すると同時に、評価人はこの調査区域を拡張するか、または引き締めるかもしれない。 
 
近隣データのあるもと: 

> 米国人口調査地域地図およびデータ(ローカル図書館か売り手)。 
> 都市および郡人口人口統計(開発計画局)。 
> 都市、郡および州の通りおよび幹線道路網(都市、郡および州の道か工学またはハイウェー部)。 
> コミュニティ計画(開発計画局)を含むローカル区域制そして概要の計画。 
> 学校の位置、容量、方針(ローカル学区)。 
> 公益サービス: 水、下水道、天燃ガス、電力、電話(ローカル公益会社および政府関係機関)。 
> 都市および郡経済的な統計量(ローカル商工会議所)。 
> 地方税関係の情報(郡租税査定人)。 
> 適切なら、私用井戸および腐敗性の法律(ローカル健康部); 国有林または公園の法律(ローカル林業および公園の部門)、等。 
 
場所の分析および評価 
近隣および都市の位置が特定の場所の分析そして評価で重量を量られなければならないが場所の位置自体は、近隣に関連して、非常に重要な要因である。 
 
近隣の場所が通常均一ではないので、形および他の物理的な、経済的な特徴は、いくつか他より優秀である。 場所が別に分析され、最も高く、最もよい使用の原則に従って評価されることは重要である。 
 
場所の価値に貢献する重要な要因と共に全体の特性の価値から土地を、分ける他の理由は次のページで論議される。 
 
場所の分析の法的データ 
法的記述。 
> 評価人は行為か役人の記録によって述べられるように法的特性の記述を定めなければならない。 
> 適切な法的記述は近隣の内で特性を物理的に見つける。 
 
税。 
> 比較は従がい、同じような特性の間で評価される特性が公平に査定されたら確認するためになされる(査定された価値、税率および合計に課税するため)。 特性のこの比較は提案13の採用以来有用ようにない。 
> 税負担の範囲は特に税が収入に調和が崩れてあるとき、特性の望ましさに関係する。 
 
区分および概要の計画。 
> 最も最近の区域制の法令および一般的な計画のコピーは土地が開発されるかもしれない現在の使用法に関して評価人を知らせるために調査されるべきである。 時々最も高く、最もよい土地の利用は区分の制限によって限られる。 
> 既存の法令の提案されたか、または熟視された変更はこれが特性の評価に関係できるので断固としたなべきである。 但し、区分はひとりでに要求が土地のための従って区分されるなければ価値を作成しない。 
 
制限および地役権。 
> 土地に影響を与える公共および私用制限および地役権は発見されなければならない。 
> 特性の地役権の制限にそしてタイプに評価される場所の使用そして価値に直接軸受けがある。 
 
特性の他の興味の存在の決定。 
> 生涯不動産。 
> 賃貸借契約。 
> これらの部分的な興味は含まれる党間の属性値を分ける。 これは権利の束の数学部分、むしろ部分を意味しない。 
 
場所を含む物理的な要因 
場所の物理的な特徴は近隣の典型的なロットと比較されるべきである。 

ロットの価値は一般に」の…価格一般に一致した区域の単一、使用可能な、典型的大きさで分類された一区画を「場所価値のまわりで群がりがちである。 より大きくかより小さいロットはこの通常の「場所価値と比較されたとき」。の増加するか、または減りがちである よい眺めはまたロットの価値を増加しがちである。 地形(排水、低い点、石、等)の効果は費用によって場所を使用可能にさせるために問題を治すために頻繁に測定することができる。  

たくさんの形。 
> ロットの実用性は不規則なか異様定形ロットの支配の要因である。 
> ロットの全域は重要な要因ではない。 7,500平方フィートを含んでいる50」x 150」のロットは25」x 300」のロット(またスクエアより貴重7,500である。 実用性のためにフィート)。 
> Irregular-shapedロットは1平方フィートまたは正面のフィートあたり価格の単位価値の点ではよりもむしろドルに表現される総場所の価値の点では頻繁に評価される。 
 
地形および土の状態。 
> 建築費をより高くさせれば土の地形そしてタイプは場所の価値に悪影響をもたらすことができる。 
 
角の影響。 
> 今日の市場では、コーナーの一世帯のロットが内部のずっとロットよりかなり多く評価されないことが一般に分られている。 
> 角地はよりよいライトおよびより便利なアクセスを提供する。 
> 一方で、角地は通りのためのより多くの交通騒音でおよび侵入および、適当であれば、より大きい特別課徴金およびつくこと起因する。 
 
環境への場所の関係。 
> 場所は通り、細道、交通機関および店への関係で調査されなければならない。 
> 家場所は商業か多住宅の使用を接するか。 
> それは他の裏庭に見る主ロットであるか。 
> 角地が、バス路線参加者で停止するためにか。 
 
公益の供給。 
 
タイトルの妨害および侵食。 
 
美化および地下の実用性。 
 
場所の評価の方法 

A.販売か市場データ比較。 
1. 空いている場所の販売そしてリスト(データ)は評価される特性と得られ、比較される。 
2. データは対等な特性の、同じ区域制を含んでそして同じまたは同じような近隣にあるべきである。 人々が価値を作るので、集まるデータは購買力か所得水準が従がう特性と同じである区域からべきである。 
3. 売出価格は支払われた価格が公正市場価格を反映する本当の公開市場トランザクションの結果だったかどうか定めるために調査されるべきである。 リストはまた考慮されるかもしれない。 
4. 対等な市場データのもとは次のとおりである: 
a. 権限保険会社の記録。 
b. 租税査定人の記録。 
c. レコーダーのオフィス。 
d. 多数のリスト・ファイル。 
e. ファイナンシャル・ニュース。 
f. 評価人の個人的なファイル。 
5. 確認された市場取り引きは従がう小包とに関して比較されるべきである: 
a. 時間。 
(1)は価格が、ダウン状態になるか、または価値の日付への各販売の時から安定している残ったかどうか定める。 
(2)パーセントの要因かドル量は対等な販売に時間係数による調節された価格で着くために適用されるかもしれない。 
b. 位置。 
(l)各々の対等な特性の位置が従がう特性のそれへ目上の人、同輩または劣ったものであるかどうか定めなさい。 
(2)パーセントの要因またはドル量はデータに位置の相違を調節するために適用されるかもしれない。 
c. ロットの特徴。 
(1)他の特性のサイズ、深さおよび地形は評価される特性と比較される。 
評価される特性の方の価格を調節するために(2)パーセントの要因またはドル量はこれらの特徴のために断固とした、対等な特性に応用である。 
d. 対等な特性の調節された価格は調査の下で特性のための価値の見積もりで着くためにそして比較され、分析される。

調査によって、価格がずっと過去年の間におよそ1%を増加している月ことが分られた。 販売第1は主題に区域の劣ったものにあると信じられる。 このロットは約$500のために主題のブロックに置かれたらもっと販売する。 販売第2は主題よりよい約$250であると信じられる区域にある。 販売第3は同じ$250調節によって優秀な位置に、またある。 販売第1および第2の形そして地形は$500および$100であるためにそれぞれ推定される量主題よりよい。 販売第3の地形および実用性は主題とほぼ同じ現われる。

対等な販売の1平方フィートあたり平均調節された価格は$.90である。 従って次の通り、従がう特性に示された価値がある: 

7,500平方フィート1平方フィートあたりX $.90 = $6,750 

実際の練習では、より多くの販売データの使用は1平方フィートあたりよ支えられた調節された価格で着いて勧められる。
 
e. すべての適切な要因が考慮されれば、調節された価格はかなり近距離におそらくある。 まだ広い矛盾があれば、評価人は: 

(l)は未公開の適切な要因を見つけるために仕事を再分析する; 
(2)は再検査し公平な市場取り引きの本当の例であるとしてデータを;
(3)正確さを保証する再評価の調節; そして
(4)は最終的に、データを放棄するか、または明白な否定を説明する。 
 
B.抽象的概念。 
1. 抽象的概念の方法が空いている土地の販売がない地価を得るのに使用されている。 
a. 同じような特徴のロットの同じ近隣の家の販売は得られる。 
b. 改善の新しい費用の見積もりはなされる。 
c. 量は下落のために新しい費用から控除される。 
d. 改善の価値を低下させられた費用は特性の販売価格から控除される。 
e. 相違は地価の近似を表す。 

例: 評価されたロットサイズはスクエア65」X 100」= 6,500である。 フィート販売の特性はスクエア6,000である。 フィートのロット一世帯の住宅が付いているそして販売される$83,000のために。 販売の建物に$61,000の新しい推定費用および$20,000で推定される生じた下落がある。 抽象的概念による地価:  

C.配置図。 よりよい評価の報告のために、配置図はスケールに引かれてロット次元および改善が、準備することができる。 それは場所のさまざまな構造の歩行、私道および他のロットの改善および屋根の計画示すべきである。 場所の映像とともにプロットは、近隣の通りおよびロットの改善有効な場所の分析のために重大である。